臺灣高等法院民事判決 97年度上字第71號上 訴 人 己○○
甲○○丙○○庚○○
號5樓上四人共同訴訟代理人 巫宗翰律師被上訴人 戊○○
樓之3訴訟代理人 林耀立律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國96年12月6日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1237號判決提起上訴，本院於98年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人己○○負擔百分之二十七、甲○○負擔百分之三十、丙○○負擔百分之二十三、庚○○負擔百分之二十。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人己○○與被上訴人結識多年，於民國83年間被上訴人向上訴人己○○稱有適當投資機會，可合資購買坐落於桃園縣○○鄉○○段坡寮小段9-1 地號土地乙筆（面積：2,892平方公尺，約874.83 坪，下稱系爭土地），並稱系爭土地每坪買賣價金新台幣（下同）64,000元，總價為5,600 萬元，是以上訴人己○○乃將系爭土地買賣資訊轉知上訴人甲○○等3 人，經兩造討論評估後並於83年8月1日簽立合約書，其內容略謂：「一、土地座落於桃園縣○○鄉○○段坡寮小段9- 1 地號，計2,892平方公尺。二、購買土地每坪單價64,000 元，計總價5,600 萬元，支付佣金112萬元。三、股份分成十股。（己○○2股、甲○○2.25 股、丙○○1.75股、庚○○1.5股、戊○○2.5股）」，上訴人已依上開股份出資比例合計繳付價款4,200 萬元予被上訴人。
嗣於83年8月2日與賣方地主簽約時，而由被上訴人代表買方簽約，又所簽立之不動產買賣契約均未交付上訴人，致上訴人均不知買賣契約之內容，待96年7 月間始知被上訴人為購買系爭土地（含拆遷補償）共簽立3 份契約，其中與賣方27人簽訂以每坪50,000元（包括地上物補償），總面積874.83坪，總價43,740,000元之買賣契約、與訴外人黃哲乾、黃榮華、黃火榮、黃楊匏妹、黃榮秀、黃周細妹、黃彭秀蘭、黃金章、張林秀鳳等9人簽訂每坪再補償13,500元（共每坪63,500元）、土地面積427.67坪之契約，計為5,773,545元，並與訴外人林國珍簽訂每坪再補償17,000元（共每坪67,000元）、土地面積58.3坪之契約，計為991,100 元，是除上述10人因在系爭土地上有地上物須另行補償拆遷費外，其餘17人地主並無補償拆遷費之事實，故被上訴人支付系爭土地買賣價金共為50,504,645元，與前述兩造約定以總價5,600 萬元購買系爭土地之差額為5,495,355 元，而被上訴人明知具有上述價差，卻仍隱瞞上情執意向上訴人收足4,200 萬元之土地買賣價款，致上訴人金錢受損，具有不法侵權行為之故意，應負侵權行為責任，又本案被上訴人並無任何法律上原因而受有5,495,355 元之利益，自應返還不當得利與上訴人。
爰依民法第184條第1 項前段及第179條競合法律關係，提起本件訴訟。（於原審聲明：被上訴人應給付上訴人己○○1,099,071元、上訴人甲○○1,236,455 元、上訴人丙○○961,687 元、上訴人庚○○824,303元，暨均自91年8月1日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回，上訴人不服提起上訴）上訴聲明：㈠原審判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人己○○1,099,07元整，暨自91年8月1日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；被上訴人應給付上訴人甲○○1,236,455 元整，暨自91年8月1日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；被上訴人應給付上訴人丙○○961,687元整，暨自91年8月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；被上訴人應給付上訴人庚○○824,303 元整，暨自91年8月1日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造約定以每坪64,000元（包含部分地上物之補償）向系爭土地地主購買，佣金為110 萬元，兩造於83年3月1日簽訂合約書，並約見購買土地仲介及代書，談妥價金每坪64,000元，上訴人並同意由被上訴人代表簽約購買（包括地上物拆遷補償費等）。