臺灣高等法院民事判決 97年度上更㈠字第48號上 訴 人 全聯實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 江東原律師複 代理人 李敬之律師訴訟代理人 趙文銘律師
邱靖貽律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 劉紀翔律師上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國94年9月28日臺灣板橋地方法院94年度訴字第442號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回，本院於中華民國98年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人給付超過新台幣貳拾陸萬柒仟貳佰肆拾參元及自民國九十四年二月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，與訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）92年7月11日日向上訴人承租門牌台北縣新莊市○○路○○巷○○號2樓建物（下稱系爭建物）並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人就系爭建物，負有取得主管機關核准變更為托兒所使用之義務，並同意伊於申請辦理立案時變更承租人，改以由立案所核准之名稱為承租人。伊已付第一年期租金支票11紙及押租金新台幣（下同）90萬元，並僱工施作系爭建物地坪水泥、沙漿整體粉光工程，支出有益於上訴人之工程款25萬5,000元。詎上訴人未依約於92年9月1日起租日前，合法變更系爭建物為供托兒所使用之用途，經伊催告均置之不理，伊因而於93年12月2日函解除系爭租約，伊自不須付租及負擔電費，且伊未受系爭建物之約定使用利益。爰依民法第259條第1、2、5款、第260條、第179條規定，求為命上訴人返還如原判決附表二所示之租金支票二紙（下稱系爭租金支票）及已付租金、押租金及施作地坪工程之不當得利合計250萬5,000元暨其遲延利息之判決。就上訴人反訴部分則以：伊已於93年5月19日發函通知上訴人在建物用途變更獲准前，不得提示租金支票，已主張同時履行抗辯，且系爭租賃契約業於93年12月3日解除，上訴人反訴請求租金為無理由。上訴人未依債之本旨提出給付，伊並無受領上訴人租賃建物之給付，並無使用電力情事，上訴人所提電費收據及原法院支付命令所載繳費人及債務人均非上訴人等語，資為抗辯。
二、上訴人則以：兩造約定系爭建物供何嘉仁相關企業使用，非專供被上訴人作為托兒所使用，不得認此係契約要素，系爭租約且未註明履行期限，伊無於交屋日起即須完成用途變更之義務；另伊於訂約前，已提出建物使用執照變更為托兒所之申請，並配合主管機關所要求之文件、補正之程序，難認有可歸責事由。而未獲主管機關准許，係因被上訴人之履行輔助人何嘉仁美語為托兒所之違規營業使用而致審理趨嚴，被上訴人應與其自己之故意或過失負同一責任，且該用途變更申請案，新莊市公所已於94年5月9日同意備查；如認被上訴人得解除系爭租約，其已使用系爭建物，受有利益，依民法第259條第3款之規定，應以金錢即依約定每月租金30萬元計算價額360萬元償還上訴人，伊得抵銷等語，資為抗辯。並反訴主張：被上訴人片面解除系爭租約，不生法效，被上訴人仍應依約給付租金及電費，計自93年6月9日至94年2月間之租金計225萬元；自93年9月至11月之電費計1萬9,400元；此外台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）以支付命令催討所欠電費，致伊受有督促程序費用1000元之損害，依民法第226條第1項規定，被上訴人應負賠償責任，爰求命被上訴人給付上訴人227萬444元及其遲延利息之判決。
三、原審判決上訴人應將如原判決附表二所示之支票返還被上訴人，並應給付被上訴人250萬5000元及自附表一所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回上訴人之反訴。上訴人不服提起上訴，經發回前本院判決駁回其上訴，上訴人不服提起第三審上訴，經最高法院判決㈠原判決關於命上訴人給付250萬5000元本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。㈡其他上訴駁回。是原判決關於命上訴人將原審判決附表二所示支票返還被上訴人，及駁回上訴人反訴部分，均告確定。上訴人於本院上訴聲明為：㈠原判決除確定部分外不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢除確定部分外各審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、兩造於92年7月11日簽訂系爭租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人承租上開租賃建物，租賃期間自92年9月1日起至104年8月31日止，租金每月30萬元，第1年租金優惠為每月15萬元，且交屋日即簽約日次日至起租日為裝修期間，免收此期間租金，租金給付方式為每月1期，每次交付12期租金支票由上訴人按月兌領，簽約同時交付押租金90萬元，另約定上訴人負有取得租賃建物核准變更為托兒所使用之義務，上訴人並同意被上訴人於申請辦理立案時變更承租人，改以由立案所核准名稱為承租人。
