臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第1035號
上 訴 人 乙○○
甲○○被上訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年10月2日臺灣板橋地方法院97 年度訴字第1758號第一審判決提起上訴，本院於98年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：門牌臺北縣板橋市○○街○巷○號房屋乃伊於原審法院96年度執字第67082 號拍賣抵押物強制執行程序中拍定買得，並於97年8月8日收到法院核發之不動產權利移轉證書後取得所有權，上訴人無權占用系爭房屋，爰依所有物返還請求權，請求上訴人騰空交還系爭房屋。且上訴人無正當權源占有使用系爭房屋，致伊無法對系爭房屋使用收益，受有相當租金之損害，而系爭房屋為31.64 坪（不含頂樓加蓋部分），附近房屋之出租行情每坪每月有新臺幣（下同）517元、482元、794元之列者， 另依侵權行為、不當得利等法律關係，請求按每月18,920元計算之租金損害等情。原審為被上訴人一部有理由、一部無理由之判決：上訴人應將門牌臺北縣板橋市○○街○巷○號房屋騰空並返還被上訴人；並應自97年8月8日起至返還前開房屋止，按月給付被上訴人5,333元；被上訴人其餘之訴駁回。
被上訴人對原審駁回部分並未聲明不服，在本審聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠執行法院拍賣公告上載明「拍定後不點交」，可見上訴人為有權占有。㈡本件因上訴人乙○○積欠銀行債務而遭拍賣，與上訴人甲○○無涉，系爭房屋既經上訴人乙○○無償提供予上訴人甲○○及其妻小居住使用，可見上訴人甲○○自始合法居住於系爭房屋，自無成立不當得利或侵權行為。㈢被上訴人在拍定買受時即已知悉上訴人乙○○居住於系爭房屋內，則依民法第351 條規定，應認被上訴人已拋棄對於出賣人之追奪擔保權，況系爭房屋之出賣人為原法院，並非上訴人乙○○等語抗辯。聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋及其坐落之台北縣板橋市○○○段○○○○○○○號土地
全部，原登記在訴外人陳吳來好名下；迨陳吳來好去世，經所有繼承人達成分割繼承之協議，將系爭房地於89年2月8日辦妥分割繼承登記於上訴人乙○○名下，有土地登記謄本可按（附於原審法院96年度執字第67082 號強制執行卷內，外放），並為兩造所不爭執。
㈡因上訴人乙○○積欠債權人聯邦商業銀行股份有限公司（下
稱聯邦銀行）債務未還，聯邦銀行聲請強制執行上訴人乙○○名下之系爭房地（原審法院96年度執字第67082號） 。在系爭房地拍賣公告上「使用情形」欄記載：「……經本院囑請台北縣政府警察局板橋分局派員會同債權人履勘查訪現場結果：債務人（按指上訴人乙○○）及其家屬自行使用等語，有卷附該局回函乙件為證，復經債務人陳報告稱：系爭建物除由債務人居住於屋內外，尚有債務人之兄甲○○及其妻小居住於此，且由甲○○開設神壇供奉多尊神明等語……」。被上訴人於97年7月24日拍定買受系爭房地，並於97月8日
8 日取得法院核發之不動產權利移轉證書等情，有拍賣公告及不動產權利移轉證書可稽（均附於上開強制執行卷內，外放）㈢上訴人對於迄今仍居住在系爭房屋內均不爭執，上訴人甲○
○並陳述：其在系爭房屋開設「無極天聖宮」，該神壇並未作寺廟登記，其係無償居住等語（本院卷第28頁反面）。
四、本件之爭點在於：㈠被上訴人請求上訴人騰空返還房屋，有無理由？上訴人甲○
○抗辯：伊對系爭房屋有占用之正當權源，是否可採？㈡被上訴人依不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人給
付相當於租金之利益，有無理由？
五、被上訴人請求上訴人騰空返還房屋，有無理由？上訴人抗辯：渠等對系爭房屋有占用之正當權源，是否可採？㈠被上訴人主張：其為系爭房屋之所有權人，上訴人居住占用
系爭房屋，二者間並無任何法律關係，則上訴人為無權占用。上訴人甲○○抗辯：本件債務與伊無涉，伊經上訴人乙○○同意無償居住使用；且拍賣公告上已載明不點交，則其應屬合法占用云云；另上訴人乙○○則以：被上訴人在拍定買受時即已知悉上訴人乙○○居住於系爭房屋內，則依民法第
351 條規定，應認被上訴人已拋棄對於出賣人之追奪擔保權，而系爭房屋之出賣人為原法院，並非上訴人乙○○等語。㈡然查：
