臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第139號上 訴 人即附帶被上訴人 甲○○訴 訟 代理人 乙○○
丙○○被 上 訴人即附 帶 上訴人 己○○原名鄭
丁○○戊○○兼上三人共同訴 訟 代理人 庚○○上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國97年1月7日臺灣臺北地方法院96年度訴字第9775號第一審判決提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於97年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由甲○○負擔。附帶上訴部分，由己○○、丁○○、戊○○、庚○○負擔。
理 由
一、被上訴人即附帶上訴人己○○、丁○○、戊○○、庚○○（下稱己○○等）起訴主張：己○○、戊○○、庚○○及鄭介山之被繼承人鄭萬居於民國（下同）45年間將伊所有座落於臺北市○○區○○段3 小段第24地號土地（下稱系爭土地）出租予上訴人甲○○（下稱甲○○），承租範圍為48平方公尺，租期未定。租金曾經原法院判准自80年11月18日起調整為每年新台幣（下同）216,330 元，88年間再經原法院調整為每年320,622 元，惟自88年起公告地價歷經兩次調整，近幾年來不動產買賣價格及租金屢創新高，系爭土地位於臺北市○區○○○段，前臨延吉街店面，並與國父紀念館、臺北市政府、國泰醫院為鄰，應依96年度公告地價總額10% 計算租金。迨91年1月1日，丁○○繼承鄭介山對於系爭土地之應有部分，亦繼承出租人地位。為此起訴，求為判決：甲○○承租系爭土地之租金自96年11月18日起調整為每年580,651元。
二、上訴人即附帶被上訴人甲○○則以：伊承租系爭土地興建磚造平房即門牌編號臺北市○○街○○○ 號（下稱系爭房屋），因屋齡50年而有修繕之需，於88年間調整租金之訴訟案件審理時，始知己○○、戊○○、庚○○及鄭介山僅為系爭土地之共有人，伊所交付之租金應有部分屬於另一共有人。又系爭房屋出租後，僅獲得每月約49,500元至55,000元不等之租金，非如對造所稱緊鄰臺北市○區○○○段。況目前景氣不佳，承租人一再更換，且處於低利時代，伊承租系爭土地所受利益有限，洵無由再調高租金等語，資為抗辯。
三、原審判決甲○○承租己○○等所有座落臺北市○○區○○段
3 小段24地號土地（48平方公尺）之租金自97年11月18日起調整為每年406,456 元。駁回己○○等其餘之訴。甲○○就其不利部分提起一部上訴，上訴聲明為：原判決主文第一項命甲○○給付金額超過360,004 元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，己○○等於第一審之訴駁回。己○○等就其不利部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明為：㈠原判決主文第二項駁回部分廢棄。㈡上廢棄部分，甲○○承租系爭土地應給付己○○等97年度之租金差額260,029 元，及自97年11月18日起調整為每年580,651元（內含原審已判決給付406,456元）。甲○○答辯聲明：附帶上訴駁回。己○○等答辯聲明為：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：㈠甲○○於45年間向己○○、戊○○、庚○○及鄭介山之被繼
承人鄭萬居承租系爭土地，面積48平方公尺，租期未定，甲○○嗣後取得45年營304 號營造執照，在系爭土地上興建系爭房屋，並往系爭房屋前後增建，目前出租他人使用。91年1月1日，鄭介山對系爭土地之應有部分由丁○○繼承。
㈡系爭土地租金曾經原法院81年度簡上字第106 號判准自80年
11月18日起調整為每年216,330 元，88年度北簡字第7893號判准自88年5月22日起調整為每年320,622元。㈢系爭房屋座落位置如88年度北簡字第7893號卷附勘驗筆錄及
系爭房屋大概位置圖，系爭房屋之範圍及面積如前開卷附土地複丈成果圖及甲○○提出之簡圖。
㈣系爭土地之公告現值及公告地價自88年起迄今確有調高。
五、按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口（最高法院86年台上字第336 判決意旨參照）。查己○○等與訴外人陳曾悅子為系爭土地之共有人，己○○等之應有部分合計為3 分之1 ，訴外人陳曾悅子應有部分為3分之2，有土地謄本在卷可稽（原審卷第78至79頁）。己○○等縱未經其他共有人同意而將系爭土地之48平方公尺出租予甲○○，該出租行為僅對其他共有人不生效力，對承租人甲○○仍為有效。且系爭土地面積為144 平方公尺，依己○○等應有部分3分之1計算為48平方公尺，是以，己○○等將系爭土地48平方公尺部分出租予甲○○收取租金，未逾越己○○等就系爭土地之應有部分範圍為使用收益。甲○○辯稱其所付之租金有屬於另一共有人云云，為不可採。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。查己○○等之被繼承人鄭萬居將系爭土地48平方公尺出租予甲○○，租期未定，系爭土地之租金曾經原法院81年度簡上字第106號判准自80年11月18日起調整為每年216,330元，88年度北簡字第7893號判准自88年5 月22日起調整為每年320,622 元。系爭土地之公告現值及公告地價自88年起迄今確有調高，有前開判決及公告現值及公告地價查詢表附卷可稽（原審卷第4 至13頁、第66頁），兩造不爭執。
