臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第116號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 羅廷祥律師被上訴人 永信開發有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 曾郁智律師上列當事人間請求確認契約無效事件，上訴人對於中華民國96年11月30日臺灣臺北地方法院95年度訴字第8271號第一審判決提起上訴，本院於97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：原審共同被告周賢敏（於民國95年10月22日死亡，由其繼承人周林良如、周耿立、周耿弘、周耿民等4人承受訴訟）與上訴人於86年11月1日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），周賢敏將其所有台北市○○區○○街3小段569地號土地，權利範圍為13/16之土地（下稱系爭土地）租給乙○○，租期自86年11月1日起至106年10月31日止。茲因台灣台北地方法院（下稱台北地院）民事執行處查封拍賣系爭土地，並以上訴人與周賢敏間就系爭土地有租地建物關係為由，認定上訴人就系爭土地有優先承買權。而伊為系爭土地共有人之一，依土地法第34條之1第4項規定亦有優先承買權，倘上訴人與原周賢敏間確有系爭租約存在，勢將影響伊對系爭土地之優先購買權，因此伊提起本件確認之訴，自有確認之法律上利益。又系爭租約約定租金為新台幣（下同）一萬元，顯然過低，且上訴人迄今並未點交使用系爭土地，足見周賢敏與上訴人係通謀而為虛偽租約之訂立，系爭租約應屬無效。另縱認系爭租約為真正，惟上訴人並未於系爭土地上蓋有房屋，僅搭建臨時鐵皮屋，故上訴人對系爭土地亦無優先承買權存在等語。並於原審求為判決：㈠確認周賢敏與上訴人簽訂之系爭租約無效，㈡確認上訴人對於系爭土地無優先承買權存在（原審判決確認上訴人對於系爭土地無優先承買權存在，而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，此部分業經確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人主張之優先承買權，為將來應發生之法律關係，並非現在之法律關係，自不得為確認之訴標的。又系爭基地之上確曾存在房屋而經上訴人本於租地建屋契約使用多年，並由上訴人拆除而重建鐵皮屋，足見上訴人之基地承租人優先購買權有受保護之必要。況系爭租約既屬真正，依民法第425條規定，該租約對於將來拍定取得基地所有權之受讓人仍然繼續存在，上訴人在租賃期限內仍可建築房屋，並辦理保存登記而使用之，茲原審排除上訴人優先承買權之結果，將使系爭土地縱經第三人拍定而取得所有權，該拍定人即不受租賃契約之拘束，反而不利於基地之經濟利用，並致生紛爭等語，資為抗辯。惟原審為確認上訴人優先承買權不存在之判決，容有未當，為此提起上訴並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原審共同被告周賢敏所有，嗣周賢敏死亡，由原
審被告周林良如、周耿立、周耿民、周耿弘共同繼承為公同共有，有戶籍謄本、死亡證明書影本可稽（見原審卷第96至102頁）。
㈡周賢敏與上訴人於86年11月1日就系爭土地訂立租約，有系
爭租約影本可按（見原審卷第9至12頁）。被上訴人指摘系爭租約為虛偽，並向臺灣台北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）告訴上訴人與周賢敏涉嫌偽造文書等罪嫌，業經台北地檢署檢察官處分不起訴，並經台灣高等法院檢察署駁回被上訴人再議之聲請確定，有95年度偵字第22536號、95年度偵續字第723號、96年度上聲譯字第5052號處分書影本可按（見原審卷第103至108、179至181、196至199頁）。
㈢上訴人於94年6月20日與訴外人吳煌斌訂立承攬契約，有工程承包契約書影本可稽（見原審卷第59至61頁）。
㈣被上訴人為台北市○○區○○街3小段569地號土地之共有人。
㈤系爭土地現為台北地院民事執行處查封並委託台灣金融資產
服務股份有限公司拍賣（案列95年度民執字第11486號），並於拍賣不動產之使用情形欄註記：「第三人乙○○其租地建屋（租期86年11月1日起至106年10月31日）就土地部分有優先承買權」，有台灣金融資產服務股份有限公司通知函影本可證（見原審卷第14頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠被上訴人得否提起本件確認之訴？㈡上訴人是否在系爭土地上有房屋之建築？㈠被上訴人得否提起本件確認之訴？⒈按確認法律關係之訴，以確認現在之法律關係為限，非原告
