臺灣高等法院民事判決 97年度上更㈢字第158號上 訴 人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 楊德海律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 顏武男律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國94年6月21 日臺灣宜蘭地方法院93年度訴字第319 號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院於98 年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人乙○○與被上訴人間就坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號、九六一地號土地之耕地租賃關係不存在。
被上訴人應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地上如附圖ａ部分所示面積一二八平方公尺之地上物拆除，將土地全部及同段九五八地號土地全部騰空返還上訴人乙○○。
確認上訴人丙○○與被上訴人間就坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
被上訴人應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地上如附圖ｂ部分所示面積七六平方公尺及Ｂ部分所示面積二二平方公尺之地上物拆除，並將土地全部騰空返還予上訴人丙○○。
本判決第三項，於上訴人乙○○以新臺幣壹佰貳拾萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣叁佰伍拾陸萬玖仟伍佰元為上訴人乙○○供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項，於上訴人丙○○以新臺幣陸拾陸萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣壹佰玖拾柒萬陸仟柒佰元為上訴人丙○○供擔保後，得免為假執行。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：位於宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號、961地號土地為上訴人乙○○所有，同段959 號土地為上訴人丙○○所有（上開3 地號土地合稱系爭土地），系爭土地原為伊父黃旺枝與被上訴人之父王水獅訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），兩造之父先後去世，被上訴人因繼承取得系爭土地之耕地租約，並於民國80年11月18日辦理續租登記，惟被上訴人不自任耕作，將該等土地轉租交訴外人王連欉耕作，並在959地號、961地號土地上興建如附圖ａ部分所示面積128平方公尺（961地號部分）及ｂ部分所示面積76平方公尺（959 地號部分）之建物（下稱系爭建物），供自己及王連欉與其家人居住，且在959 地號土地上搭蓋如附圖Ｂ部分所示面積22平方公尺之棚架（下稱系爭棚架），用以停放機車，已構成耕地三七五減租條例第16條所謂之不自任耕作之情形，系爭租約因此全部無效等情，爰依耕地三七五減租條例第16條及民法第767 條之規定，求為判決：㈠確認上訴人乙○○與被上訴人間就958地號、961地號土地之耕地租賃關係不存在。㈡被上訴人應將961 地號土地上如附圖ａ部分所示面積128平方公尺之地上物拆除，將958 地號、961地號土地返還上訴人乙○○。㈢確認上訴人丙○○與被上訴人間就959地號土地之耕地租賃關係不存在。㈣被上訴人應將959地號土地上如附圖ｂ部分所示面積76平方公尺及Ｂ部分所示面積22平方公尺之地上物拆除，並將959 地號土地返還予上訴人丙○○之判決（第一審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴。本院前審判決上訴人之上訴駁回，上訴人不服，上訴最高法院，經最高法院廢棄發回。本院更一審判決上訴人之上訴駁回，上訴人不服，復上訴最高法院，再經最高法院廢棄發回，本院更二審判決上訴人之上訴駁回，上訴人不服，復上訴最高法院，再經最高法院廢棄發回）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡⑴確認乙○○與被上訴人間就 958地號、961 地號土地之耕地租賃關係不存在。⑵命被上訴人將961地號土地上如附圖ａ部分所示面積128平方公尺之地上物拆除，將958地號、961地號土地返還乙○○。⑶確認丙○○與被上訴人間就959 地號土地之耕地租賃關係不存在。⑷命被上訴人將959 地號土地上如附圖ｂ部分所示面積76平方公尺及Ｂ部分所示面積22 平方公尺之地上物拆除，並將959地號土地返還予丙○○。㈢就上開⑵、⑷聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物為伊及訴外人王連欉之被繼承人王水獅所建，嗣由伊單獨繼承該房屋及系爭土地之承租權，而王連欉本即居住該房屋，亦無其他住處，其與家人以伊之占有輔助人居住於系爭房屋內。且王連欉本身另有工作，僅係於下班後協助伊耕作，伊亦無轉租或交付土地予王連欉耕作之情事，故兩造間之耕地租約仍為有效。又王水獅興建系爭建物時曾經上訴人之同意，縱認其未經地主同意，系爭租約亦於斯時即告無效，而伊嗣於80年11月18日與上訴人簽訂耕地租約，應係成立新的租賃關係，且上訴人自簽約後，每年均分上下兩期向伊收取租金，直至93 年9月24日調處時，始當場拒收租金，兩造間之租賃關係迄仍存在，況系爭建物興建後，上訴人均有收取租金，上訴人再以此為由主張系爭租約無效，顯有違誠信原則云云，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人二人為黃旺枝之繼承人，上訴人乙○○為系爭958 、
