臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第537號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 徐立信律師被 上訴人 甲○○上列當事人間給付佣金事件，上訴人對於中華民國97年5月15 日臺灣臺北地方法院96年訴字第7154號第一審判決提起上訴，本院於97年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）95年7 月28日受訴外人力麒建設股份有限公司（下稱力麒建設公司）委託整合位於臺北市○○○路上之「翠蘭別墅」社區，即坐落臺北市○○區○○段一小段15、16、17、18、19等地號土地（面積合計
721. 46坪），其中上訴人所有之土地面積為37.52坪（下稱系爭土地）。兩造於95年6月9日簽訂出售土地意願書（下稱系爭意願書），由上訴人委託伊處理系爭土地買賣事宜，雙方並約定系爭土地出售總價款為新台幣（下同）5500萬元，佣金以成交總額1 ％計算，伊隨即尋求力麒建設公司與上訴人接洽，雙方買賣意願甚高。詎上訴人意圖閃避與伊續洽系爭土地後續買賣事宜，竟私自與力麒建設公司接洽，並要求抬高系爭土地之售價，雙方於95年12月下旬簽訂買賣契約，約定總價款為5650萬元，已於96年6月5日完成點交，然上訴人卻藉故拒付佣金55萬元，爰依系爭意願書及居間之法律關係，提起本訴，請求判決：㈠上訴人給付被上訴人55萬元，及自96年8月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：系爭意願書載明：「本約土地意願書，若未於95年8月9日前簽訂買賣契約書時，本合約即時自動失約」等語，惟被上訴人未於約定期限內替伊尋得土地買主並簽訂買賣契約，依約自不得向伊請求給付佣金。伊於95年12月下旬方與力麒建設公司簽署買賣契約，被上訴人既未於系爭意願書約定之期限內（即95年8月9日前）為伊洽詢土地買主暨簽訂買賣契約書；系爭意願書業已失效，被上訴人無權依據系爭意願書向伊請求給付佣金。且被上訴人承認其在95年8月9日以後，拒絕為上訴人達成5500萬元以上之成交價，則上訴人於95年12月25日與力麒建設公司達成5650萬元之買賣成交，顯非出於被上訴人之行為所致。退步言之，縱被上訴人於95年8月9日後曾為上訴人為介紹行為，然被上訴人係為5500萬元之價格為居間，在上訴人早已明示不願意以此價格出賣之前提下，被上訴人帶上訴人至力麒建設公司與承辦專員劉建甫晤談之行為，根本不會達成上訴人與力麒建設公司簽署買賣契約及達成5500萬元之買賣合意。上訴人嗣後與力麒建設公司簽署買賣契約之結果，顯非因被上訴人之媒介而成立，則被上訴人依民法第568 條規定，請求報酬請求權，顯無依據等語，資為抗辯。並聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決命上訴人給付被上訴人55萬元，及自96年8月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並准被上訴人供擔保後予以假執行。上訴人提起上訴，求為將原判決廢棄，就廢棄部分，駁回被上訴人於第一審之訴；被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件不爭執之事實：㈠被上訴人於95年7月28日與力麒建設公司就坐落於臺北市○
○區○○段一小段15、16、17、18、19等地號土地簽訂不動產委任買賣契約書，約定由被上訴人負責協商整合土地所有權人，並安排土地所有權人與力麒建設公司簽約、產權移轉等事宜。
㈡兩造於95年6月9日簽訂系爭意願書，約定上訴人所有系爭土