有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院49年台上字第1813號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查本件被上訴人主張伊為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定對於系爭土地有優先購買權，而上訴人聲稱原審共同被告周賢敏同意上訴人租地建物，依土地法第104條第1項對系爭土地亦有優先承買權。從而因兩造間就實體上因租賃而生之權利義務是否存在有所爭執，且系爭土地拍賣公告之使用情形欄業已註記：「第三人乙○○其租地建屋（租期86年11月1日起至106年10月31日）就土地部分有優先承買權」，已如前述，足證被上訴人主觀上認其法律上之地位有不安狀態，優先購買權有無之爭議現在已經發生，至於優先購買權之「行使」須待拍定後始得為之，則屬另一問題。故被上訴人自有提起本件確認之訴之法律上利益。
⒉次按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。
先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，固須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議意旨參照）。上訴人雖辯稱被上訴人所主張之優先購買權，為將來應發生之法律關係，並非現在之法律關係，必待系爭土地業經拍定致買賣契約有效存在之後，始得謂其優先購買權已發生云云。惟上訴人既聲稱其為系爭土地之承租人，則依土地法第104條第1項規定，上訴人對於系爭土地之優先購買權已記載於拍賣公告，優先購買權之爭議已具體發生，僅因系爭土地尚未經拍定，因此上訴人尚未「行使」該項權利，故上訴人優先購買權之有無為現在之法律關係，並非將來之法律關係。是上訴人此部分所辯，並不足採。
㈡上訴人是否在系爭土地上有房屋之建築？⒈經查被上訴人並未舉證證明原審共同被告周賢敏與上訴人間
就訂立系爭租約係出於通謀虛偽意思表示，且系爭土地曾遭訴外人王信雄、陳志皇、鄭進財等人無權占有並建造房屋，周敏賢並對該三人提起拆屋還地之訴訟，並分別於85年11月19日、94年5月27日與王信雄、陳志皇達成和解，有台北地院84年度重訴字第1234號民事判決、和解書及和解筆錄在卷足憑。又上訴人於94年6、7月間在系爭土地上建造新之鐵皮屋，及委託祥義實業有限公司整地及清運，並該鐵皮屋遭台北市政府工務局強制拆除之後，上訴人以違建所有人之名義函臺北市政府工務局陳情請求賠償等情，亦經證人即該鐵皮屋承攬人吳煌斌於台北地檢署95年度偵續字第723號案件中證稱屬實。另被上訴人指摘系爭租約為虛偽，並向台北地檢署告訴上訴人與周賢敏涉嫌偽造文書等罪嫌，業經台北地檢署檢察官處分不起訴，有95年度偵字第22536號、95年度偵續字第723號處分書影本可按，亦如前述，從而據此尚不足以證明系爭租約為屬虛偽。
⒉然按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於
出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。經查上訴人雖曾於94年6、7月間將系爭土地上原本之鐵皮屋拆除，建造新之鐵皮屋，然上訴人所新建之鐵皮屋已為台北市政府工務局所拆除，故現系爭土地上已無鐵皮屋等情，為上訴人所自認，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第193頁），並有台北市松山地政事務所函附土地複丈成果圖可按（見原審卷第201、202頁）。足見上訴人目前在系爭土地上未有房屋之建築，則揆諸前揭判例意旨，其自不得對系爭土地主張有優先購買權。從而被上訴人此部分主張，即屬有據。
五、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人對系爭土地優先購買權不存在，應予准許。原審判決上訴人此部分敗訴，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 1 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 王聖惠法 官 邱 琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 2 日
書記官 廖艷莉