臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第452號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蔡志揚律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年4月30日台灣台北地方法院96年度訴字第6491號第一審判決提起上訴，本院於97年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人於民國96年1月3日經訴外人高慧娟居間介紹，買受上訴人所有門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○弄○○○○號2樓之房屋及基地之應有部分（下稱系爭房屋），因當時系爭房屋遭人占用不願離去，故上訴人以新台幣（下同）130萬元出售予被上訴人，兩造簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）後，被上訴人依約繳付第一期簽約款10萬元，並支付房屋仲介費用13萬元予高慧娟。因系爭房屋過於老舊而有重新裝修之必要，被上訴人遂在上訴人同意下，先行裝修整理系爭房屋，並給付20萬元之裝修費用。於裝修及辦理過戶期間，因高慧娟與其友人張蔣明表示訴外人涂靜芬急需承購套房，經多次商議，被上訴人將系爭房屋以280萬元出售予訴外人涂靜芬，被上訴人並給付張蔣明56,000元之居間服務費、高慧娟20萬元之居間見證報酬費。後因為求過戶簡便，涂靜芬要求被上訴人將系爭房屋逕自上訴人移轉登記予涂靜芬，且為避免上訴人一屋二賣，央求被上訴人同時出具解除與上訴人間系爭買賣契約之書面，以保障其權利，而上訴人並保證願將上開與訴外人涂靜芬間之買賣價金差額150萬元交付予被上訴人，被上訴人不疑有他，遂於96年1月18日，在訴外人高慧娟之見證下，與上訴人簽立解除買賣契約協議書（下稱系爭解約協議），以利將系爭房屋移轉登記予涂靜芬。詎上訴人與涂靜芬辦理過戶期間，為規避原允諾應給付予被上訴人之買賣價差150萬元，竟撤銷辦理過戶予涂靜芬之登記程序，逕由上訴人移轉登記給涂靜芬所指定之第三人。
（二）兩造簽立系爭解約協議係為取信涂靜芬，實無解約之合意，故系爭買賣契約仍為有效。縱認已生解約效力，然上訴人係為出售系爭房屋予涂靜芬而訛騙被上訴人僅供取信之用，被上訴人自得依民法第92條第1項規定，撤銷系爭解約協議之意思表示。而上訴人現已將系爭房屋轉登記予涂靜芬所指定之第三人，顯無辦理移轉登記予被上訴人之可能，已構成民法第226條之給付不能，被上訴人亦得依民法第247條規定請求上訴人賠償房屋買賣價金10萬元、裝修費用20萬元、居間報酬33萬元（扣掉張蔣明已歸還之仲介費56,000元），共63萬元。再退步言，縱認系爭買賣契約業經解除，被上訴人主張撤銷系爭解約協議亦無理由，然被上訴人係因涂靜芬確實欲購買系爭房屋，且上訴人亦保證將買賣價差150萬元給付予被上訴人，被上訴人始同意解除系爭買賣契約，此為附停止條件之法律行為，而上訴人既已將系爭房屋移轉登記涂靜芬所指定之人，停止條件已成就，被上訴人自得應依兩造口頭協議請求上訴人給付150萬元中的63萬元。此外，上訴人係以故意背於善良風俗之方法加損害於被上訴人，被上訴人亦得依據民法第184條第1項後段規定請求裝修費用及居間報酬之損害共53萬元，及依民法第259條、第260條規定請求返還定金10萬元。為此，請求擇一判決上訴人應給付被上訴人63萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息。
（原審判決上訴人敗訴，經上訴人提起上訴。）並於本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則抗辯如下：