961地號土地之所有權人；上訴人丙○○則為系爭959地號土地之所有權人。
㈡被上訴人為王水獅之繼承人。
㈢兩造就系爭土地訂有耕地租約。
㈣系爭土地上有面積204平方公尺之建物及22 平方公尺之棚架
，現由被上訴人占有使用中之事實，為兩造所不爭執（見本院上更㈡卷第98頁、第99頁之筆錄及第55頁、第60頁之書狀），且有土地登記謄本、戶籍資料、臺灣省宜蘭縣私有耕地租約影本、宜蘭縣地政事務所土地複丈成果圖（見調處卷第10頁、第11頁、第12頁及原審卷第59頁、第60頁、第140 頁暨本院上更㈠字卷第145頁至第148頁），堪信為真實。
四、本件爭點：（見本院上更㈡卷第99頁筆錄）㈠被上訴人有無親自耕作之事實？㈡被上訴人有無轉租予王連欉之行為？王連欉參與耕作是否
構成被上訴人不自任耕作？㈢上訴人有無同意被上訴人之父親興建系爭建物？被上訴人
有無擴建？㈣系爭建物興建後，上訴人有無向被上訴人索取租金？㈤系爭建物是否為農舍？被上訴人興建該屋供自己或家人居
住，是否構成不自任耕作？㈥上訴人是否得主張系爭租約無效？此有無違背誠信原則？㈦本件有無適用或類推適用土地法第1 條、農業發展條例農
業用地興建農舍辦法、都市計畫法臺灣省施行細則等規定之情事？惟為論述方便，爰變更爭點之順序，並論述如下。
五、系爭建物是否為農舍？被上訴人興建該屋供自己或家人居住，是否構成不自任耕作？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；又承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2項分別定有明文。又按「耕地三七五減租條例第16 條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因。」，有最高法院70年台上字第4637號判例可參。「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。」亦有最高法院64年台上字第571 號判例可參。又所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院83年度台上字第2636號裁判要旨參照）。復按，三七五減租條例第16條規定之立法意旨，係為防止佃農租用農地而不為耕作使用，與出租人之同意與否無涉，縱出租人曾為此等同意，亦無礙於承租人未自任耕作之事實。「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。」（參最高法院84年度台上字第2584號裁判要旨），「又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。」（參最高法院92年度台上字第2494號裁判要旨）㈡查系爭建物及系爭棚架所占用之面積為：如附圖ａ部分所示
面積128平方公尺（961地號部分）、ｂ部分所示面積76平方公尺（959 地號部分）、Ｂ部分所示面積22平方公尺之棚架，占用面積合計為226平方公尺（計算式為：128平方公尺＋76平方公尺＋22平方公尺＝226平方公尺）。又如附圖所示A部分、面積達204 平方公尺之建物係磚造鐵皮頂一層樓房，有勘驗筆錄及照片可考（見原審卷第78頁至第81頁）。又被上訴人稱：「…現在房子由我和我弟弟王連欉在使用…王連欉是從小就住在那邊，故房子由我繼承後還是讓他繼續居住…」等語（見原審卷第126 頁之筆錄）；證人王連欉亦證稱：「（問：系爭房子及車棚為何人所興建及使用？）…是由我和他（指被上訴人）一起居住使用…」等語（見原審卷第
126 頁之筆錄）；證人林釘和亦證稱：「房子現在則由被告（指被上訴人）及王連欉在居住使用…」等語（見原審卷第
127 頁之筆錄）；另證人林戴立亦證稱：「王連欉也沒有其他可以居住的地方，所以就繼續居住在那房子裡面。」等語（見原審卷第129 頁之筆錄），顯見系爭建物係供被上訴人及王連欉與其家人共同居住使用，於此情形，系爭房屋縱令可便利耕作，然被上訴人以之超出此目的使用，將面積多達
204 平方公尺之系爭房屋供作其自己及其弟王連欉與家人居住使用，以解決家族實際生活上之居住問題，系爭房屋即與農舍有間。
㈢又就系爭棚架部分，被上訴人辯稱棚架係供放置烘乾機烘乾
稻穀及農具之用云云。惟查原審履勘現場時，系爭棚架係用以停放機車，有現場照片可參（見原審卷第80頁），被上訴人於現場履勘時亦自稱為車棚（見原審卷第78頁背面筆錄），顯見被上訴人所述與事實不符。被上訴人雖稱：「房子旁的棚架是我搭建，是為了烘乾稻穀使用，烘乾機平常不放在我這邊，因為烘乾機是我和別人一起買而共有，所以我需要用時才搬回來放在棚架下使用。」，而證人王連欉卻稱：「（問：系爭房子及車棚為何人所興建及使用？）是我父親王水獅所興建，……至於屋外的棚架是為了放烘乾機的，烘乾機平常放在屋內，要烘乾時就搬出來放在棚架下使用」等語（均見原審卷第126頁），2人所述不符，顯不足採信。故系爭棚架部分，亦難認係供農作所用。
㈣復查被上訴人97年3月12 日答辯續（一）狀暨調查證據聲請
狀自承王連欉自己另有土地2 筆，並提出土地所有權狀影本為證（見本院上更㈡卷第93、94頁），且於76年即購置，足證王連欉可於自有土地建屋居住，顯非無其他處所可住，迺仍由被上訴人在系爭土地上提供房屋供其居住，依上開判例所示，被上訴人有不自任耕作之事實甚明。