其中：⑴地主林國珍部分佔3/45，因林國珍不滿地上物補償方式，另外與其簽約每坪為67,000 元，共給付390萬元整（包括地上物）。⑵第二份土地買賣契約賣方為林春平代書，黃哲乾6/45、黃榮華等7人1/4
5、張林秀鳳15/45，共計22/45，每坪63,500元，總價為27,157,000元。⑶其餘地主之買賣契約之土地價金為每坪50,000元，係不包括地上物拆遷補償費每坪14,000 元，因此上訴人以此部分合約作為請求，並無理由。又83年7 月31日被上訴人與訴外人乙○○簽訂契約，約定以每坪64,000元價購系爭土地包括土地價金、6-8 米道路之柏油路面、地上物之拆遷補償費搬遷費等，上訴人己○○在場、知情且同意上述契約內容，因此除乙○○之兄長林國珍部分係由被上訴人出面與之訂約外，其餘均由乙○○負責，而地上物拆遷補償費被上訴人已交給乙○○無訛，故系爭土地之價金並未由被上訴人取得，無不當得利等語資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造共同出資購買坐落桃園縣○○鄉○○段坡寮小段9-1 地
號、面積2,892平方公尺之土地，並開會定價以每坪單價64,000元向地主購買。
㈡被上訴人為補償拆遷地上物，與黃哲乾等9 人即系爭土地部
分地主簽訂以每坪63,500元價購土地，並與系爭土地地主之一林國珍簽訂每坪67,000元價購土地，均逾其與系爭土地全部地主簽訂之買賣契約約定之價格每坪5萬元。
四、本件上訴人主張被上訴人與渠等共同出資購買系爭土地，兩造約定系爭土地每坪買賣價金64,000元，總價為5,600 萬元，惟被上訴人支付系爭土地買賣價金給地主之部分僅為50,504,645元，與前述兩造約定以總價5,600 萬元購買系爭土地之差額為5,495,355 元，被上訴人明知具有上述價差，卻仍隱瞞上情執意向上訴人收足4,200 萬元之土地買賣價款，致上訴人金錢受損，具有不法侵權行為之故意，應負侵權行為責任，又被上訴人並無任何法律上原因而受有5,495,355 元之利益，自應返還不當得利與上訴人等語，然此為被上訴人否認，並以前詞置辯，是本件之爭點乃在於：㈠被上訴人是否確如上訴人主張受有前述差額之利益？㈡被上訴人是否應對上訴人負擔侵權行為之損害賠償義務或返還受領不當得利之義務？茲敘述如下。
五、被上訴人是否確如上訴人主張受有前述差額之利益？㈠按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」最高法院17年上字第917 號判例可資參照。故上訴人主張被上訴人受有前述差額之利益，應由上訴人負舉證責任。
㈡經查：被上訴人提出與乙○○簽訂之契約第3 條中約定：「
上開土地尚有住戶需補償地上物及搬遷費，因此甲方在與所有權人簽立買買契約時，依每坪新台幣5 萬元簽約，差額每坪1萬4千元需支付乙方，做為地上補償費及搬遷費之統籌運用。」（見原審卷第100-1 頁），代書鍾淑貞亦曾到庭證述：「……系爭土地是我介紹給兩造，當時系爭土地前方有一個工地是由康固力所興建，當時的市價約是85,000元。我記得系爭土地的單價一坪是50,000元，乙○○先生的老家在系爭土地，當時除了乙○○家還有丁○○家，還有其他人，上面都是一些老宅，簽約時乙○○等人有與被告約定一坪總計為63,500元，除了50,000元是土地的每坪買賣價金外，另外13,500元的部分是拆遷補償費以及道路的補償費，拆遷的部分全部都由乙○○負責，因為當時有一條大約是六米到八米的通路。……原證二是我負責簽約的，當時除了被告，原告己○○、我、代書助理以及原告廖公司的人（大約有3 人以上）都在，證三也是我簽的，證二是在系爭土地上的老宅內簽的，證三是在我辦公室簽的，證三簽約時當時有被告、原告廖、乙○○。