（一）上訴人因年老體衰加上行動不便，因而將系爭房屋委由其子胡厚汶處理售屋事宜，胡厚汶因業務關係認識訴外人高慧娟，經高慧娟告以有某位張姓投資客要買屋，但該名投資客都是用人頭戶簽約，以避稅及貸款，經議價後敲定260萬元成交，定金10萬元，並約定96年1月3日至游秀麗代書處所簽約，被上訴人僅為該張姓投資客之人頭戶，因被上訴人經濟條件較不好，高慧娟怕胡厚汶會直接向被上訴人要求給付260萬元，所以約定只簽一半金額，等到該名投資客找到另一名可貸款成數較高的人頭之後，再將該130萬元合約解除，由胡厚汶直接與該名人頭簽立260萬元之正式合約。嗣於96年1月17日，高慧娟告知胡厚汶該名投資客找到新的人頭涂靜芬，胡厚汶與被上訴人即於96年1月18日合意解除系爭買賣約，並另與涂靜芬簽訂280萬元之買賣合約。
（二）兩造間並未達成上訴人應交付150萬元差額予被上訴人之協議，則被上訴人依兩造口頭協議請求上訴人給付其中的63萬元，並無理由。系爭買賣契約已經兩造合意解除，並非通謀虛偽意思表示，上訴人對被上訴人不負任何債之履行義務，且系爭解約協議上並未記載上訴人尚需支付被上訴人裝修費用及居間報酬，或有任何協議隻字句，被上訴人主張上訴人給付不能應賠償定金、裝修費用及居間報酬，為無理由。又上訴人並無詐欺行為，被上訴人主張受上訴人詐欺而撤銷解除之意思表示，亦無理由。又被上訴人主張上訴人有故意以善良風俗之方法加損害之情事，應負舉證責任；況依被上訴人之主張，其係受涂靜芬所訛，與上訴人無關，則被上訴人依侵權行為請求上訴人賠償，亦無理由。此外，定金10萬元業經上訴人返還被上訴人，而被上訴人實際上就系爭房屋根本無裝修行為，自無裝修費用之損害可言，且雙方既合意解除契約，居間報酬本即非由上訴人負擔，被上訴人亦不得請求上訴人返還，且被上訴人主張之數額顯逾內政部89年5月2日 (89)台內中地字第8979087號函釋所示之不得超過不動產實際成交價金6%最高上限，殊非適法。
並於本院聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造經訴外人高慧娟居間介紹，於96年1月3日簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約總價記載130萬元，被上訴人並交付定金10萬元予上訴人。嗣兩造於96年1月18日，在訴外人高慧娟之見證下，簽訂「解除買賣契約協議書」（即系爭解約協議）。
（二）上訴人於簽訂系爭解協議後，復與訴外人涂靜芬就系爭房屋簽訂買賣契約，約定買賣價金為280萬元，惟嗣後上訴人與涂靜芬解除上開買賣契約，再另委託代書將系爭房屋出賣予涂靜芬，並已移轉予涂靜芬所指定之人。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張其以130萬元向上訴人買受系爭房屋，嗣於辦理過戶期間將系爭房屋以280萬元轉售訴外人涂靜芬，並與上訴人簽立系爭解約協議，約定上訴人逕與涂靜芬訂立買賣契約辦理移轉登記，並給付買賣價差150萬元予被上訴人，詎上訴人竟藉詞不履約，致被上訴人受有價金、居間報酬、裝潢費用共63萬元之損害等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：
(一)系爭買賣契約已否合法解除？
(二)被上訴人請求上訴人給付63萬元，有無理由？茲分述如下：
(一)關於系爭買賣契約已否合法解除之爭點：