２、被上訴人已依約交付上訴人第1年期（92年9月1日至93年7月31日）租金支票計11紙及押租金90萬元，上訴人對於其中9紙支票已提示兌領135萬元，另如原判決附表二所示之2紙租金支票，由上訴人持有尚未提示兌領。
３、被上訴人於裝修期間內，僱工施作租賃建物地坪、水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款合計25萬5000元。
４、租賃建物迄被上訴人提起本訴時，其核准用途仍為供超級市場使用，尚未完成用途變更為托兒所使用。
（二）爭點：
１、被上訴人得否請求上訴人返還押租金90萬元，及已付租金135萬元？
２、被上訴人僱工在系爭建物所施作地坪、水泥沙漿整體粉光工程，有無增加系爭建物之價值？如有，於93年12月間返還系爭建物時，尚存之增值價額為何？被上訴人可否請求返還？
３、自92年9月1日起租日上訴人將系爭建物交付被上訴人占有起，迄93年12月2日被上訴人解除契約返還上訴人期間，被上訴人是否受有占有系爭建物之利益？及其數額？上訴人可否以之主張抵銷？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）被上訴人得否請求上訴人返還押租金90萬元，及已付租金135萬元？
１、本件上訴人以租賃契約為繼續性契約，承租人僅得以終止之意思表示使之消滅，而不得解除契約，抗辯被上訴人解除契約不合法，被上訴人不可請求返還已付租金及押租金云云。惟按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。
查本件被上訴人起訴主張上訴人未依約變更系爭建物為可供托兒所使用之用途，經催告後解除租賃契約，請求返還附表一所示租金支票部分，及上訴人反訴主張被上訴人解租賃除契約不合法，反訴請求被上訴人給付租金、電費、督促程序費用部分，業經本院前審為上訴人敗訴之判決，並經最高法院97年度台上字第537號判決回上訴人之上訴確定，有各該判決書在卷可稽（見本院前審卷我196至205頁、本院卷第3至6頁），則就租賃契約業經被上訴人解除乙節，上訴人自應受上開判決既判力之拘束，不得再為與上開確定判決意旨相反之主張。況按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條定有明文。
兩造契約第11條既約定系爭建物係可供被上訴人申請托兒所立案使用之房屋，並約定上訴人應自交屋日起提供何嘉仁文教事業機構顧客進出之出入口，供懸掛直式、橫式廣告招牌，上訴人自負有至遲於租賃期間開始即92年9 月1日完成系爭建物用途變更之義務，上訴人遲未完成變更為托兒所使用，被上訴人以系爭建物供作托兒所使用之目的即無法達到，被上訴人自非不得依民法第255條規定，解除兩造租賃契約。
２、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。本件被上訴人已依系爭租賃契約第5條第1項約定，於92年7月11日簽約同時交付上訴人押租金90萬元，其所交付92年9月至93年5月份如附表一編號2至10面額共135萬元之9紙租金支票，亦經上訴人提示兌領，為兩造所不爭。則被上訴人依民法第259條第1、2款規定，請求上訴人返還已兌領租金、押租金，及加計如附表一所示該部分受領物各自受領日起之法定遲延利息，自非無據。
（二）被上訴人僱工在系爭建物所施作地坪、水泥沙漿整體粉光工程，有無增加系爭建物之價值？如有，於93年12月間返還系爭建物時，尚存之增值價額為何？被上訴人可否請求返還？
１、查被上訴人於約定裝修期間內，在租賃建物僱工施作地坪、水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款合計25萬5000元，此有施工照片（見原審卷第12至14頁）為憑，雖被上訴人提出工程估價單（見原審卷第11頁）所載業主為訴外人何嘉仁實業股份有限公司、提出之玉山商業銀行匯款回條所載匯款人為訴外人林枚郁，惟上訴人對於上開工程係被上訴人僱工施作及支出工程款合計25萬5000元之情，並不爭執，此有本院前審96年1月22日準備程序筆錄在卷可稽（見本院前審卷第141頁反面），被上訴人主張其僱工於系爭建物施作地坪、水泥沙漿整體粉光工程，共支出工程款25萬5000元，自堪信為真正。
２、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款定有明文。查上訴人不爭執上開工程款係有益於租賃建物之費用，兩造並合意被上訴人僱工施作之上開工程所增加系爭建物之價值，於93年12月間被上訴人返還系爭建物時，尚存之增值價額12萬5000元計算，有本院97年12月12日準備程序筆錄在卷足憑（見本院卷第77頁背面），則被上訴人請求上訴人返還上開工程費用12萬5000元，自屬正當。另被上訴人於93年12月2日發函為解約之意思表示同時，亦催告上訴人應於函到3日內返還上開工程款，上訴人於同年月3日收受通知，惟未返還，則被上訴人主張關於返還該有益費用部分，應加計自93年12月7日起算之法定遲延利息，亦非無據。
（三）自92年9月1日起租日上訴人將系爭建物交付被上訴人占有起，迄93年12月2日被上訴人解除契約返還上訴人期間，被上訴人是否受有占有系爭建物之利益？及其數額？上訴人可以之主張抵銷？
