臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第290號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 徐志明律師
黃坤鍵律師被 上訴人 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 張世興律師複 代理人 乙○○上列當事人間請求給付租金等（返還房屋等）事件，上訴人對於中華民國九十七年一月十日台灣台北地方法院九十六年度訴字第三六四七號第一審判決提起上訴，經本院於九十七年八月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）四十萬一千七百五十四元及其中十七萬七千二百二十六元自起訴狀繕本送達之翌日起；其中二十二萬二千五百元自民國（下同）九十六年六月十四日起；其餘二千零二十八元自九十六年六月七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：被上訴人丙○○邀同被上訴人丁○○為連帶保證人，於九十五年三月九日向伊承租伊所有門牌號碼臺北市○○○路○○號三樓房屋（下稱系爭房屋），經營醫療診所，簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自九十五年六月十日起，至一百年六月九日止，每月租金六萬七千元，被上訴人丙○○並於簽約時給付伊相當於三個月租金計二十萬一千元之押租金。系爭房屋本得供診所使用，且臺北市政府工務局函覆明確說明免辦理變更使用執照，臺北市政府衛生局亦核發營業執照予被上訴人丙○○，足證系爭房屋得供診所使用，並無違法使用之問題。至逸仙首馥公寓大廈管理委員會（下稱逸仙大廈管委會）之阻擾或聲請定暫時狀態之處分，均屬非理性之干擾行為。詎被上訴人丙○○自九十五年十月十日起即未依約給付租金，經以上開押租金抵充至九十六年三月九日止之租金後，尚積欠伊十七萬七千二百二十六元之租金，伊業以起訴狀之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，則被上訴人丙○○自九十六年三月十日起，至同年六月十四日止，即受有相當於租金之不當得利共計十六萬七千五百元；又被上訴人丙○○將系爭房屋作為經營源逢診所之用，逸仙大廈管委會決議系爭房屋自九十五年六月份起，每月管理費除原應支付之六千四百二十一元外，應再支付一萬零六百九十四元，共為一萬七千一百十五元，依系爭租賃契約第十五條之約定，應由被上訴人丙○○負擔，然其自九十五年六月份起，迄返還系爭房屋之日止，均未給付，經伊與逸仙大廈管委會以五萬五千元成立調解；又被上訴人丙○○自九十五年十月份起，至九十六年六月份止，積欠電費、設備維持費等共計二千零二十八元，伊亦得請求其返還；又被上訴人丁○○為連帶保證人，自應負連帶保證責任等情，爰依系爭租賃契約之約定、及連帶保證、不當得利之法律關係，求為命被上訴人連帶給付如上訴聲明所示金額之判決。
被上訴人則以：被上訴人丙○○承租系爭房屋之目的在經營醫療診所，為上訴人所明知，嗣於系爭租賃契約簽訂後，租期尚未開始前，逸仙大廈區分所有權人會議於九十五年四月十五日修改住戶規約，限制二樓以上之房屋不得申請為商業用途，上訴人竟未極力協調溝通，復予隱瞞，致被上訴人丙○○經營之源逢診所開始營業後，即遭逸仙大廈管委會百般阻擾，客戶為之卻步，嗣該管委會更向原審法院聲請定暫時狀態之處分，經裁定准許後，並據以聲請強制執行，禁止被上訴人丙○○將系爭房屋作為醫療診所之非住宿使用，否則，將遭拘提、管收或處怠金，上訴人均未積極協調處理，亦未對上開定暫時狀態之處分提起抗告，而任由被上訴人丙○○自行提起抗告救濟，顯未盡其出租人所負應提供並保持合於約定使用收益狀態之房屋予伊之義務，被上訴人丙○○依法已不得在系爭房屋繼續經營源逢診所，自得終止系爭租賃契約，並於終止系爭租賃契約時行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金及水電費；又被上訴人丙○○於九十六年三月二十九日即以律師函通知上訴人已遷讓系爭房屋，並將系爭房屋之鑰匙寄還上訴人，終止系爭租賃契約，上訴人業於同年月三十一日收受上開函文及鑰匙，被上訴人丙○○即無不當得利之可言。