１、兩造於96年1月18日，在訴外人高慧娟之見證下，簽訂系爭解約協議，為兩造所不爭執。又證人即代書游秀麗證稱：「因為有第三人要買，他們詢問我，能不能直接被上訴人與涂簽約，但因為被上訴人尚未移轉登記，涂靜芬也打電話跟我說，她不要跟被上訴人簽約，要跟屋主簽約，我說必須兩造先解除合約，我跟兩造說，他們同意，所以就解除契約」、「（兩造解約時有說解約是假的，目的只是要給涂靜芬看嗎？）沒有，他們說他們協議好了，只是被上訴人說上訴人與涂靜芬的所有交易要通知被上訴人」等語（見原審卷頁170頁反面、171）；核與證人高慧娟證稱：被上訴人向上訴人買受系爭房屋後，又委託其再找買家，其透過張蔣明找到買家涂靜芬，涂靜芬本身也作房地產，涂要求兩造契約要解除，才要跟被上訴人簽約，兩造就簽了解除買賣契約協議書等情（見原審卷頁69反面）相符。參以被上訴人復自陳同意由上訴人將系爭房屋逕行出售並辦理移轉登記予涂靜芬等語。互核以觀，堪認上訴人主張兩造確實有解除系爭買賣契約之真意等語，核為可採。至證人高慧娟另證稱：解除買賣契約協議書是要給涂靜芬看，事實上兩造沒有解除買賣契約云云（見原審卷頁69反面），僅係以一己所思揣測兩造之意，尚不足據為兩造有無解約合意之認定。
２、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。本件被上訴人既依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為簽訂系爭解約協議之意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。惟被上訴人主張上訴人有故意示以不實之事乙節，業經上訴人否認，被上訴人亦未舉證以實其說，自難採信。況證人游秀麗證稱係涂靜芬要求解除系爭買賣契約，被上訴人於起訴狀亦自承係涂靜芬央求兩造應解除買契約以保障涂靜芬權利等語（見原審卷頁3），足認要求解除契約者並非上訴人或其代理人胡厚汶，本件上訴人或其代理人既無施用詐術情事，則被上訴人主張依民法第92條第1項規定撤銷解除系爭買賣契約之意思表示云云，並無理由。
３、本件系爭買賣契約既依兩造合意而合法解除，兩造間之買賣關係已消滅，則被上訴人主張上訴人給付不能，依民法第226條規定請求損害賠償，並無理由。又系爭買賣契約並非以不能之給付為標的，則被上訴人依民法第247條規定請求上訴人賠償損害，亦屬無據。
(二)關於被上訴人請求上訴人給付63萬元之爭點：
１、系爭買賣契約已記載本件買賣總價為130萬元，為兩造所不爭執。上訴人主張買賣總價實際為260萬元，因被上訴人為人頭，所以買賣契約只寫一半的金額，待覓得另一名貸款成數較高的人頭即可解除130萬元之買賣契約云云，既為被上訴人所否認，上訴人上開主張之事實自應負舉證之責。觀之上訴人所舉之證人即其子胡厚汶雖證稱：「我在1月3日跟原告（即被上訴人）簽約，本來要賣260萬元，原告說這份合約是不算數的，因為他只是人頭，合約以後會改成投資客的名字，所以契約只簽130萬元」等語（見原審卷頁91反面），惟經原審質之「對於原告（即上訴人）是人頭，且兩造的買賣契約關於價金部分是通謀虛偽意思表示，有何證據？」，則證稱：「我沒有證據」（見原審卷頁92）。而證人胡厚汶係代理上訴人簽訂系爭契約之人，尚非與本件訟爭全無利害關係之第三人，則於別無其他佐證之情形下，僅以胡厚汶上開證詞，尚不足證明系爭買賣契約所記載之買賣總價130萬元為兩造通謀虛偽意思之表示。況證人即代書游秀麗於原審證稱：「兩造當時約定130萬元，來找我時已講好價錢，我幫他們擬契約…簽約是他（即被上訴人）本人來簽約，他本人要買」等語明確（見原審卷頁170反面），益徵上訴人所指被上訴人係人頭及兩造約定買賣總價為260萬元云云，難以採信。
２、參以證人高慧娟證稱：「胡厚汶跟我說他缺錢，說他父親有一間房子問我要不要買…他說他要賣我50萬元，因為有人霸佔房子有糾紛，所以無法看房子，我跟他說我不敢買，我介紹看看有人是否願意買，我有問到被上訴人，被上訴人說他願意自己處理這件糾紛，我就幫她們二人介紹，後來兩人以130萬元成交」、「因為房子沒辦法看，且胡厚汶很缺錢，所以價錢才這麼低」等語（見原審卷頁69反面、頁92反面），證人胡厚汶亦自陳：
