臺灣高等法院民事判決 97年度上字第809號上 訴 人 財團法人褒忠亭義民中學財團法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳進興律師被 上訴人 丙○○訴訟代理人 陳文雄律師複 代理人 康勝男律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年7月29日臺灣桃園地方法院97年度訴字第45號第一審判決提起上訴，本院於97年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：兩造於民國（下同）92年12月8日訂立三七五耕地租約，約定將伊所有坐落桃園縣○○鎮○○段17、72地號，地目為田，面積各為1,299.53平方公尺、17,796.47平方公尺（實際面積為20,704.40平方公尺）之土地（下稱系爭土地）出租予被上訴人耕作。詎被上訴人未經伊同意，逕自在系爭72地號土地上興建如原判決附圖所示黃色部分面積185.54平方公尺之土地搭蓋大型加工廠及倉儲型之建築物，通道上舖上水泥，進口處並築有華麗之外圍牆等，在該寬廣高大之建築內，除有大型乾燥機、各類型加工機械等外，並供堆存材料、製成品、桶油等貨品，以及放置現代化之割稻機、插秧機、稻穀乾燥機、施肥機、育苗機等大型機械。
該建築物及相關設施，已遠超過其本身耕作之需要，可見被上訴人有加工製造及代耕之事實，而非完全自任耕作。且被上訴人在系爭72地號土地上興建系爭建物，亦已變更土地目的為非耕地使用，諸此情事已違反最高法院70年台上字4637號判例意旨及耕地三七五減租條例第16條之規定，伊自得終止兩造間之耕地租約關係。爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第5款之規定，求為命被上訴人應將坐落於桃園縣○○鎮○○段17、72地號全部土地返還予上訴人之判決。
二、被上訴人則以：否認系爭土地有所謂違反自任耕作之行為存在，伊迄今仍在系爭土地上繼續種植水稻。而系爭建物乃係伊興建專供放置農業用機具、工具，以及農用肥料、農作物之用，亦即專供農用之農舍，並無移作工廠、倉庫等其他用途使用，其內置放種植水稻所需之機具（如：育苗機、插秧機、收割機、施肥機、噴霧機、稻穀乾燥機等機具），而肥料、搬運車、育苗箱、各式大小塑膠袋等亦完整齊備，足見伊興建系爭建物確係便利耕作而搭建之農舍，並無違反自任耕作之規定。另從系爭建物坐落系爭72地號土地上之基地面積以觀，實際系爭建物基地面積為185.54平方公尺，占用系爭72地號土地面積比率僅為0.896％（185.54÷20,704.40×100％），即系爭建物占用耕地面積比率尚不及1％，對於系爭72地號土地使用情況整體觀察上，比例甚為低微，亦無違反農地農用之政策。是上訴人主張伊違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，而有終止租約之事由，洵屬無據等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落於桃園縣○○鎮○○段○○號及同段72地號土地交還上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張兩造於92年12月8日訂立三七五耕地租約，約定上訴人將所有系爭17、72地號土地，地目為田，面積各為1,299.53平方公尺、17,796.47平方公尺（實際面積為20,704.40平方公尺）之土地出租予被上訴人耕作。被上訴人在系爭72地號土地上興建如原判決附圖所示黃色部分面積
185.54平方公尺之鐵皮屋一間等情，業據其提出耕地租約、土地登記簿謄本、地籍圖謄本等為證，復為被上訴人所不爭執，且經原法院於97年5月14日現場勘驗，並囑託桃園縣楊梅地政事務所人員實地測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可考（原審卷35至38頁），自堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人未經伊同意，逕自在系爭72地號土地上興建如原判決附圖所示黃色部分面積185.54平方公尺之土地搭蓋大型加工廠及倉儲型之建築物，通道上舖上水泥，進口處並築有華麗之外圍牆等，在該寬廣高大之建築內，除有大型乾燥機、各類型加工機械等外，並供堆存材料、製成品、桶油等貨品，以及放置現代化之割稻機、插秧機、稻穀乾燥機、施肥機、育苗機等大型機械等，已遠超過其本身耕作之需要，顯見被上訴人有加工製造及代耕之事實，而非完全自任耕作，且被上訴人在系爭72地號土地上興建系爭建物，亦已變更土地目的為非耕地使用等語；被上訴人則以上開情詞置辯。