原告廖全程都有參與，他應該知道系爭土地的買賣價金中有含拆遷補償費及道路補償費，所以才會是每坪63,500元，因為拆遷補償費的部分每戶的金額都不同。我確定原告廖在整個買賣契約商談的過程包括商議拆遷補償費、買賣價金、和乙○○先生商談的經過到簽約全程都有到場參與。（問：原證二部分單價紀錄為每坪50,000元是否僅只土地價格沒有包括拆遷補償費？）我記得當時是因為有些人只有土地沒有房子，所以我買賣價金紀錄為每坪50,000元」等語（參原審卷第76、77頁），對照證人乙○○於原審證述：「系爭土地是我老家。系爭土地的買賣價金是65,000，但是因為有地上物要補償、拆遷費，另外還有一些是不願意出售或是有水溝要幫忙做好，所以我和被告有私約，約定給我一部分的錢，由我負責辦理雜項的支出，剩下的部分是我的傭金。」（參原審卷78頁）及於本院證述：「本件土地買賣是我介紹成交的，……當時有我認識的代書說有建商要買土地，所以我回去與兄弟及親友溝通協調地上物的問題，後與戊○○達成授權全部由我處理，他要給我每坪64,000元或65,000 元的價格去談判，如果有多出來的部分就是我的。 」、「補貼完了大概還剩下一、二百萬元，十五年之久記憶模糊。」、「這是民間的風俗，沒有講到佣金多少，我只負責把賣方搞好就可以，剩下來的就是我的。有時候賣主都有親友關係。難搞的就多給點，比較好講話的就依照原來的金額給，要私下補給人家的就另外給。」等語（參本院卷143 ～
145 頁），且證人乙○○與被上訴人所簽立之被證三契約書，其上內容亦有載明：「立契約書人戊○○（簡稱甲方）與乙○○（簡稱乙方）雙方為買○○○鄉○○段坡寮小段 9-1地號，屬特定農業區甲種建築用地簽立買賣契約前共同協議簽立此契約書，條款如下：……二、甲方以每坪含增值稅新台幣陸萬肆仟元整，承購乙方所介紹之上開土地所有權全部。三、因上開土地尚有住戶需補償地上物及搬遷費，因此甲方在與所有權人簽立買賣契約時，依每坪新台幣伍萬元簽約，差額每坪壹萬肆仟元須支付乙方，做為地上補償費及搬遷費之統籌運用。四、差額之支付款甲方需依土地買賣契約書之付款比率方式同時支付乙方，乙方同時須負責將6-8 米之道路舖上柏油路面。五、乙方須負責在甲方簽約同時，將地上物所有權人立拋棄書拋棄權利及在交尾款前負責住戶搬遷完畢，同時簽立道路地號8-1 部分同意使用權。……中華民國八十三年七月三十一日。」等條款（參原審卷第81頁），亦經證人鍾淑貞於原審證述：「這紙契約是乙○○與被告簽約，當時原告廖與其公司的人都在場。這份契約就可表達出拆遷補償費的部分是由乙○○全部領取，至於如何分給其他人應是由乙○○負責分配。」等語（參原審卷第77頁），及證人乙○○證稱：「……我與被告簽的私約就是被告訴代當庭提出的書狀影本，這份契約先簽，過了幾天後才簽原證二，……」等語（參原審卷第78頁），可認被證三契約書確為真正，足見被上訴人辯稱系爭土地之買賣除了50,000元是土地的每坪買賣價金外，另外有約14,000元的部分是拆遷補償費以及道路的補償費，拆遷的部分全部都由證人乙○○負責，且證人乙○○尚須負責舖設一條大約是六米到八米的通路，如有剩餘則歸屬證人乙○○所有等情應屬真實可採。
㈢至證人鍾淑貞、乙○○所證述扣除買賣價金以外之拆遷補償
費部分雖略有小異，且乙○○對拆遷補償費共多少陳稱忘了，然因系爭土地之買賣過程在83年間，迄今已事隔13年餘，證人之記憶難免有些許出入或遺忘，但對於扣除每坪50,000元之買賣價金以外，尚有拆遷補償費存在乙節，則2 位證人皆證述甚詳，況依據兩造間原始簽定之合資購買系爭土地合約所載，購買土地每坪為單價64,000元，計總價5,600 萬元，亦與證人乙○○、被上訴人間所簽之被證三契約書內容所載相符，上訴人顯然無法證明被上訴人確實受有上訴人所主張之前述差額利益，故上訴人之主張已先不可採。又證人鍾淑貞已陳述原證三係由地主另帶一代書所簽立，林國珍的部分與乙○○有衝突，不願意由乙○○領取拆遷補償費，所以才另外簽訂契約等語（見原審卷第77、78頁），故其所證稱乙○○給付拆遷補償費並無收據及另立契約，應指原證三及被證一以外之地主，上訴人指稱證人鍾淑貞證詞不實，並無足採。