「房子本來是我爺爺在住，他晚年有跟一位鄭女士同居，後來他生病自己到台中榮民之家，他過世時我們才知道，鑰匙在鄭女士保管中我們找不到他，我姊姊有告他請求他歸還，我們95年11月找到他，他叫我們自己打一把鑰匙，我們就撤回」、「（你與被上訴人簽約時，還沒找到鄭女士嗎？）找到了」、「（有無帶他進去看過房子？）沒有」等語在卷（見原審卷頁92）。再依證人游秀麗前揭證詞可知，兩造係因涂靜芬欲購買系爭房屋而應涂靜芬要求解除買賣契約，而非如上訴人所辯係因找到另一名可貸款成數較高的人頭而解除買賣契約，足見被上訴人所辯其並非人頭及本件因房屋遭人占用故僅以130萬元成交等語，衡情堪以採信。上訴人辯稱買賣價金實為260萬元、因被上訴人為人頭所以買賣契約才會記載價金130萬元云云，並不足採。
３、又證人高慧娟證稱：「被上訴人請我再找買家，我託張蔣明找到涂靜芬買被上訴人房子…」、「被上訴人與上訴人有協議，賣給涂的差價胡厚汶答應要退差價給被上訴人」、「（胡厚汶有同意將賣給涂之差價給付給被上訴人嗎？）有，我們三人在現場，我聽到的」等語在卷（見原審卷頁69反面、70）。而證人高慧娟係代理上訴人出售系爭房屋之胡厚汶主動請其代覓買主，而居間為兩造買賣系爭房屋之仲介，與兩造並無怨隙，上訴人指稱其證詞不具可信度，尚難遽採。又兩造簽訂系爭契約約定買賣總價130萬元，並非通謀虛偽意思表示，已如上述，則上訴人依系爭契約即負有移轉登記及交付系爭房屋予被上訴人之義務，而第三人涂靜芬並非由上訴人所覓得，乃被上訴人委由高慧娟所覓得，衡情被上訴人當無恁意放棄轉售之利益，而使上訴人重複獲取轉售涂靜芬房屋價差之理。參以被上訴人與上訴人簽訂系爭契約後，另經第三人涂靜芬有意再向被上訴人購買系爭房屋，惟慮及系爭房屋尚未辦理移轉登記為被上訴人名義，故要求逕與屋主即上訴人簽約，直接由上訴人將系爭房屋移轉登記予涂靜芬，故兩造經代書建議同意解除系爭契約等情，業據證人即代書游秀麗證述明確，亦如上述，況被上訴人將系爭房屋以280萬元轉售涂靜芬，業經涂靜芬給付被上訴人定金6萬元，被上訴人亦因此支付訴外人高慧娟見證費20萬元、張蔣明56,000元，此有收據在卷可稽（見原審卷頁14、15）。綜此以觀，堪認系爭房屋係由被上訴人買受後再予以轉售，僅因第三人涂靜芬為求保障，被上訴人乃同意兩造解約，而由上訴人直接辦理登記為涂靜芬名下，另無將轉售利益讓與上訴人之意，則被上訴人既為系爭房屋轉售之實際出賣人，應認證人高慧娟上開證稱及被上訴人主張兩造協議上訴人將出賣系爭房屋予涂靜芬之差價150萬元給付被上訴人等語，衡情非虛，堪以採信。本件上訴人已將系爭房屋出售予涂靜芬，為其所不爭執，則被上訴人依兩造協議，僅請求上訴人給付差價150萬元其中63萬元，為有理由，應予准許。
４、被上訴人依兩造協議請求上訴人給付63萬元，既有理由，則被上訴人另主張依民法第184條第1項後段、第259條、第260條之規定，為選擇合併之損害賠償請求，即毋庸再予審究，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人依據兩造協議，請求上訴人給付63萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即96年7月24日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依聲請為假執行及免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提其他證據，經本院審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 8 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 黃麟倫法 官 鄭純惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
書記官 劉麗芬