地及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○ 巷15房屋（下稱系爭房地）願以總價5500萬元出售，佣金以成交總額的1 ％支付予被上訴人，並於第8 條約定若未於95年8月9日前簽訂買賣契約時，系爭意願書即時自動失約。
㈢上訴人於95年12月25日與力麒建設公司就系爭房地簽訂買賣契約，約定總價為5650萬元，並已移轉所有權登記。
五、本件爭點為：㈠上訴人與力麒建設公司之間之買賣契約是否係被上訴人仲介
簽定？㈡被上訴人請求上訴人給付佣金報酬是否有據？
六、爭點：上訴人與力麒建設公司之間之買賣契約是否係被上訴人仲介簽定？㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。又該條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。
㈡經查：
⒈依兩造於95年6月9日簽訂之系爭意願書第6 條約定：「願
意出售價格為總價5500萬元」，第7 條約定：「佣金以成交總價1 ％支付甲○○先生（即被上訴人）」意旨以觀，可知系爭意願書係約定倘被上訴人協助上訴人以總價5500萬元出售系爭房地時，上訴人即應依約定總價給付1 ％佣金（即55萬元）予被上訴人，兩造間關於系爭房地所簽訂之出售土地意願書，性質上屬媒介居間，需因被上訴人之斡旋、協助至契約簽訂始可請求上訴人給付報酬，亦即上訴人給付報酬之義務係於簽訂買賣契約時發生。
⒉被上訴人主張上訴人與力麒建設公司簽訂買賣契約前，其
與上訴人、力麒建設公司承辦人員劉建甫、其餘地主等多次會面商談有關買賣土地事宜，上訴人係經其努力始得以完成簽約乙節，業據證人劉建甫到庭證稱：力麒建設公司與被上訴人簽訂土地整合買賣契約書，委任被上訴人整合系爭房地在內共有5 個地號及15間地上物，目前已經簽約10間，公司於95年8 月初透過被上訴人及介紹人蕭代書，與約10位地主見面認識，上訴人的女兒當天有到場，後來上訴人與公司在95年12月25日簽約，被上訴人於簽約前1個禮拜，有帶上訴人夫妻到公司與我見面談買賣的細節、合約內容，上訴人夫妻要求拿1 份空白合約書回去，力麒建設公司與上訴人簽約，主要是透過被上訴人的介紹，簽約前我與上訴人或其家人僅見過這兩次面等語（見原審卷第83-85頁） ，參諸證人林春雄證稱：當初被上訴人介紹建設公司來買社區的地，我才認識他的，我也是住戶，我將房地出售給力麒建設公司都是透過被上訴人，95年4 月16日第1次住戶會議及95年8月6日第2次住戶會議，我都有通知上訴人，上訴人都有派他女兒劉美君到場，我與被上訴人到上訴人開設的金記麻辣火鍋店洽談買賣房地事宜很多次，95年11月被上訴人去上訴人的店，有邀請我去向上訴人證明力麒建設已經向我買了房地，我有向上訴人說我已經拿到錢等語（見原審卷第62-65頁） ，足見被上訴人居間協助促成上訴人與力麒建設公司簽約，所付出之心力甚多，堪以認定。
七、爭點：被上訴人請求上訴人給付佣金報酬是否有據？㈠上訴人主張：兩造居間契約已於95年8月9日失效，依民法第
99條第2項及第102 條第2項規定，原約定之居間契約即已失效，被上訴人不得據此請求居間之佣金報酬云云。經查：
⒈按委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之
契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年臺上字第2929號判例參照）。
⒉查上訴人持有之系爭意願書，其上第8條固載明：「本約