㈣上訴人又主張：上開被證三私約簽立之日期為83年7月31 日
，但上訴人與被上訴人等5人簽立合約書之日期為83年8 月1日，可見被上訴人在與上訴人簽立原證一合約書之前 (83年7月31日)即與乙○○簽訂被證三私約，被上訴人在未與上訴人合作前與乙○○所簽立被證三之私約，根本無法拘束上訴人，且上訴人亦無授權被上訴人代表與乙○○簽訂被證三私約，系爭私約係被上訴人與乙○○自行約定，與上訴人無涉等語。惟查：兩造合夥購買土地金額高達5,600 萬元，衡情兩造間應係經過相當時日之討論評估，而非在一日之間即可完成，而被上訴人方面所支付之土地價金及補償費總共是每坪64,000元，亦經證人乙○○證述屬實（見原審卷第79頁），故被上訴人陳稱：「（提示100-1 頁，那一份簽約先簽立？）乙○○那份日期比較早，簽約當天是在代書事務所簽的，當時上訴人己○○及代書鍾淑貞都在場，簽完之後我們把跟乙○○簽的協議書帶回己○○家，由甲○○計算每個人要出的款項，所有股東都在場，第二天簽約每個人要付多少錢，都是由甲○○計算。」（參本院卷第158頁背面、第159頁），衡情尚稱可採。雖兩造間簽立合約書之日期為83年8 月1日，係在被上訴人與乙○○於83年7月31日簽立被證三契約書之後一日，不得以此逕推論被上訴人與乙○○所簽之被證三契約書係未經上訴人之授權。又兩造間既推由被上訴人出面與地主簽約，故被證三契約書亦僅由被上訴人一人與乙○○簽立，亦無不符常情之處，雖上訴人未簽立書面委任書予被上訴人，亦未於被證三契約書上簽名，亦不得認被上訴人與乙○○簽立被證三契約書係未經上訴人之同意。
㈤上訴人又主張：被證三內約定乙○○應負責拆遷補償、將系
爭土地6-8 米之道路舖上柏油路面、負責將系爭土地地上物所有權人立拋棄書拋棄權利及在交尾款前負責住戶搬遷完畢，同時簽立道路地號8-1 部分同意使用權等責任，惟依原證二不動產買賣契約書第2條 (四)所載「過戶完竣、地上物全部由賣方自行摧毀點交買方管業時，買方支付賣方 (約總價三成)計新台幣壹仟參佰壹拾貳萬貳仟元正。」、第3條 (四) 「乙方連帶負責全體同意將如附圖一之原有既成道路六米、二米兩條合併成一條八米之道路並同時簽立坡寮小段八之一地號部份同意使用權，並於道路舖設柏油路面，交買方據以申請建照使用。」、第3條 (五)「乙方全體連帶負責於簽約同時將地上物所有權人立拋棄書放棄權利交買方收執。」、第5 條「上開不動產買賣含未保存登記之老房屋，但賣方同意於付尾款時自行摧毀，並由賣方申請鑑界，若鑑界與登記簿上記載面積有百分之一以內之誤差，雙方均不得請求增減或補償款項等。」，依上開原證二不動產買賣契約書第 2條 (四)、第3條 (四)、第3條 (五)及第5條所載，被上訴人以每坪單價5 萬元向地主購買系爭土地時，合約內容即包括拆遷補償費、地主應將系爭土地6-8 米之道路舖上柏油路面、地上物所有權人立拋棄書拋棄權利及在交尾款前保證住戶搬遷完畢，同時簽立道路地號8-1 部分同意使用權交付等，則上開內容與被證三之乙○○應負之責任相同，乙○○有何理由可支領所謂其負責拆遷補償等佣金？且依原證二不動產買賣契約第12條約定仲介費用：乙方乙○○費用 (賣方支付) 無，則既然契約載明乙○○在本案並無仲介佣金，是以，乙○○主張依被證三私約有佣金存在之事並非真實，亦可證明被證三係屬被上訴人與乙○○虛偽訂定之事實等語。
惟查：
⒈被上訴人與地主所簽之原證二契約書第5 條雖記載：「上開
不動產買賣含未保存登記之老房屋，但賣方同意於付尾款時自行摧毀（賣方全體連帶保證最遲於簽約貳月內教交地），並由賣方申請鑑界，若鑑界後與登記簿上記載面積有百分之一以內之誤差，雙方均不得請求增減或補償款項等。」（參原審卷第12頁）等文字，故系爭買賣土地之價金（含地上建物之拆遷補償）應為每坪50,000元云云，此但部分條款之解釋方式業據證人鍾淑貞到庭證稱：「因為原證二是定型化契約，我們認為這條對買方有利，賣方又無爭議，所以我們不會刪除。」等語（參原審卷第77頁），揆諸前述文字，再併同被證三契約書內容解讀，本院認證人鍾淑貞前述證詞尚與常理無違。且參以被上訴人與地主黃哲乾等9 人所簽訂原證三契約書第5 條將「上開不動產買賣含未保存登記之老房屋，但賣方同意於付尾款時自行摧毀（賣方全體連帶保證最遲於簽約貳月內教交地）」等字刪除，此部分亦據證人鍾淑貞到庭證稱：「這是因為賣方要求刪除，所以我們就刪除了，因為他有另外帶代書來。」