臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第856號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 趙建和律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 李文中律師
林佩儀律師上列當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國97年8月20日臺灣板橋地方法院97年度訴字第707號第一審判決提起上訴，經本院於98年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾萬元，及自民國九十七年三月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張： 被上訴人於民國（下同）84年3月間經由訴外人丁○○介紹， 自84年3月10日起向上訴人承租上訴人所有坐落於台北縣板橋市○○段○○○號土地（下稱系爭土地），供作倉庫之用，雙方約定租金每月新台幣（下同）1 萬元，因上訴人信賴被上訴人當時為板橋市民代表會副主席之身分，因此並未訂立書面契約，僅由被上訴人親筆簽立一份書面承認承租系爭土地，並同意給付每月租金1萬元， 雖該份書面遭被上訴人竊走，上訴人尚有保存一份被上訴人親筆簽名承諾之書面（下稱系爭書面）載明： 租金部分於96年4月12日若無法清實完畢，可商議展期。詎被上訴人僅簽發票據號碼PY0000000號、發票日86年12月14日、 面額10萬元、台北中小企銀溪洲分行為付款人之支票（下稱系爭支票）支付租金，尚積欠租金120餘萬元，屢經催討，仍未給付。 縱無法證明兩造所約定之租金為每月1萬元，惟依土地法第110條規定之計算基準，系爭土地之地租每月亦超過兩造所約定之1萬元。若認兩造就系爭土地未成立租賃關係， 惟被上訴人自84年3月10日起至交還系爭土地之日即96年8月27日止，確實有使用系爭土地，並在系爭土地上搭蓋鐵皮屋，即屬無權使用系爭土地，上訴人亦得向被上訴人請求相當於租金之不當得利等情。爰依租賃法律關係、民法不當得利法律關係，求為命：被上訴人應給付上訴人60萬元，及自原法院支付命令送達被上訴人翌日即97年3月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人60萬元，及自原法院支付命令送達被上訴人翌日即97年3月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以： 被上訴人否認兩造間自84年3月10日起至96年8月27日止，就系爭土地有租賃關係存在， 上訴人應就系爭土地有租賃關係存在之事實，負舉證責任。系爭書面係兩造在言談間，被上訴人隨意書寫上訴人所要求之事項，如「96年6月31日拆除」、「租金部分於」、「 若無法清實完畢可商議展期」及「甲○○」等，該等字句係隨處記載、文義分離、並無連貫，足證被上訴人並無表示應允或同意給付之意。 且於84年3月間透過丁○○向上訴人借用系爭土地作花店倉庫使用者係被上訴人之父，而非被上訴人，其法律關係究為使用借貸、或租賃，被上訴人並不清楚，被上訴人僅係出面代其父親處理倉庫事宜，被上訴人非系爭土地之承租人。另被上訴人曾於86年12月間給付上訴人10萬元之支票，然其係用以代父親補貼上訴人，以為了結。況依一般經驗法則，倘雙方有租用土地之合意，出租人不可能自行繳納地價稅，卻長達10年時期間不向承租人收取租金，足見兩造間並無租賃關係存在等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張被上訴人於系爭書面親筆書寫：租金部分於96年