六、上訴人是否得主張系爭租約無效？此有無違背誠信原則？按耕地三七五減租條例第16條乃強制禁止規定，承租人一旦不自任耕作，即使全部租約均歸於無效，無待出租人主張，當然自後失其效力，租賃關係因而消滅，此乃法律強制之效果，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力，自無主張無效是否違背誠信原則之可言。況本件上訴人主張其原一直以為系爭房屋係坐落於毗鄰之他筆建地上，尚在原法院提起91年度訴字第294 號拆屋還地訴訟，訴請被上訴人及王連欉拆屋還地，迨至92年4月4日法院履勘現場並經地政人員測量時才發現系爭房屋係坐落於本件農地上，方另提起本訴，亦據提出該案勘驗筆錄影本（見本院上更㈠卷第132~135 頁），故上訴人主張對系爭房屋係坐落於農地上實無所知，且兩地相毗連，非地政專業人員以儀器測量，一般人縱為自己所有之土地，亦難以確認，上訴人並無明知或同意被上訴人興建房屋而仍收取租金之行為等語，為可採信，即無違背誠信原則之可言，自非不得主張權利。上訴人抗辯本件起訴前，上訴人從未以被上訴人有違法轉租、不自任耕作之情形，反而繼續收租，顯已拋棄其主張契約無效之權利，不得再主張契約無效云云，並不足採。又按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，固為民法第148條第1項所明定，本件上訴人依法行使權利，並非以損害被上訴人為主要目的，亦無不違反公共利益，並無權利濫用之情形。且被上訴人未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，系爭租約全部無效，故被上訴人無占有使用系爭土地之權利，上訴人即可請求被上訴人拆屋還地。
七、本件有無適用或類推適用土地法第1 條、農業發展條例、農業用地興建農舍辦法、都市計劃法台灣省施行細則等規定之情事：
㈠被上訴人雖辯以農業用地興建農舍辦法、實施區域計畫地區
建築管理辦法、都市計畫法台灣省施行細則等法令，實際上耕地上既已容許14公尺4 樓層高、建築面積係耕地之百分之十之供住家之用之建物，本件應可適用或類推適用等語。惟查，土地法第1 條規定：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」並未就農舍有何具體規範。而農業發展條例第18條第4項明定：「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。」及依同條第5 項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5 款規定：「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」，即已明定無自用農舍而需興建之農民得於自有農業用地興建農舍者，其起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人之適用。又都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2 項亦規定：「申請興建農舍須符合下列規定：一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場。」（見本院上更㈡卷第45頁），足證該法規有關農舍之規定，係以土地所有權人之農舍為限，被上訴人並非土地所有權人，上開法規有關農舍之規定並不適用於系爭房屋甚明。
㈡耕地三七五減租條例之精神乃以農地農用、落實耕作為本質
及精神，並有平衡地主與承租人間之權利義務之用，法律為照顧佃農已嚴格限制地主之權利，無法定事由不得收回自己之土地，且不僅租約無期限，租金亦不得隨社區經濟發展而調整，其意無非在貫徹保護農業、保障佃農耕作權之政策，則耕地承租人即應使耕地充分利用於耕作，故耕地三七五減租條例所謂之農舍，絕非以鼓勵佃農在他人土地上追求自己舒適居住生活品質為目的，否則實悖於耕地三七五減租條例之本質，並對出租人顯失公平，自無類推適用上開法規之餘地。被上訴人所辯本件應類推適用上開法規有關農舍之規定，並無可採。
八、本件被上訴人有不自任耕作，系爭租約無效之情形，則兩造另爭執之被上訴人有無親自耕作之事實？被上訴人有無轉租予王連欉之行為？王連欉參與耕作是否構成被上訴人不自任耕作？上訴人有無同意被上訴人之父親興建系爭建物？被上訴人有無擴建？系爭建物興建後，上訴人有無向被上訴人索取租金？等爭點，均無礙於上開認定，已無審酌之必要。
九、綜上所述，系爭租約有因被上訴人不自任耕作而無效之情形，上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1、2項，及民法第767條規定，請求㈠確認上訴人乙○○與被上訴人間就958地號、961 地號土地之耕地租賃關係不存在。㈡命被上訴人將
961 地號土地上如附圖ａ部分所示面積128 平方公尺之地上物拆除，將958地號、961地號土地返還上訴人乙○○。㈢確認上訴人丙○○與被上訴人間就959 地號土地之耕地租賃關係不存在。㈣命被上訴人將959 地號土地上如附圖ｂ部分所示面積76平方公尺及Ｂ部分所示面積22平方公尺之地上物拆除，並將959 地號土地返還予上訴人丙○○，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二至五項所示。又就主文第三、五項部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
十、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 98 年 4 月 7 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 陳麗芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 4 月 8 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。