等語（參原審卷第77頁），至被上訴人與地主林國珍所簽訂之被證一契約書第5 條之文字則與原證二號相同，而原證二、原證三與被證一契約書之真正均為上訴人所不爭執。然參以三份契約書所示，原證三之地主黃哲乾等9 人，與被證一之地主林國珍亦於原證二契約書蓋章，然其等實際收取之價金分別為每坪63,500元、67,000元，均高於原證二所載每坪50,000元；又原證三與被證一契約書同樣均係另給付拆遷補償費，然契約書第5 條卻有不同之記載，顯見被上訴人所付予地主之土地價金有無包含地上物之拆遷補償，不得僅以原證二契約所載為據。而被上訴人所支付之土地總價金係每坪64,000元，已如上述，故上訴人主張除黃哲乾等9人、林國珍以外之地主17人均係每坪50,00
0 元，並無其他之拆遷補償費云云，並不足採。⒉況依一般民間土地買賣交易習慣，仲介者確可獲得相當之佣
金，且查本件地主高達27人，且部分地主於系爭土地上尚有地上物需補償，仲介成立買賣契約，勢需付出相當之時間，故證人乙○○證稱：「這是民間的風俗，沒有講到傭金多少，我只負責把賣方搞好就可以，剩下來的就是我的」、「補貼完了大概還剩下一、二百萬元。」等語，衡情尚無不合，應為可採，故不得以原證二、原證三契約上載乙○○仲介費用為「無」或「Ｘ」，即認證人乙○○所述不實。
㈥上訴人又主張：上訴人並無授權被上訴人代表與乙○○簽訂
被證三私約，系爭私約係被上訴人與乙○○自行約定，上訴人等自始不知情，與上訴人無涉等語。就此，業據證人鍾淑貞於原審證稱：「……我確定原告廖在整個買賣契約商談的過程包括商議拆遷補償費、買賣價金、和乙○○先生商談的經過到簽約全程都有到場參與。」（見原審卷第76頁）以及證人乙○○於本院陳述：「在老家簽約的那次，我記得簽的很久，約晚上11點多才簽完，老家簽的那次戊○○的股東也到場。」、「我知道還有其他股東，但接洽的只有我與他，其他的股東我知道還有一個廖先生。」等語（見本院卷第14
3 頁背面），雖上訴人己○○堅稱被上訴人與地主簽約時伊均未在場云云，惟上訴人己○○既為本件之當事人，所述自難盡信，應以與兩造無利害關係之代書鍾淑貞所述為可採，故上訴人主張其等自始不知情云云，並不足採。
㈦綜上，上訴人既未能證明被上訴人受有前述買賣差額利益，其主張被上訴人不當受有差額利益，不足採信。
六、被上訴人是否應對上訴人負擔侵權行為之損害賠償義務或返還受領不當得利之義務？按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第184條第1 項前段、第179條分別定有明文。查上訴人主張被上訴人給付系爭土地買賣價金總僅支出50,504,645元，與兩造約定以總價5,600 萬元購買系爭土地之差額為5,495,355 元，致上訴人因此金錢受損，應負侵權行為責任，又被上訴人並無任何法律上原因而受有5,495,355 元之利益，應返還不當得利與上訴人等情，則上訴人即應就被上訴人收受有前述土地買賣價金之差額利益，致上訴人受有財產權之損害，或就被上訴人受有不當得利之情負舉證責任。本件上訴人未能證明被上訴人確實受有買賣土地價金差額之利益已如前述，被上訴人即無需對上訴人負侵權行為之損害賠償或返還受領不當得利之義務。
七、從而，上訴人依據民法第184條第1項前段及民法第179 條之規定，請求被上訴人應給付上訴人己○○1,099,071 元、上訴人甲○○1,236,455元、上訴人丙○○961,687元、上訴人庚○○824, 303元，暨均自91年8月1日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬無據，不應准許。原判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，即無違誤。上訴意旨仍執前詞聲明不服，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 陳麗芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。