雖本院嗣於九十六年八月二十七日裁定廢棄上開定暫時狀態之處分，惟已在被上訴人丙○○終止系爭租賃契約五個月之後，對業已終止系爭租賃契約之效力並不生影響；又兩造從未約定管理費由被上訴人丙○○負擔，管理費亦非屬系爭租賃契約第十五條所約定之營業上所必須繳納之稅捐；又逸仙大廈管委會並無擅自提高住戶管理費之權限，被上訴人丙○○就調整部分亦無繳納義務，上訴人逕與逸仙大廈管委會成立之調解內容對被上訴人丙○○並無拘束力等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人丙○○以被上訴人丁○○為連帶保證人，於九十
五年三月九日與上訴人就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自九十五年六月十日起，至一百年六月九日止、每月租金六萬七千元，被上訴人丙○○並於簽約時給付上訴人相當於三個月租金二十萬一千元之押租金（見原審卷七三頁至七七頁）。嗣被上訴人丙○○於系爭房屋經營源逢診所（見原審卷一一七頁之醫療機構開業執照）。㈡自九十五年六月份起，逸仙大廈管委會提高系爭房屋每月
管理費為一萬七千一百十五元（見原審卷十六頁之逸仙大廈管理委員會九十五年八月十五日函）。
㈢逸仙大廈管委會以上訴人及被上訴人丙○○為債務人，向
原審法院聲請「甲○○及丙○○對門牌號碼臺北市○○○路○○號三樓區分所有權，不得作為非供特定人長期住宿使用」之定暫時狀態之處分，經原審法院以九十五年度裁全字第五四九六號裁定准許後，並據以聲請強制執行（見原審卷五五頁至五八頁）。
㈣被上訴人丙○○於九十六年三月二十九日以律師函通知上
訴人，伊已遷讓系爭房屋，該函文於九十六年三月三十一日送達上訴人（見原審卷五九頁至六十頁之律師函及雙掛號郵件回執）。
㈤被上訴人丙○○自九十五年十月十日起，即未再給付上訴
人租金（見原審卷七三頁至七七頁之系爭租賃契約）。㈥被上訴人丙○○曾繳交九十五年六月份至同年八月份之管
理費，金額共為一萬九千二百六十三元（見原審卷一四七頁之逸仙大廈管委會公共管理費用分擔收據單）。
四、上訴人雖主張：伊已提供及保持合於約定使用收益狀態之房屋予被上訴人丙○○，被上訴人丙○○自九十五年十月十日起，即未再依約給付租金，經伊以押租金抵充至九十六年三月九日止之租金後，尚積欠伊十七萬七千二百二十六元之租金，伊自得以起訴狀繕本之送達向被上訴人丙○○為終止系爭租賃契約之意思表示，並得請求被上訴人丙○○給付自九十六年三月十日起，至九十六年六月十四日返還系爭房屋止，相當於租金之不當得利十六萬七千五百元云云。惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯；且查：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。茲被上訴人丙○○抗辯伊因有開設醫療診所之需求而承租系爭房屋，惟上訴人明知建商於出售該大廈建物時，已告知該大廈三樓以上為純住宅之用，不得申請為商業用途，竟隱瞞上情，且逸仙大廈區分所有權人會議於系爭租賃契約簽訂後，租期開始前，已於九十五年四月十五日修改規約，限制二樓以上之房屋不得申請為商業用途，僅得作為純住宅使用，上訴人並未積極表示反對意見、據理力爭，竟仍向台北市政府工務局申請裝修許可，嗣被上訴人丙○○於九十五年四月間開始裝潢不久，即遭逸仙大廈管委會百般阻撓施工，致工期延宕，營業時間被迫延後，及至源逢診所開始營業，逸仙大廈管委會更阻止該診所醫師戊○○進入大廈，復要求診所客戶換證、登記、量體溫，且需被上訴人丙○○親自到一樓導引客戶，並於電梯內張貼公告指摘丙○○違規使用系爭房屋，又針對源逢診所提高管理費，致該診所客戶卻步，營業大受影響，被上訴人丙○○將此情告知上訴人，要求上訴人出面處理，上訴人僅表示不必理會而敷衍推拖，嗣被上訴人丙○○接獲原審法院定暫時狀態處分之裁定及強制執行命令，如不履行，將予拘提、管收或處怠金，致被上訴人丙○○不得不結束營業；又上訴人於收受上開定暫時狀態處分之裁定後，亦不提起抗告救濟，僅由被上訴人丙○○自行聘請律師提起抗告，上訴人顯未盡其應提供並保持合於約定使用、收益狀態之系爭房屋交付被上訴人丙○○使用之義務等語。