土地意願書若未於95年8月9日前簽訂買賣契約書時，本契約即時自動失約」等字樣（見原審卷第11頁），並為被上訴人所不爭執，然被上訴人主張，上訴人於上開契約書期限屆滿後，仍積極與其磋商土地買賣事宜，上訴人配偶劉嘉東甚至共同參與，並討論漲價事宜等語。經據證人劉建甫證稱：簽約前就知道上訴人不願意接受系爭意願書所載總價5500萬元，所以力麒建設公司簽約的總價是5650萬元，簽約前1 個禮拜才見到上訴人本人，95年8月6日開完會後，被上訴人就可以帶住戶與公司簽約，但要先確認總價、付款條件、合約內容，簽約前僅見過上訴人1 次，是在簽約前1 個禮拜等語（見原審卷第84頁背面）及證人林春雄證稱：我與被上訴人有簽訂出售土地意願書，約定如3個月內未售出房地，契約就失效，被上訴人有在3 個月內將房地出售給建商，我在簽訂出售土地意願書後約1 個月與力麒建設公司簽約，簽約前有去過力麒建設公司1 次，是要了解買賣契約的內容等語（見原審卷第63頁背面、第64頁）以觀，可知被上訴人與上訴人簽訂系爭意願書後，確有可能於3 個月之約定期限內完成簽約，且力麒建設公司亦同意接受系爭意願書約定之總價5500萬元，係因上訴人欲提高成交總價，致未能於約定期限內完成簽約。是以，上訴人於簽訂系爭意願書後，本應受兩造約定之總價5500萬元拘束與力麒建設公司簽訂買賣契約，惟因上訴人欲提高總價致未能於約定期限內訂立該媒介就緒之契約，嗣於約定期限屆滿後，再與力麒建設公司以較高之總價5650萬元就同一房地訂立買賣契約，依誠實信用原則，上訴人仍不得拒絕支付報酬。則上訴人主張兩造居間契約已於95年8月9日失效，且兩造雙方並無延長系爭意願書有效期限之合意，拒不給付佣金，即無理由。
㈡上訴人主張：上訴人係請被上訴人「為超過5500萬元居間要
約」之意思表示，被上訴人「根本拒絕」為上訴人達成超過5500萬元之意思表示，該居間意思表示未達合致，並沒有達成任何新的居間契約，更沒有延長原出售土地意願書之效力之意思表示，系爭土地買賣契約係上訴人自己之努力所達成云云。經查：
⒈證人劉建甫證稱：力麒公司與上訴人簽約，主要係透過被
上訴人所介紹，而被上訴人於95年12月22日仍帶上訴人夫妻至力麒公司與該公司承辦人員劉建甫洽談，上訴人亦當場索取空白契約書返家研究，已如前述。
⒉兩造於95年6月9日簽訂系爭意願書，由上訴人委託被上訴
人處理系爭土地買賣事宜，雙方約定系爭土地出售總價款為5500萬元，即以成交總額1 ％計算佣金予被上訴人（見原審卷第第11頁），並無上訴人所稱「有為超過5500萬元之約定」意思，則上訴人與力麒公司簽定之土地買賣價金為5650萬元，既已高於原所約定之價金5500萬元，被上訴人依約即有履行債務之義務，上訴人自應給付相當之佣金甚明，上訴人上開主張，自不足採。
㈢上訴人主張：其並未以不正當方法使付酬條件不成就，如被上訴人有爭執，自應舉證云云。惟查：
⒈與本件雷同案件，即證人劉春雄與力麒建設公司簽約事件
，劉春雄與被上訴人簽定「出售土地意願書」後一個月後，即與力麒公司簽定土地買賣契約，簽約前亦僅至力麒公司一次，係為了解買賣契約與內容，是以，類似案件之進度，土地出賣人與建設公司間確有可能於兩個月內完成土地簽約事宜，而本件土地買賣事宜，並無複雜條款需要斟酌，決定上訴人簽約與否之主因，乃出售價格多寡，況上訴人出售系爭房地之價格高於5500萬元，已達兩造簽定系爭意願書之目標，係上訴人反悔，欲提高售價而拒不出面與力麒建設公司簽約，自屬以不正當方法使付酬條件不成就甚明。
⒉又上訴人與力麒公司簽約成交價為5650萬元，簽約時間雖
係系爭意願書期限屆滿4 個多月後，但上訴人與力麒公司簽約前數日，仍由被上訴人帶至力麒公司引見承辦人劉建甫，並索取空白契約書帶回研究相關條款，數日後即成交，顯見上訴人於正式出售土地前數日，仍利用被上訴人仲介行為，則兩造成交價在5500萬元範圍內，仍屬因被上訴人仲介行為促成買賣交易，上訴人於此範圍內，即應給付佣金。