是本件應審酌者為，被上訴人是否未自任耕作？經查：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一不得終止：⒈承租人死亡而無繼承人時。⒉承租人放棄耕作權時。⒊地租積欠達兩年之總額時。⒋非因不可抗力繼續一年不為耕作時。⒌經依法編定或變更為非耕地使用時，此耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項各款分別定有明文。
㈡次按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農
舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的；又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院64年度台上字第571號、70年度台上字第4637號判例參照）。惟承租人於承租耕地上所建之建物，倘係為便利耕作之用而設置者，仍不違反自任耕作之規定。
㈢查被上訴人在系爭土地如原判決附圖所示黃色部份以外區
域種植水稻等情，為雙方所不爭執，並經原法院勘驗現場及上訴人提出照片為證，自堪信為真實。再經原法院勘驗系爭鐵皮屋可知，系爭鐵皮屋面積僅為185.54平方公尺，其內堆置割稻機、插秧機、乾燥機、耕耘機、施肥機、育苗箱、有機肥料及其他農具，此有前開土地複丈成果圖及97年 5月14日之勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第34至36頁），且從被上訴人提出鐵皮屋內部概況照片（原審卷第57頁背面至62頁背面），及上訴人提出鐵皮屋內部概況照片（本審卷第23至26頁背面）所示，系爭建物內之設備均是現代農業機械化所需，亦為耕作水稻必要器具，顯係為便利耕作之用而設置之建物，並無其他家居設備或非關農務事業之工廠機械器具設置。
㈣雖上訴人主張系爭鐵皮屋寬廣高大，占地甚廣，並有水泥
通道通往聯外道路等語，但依卷附照片所示，農用機械中之乾燥機甚為高大，系爭鐵皮屋挑高建築，確有其必要。次依土地複丈成果圖，及上訴人所提，被上訴人亦不爭執之台地測量工程有限公司實測圖，系爭鐵皮屋坐落使用系爭72地號185.54平方公尺，前有水泥空地，四週鋪設水泥通路，其中水泥空地使用系爭72地號面積53.97平方公尺，漿砌磚牆圈圍後院使系爭72地號面積20.86公尺，另在系爭17地號土地上有一水泥鋪設通路面積24.76平方公尺，其餘水泥鋪面空地及通路則坐落於非承租範圍之桃園縣○○鎮○○段○○○號土地，有實測圖在卷可稽（本審卷第81頁），則系爭鐵皮屋面積，再加上水泥空地、漿砌磚牆圈圍後院及水泥鋪設通路之面積，總計為285.13平方公尺（185.54+53.97 +20.86+24.76=285.13），占承租耕地面積19,096平方公尺（桃園縣政府耕地租佃委員會卷內租約附表，1,299.53+17,796.47=19,096）比例約為1.49％，系爭土地耕作面積仍達98.51％，18,810,87平方公尺，而耕作如此大面積之耕地，自無手工耕作之可能，需要現代化耕作機械，亦需足以收納割稻機、插秧機、乾燥機、耕耘機、施肥機、育苗箱、有機肥料及其他農具等現代耕作機具之農舍及方更機具進出之通路，是系爭鐵皮屋之面積在系爭土地之比例不到十分之一，系爭建物之存在並不妨礙耕地農用之目的，應認與系爭三七五耕地租約之精神並無違背。
㈤再上訴人主張與被上訴人共同承租系爭72地號土地之訴外