次按出租人以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用、收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由，或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。被上訴人丙○○抗辯伊於簽訂系爭租賃契約當時已告知承租系爭房屋係用以經營診所；即上訴人亦自認被上訴人丙○○曾告知欲經營類似預防保健中心之用（見本院卷三七頁之上訴理由），復自認曾為被上訴人丙○○委任建築師向臺北市政府工務局申請裝修許可（見本院卷六四頁之上訴人提出台北市政府工務局覆上訴人函文）。足見上訴人於簽訂系爭租賃契約當時，即已知悉被上訴人丙○○承租系爭房屋之目的係在用以經營診所。㈡上訴人與被上訴人丙○○訂立系爭租約後，租期開始前，逸
仙大廈之區分所有權人已於九十五年四月十五日修改規約，限制二樓以上之房屋不得申請為商業用途，僅得作為純住宅使用，為上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之該逸仙大廈住戶規約可稽（見原審卷九七頁至一Ｏ一頁、一五八頁至一六三頁），嗣被上訴人丙○○於九十五年四月間開始裝潢系爭房屋之際，即遭逸仙大廈管委會百般阻撓施工，致工期延宕，營業時間被迫延後，及至源逢診所開始營業，逸仙大廈管委會更阻止被上訴人丙○○所僱用之醫師戊○○進入該大廈看診，復要求該診所客戶必須換證、登記、量體溫，且需被上訴人丙○○親自到一樓接引客戶，並於電梯內張貼公告指摘被上訴人丙○○違規使用系爭房屋，又再針對源逢診所單獨提高管理費，致源逢診所客戶卻步，營業大受影響，被上訴人丙○○曾將此情告知上訴人，要求上訴人出面處理，惟上訴人並未出面積極處理，或與逸仙大廈管委會進行溝通等情，為上訴人所不爭執。嗣逸仙大廈管委會並將上訴人及被上訴人丙○○列為共同債務人，向原審法院聲請定暫時狀態之處分，經原審法院以九十五年度裁全字第五四九六號裁定准許定暫時狀態之處分，命上訴人及被上訴人丙○○不得就系爭房屋作為非供特定人長期住宿之使用（亦即不得作為經營商業使用），逸仙大廈管委會並據以聲請原審法院強制執行，經原審法院於九十六年十一月六日發定暫時狀態處分之執行命令，如不履行，得予拘提、管收或處怠金，有原審法院上開裁定及執行命令足按（見原審卷五四頁至五八頁、本院卷六五頁至七一頁）。準此，被上訴人丙○○與上訴人約定承租系爭房屋之目的既係供經營源逢診所之用，而非供住宿之用，該定暫時狀態之處分既已禁止被上訴人丙○○不得再將系爭房屋作非供住宿之使用，惟上訴人非但未對上開裁定提起抗告救濟，復未在相當期間內及時將該影響被上訴人丙○○依約定使用系爭房屋之不利益狀態除去，保持合於約定使用之狀態，則被上訴人丙○○於九十六年三月二十九日以律師函通知上訴人已遷讓系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙寄還上訴人，該函文及鑰匙已於同年月三十一日送達上訴人（見原審卷五九頁至六一頁），顯見被上訴人丙○○有向上訴人表示終止系爭租賃契約，應屬合法；又被上訴人丙○○於終止系爭租賃契約之同時，已將系爭房屋鑰匙交還上訴人，應認已於斯時返還系爭房屋予上訴人。足見上訴人主張被上訴人丙○○係於九十六年六月十四日始返還系爭房屋云云，殊不足取。
㈢雖上訴人另主張被上訴人丙○○係因與其僱用之醫師戊○○
鬧翻，始結束源逢診所之經營云云。惟為被上訴人丙○○所否認，且查被上訴人丙○○所經營之源逢診所，係因遭原審法院強制執行定暫時狀態之處分始結束營業，已如上述。況上訴人所舉出之證人戊○○在本院證稱：「（法官問：你是否曾在台北市○○○路○○○號三樓經營源逢診所？答：）我在丙○○經營的源逢診所擔任醫師，我是純受僱的，於九十五年七月二十六日離職」、「（法官問：與大廈管理委員會的措施有無關連？答：）就我瞭解，當時我們要進入診所，必須要登記證件，還要被盤問，病患很不方便，客人都會抱怨，我離職是因病患減少，業務量受到影響，…我離職也是因為擔心我的老闆收入少，還要支付我看診的費用，我於心不忍」、「（法官問：是否和老闆鬧翻才離職的？答：）我與老闆相處都很平和，雖然我覺得看診費（收入）不是很好，但直到我離職，相處都很平順，我與老闆之間都有溝通，沒有問題」（見本院卷一二八頁之準備程序筆錄），足見上訴人所為此部分主張，亦不足取。