4 月12日若無法清實完畢，可商議展期等字，並簽名於上，且被上訴人簽發系爭支票支付之事實，業據提出系爭書面及託收票據記錄表為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。上訴人又主張被上訴人於84年3 月間經由訴外人丁○○介紹，自84年3月10日起向上訴人承租系爭土地， 供作倉庫之用，雙方約定租金每月1萬元， 惟被上訴人至交還系爭土地之日即96年8月27日止尚積欠租金120餘萬元，若認兩造就系爭土地未成立租賃關係， 因被上訴人自84年3月10日起至交還系爭土地之日即96年8月27日止， 確實有使用系爭土地，並在系爭土地上搭蓋鐵皮屋，即屬無權使用系爭土地，上訴人亦得向被上訴人請求相當於租金之不當得利，依租賃法律關係、民法不當得利法律關係，請求被上訴人給付上訴人60萬元本息等語，惟為被上訴人所否認，並以上述情詞置辯。
是以本件兩造爭執之要點在於： 兩造間自84年3月10日起至96年8月27日止，就系爭土地是否有租賃關係存在？ 上訴人得否請求被上訴人給付租金60萬元？上訴人得否依民法第179條不當得利之規定， 請求被上訴人返還相當於法定最高限額租金之不當得利60萬元？茲析述如下。
四、兩造間自84年3月10日起至96年8月27日止，就系爭土地是否有租賃關係存在？上訴人得否請求被上訴人給付租金60萬元？㈠按使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，
其相對人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判例要旨參照）。又租賃契約之成立， 除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之方式。苟合於民法第四百二十一條所謂當事人約定一方以物租予他方使用，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之租賃關係尚未成立，最高法院著有40年台上字第304號判例要旨可參； 又按因使用租賃物而支付之對價即為租金，其約定之名稱為何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，按月應給付被上訴人稻穀一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質，最高法院亦著有46年台上字第519號判例要旨可參；再按， 租賃契約係以當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，同院64年台上字第424號亦有判例要旨可資參照。
㈡被上訴人雖否認有向上訴人承租系爭土地，惟查：
⒈被上訴人當時經營百儀鮮花禮品店，此有被上訴人之名片
影本可稽（見本院卷第35頁，上證一），而證人丁○○證稱：「被上訴人的父親問我什麼地方有土地想要租用土地要放花圈等東西，我說乙○○有土地，你可以去找他談，我沒有陪同一起去，他們後來如何接洽，之後我就不清楚…。」、「我有問乙○○說土地有無要租人，我是說張子龍他們要租，乙○○說好，我就叫他們自己去接洽」；「…被上訴人的父親叫我用鐵皮蓋壹個屋頂，前面用個圍牆，…我蓋好之後他就開始放花圈這些東西。」，「…一開始花店是被上訴人的父親經營的，後來讓給甲○○經營。」等語（見本院卷第54頁、56頁反面），被上訴人對於證人丁○○之證言並不爭執（見本院卷第106頁反面）， 則證人丁○○應係已知悉被上訴人或其父與上訴人已談妥租賃關係，始敢在系爭土地上搭蓋鐵皮屋及圍牆，故系爭土地上有租賃關係之事實，應堪以認定。
⒉再觀之被上訴人自承其父於85年間中風後即未使用系爭土
地等語（見本院卷第56頁反面），如系爭土地確係被上訴人之父所承租，被上訴人當無在其父中風未使用系爭土地後，再於86年12月間簽發系爭支票交付上訴人以給付租金之必要；亦無需在其父中風十年後，再承諾清除地上物給付租金而於系爭書面親筆書寫：租金部分於96年4月12 日若無法清實完畢，可商議展期等字，並簽名於上。是以系爭土地是被上訴人向上訴人所承租，亦堪以認定。
⒊再按， 被上訴人曾於97年3月間與證人丁○○至上訴人之
