臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第64號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 謝智潔律師被 上訴人 寶山建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林雯澤律師
黃介南律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國96年12月13日臺灣板橋地方法院96年度訴字第2275號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於97年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣玖萬捌仟陸佰元，及自民國九十六年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之十三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人上訴時原請求被上訴人給付新台幣（下同）814,000元及自民國（下同）90年2 月12日起至清償日止按年息5%計算之利息（本院卷第33頁），於本院審理時，減縮訴之聲明，請求被上訴人給付上訴人744,000元及自90年2月12日起至清償日止按年息5%計算之利息（本院卷第197 頁），依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3 款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：上訴人於85年11月4 日，向被上訴人購買坐落臺北縣板橋市○○段118、119、120、121、122、123、124地號上編號D2-22樓房屋、基地及停車位（下總稱系爭不動產），總價4,610,000元，上訴人已繳價金814,000元，被上訴人於94年解除兩造間房屋、土地、停車位預定買賣契約書（下稱系爭契約），並將上訴人已繳價金全數沒收作為違約金。被上訴人據以主張沒收上訴人所繳價金作為違約金之條款，即系爭契約第23條第2 款，有違消費者保護法第11條、第12條之規定，應屬無效，被上訴人已將系爭不動產轉售他人，被上訴人未受任何損失，被上訴人應依民法第259 條、第179 條規定，將上訴人所給付之價金返還上訴人。於求為判決：被上訴人應返還上訴人814,000元，並自90年2月12日起至清償日止按年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人僅依約繳款至申請使用執照，即未再繼續繳款，復未依系爭契約第19條之規定辦妥對保等貸款手續致貸款未獲准，上訴人之行為顯已違約，被上訴人曾多次通知上訴人履行債務，惟未獲善意回應，被上訴人於91年12月25日寄發存證信函予上訴人，請其於文到7 日內繳清尾款，惟上訴人於收受存證信函後仍不履行，被上訴人乃於94年12月12日發函解除系爭契約，並依系爭契約第23條第2 款之約定，沒收上訴人已繳之價款744,000元。系爭契約第8條第2款及第23條第2款係依照內政部85年2月16日台內地字第8573654號函頒行「預售屋買賣契約書範本」第7條第2款及第22條第2 款而訂定，並無上訴人所述「被上訴人動輒按約將買受人已繳款項沒收作為賠償，在在均彰顯該定型化契約的不公平性，違反平等互惠原則無疑」之情形，系爭契約約定自屬有效，上訴人請求被上訴人返還價金為無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明減縮為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人744,000 元及自90年2月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：㈠上訴人於85年11月4 日，向被上訴人購買坐落臺北縣板橋市
○○段118、119、120、121、122、123、124地號上編號D2-22樓房屋、基地及停車位，總價4,610,000元。㈡上訴人僅依約繳款至申請使用執照，即未再繼續繳款，被上
訴人於91年12月25日寄發存證信函予上訴人，請上訴人於文到7 日內繳清尾款，惟上訴人於收受存證信函後仍不履行，被上訴人乃於94年12月12日發函解除系爭契約，並依系爭契約第23條第2款，沒收上訴人已繳之價款。
五、本件爭點：㈠被上訴人據以主張沒收上訴人所繳價金作為違約金之條款，
即系爭契約第23條第2款，有無違反消費者保護法第11條、第12條之規定，而屬無效？㈡被上訴人已將系爭不動產轉售他人，被上訴人是否未受任何
損失，而應依民法第259條、第179條規定，將上訴人所給付之價金返還上訴人？
六、查上訴人於85年11月4 日向被上訴人購買系爭不動產，總價為4,610,000 元，有系爭契約在卷可稽（原審卷第18至36頁），兩造不爭執。次查，兩造不爭執上訴人依約繳款至申請使用執照，依據系爭契約所附土地、房屋付款分配明細表與土地、停車位付款分配明細表所示，申請使用執照進度應為第49期繳款（臺灣臺北地方法院96年度訴字第6909號卷第68至75頁），另據被上訴人開立發票之營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單所示，上訴人所繳納款項亦係至第49期（本院卷第79至83頁），總計為744,000 元。兩造復不爭執被上訴人於91年12月25日寄發存證信函予上訴人，請上訴人於文到7 日內繳清尾款，被上訴人於收受存證信函後仍不履行，被上訴人乃於94年12月12日發函解除系爭契約，並依系爭契約第23條第2 款沒收上訴人已繳之價款，亦即被上訴人沒收之價款為744,000元，可以認定。