㈣雖上訴人又主張：原審法院九十五年度裁全字第五四九六號
定暫時狀態處分之裁定，業經本院於九十六年八月二十七日以九十五年度抗字第一七六一號裁定廢棄，並駁回逸仙大廈管委會之聲請，嗣經本院於九十六年十月二日裁定駁回逸仙大廈管委會之再抗告確定，足證逸仙大廈管委會之聲請違法，伊已提供並保持合於使用之租賃物予被上訴人丙○○使用，被上訴人丙○○自不得終止系爭租賃契約云云，並提出本院上開裁定為證（見原審卷一九四頁至一九九頁）。惟查原審法院以九十五年度執全字第四四四三號定暫時狀態之處分強制執行事件，係於九十五年十一月六日核發執行命令，被上訴人丙○○則於同年月九日收受該執行命令（見原審卷五四頁），自斯時起，被上訴人丙○○就系爭房屋之使用，在法律上即處於不得再依其與上訴人間之約定而為使用，亦即不得再在系爭房屋作非供住宿之使用繼續經營源逢診所。是被上訴人丙○○於九十六年三月三十一日以上訴人就系爭房屋未盡其應提供並保持合於約定使用狀態予伊之義務，而向上訴人表示終止系爭租賃契約，應屬有據，已如前述。至該定暫時狀態之處分嗣經被上訴人丙○○向本院提起抗告後，係在被上訴人丙○○向上訴人表示終止系爭租賃契約並返還系爭房屋經過五個月後之九十六年八月二十七日，始經本院以九十五年度抗字第一七六一號裁定予以廢棄，並駁回逸仙大廈管委會之聲請，嗣經本院於九十六年十月二日裁定駁回逸仙大廈管委會之再抗告確定，自不影響被上訴人丙○○已經終止系爭租賃契約之效力。足見上訴人所為此部分主張，亦不足取。
㈤原審法院就九十五年度執全字第四四四三號對上訴人及被上
訴人丙○○定暫時狀態處分強制執行事件，係於九十五年十一月六日核發執行命令，禁止上訴人及被上訴人丙○○不得將系爭房屋作為非供特定人長期住宿之使用，被上訴人丙○○於同年月九日收受該執行命令（見原審卷五四頁至五八頁之上開裁定及執行命令），則被上訴人丙○○自九十五年十一月十日起，依法已不得再在系爭房屋經營源逢診所，此全係因可歸責於上訴人就系爭房屋未盡應提供並保持合於約定使用狀態予被上訴人丙○○使用之事由，則被上訴人丙○○據以終止系爭租賃契約，自屬有據，已如上述。是被上訴人丙○○於收受上開執行命令前即自九十五年十月十日起，至同年十一月九日止之租金計六萬七千元部分，自仍負有給付之義務，不得拒絕給付；另自其收受上開執行命令之翌日即自九十五年十一月十日起，至其於九十六年三月三十一日向上訴人表示終止系爭租賃契約之日止部分，依法既已不得為合於約定之使用，上訴人就系爭房屋既未盡其應提供並保持合於約定使用狀態之義務，與被上訴人丙○○支付租金係立於對待給付之關係，被上訴人丙○○自得拒絕給付租金，亦不負返還相當於租金之不當得利責任。是上訴人主張被上訴人丙○○自九十五年十一月十日起至九十六年三月九日止，仍應給付伊租金計十七萬七千二百二十六元，並應自九十六年三月十日起，至返還系爭房屋即九十六年六月十四日止，給付伊相當於租金之不當得利十六萬七千五百元云云，顯不足取。
五、關於上訴人主張：被上訴人丙○○應給付伊積欠系爭房屋之管理費五萬五千元部分：
上訴人主張系爭房屋之管理費，伊與被上訴人丙○○係以口頭約定由被上訴人丙○○負擔一節。雖為被上訴人丙○○所否認，惟查關於租賃房屋之管理費，依社會一般常情，均係由承租人負責繳納，再經參諸被上訴人丙○○曾繳納系爭房屋九十五年六月份至同年八月份之管理費計一萬九千二百六十三元之情形以觀，足見系爭房屋之管理費雙方確係約定應由被上訴人丙○○負責繳納。又上訴人主張系爭房屋之管理費自九十五年六月份起，逸仙大廈管委會已調高為每月一萬七千一百十五元，業據其提出逸仙大廈管委會九十五年八月十五日九十五逸仙字第95081501號函文為證（見原審卷十六頁），被上訴人丙○○對之亦不爭執。上訴人主張伊已與逸仙大廈管委會就被上訴人丙○○積欠自九十五年六月份起至同年十一月份止之管理費十萬五百四十二元，在台灣士林地方法院士林簡易庭以五萬五千元成立調解，有該調解筆錄可稽（見原審卷一五Ｏ頁至一五一頁），且為被上訴人丙○○所不爭執。是上訴人請求被上訴人丙○○給付該管理費五萬五千元，即屬有據。
六、關於上訴人請求被上訴人丙○○給付伊代墊系爭房屋之電費部分：
