臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第811號上 訴 人 丙○○法定代理人 甲○○訴訟代理人 康立平律師被 上訴人 大永興業股份有限公司法定代理人 乙○○○被 上訴人 永聖資產管理股份有限公司法定代理人 乙○○○上二人共同訴訟代理人 楊國華律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國97年7月31日臺灣板橋地方法院96年度訴字第1634號第一審判決提起上訴，本院於民國98年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按禁治產人之監護，除本節有規定外，準用關於未成年人監護之規定；又按監護人為受監護人之法定代理人。民法第1113條第1項、第1098條分別定有明文。查本件上訴人丙○○為禁治產人，業經臺灣板橋地方法院 (下簡稱板橋地院)以97年度禁字第74號宣告禁治產在案，此有該裁定附卷可稽，復經板橋地院以97年度監字第296號選定甲○○為監護人，揆諸首開規定，甲○○為上訴人之法定代理人，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人方面：
一、系爭土地所處位置為土城市○○街，並未緊臨主要幹道中央路，離捷運站尚需轉搭三四站公車，駕車亦需近10分鐘，鄰近之頂埔市場為一般傳統市場非繁榮之商業區，步行需10餘分鐘，附近無綠化公共空間，外出道路之中央路四段長年未經拓寬，上下班時間經常壅塞，縱如原審所認交通尚稱便捷，工商繁榮程度非差，上訴人年歲已高，利用該租賃物之經濟價值僅作住宅養老之用，所受利益非常有限，且捷運土城線預定延伸至中央路4段係屬將來預定之計劃，仍有不確定性，非現實之情狀，不應考量在內，故超過按系爭土地96年申報地價年息3%計算而調整租金，顯不適當。
二、被上訴人大永興業股份有限公司（下簡稱大永興業公司）自承年度租金與申報地價成固定之比例，依民國（下同）66年12月26日上訴人所繳66年度租金為新台幣（下同）1,938元，即約為千分之五【1938÷ (1,70070.73.30579)=0.004877】，依此比例調整，超過按系爭土地96年申報地價年息3%計算而調整租金，亦不適當。
三、系爭土地部分租金係以甘藷計算，原審逕將原約定之租金種類變更，即屬不當，且該部分租金應屬建物旁空地之租金，上訴人利用該部分之經濟價值更為有限，原審未予考量，難謂妥適。上訴人承認所繳66年度租金發票，至被上訴人於另案所提之71年度租金發票，上訴人並未承認係兩造同意之租金，原審以此算定起訴前五年應繳之租金，顯不適當，且如起訴前五年應繳之租金已為調整，不動產之價值昇值幅度有限，則超過按系爭土地96年申報地價年息3%計算而再為調整租金，調整幅度顯屬過高，亦不適當。
四、嗣於本院為上訴聲明：㈠原判決關於主文第一項調整之租金超過按當年度申報地價年息百分之三計算部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡原判決關於主文第二項命給付被上訴人大永興業股份有限公司超過9,090元，給付被上訴人永聖資產管理股份有限公司超過600元部分，及假執行宣告之裁判，均廢棄。㈢上開廢棄部分，被上訴人等在第一審之訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據上訴，已告確定）。
貳、被上訴人則以下列辯詞資為抗辯：
一、原判決以系爭土地96年申報地價年息6%計算調整租金並未過高，系爭土地地目為「建」，乃建築用地，距離土城市○○○道中央路僅一、二十公尺，鄰近公共設施有金融機構土城交通設施有捷運、公車等，以及頂埔社區公園等休閒設施，足證系爭土地鄰近商業交易活絡、生活機能良好，鄰近陸續有新大樓興建繁榮程度更甚於上訴人66年或71年繳租時，基地地價顯有上昇甚明。
二、本件過去租金並非按固定比率計算，上訴人以其於66年所繳租金與當年申報地價換算，逕認本件租金係按固定比率計算，要非可採。且按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。是故，本件過去縱使有按固定比率計算租金，被上訴人亦得追加民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。
三、本件並無變更租金種類，雖本件於66年至71年租金雖係按甘藷113斤之市價折換現金計付，但其甘藷數額，僅係換算金錢之標準，以使租金多少保留彈性，其租金之種類仍不失為金錢，而非甘藷實物。
四、原審就起訴前5年積欠租金，判決按71年計算並無過當，是被上訴人於板橋地院95年訴字第646號返還無權占有土地事件審理中，曾以71年之租金額 20,657元計算給付90-95年租金，有95年10年27日之存證信函可稽，如今在指摘原判決按71年租金發票金額20,657元計算顯不適當云云，亦無可採。
五、於本院答辯聲明：上訴駁回。
參、兩造不爭執事項：
一、上訴人前向被上訴人大永興業公司不定期承租台北縣土城市○○段頂埔內小段丁○○○號土地，面積381平方公尺 (上開土地嗣因分割重測後為台北縣土城市○○段戊○○、己○○、庚○○地號)。
二、被上訴人大永興業公司於96年3月29日，將前開台北縣土城市○○段己○○、庚○○地號土地以「法人分割」為原因，移轉登記為被上訴人永聖資產管理股份有限公司（下簡稱永聖公司）所有。
三、上訴人自79年起即未再繳付租金。
四、上訴人就承租土地目前實際佔用範圍如附圖編號E、F、G、H、I、J、K、L所示，面積共311.07平方公尺。
肆、兩造爭執事項：
一、被上訴人永聖公司請求調整租金為每年177,683元有無理由?