參照首揭說明，己○○等請求調整系爭土地之租金，係屬有據。
七、按建築基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過申報價額年息10% 為限。次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院20年上字第283號判例、68年台上字第3071號判例要旨參照）。
經查，甲○○於系爭土地上所建造之系爭房屋位於臺北市○○區○○街，近仁愛路4 段，鄰近國泰醫院及國宅，附近有餐飲店、美容店、乾洗店等店家，有甲○○提出之簡圖、原法院88年度北簡字第7893號勘驗筆錄及系爭房屋大概位置圖、系爭房屋附近市容照片附卷可稽（原審卷第46頁、第81至85頁、第59至61頁、本院卷第47至49頁）；延吉街上之店面出租為每坪1,500元至4,800元不等，有信義房屋及中信房屋網站公告營業用租金資訊在卷可稽（原審卷第62至65頁）；系爭房屋現正由甲○○出租予誼信美妝店，每月租金含稅為55,000元，有公證書及房屋租賃契約在卷可稽（原審卷第43至45頁）；兩造不爭執系爭土地之租金調整曾經原法院88年度北簡字第7893號判決調整為每年320,622 元，亦即年息8%（原審卷第12頁反面）；又查，系爭房屋自91年12月1 日起由甲○○出租予第三人，收取每月租金55,000元至52,000元不等，未有大幅調整，有房租租賃契約及公證書4 份在卷可稽（原審卷第31至43頁反面）。茲審酌系爭土地座落地區之繁榮程度及鄰地租金與承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，系爭土地租金以申報地價年息7%計算，可認為適當。是以，己○○等請求調整系爭土地之年租金於406,456 元（計算式：120969×48×7%＝406456，元以下四捨五入）範圍內，為有理由。己○○等主張以系爭土地市價計算投資報酬率以為調整租金之依據，殊嫌無據。甲○○抗辯調整6.2%較為合理云云，為不可採。
八、按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人個得依民法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院48年台上字第521號判例、82年台上字第1877號判決意旨參照）。查己○○等固於94年8月間向甲○○請求調整租金，惟兩造調解不成立，有調解不成立證明書在卷可稽（原審卷第14頁），己○○等於96年11月16日起訴請求調整租金。而己○○等於原審96年12月28日及本院97年4月2日言詞辯論期日自承甲○○已於96年11 月6日或7 日付清系爭土地至97年11月17日之租金（原審卷第49頁反面、本院卷第77頁反面）。揆諸首揭說明，起訴前之租金如已按原約定租額付清，已發生清償效力，則法院准許增加之判決僅得就尚未給付之租金為調整，亦即，本件調整租金應以97年11月18日為租金調整日。己○○等主張渠等保留其差額請求，故請求自96年11月18日起調整租金，尚非有據。
九、系爭土地調整年租金以申報地價年息百分之7，即406,456元為適當，並應以97年11月18日之後尚未給付之租金為調整。
從而，己○○等依民法442 條規定，請求甲○○承租系爭土地48平方公尺之租金自97年11月18日起調整為406,456 元為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十、綜上所述，己○○等本於民法第442 條規定，請求甲○○承租系爭土地之租金自97年11月18日起調整為每年406,456 元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審判決系爭土地租金自97年11月18日起調整每年406,
456 元，經核於法並無不合。己○○等附帶上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。甲○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 16 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
附帶上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 4 月 17 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。