㈣上訴人辯稱：當初其係透過洪明賢介紹，由洪明賢交予力麒
建設公司董事長名片，其始與力麒建設公司聯繫，進而洽談買賣事宜，並以總價5650元成交，非出於被上訴人之努力云云，並以證人洪明賢之證述為憑，而證人洪明賢雖到庭證稱：上訴人與力麒建設公司簽約是我介紹的，我將郭總經理的名片給上訴人，請上訴人直接與郭總經理聯絡等語（見原審卷第66頁背面），惟證人洪明賢與被上訴人間尚有另案給付佣金涉訟，其所為不利於被上訴人之證詞是否可信已有疑義，況縱證人洪明賢所述為真，亦僅能證明其將力麒建設公司郭總經理之聯絡電話告知上訴人，仍不影響被上訴人確有努力協助上訴人與力麒建設公司簽訂買賣契約之事實，上訴人尚難執此拒絕給付佣金報酬。
㈤按如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視
為允與報酬，民法第566條第1項定有明文。本件被上訴人與上訴人原本並不認識，係因力麒建設公司委託被上訴人整合位於臺北市○○○路上之「翠蘭別墅」社區土地，上訴人所有之系爭房地亦在該社區內，始委託被上訴人出售，而系爭房地交易總價達數千萬元，實難認被上訴人可不受報酬，即為上訴人媒介買賣，參以被上訴人亦受力麒建設公司委託整合該社區內之土地，上訴人對於被上訴人介紹買主應屬非受報酬，即不為媒介者，理應知之甚詳，故應視為允與報酬，因此，被上訴人於系爭意願書約定期限屆滿（即95年8月9日）後既仍有居間媒介之事實，已如前述，且上訴人亦知悉被上訴人係屬非受報酬，即不為媒介者，復於被上訴人偕同前往力麒建設公司洽談買賣事宜後，1 週內與力麒建設公司就系爭房地簽訂買賣契約，並移轉所有權登記，則被上訴人請求上訴人給付約定之佣金報酬55萬元，即屬有據。上訴人另辯稱：被上訴人向力麒建設公司收取報酬，違反誠信原則，依民法第571 規定，其自不得向上訴人請求報酬云云。惟查，居間報酬由何人給付，因居間種類不同而有異，在報告居間，因僅為委託人報告訂約之機會，而不與其相對人發生關係，故居間人之報酬，自僅由委託人給付之，亦即委託人為給付義務人，然在媒介居間，因居間人與當事人雙方均發生關係，參諸民法第570 條規定之立法理由謂：「按居間人因媒介應得之報酬，應歸何人負擔，亦須明白規定，方免爭論。若契約當事人雙方有特別約定，歸一方負擔或雙方負擔區分多寡者，則從其約定，或另有習慣者，亦即從其習慣。若既無約定，又無習慣，則由契約當事人雙方平均負擔，以昭公允，此本條所由設也」，可見在媒介居間，原則上由所媒介之契約之雙方當事人為給付義務人，而其數額由雙方平均負擔之，是以，居間契約並不禁止居間人收取雙方當事人之報酬，上訴人前開所辯殊無可採。
八、綜上所述，上訴人與力麒建設公司就系爭房地簽訂買賣契約係出於被上訴人之協助努力而促成，被上訴人確有居間媒介之事實，上訴人於簽訂系爭意願書後，因不願受兩造約定總價5500萬元之拘束，致未能於約定期限內完成交易，嗣於約定期限屆滿後，始與力麒建設公司以較高之總價5650萬元就同一房地簽訂買賣契約，依誠實信用原則，上訴人仍不得拒絕支付報酬。從而，被上訴人基於系爭意願書及居間之法律關係，請求上訴人給付居間報酬55萬元（即約定總價5500萬元X1％=55萬元），及自起訴狀繕本送達之翌日即96 年8月2日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果已不生任何影響，不再贅述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義法 官 滕允潔正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 9 月 2 日
書記官 鐘秀娥