依系爭租賃契約第十五條約定：「乙方（指被上訴人丙○○）水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」（見原審卷十二頁），足見系爭房屋於租賃期間使用之電費，應由被上訴人丙○○負擔。上訴人主張被上訴人丙○○於九十六年三月三十一日終止系爭租賃契約前積欠九十五年十二月份之電費一千零六十八元、九十六年二月份之電費三百五十一元、同年三月份之電費八十元、及接電費用四百元、設備維持費一百二十九元，合計二千零二十八元，業據上訴人提出台灣電力公司收據為證（見原審卷九二頁至九三頁），且為被上訴人丙○○所不爭執。是上訴人請求被上訴人丙○○給付積欠系爭房屋之電費二千零二十八元，亦屬有據。
七、關於被上訴人丙○○抗辯伊如須給付上訴人上開請求，伊得主張同時履行抗辯，而拒絕給付上開金額部分：
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。又他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。查被上訴人丙○○自九十五年十月十日起即未再給付上訴人租金，為被上訴人丙○○所不爭執。而原審法院以九十五年度裁全字第五四九六號裁定准許對上訴人及被上訴人丙○○為定暫時狀態之處分，並經原審法院以九十五年度執全字第四四四三號實施強制執行，於九十五年十一月六日核發執行命令，被上訴人丙○○於同年月九日收受該執行命令，該執行命令之內容為禁止上訴人及丙○○不得作為非供特定人長期住宿之使用（見原審卷五四頁至五八頁之上開裁定及執行命令），足見被上訴人丙○○自斯時起在法律上已不得再在系爭房屋經營源逢診所。是被上訴人丙○○於收受上開執行命令前即自九十五年十月十日起，至同年十一月九日止之租金計六萬七千元部分，自仍負有給付之義務，不得拒絕給付；自其收受上開執行命令之翌日即自九十五年十一月十日起，至其於九十六年三月三十一日向上訴人表示終止系爭租賃契約之日止部分，被上訴人丙○○在法律上既已不得再在系爭房屋繼續經營源逢診所，上訴人出租系爭房屋既未盡其應提供並保持合於約定使用狀態之義務，與被上訴人丙○○支付租金係立於對待給付之關係，依上開說明，被上訴人丙○○自得拒絕給付租金；至電費部分，上訴人出租系爭房屋予被上訴人丙○○後，至被上訴人丙○○於九十六年三月三十一日終止系爭租賃契約止，該期間之電費依約定既應由被上訴人丙○○負擔，已如上述，而該電費係屬被上訴人丙○○已使用電力所應負擔之費用，與上訴人出租系爭房屋之義務，並非立於對待給付關係，自無同時履行抗辯權之適用；至管理費部分，上訴人出租系爭房屋予被上訴人丙○○後，至被上訴人丙○○於九十六年三月三十一日終止系爭租賃契約之日止，該期間之管理費依約定既應由被上訴人丙○○負擔，已如上述。而該管理費與上訴人出租系爭房屋之義務，亦非立於對待給付關係，自亦無同時履行抗辯權之適用。
八、綜上所述，被上訴人丙○○計積欠上訴人自九十五年十月十日起、至同年十一月九日止之租金六萬七千元、代墊電費二千零二十八元、及代墊管理費五萬五千元，共計十二萬四千零二十八元，而被上訴人丁○○為被上訴人丙○○系爭租賃契約之連帶保證人，依法就被上訴人丙○○積欠上訴人之上開款項自應負連帶清償責任。惟被上訴人丙○○於簽訂系爭租賃契約時，曾交付上訴人押租金二十萬一千元，為兩造所不爭執，已如上述，既經被上訴人丙○○主張與其所積欠上訴人之上開款項抵銷，經抵銷後，上訴人已無餘款可資請求。從而，上訴人依據系爭租賃契約之約定、及連帶保證、不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶給付租金十七萬七千二百二十六元、相當於租金之不當得利十六萬七千五百元、代墊管理費五萬五千元及電費二千零二十八元，共計四十萬一千七百五十四元，並加付法定遲延利息，自屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法、及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 9 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 許紋華法 官 楊豐卿正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 9 月 9 日
書記官 林麗觀