1.強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第3 人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，不能進而推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源。是系爭房地拍賣公告上註記不點交，要僅限制拍定買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，尚無從逕以認定上訴人就系爭房屋有正當占用之權源。
2.又系爭房地於89年2月8日以分割繼承為由，移轉登記於上訴人乙○○名下，乙○○同意另上訴人甲○○無償居住使用，二者間係使用借貸之法律關係，惟因使用借貸法律關係屬於債之關係，被上訴人受讓系爭房地之所有權（物權）並不因而繼受其上房屋之使用借貸關係，是上訴人甲○○尚無從以其對系爭房屋有使用借貸法律關係對抗被上訴人。
3.再民法第351 條規定係指權利之出賣人負有權利之瑕疵擔保責任，而上訴人乙○○就系爭房地有完足之所有權並無任何瑕疵，經被上訴人拍定買受後亦已取得完足之所有權，已如上述。至於乙○○自己及上訴人甲○○居住房屋內，非關權利之瑕疵事項，自無民法第351 條之出賣人權利瑕疵擔保責任免除之適用餘地，故上訴人以此為辯，應無足取。
㈢承上開說明，上訴人之抗辯各節並無可採，則渠等占用系爭
房屋係無權占用，則被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空並返還，為有理由，應予准許。
六、被上訴人依不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人給付相當於租金之利益，有無理由？㈠按無權占有他人之房地，係侵害房地所有權人之所有權能，
獲取占用使用房屋及土地相當於租金之利益，則房地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占用人給付相當於租金之損害。本件上訴人無權占用被上訴人所有房屋及土地，使被上訴人受有相當於租金之損害，而被上訴人係於97年8月8日領得執行法院核發之不動產權利移轉證書，則依強制執行法第98條第1 項規定，被上訴人自該日起取得系爭房地之所有權，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自97年8月8日起至返還系爭房屋之日止給付相當於租金之利益，洵屬有據。
㈡又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。查被上訴人所有系爭土地地目為建，坐落於台北縣板橋市○○街○ 巷巷內，為城市地方之土地，系爭土地位置在光復橋下，系爭房屋為1、2層樓加強磚造房屋，前臨巷道，附近有265 路公車可供搭乘，平日需走3 個公車站牌之距離或通行光復橋至台北市環南市場買菜，有網路地圖可參（本院卷第36頁），並據上訴人甲○○陳明（本院卷第42- 43頁），復為被上訴人所不爭執，堪認：系爭房地之交通及生活機能尚屬中等，因認系爭房屋之租金以土地及房屋申報地價年息5%計算，應為公允。查被上訴人所有系爭土地全部，面積為72平方公尺，申報地價為每平方公尺8,960 元，有土地登記謄本附於強制執行卷內可稽；另系爭房屋之價額為640,000 元，有不動產權利移轉證書可參（原審卷第6 頁），則據以計算上訴人自
97 年8月8 日至遷讓返還房屋之日止，按月應給付被上訴人相當於租金之利益為5,355 元【[（72x8,960)＋640,000] x5% ÷12=5,355，元以下四捨五入 】，原審僅判決上訴人應給付5,333 元，被上訴人既未聲明不服，則應以此作為上訴人按月應給付之不當得利金額。
㈢被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金
之利益，為有理由，則其基於選擇訴之合併型態另主張之侵權行為法律關係，自無再予論述之必要。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人；另依民法第179 條規定，請求上訴人自97年8月8日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,333 元之範圍內，為有理由，應予准許。原審為上開結論之判決，尚無不合，上訴人仍執陳詞提起上訴，為無理由，應予駁回。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如法 官 林金吾正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
書記官 張淑芳