人張秋滿曾向桃園縣楊梅鎮公所申請核發農業地作農業使用證明，經審查結果與規定不符等語，並提出桃園縣楊梅鎮公所96年1月3日桃楊鎮農字第0950035633號函、張秋滿私有耕地租約附表等件為證（本審卷第44至46頁），惟查張秋滿係為辦理申請農業用地移轉不課徵土地增值稅，於95年12月27日向桃園縣楊梅鎮公所申請核發農業用地作農業使用證明書，桃園縣楊梅鎮公所以系爭72號土地編定為「特定農業區－農牧用地」屬「農業發展條例」第3條第1項第11款所稱「耕地」之範圍，其於96年1月2日會同相關單位現勘時，上開地號「有部分土地搭建未經許可之鐵皮屋一幢」，其餘土地為種水稻及蔬菜，與農業用地作農業使用認定及核證明辦法第5條及行政院農業委員會90年11月15日（90）農企字第900159906號函、90年10月3日（90）農企字第900010360號函、93年12月9日農企字第0930010551號函暨農業發展條例第8條之1等規定不符，故駁回張秋滿之申請，有桃園縣楊梅鎮公所97年10月17日桃楊鎮農字第0970029033號函、97年11月13日桃楊鎮農字第0970032410號函可稽（本審卷第57至65頁、98至105頁）。查桃園縣楊梅鎮公所會勘現場後，亦肯認系爭72地號土地除部分土地搭未經許可之鐵皮屋一幢外，其餘土地為種植水稻及蔬菜，而依上函釋及法令，張秋滿係因未能提出系爭72地號土地上之鐵皮屋之合法證明，故而未獲核發農業用地作農業使用證明。系爭鐵皮屋非合法建物，此為兩造所不爭執，張秋滿未能提出系爭鐵皮屋合法證明，以致未獲得申請農業用地移轉不課徵土地增值稅之證明，然除系爭鐵皮屋以外之土地，均種稙水稻，此為兩造所不爭執，並為前開桃園縣楊梅鎮公所函所是認，上開駁回農業使用證明之函件，仍不影響被上訴人是否自任耕作之判斷，上訴人以之主張被上訴人就系爭土地未自任耕作，自無可取。
㈥上訴人又主張被上訴人除耕作系爭土地外，另代耕兄弟及
朋友耕作5甲地，被上訴人非完全自任耕作等語。查證人即上訴人董事之一甲○○證稱，其在今年9月底、10月初，與訴訟代理人陳律師會勘現場時，遇見被上訴人，被上訴人自承耕作之土地除系爭土地外，另有自己5分地，及幫兄弟及朋友耕作之部分，約有5甲地等語（本審卷第107頁背面），被上訴人自承除系爭土地外，又幫姑姑及哥哥耕作，加上自己耕地，總共3甲7分地，並非5甲地等語（本審卷第108頁）。然耕地三七五減租條例第16條第1項規定「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」，應係規範承租人就承租之耕地須自任耕作，並非限制承租人除承租之土地外，不得再耕作其他之耕地，此觀之該條項後段限制不得轉租自明，被上訴人就系爭土地既確有耕作行為，即符合自任耕作之要件，其另耕作自己之耕地，或行有餘力，再為他人土地耕作，亦不影響自作耕作系爭土地之判斷，上訴人主張上訴人未自任耕作，尚無可取。
㈦至於上訴人復主張被上訴人未經其同意，逕自於系爭72地
號土地上興建系爭鐵皮屋，已涉及將承租耕地變更為非耕地使用，而得終止租約等語。按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所謂經依法編定或變更為非耕地使用時，係指因應政府法令變更或土地重劃需要，而將原編定為農牧地之地目，重新編定或變更為非耕地使用之謂。惟查，系爭土地之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，此由桃園縣政府耕地租佃委員會檢送本件租佃爭議調處不成立卷附土地登記第二類謄本2件正本在卷可按，系爭土地係作農耕使用之類別，迄未經法令重新編定或變更為非耕地目的使用，是上訴人此部分之主張，亦無足取。
六、綜上所述，被上訴人既無不自任耕作或系爭土地之使用目的經依法編定或變更為非耕地使用之情事，則兩造間就系爭三七五耕地租約自無租約無效或終止之情事，亦即系爭三七五耕地租約仍繼續有效，從而，上訴人主張耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第5款規定租約無效及終止租約，請求被上訴人應將坐落於桃園縣○○鎮○○段○○號及同段72地號土地交還上訴人，並無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女法 官 吳青蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
書記官 殷丹妮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。