七、按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之條款有違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平；違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第11條、第12條分別定有明文。次按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：當事人間之給付與對待給付顯不相當者。消費者應負擔非其所能控制之危險者。消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。其他顯有不利於消費者之情形者。消費者保護法施行細則第13條、第14條復有明文。查系爭契約第23條約定：「乙方（即被上訴人）違反第13條第2項及第22條第1、2項規定者，甲方（即上訴人）得解除本約。
解約時乙方除應將甲方已繳付之房地停車位價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地停車位總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款者為限。甲方違反第8條第2款規定者，乙方得沒收依房地停車位總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，雙方並得解除本契約。雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」（原審卷第33頁反面至第34頁），前開內容係約定兩造解除契約事由及其效果，亦即於被上訴人逾期未開工或完工，及移轉產權有糾紛或負擔時，上訴人得解除契約，由被上訴人退還價金併給付違約金；上訴人則於逾期付款時，被上訴人得沒收一定金額限制內之已繳價款，並得解除契約。且兩造不再另行請求損害賠償。依據民法第250條第1項規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。前開約定並無上訴人違約時，應負擔顯不相當賠償責任之情形，亦無違反誠信原則、平等互惠原則，而對上訴人顯失公平之情形。上訴人主張系爭契約第23條第2款約定，有違消費者保護法第11條、第12條之規定，應為無效等語，為無理由。
八、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例要旨參照）。次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文；此項違約金，於有約定之違約情事時即已發生，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而同法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（本院55年台上字第2727號判例參照），其因契約解除後所生之損害，並不在得斟酌之列（最高法院95年台上字第1831號裁判要旨參照）。經查：
㈠系爭契約第23條第2項、第3項約定：「……甲方（即上訴
人）違反第8條第2款規定者，乙方（即被上訴人）得沒收依房地停車位總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，雙方並得解除本契約。雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」，前開約定係兩造約定於債務不履行時，應支付違約金。兩造不爭執被上訴人於94年12月12日發函解除系爭契約，並依前開第2款約定沒收上訴人已繳之價款744,000元，被上訴人嗣後並將系爭不動產出售他人。該約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情事為客觀之考量。
㈡上訴人係於85年11月4 日向被上訴人購買系爭不動產，總價
為4,610,000 元，依據85年度營利事業各業所得額及同業利潤標準，房屋興建投資之同業利潤標準淨利率為14% ，有財政部85年度營利事業各業所得額及同業利潤標準乙冊可稽（本院卷第72頁，外放證物第56頁）。上訴人主張以94年度解除契約時之同業利潤標準為計算基準，尚非可採。是以，如上訴人能如期履行債務時，被上訴人可得之利潤為645,400元（計算式：0000000×14%＝645400）。被上訴人辯稱解約前受有房屋管理費、停車管理費、房屋稅及未收取之利息損失等損害，惟前開費用既於解除契約前發生，應納入營業成本，已反映於前開淨利率之利益中；被上訴人另辯稱另有解約後之房屋稅、地價稅、未收價金之利息損失等，核屬契約解除後所生之損害，揆諸首揭說明，並不在得斟酌之列。
㈢綜上，茲審酌被上訴人如因上訴人依約履行時，可得利益為
645,400元，本件違約金應以645,400元，較為允當，被上訴人沒收逾此部分之違約金，即屬過高。
九、被上訴人沒收上訴人已繳之價款744,000 元為違約金，係屬過高，應予酌減至645,400 元。是以，上訴人依據不當得利規定，請求被上訴人返還98,600元，及自起訴狀繕本送達翌日，即96年7 月13日（有送達證書乙紙在卷可憑，前揭臺北地院卷第33頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾前開範圍之請求，為無理由，應予駁回。上訴人請求自90年2 月12日即第48期繳款日起算之利息，尚非有據。
十、綜上所述，上訴人本於違約金酌減及不當得利之法律關係，請求上訴人給付98,600元，及自96年7 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 1 日
書記官 王才生