１、按租約經合法終止後，出租人即無再依民法第423條以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義務，承租人亦不受限於原租約用途，而可能為任意使用 (但係無權使用)，故出租人雖未保持合於租約約定使用收益之狀態，亦難謂此時原承租人 (其實已為無權佔有人)毫無利益（最高法院88年台上字第2929號判決意旨參照）。查系爭建物於92年9月1日起租日前之同年7月，以供被上訴人裝潢之目的交付被上訴人，被上訴人並自承其將經營托兒所所需之桌、椅、櫃子等物置放於系爭建物內（見本院前審卷第105頁背面），證人即上訴人員工陳薇淇亦證稱「有一次代表會巡二樓時發現作倉庫使用，放一些櫃子及雜物，櫃子是放置書籍的櫃子，雜物是桌椅」等語（見本院前審卷第112頁）。是上訴人雖未依約將系爭建物變更為可供托兒所使用，惟其既已將系爭建物交付被上訴人占有，被上訴人仍可為任意使用，而受有占有系爭建物之利益。
２、被上訴人雖抗辯其僅於系爭建物置放經營托兒所所需之桌、椅、櫃子等物，並未以系爭建物作為倉庫使用，未受有何系爭建物之使用利益云云，惟查，兩造租賃契約雖約定上訴人應將系爭建物變更為可供托兒所使用，惟並未限制被上訴人之使用方式，被上訴人於上訴人完成變更前，仍可為任意之使用，況系爭建物鄰近中港國小、新泰國中、新莊國中等多所學校，業經上訴人陳明在卷（見本院卷第118頁），被上訴人就此亦不爭執，上訴人於92年9月1日租賃期間開始後，雖遲遲未能完成變更系爭建物為可供托兒所使用，惟被上訴人卻仍任由上訴人持續提示兌領租金支票，並遲至逾9個多月後之93年5月19日始為第一次催告，迄93年12月2日始發函解除契約，顯然系爭建物雖無法供作托兒所使用，但被上訴人占有系爭租賃建物，亦非全無利益，否則被上訴人當不至遲不催告履行或阻止上訴人兌領租金支票，上訴人主張由於系爭建物所在環境，被上訴人單純占有系爭租賃物，排除其他同業承租之可能，已受有利益，應屬非虛。
３、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決意旨參照）。又土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。又市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條 (舊)所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例、95年度台上字第138號判決意旨參照）。本件系爭房屋登記之主要用途為超級市場，嗣變更為作托兒所使用，並經台北縣新莊市公所同意備查在案，有建物登記簿謄本及台北縣新莊市公所94年5月9日北縣新建字第09400232 13號函在卷可稽（見本院卷第75頁、本院前審卷第64頁）。本院審酌系爭建築物之層次面積為971.94平方公尺，附屬建物陽台有109.72平方公尺、建物所在新莊市○○段53 地號土地面積共3096.33平方公尺，96年度之申報地價為每平方公尺11,200元、上訴人應有部分為1萬分之1097、系爭建物所在位置、使用狀況、附近環境，及兩造因預估第0年生意不會很好，系爭建物被上訴人不會全部用到，而約定第一年租金減半，每月以15萬元計算等情狀，認被上訴人占有系爭建物所受相當於租金之不當得利，即占有使用系爭建物之價額，以每月15萬元計算為適當。
４、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第3款定有明文。本件被上訴人因系爭租約之訂定而占有系爭建物，則於契約解除後，自應償還使用系爭建物之價額予上訴人。又兩造契約雖約定上訴人92年7月11日簽約日之次日交付系爭建物予被上訴人，惟並約定交屋日至92年9月1日起租日期間為裝修期並免收租金，契約既已約定此期間為裝潢之需占有，而非屬系爭建物之使用，被上訴人應無庸償還此期間使用系爭建物之價額。此外，自92年9月1日起租日至93年12月2日被上訴人解除契約返還系爭建物之日止，被上訴人占有使用系爭建物所受相當於受領該物使用之價額，自應償還上訴人。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段定有明文。本件上訴人對被上訴人負有返還押租金及租金之債務，被上訴人對上訴人則負有償還物之使用價額之債務，二者均為金錢債務，且均屆清償期，則上訴人主張其對被上訴人自92年9月1日起至93年12月2日止每月15萬元，合計226萬元（150,000x15+150,000÷30x2=2,260,000）使用系爭建物之價額之債權與被上訴人之租金及押租金債權抵銷，自為可取。
５、又按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323條前段定有明文。本件上訴人於94年2月23日提起反訴請求被上訴人給付租金，上訴人於同年月25日收受反訴狀繕本，有上訴人答辯㈠暨反訴起訴狀在卷可稽（見原審卷第34至40頁）。而上訴人應返還被上訴人附表一所示之押租金、租金及地坪粉光工程費用共237萬5000元，各該金額自利息起算日算至94年2月25止以年息百分之五計算之利息合計15萬2243元（計算式詳見附表二），經抵銷後尚餘210萬7757元，再與被上訴人之租金及押租金債權237萬5000元抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人267,243元（2,107,757-2,375,000=-267,243）及自94年2月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
六、綜上所述，被上訴人於解除兩造間租賃契約後，依民法第259條第1、2、5款規定，請求上訴人給付267,243元，及自94年2月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 17 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 吳青蓉法 官 張靜女正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 2 月 18 日