二、被上訴人大永興業公司、永聖資產管理公司分別請求上訴人給付起訴前5年租金96,890元、6,395元有無理由?
伍、得心證之理由：
一、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。查系爭土地之申報地價已由66年間每平方公尺1,700元逐年上揚，迄至96年1月，每平方公尺之申報地價為9,520元，有被上訴人於原審提出之申報地價表、系爭土地地價第二類謄本在卷可稽 (見原審卷第33頁至第35頁)，可見系爭土地之價值於租賃契約成立後確有昇漲之情，是被上訴人永聖公司請求調整租金，自屬有據。
二、又按租用基地建築房屋者，依土地法第105條準用同法第97條規定，其租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，最高法院81年台上字第3062號判決意旨參酌。查本院審酌上訴人租地所建之房屋係紅磚牆壁鐵皮屋頂，平時係供上訴人自行居住 (有被上訴人提出之照片可稽)養老之用，惟系爭土地96年之申報地價為每平方公尺9,520元，所處位置為土城市○○街，不遠處即為主要幹道土城市○○路，中央路上商店林立，亦有公車站牌，生活機能良好，交通尚稱便捷，四周工商繁榮程度亦屬活絡，及附近土地鄰中央路地段之租金調整有以申報地價之百分之九為標準（有地圖、照片、板橋地院板橋簡易庭88年度板簡字第3176號宣示判決筆錄可憑）等一切情狀，認系爭土地96年申報地價年息6%計算而調整租金為適當，上訴人抗辯應以申報地價年息3％為計算標準云云，應不足採。故系爭土地之租金自起訴狀繕本送達翌日即96年11月28日起調整為每年177,683元【計算式：9,520元×311.07平方公尺×6%＝177,683元，元以下四捨五入，以下同）。
三、再按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。最高法院93年台上字第2446號判例意旨參酌。查上訴人抗辯被上訴人大永興業公司自承以年度租金與申報地價成固定之比率，以六十六年租金計算，約為千分之五，故超過系爭土地申報地價年息百分之三計算不適當云云，惟查被上訴人已否認過去租金依固定比率計算，且依上訴人於原審提出之七十一年度租金統一發票（見原審卷第56頁）及被上訴人於原審提出之申報地價表互核結果，七十一年度申報地價與六十六年度相同，但兩造之租金金額已不同，則以七十一年度之租金與申報地價計算，其比率自非千分之五，顯然兩造租金之調整應無依固定比率之約定。況參酌前開各項調整租金之情況，尤其申報地價已大幅調升，可知縱兩造租金有依固定比率調整，亦有失公平，是以被上訴人主張依民法227條之2第1項規定，請求調整租金，亦屬有據。故應認上訴人所辯不足採。
四、再查依上訴人提出之六十六、七十一年租金統一發票之記載，即可知其上雖記載「甘藷113斤」，但其後亦記載其單價，最後並記載應給付之租金金額，顯見甘藷數額僅為換算租金之標準，其租金種類仍為金錢，故上訴人以系爭土地租金係以甘藷計算，原審將原約定之租金種類變更，即屬不當云云置辯，應不足採。
五、查上訴人自79年起即未再繳付租金，已如前述，是被上訴人請求上訴人給付起訴前五年積欠之租金，即屬有據。又查係上訴人於原審提出被上訴人另案所提出之七十一年度租金統一發票（見原審卷第56頁），上訴人於原審並不否認其上記載70.7坪為真正，可知上開七十一年度租金統一發票應為真正，況上訴人曾以每年20,657元計算九十年度至九十五年度之租金等情，有被上訴人提出之上訴人存證信函為證（見本院卷第22頁），應認上訴人抗辯其未承認七十一年度20,657元租金數額云云，顯不足採。是以以年租金20,657元計算，上訴人積欠起訴前5年之租金數額應為103,285元【計算式：
20,657元×5年＝103,285元】，而被上訴人主張其中96年3月29日 (系爭土地移轉登記被上訴人永聖公司之日)起至96年7月19日（本件訴訟繫屬日為96年7月20日）計113日之租金6,395元【計算式：20,657元÷365日×113日＝6,395元】，應由永聖公司收取，其餘96,890元【計算式：103,285元－6,395元＝96,890元】則由被上訴人大永興業公司收取，應有理由。
六、綜上所述，被上訴人永聖公司依民法第442條規定（原審誤載為第422條），請求將上訴人承租系爭土地如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分面積共計311.07平方公尺土地租金，自起訴狀繕本送達翌日即96年11月28日起調整為每年177,683元，暨被上訴人二人依租賃契約法律關係，請求上訴人分別給付被上訴人大永興業公司及永聖公司於起訴前5年積欠之租金96,890元、6,395元，並均自起訴狀繕本送達翌日即96年11月28日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審就被上訴人上開請求有理由部分判命上訴人如數給付，於法並無不合（原審判決被上訴人敗訴部分，未據上訴，已告確定）。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
民事第五庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳博享法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
書記官 秦慧榮