臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第297號上 訴 人 乙○訴訟代理人 李明洲律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 陳長甫律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國96年10月30日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第 142號第一審判決提起上訴，經本院於97年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）95年 8月間，經由原執行法院94年度執字第8997號強制執行事件之拍賣程序，拍定取得原屬訴外人東來建設股份有限公司（下稱東來公司）所有、坐落台北市○○區○○段 4小段50地號土地，並於95年9月6日辦妥所有權移轉登記，惟該土地內面積 61.15平方公尺土地（下稱系爭土地）為上訴人所有未辦理保存登記建物即門牌號碼台北市○○路○○○號1、2、3樓房屋（下稱系爭房屋）所占用。查系爭土地及系爭房屋曾同屬一人所有，而讓與相異之人，依民法第425條之1第 1項規定，固應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，惟依同條第 2項規定，伊仍得請求法院酌定租金數額，並請求上訴人給付租金等情，爰依民法第425條之1第2項之規定，求為命上訴人自95年9月
6 日起至租賃關係終止之日止，按年給付依系爭土地各該年度申報地價×61.15平方公尺×9%之租金之判決 （至超過上開金額之租金請求，業經原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服提起上訴，已告確定；又被上訴人另對上訴人及原審共同被告吳宗文提起之先位之訴，亦經原審判決駁回確定）。上訴人則以：系爭房屋及系爭土地原均為訴外人莊福壽所有，莊福壽於81年7月3日將上開房地讓與訴外人吳子宜，吳子宜再於82年10月30日將該房地讓與訴外人趙惟漢（趙惟漢以其妻即訴外人包美容為登記名義人），其後趙惟漢又再將系爭土地讓與訴外人東來公司，而將系爭房屋讓與訴外人蘇文炳，伊嗣於91年2月5日，向訴外人蘇文炳買受系爭房屋；東來公司取得系爭土地後，對於系爭房屋占用系爭土地，均無異議，自已同意或默許系爭房屋所有人使用系爭土地，且原執行法院拍賣東來公司所有系爭土地時，其拍賣公告亦已載明：「無償使用」，是被上訴人拍定取得系爭土地，自應受該無償使用法律關係之拘束；退步言之，縱依民法第 425條之1 規定，推定在房屋得使用期限內有「租賃關係」存在，惟被上訴人請求按系爭土地申報地價年息百分之 9計算租金，實屬過高，應按年息百分之 5計付始為相當云云，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張伊於95年 8月間，經由原執行法院94年度執字第8997號強制執行事件之拍賣程序，拍定取得原屬訴外人東來公司所有之系爭土地，並於95年9月6日辦妥所有權移轉登記，而系爭土地為未辦理保存登記建物即系爭房屋所占用，占用面積為 61.15平方公尺之事實，業據其提出土地登記謄本為證（見原審卷 165頁），並經本院調取上開執行卷宗核閱屬實，且經原審囑託臺北市松山地政事務所測量並製有土地複丈成果圖可稽（見原審卷88頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；又前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，早經最高法院48年台上字第1457號著有判例，至89年5月5日增訂之民法第425條之1之規定，僅係使之明文化。又所謂「房屋受讓人」，應擴及於受讓未經建物所有權第一次登記（即未經保存登記）之房屋，而具有事實上處分權之人（最高法院89年度台上字第 284號判決參照）。又基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價；又所謂法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。經查：
㈠系爭土地原所有權人為莊福壽，嗣莊福壽於82年 2月17日
將該土地所有權移轉登記予吳子宜，吳子宜再於82年11月11日將該土地所有權移轉登記予包美容，包美容又再於89年7月4日將該土地所有權移轉登記予東來公司，被上訴人則因拍定而自東來公司取得系爭土地所有權，業據被上訴人提出系爭土地登記簿謄本及所有權異動索引可稽（見原審卷113至122頁）。而系爭房屋之房屋稅納稅義務人為莊福壽，嗣莊福壽於81年7月3日將該房屋讓與吳子宜，吳子宜再於82年10月30日將該房屋讓與趙惟漢，趙惟漢又再於90年1月31日將該房屋讓與蘇文炳，蘇文炳又再於91年2月5日將之讓與上訴人， 而由上訴人取得系爭房屋之事實上處分權，亦據上訴人提出原執行法院通知、不動產買賣契約書、協議書及讓渡書足按（見原審卷60、72至76、55至58頁）。是系爭土地及房屋曾同為吳子宜一人所有及具有事實上處分權，嗣吳子宜將系爭土地所有權移轉登記予包美容，將系爭房屋讓與趙惟漢而由趙惟漢取得該房屋之事實上處分權，自應推斷其後系爭土地之受讓人，默許受讓系爭房屋事實上處分權之人繼續使用土地，並推定彼等間在系爭房屋得使用期限內，存有租賃關係。茲被上訴人既因拍定而取得系爭土地之所有權，其主張與系爭房屋之事實上處分權人即上訴人間，就系爭房屋之使用系爭土地，具有租賃關係，應屬可取。
㈡縱如上訴人所云，東來公司同意系爭房屋之事實上處分權
人無償使用系爭土地，且原執行法院拍賣東來公司所有系爭土地時，已於拍賣公告載明：「無償使用」，惟該使用借貸僅屬債之關係，究不得拘束非契約相對人之被上訴人。是上訴人執此抗辯被上訴人應受該無償使用或使用借貸法律關係之拘束云云，自不足取。又被上訴人係單純受讓系爭土地之所有權，其與前手東來公司間並無任何有關「債權讓與」之約定，是上訴人援引有關債權讓與之最高法院52年臺上字第1085號判例，亦與本件事實無涉。
㈢爰斟酌系爭土地位於都市中心，面臨30公尺寬之台北市○
○路，區域生活圈地理條件開放，往東方可達南港及汐止，往西方可達大安區及中山區，往南方可達信義區計畫區，往北方可達松山車站，繁榮程度良好，地區環境種類以商業為主；又系爭土地緊鄰市場或購物中心，學校或教育設施約在500公尺內，娛樂設施約在1,500公尺，公園綠地約在500公尺內，郵局電信設施約在500公尺內，金融銀行設施約在500公尺內，車站或捷運站約在200公尺內，生活機能頗佳（見外放證物之估價報告書11頁）；又系爭土地96年度公告土地現值為1,443萬1,400元（236,000元/平方公尺×61.15平方公尺=14,431,400元─見原審卷164、165頁），系爭房屋經鑑定價值僅179萬5,823元（見上開估價報告書第4頁），惟上訴人將系爭房屋 2、3樓保留自用，而將1樓出租訴外人吳宗文，每月仍可收取租金3萬元，有租賃契約書可稽（見原審卷 8至11、86頁）等一切情狀後，認上訴人應給付之租金數額，以按系爭土地各該年度申報地價年息百分之 9計算為適當。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第425條之1第 2項之規定，請求上訴人自95年9月6日起，至租賃關係終止之日止，按年給付依系爭土地各該年度申報地價× 61.15平方公尺（系爭房屋占用系爭土地面積）×9%之租金部分，自屬應予准許。從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 許紋華法 官 梁玉芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
書記官 常淑慧