書記官 廖麗蓮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一┌──┬─────┬────┬─────┬─────┬────────┐│編號│ 項目 │金 額 │ 受 領 日 │利息起算日│算至94.02.25利息│├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ １ │押租金 │90萬元 │ 92.07.11 │92.07.11 │ 73,125元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ２ │92.09租金 │15萬元 │ 92.09.01 │92.09.01 │ 11,139元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ３ │92.10租金 │15萬元 │ 92.10.01 │92.10.01 │ 10,514元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ４ │92.11租金 │15萬元 │ 92.11.01 │92.11.01 │ 9,889元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ５ │92.12租金 │15萬元 │ 92.12.01 │92.12.01 │ 9,264元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ６ │93.01租金 │15萬元 │ 93.01.01 │93.01.01 │ 8,639元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ７ │93.02租金 │15萬元 │ 93.02.01 │93.02.01 │ 8,014元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ８ │93.03租金 │15萬元 │ 93.03.01 │93.03.01 │ 7,389元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ ９ │93.04租金 │15萬元 │ 93.04.01 │93.04.01 │ 6,764元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ │93.05租金 │15萬元 │ 93.05.01 │93.05.01 │ 6,139元 │├──┼─────┼────┼─────┼─────┼────────┤│ │地坪工程 │125000元│ │93.12.07 │ 1,367元 │├──┴─────┼────┴─────┴─────┼────────┤│ 合 計 │237萬5000元 │ 152,243元 │└────────┴────────────────┴────────┘附表二：
一、附表一編號一利息：
92.07.11至94.02.25共1年7月15日，900,000x5%+900,000x5%x7.5/12=73,125元。
二、附表一編號二利息：
92.09.01至94.02.25共1年5月25日150,000x5%+150,000x5%x5/12+150,000x5%x25/365=7,500+3,125+514=11,139元。
三、附表一編號三利息：
92.10.01至94.02.25共1年4月25日150,000x5%+150,000x5%x4/12+150,000x5%x25/365=7,500+2,500+514=10,514元。
四、附表一編號四利息：
92.11.01至94.02.25共1年3月25日150,000x5%+150,000x5%x3/12+150,000x5%x25/365=7,500+1,875+514=9,889元。
五、附表一編號五利息：
92.12.01至94.02.25共1年2月25日150,000x5%+150,000x5%x2/12+150,000x5%x25/365=7,500+1,250+514=9,264元。
六、附表一編號六利息：
93.01.01至94.02.25共1年1月25日150,000x5%+150,000x5%x1/12+150,000x5%x25/365=7,500+625+514=8,639元。
七、附表一編號七利息：
93.02.01至94.02.25共1年又25日150,000x5%+150,000x5%x25/365=7,500+514=8,014元。
八、附表一編號八利息：
93.03.01至94.02.25共11月25日150,000x5%x11/12+150,000x5%x25/365=6,875+514=7,389元。
九、附表一編號九利息：
93.04.01至94.02.25共10月25日150,000x5%x10/12+150,000x5%x25/365=6,250+514=6,764元。
十、附表一編號十利息：
93.05.01至94.02.25共9月25日150,000x5%x9/12+150,000x5%x25/365=5,625+514=6,139元。
十一、附表一編號十一利息：
93.12.07至94.02.25共2月19日125,000x5%x2/12+125,000x5%x19/365=1,042+325=1,367元。