子丙○○之台中住處商討酌減租金之事，此業經丙○○住處大樓管理員陳政憲、證人丁○○、丙○○證述屬實，被上訴人雖否認有與證人丙○○商討酌減租金之事，辯稱其只和丙○○聊一些家常的事云云。惟查證人丁○○證稱：「上訴人來找我說叫我轉告被上訴人把錢算清楚，…基於道義我就找被上訴人去台中找上訴人的兒子，是希望他兒子轉告乙○○講好話，看這事如何處理，比較圓滿。」、「（問：甲○○在場有無說租金要減少多少？）沒有。甲○○在場沒有說到數字，只是希望上訴人的兒子向上訴人說好聽的話。」等語，核與證人丙○○證稱：「丁○○與甲○○到台中找我時，都有提到說租用系爭土地，大概要支付120萬元，希望能減為30萬元，希望我跟我父親談。
」、「我印象所及甲○○有講話，一直提到他沒有錢，他還要再去借錢等等。」等語相符，且被上訴人又自承：「證人丁○○之證言實在。」、「我有和丁○○到台中去找丙○○，至於租金的事，我都是聽丁○○和丙○○談，我沒有發言。」等語（見本院卷第106頁反面、55頁）， 足證被上訴人並不否認其積欠上訴人租金，只希望上訴人能減少租金，故由證人丁○○陪同前往請上訴人之子丙○○轉告上訴人酌減租金。況被上訴人與上訴人之子丙○○除系爭租金之事外，並無來往，如果不是為商討酌減租金之事，被上訴人何需自台北縣板橋市遠赴台中與上訴人之子閒聊家常？是以被上訴人辯稱其並無與證人丙○○商討酌減租金之事云云，並無可採。而被上訴人於系爭書面簽名允諾於96年4月12日清實完畢後約一年，再親赴上訴人之子住處商討酌減租金之事，此益加可證被上訴人確有向上訴人承租系爭土地，並積欠高額租金。
⒋被上訴人雖辯稱系爭書面係兩造在商談間，因上訴人不斷
提出給付租金之要求，被上訴人不加思索，即在其上隨處記載下上訴人之要求，如「96年6月31日拆除」、「 租金部分於」、「若無法清實完畢可商議展期」、「甲○○」等字句，惟被上訴人在記載上開字句之時，並無表示應允、或同意給付，或認同上訴人所出具書面之內容之意思，等語。惟查，被上訴人所記載之字句雖非連續記載，然各字句之意思明確，可認係被上訴人應允上訴人系爭書面所載：「如被上訴人將地上建物拆除，地上物清理還地所有積欠租金到交還日為止算清」之要求。如被上訴人僅係隨處記載下上訴人之要求，而無同意給付，或認同上訴人所出具書面之內容之意思，豈有在系爭書面上簽名之必要，故被上訴人所辯並無可採。
⒌末查，證人丁○○證稱：「被上訴人的父親叫我用鐵皮蓋
壹個屋頂，前面用個圍牆，被上訴人的父親有付給我錢，我蓋好之後他就開始放花圈這些東西。」、「甲○○當時就是市民代表，花店就是甲○○幫他父親照顧的，一開始花店是被上訴人的父親經營的，後來讓給甲○○經營。」等語，再參以系爭書面記載：「原因為甲○○自民國八十四年三月一日起向乙○○在民生段一筆土地租用未按約定付租金…」，被上訴人於該記載末親自簽名等情，被上訴人承租並占有使用系爭土地之事實，已彰彰明甚。是以上訴人主張兩造間自84年3月10日起至96年8月27日止，就系爭土地有租賃關係存在，應可採信。
⒍按民事訴訟法第222條第2項規定，當事人已證明受有損害
而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。本件兩造間確實成立租賃關係，已如上述，雖上訴人所提出之上開證據無法直接證明兩造間所約定之租金係每月一萬元。惟按土地法第11 0條規定「地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依規定地價之地方，指最近三年之平均地價。」。依此規定計算，系爭土地之地租每月亦超過上訴人所主張之一萬元之相當租金之損害（計算式如下：土地公告現值44,300元/平方公尺×149.09平方公尺×8%÷12個月＝44016元/月），又縱或上訴人就系爭土地僅有10分之4之所有權，惟若以前揭計算基準，每月之地租亦超過上訴人所主張兩造所約定之一萬元（計算式：44016元/月÷10×4＝17606.4元）。本院審酌一切情況，認每月租金1萬元應屬合理，是以上訴人請求被上訴人給付自交還土地之96年8月27日往前回溯五年之租金共60萬元，為有理由。㈢被上訴人雖辯稱依土地法148條、156條、158條等規定， 應
以申報地價為計算土地租金之標準，不應以公告地價計算云云。惟查，依土地法第152條、156條、 158條之規定綜合以觀，土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，而標準地價則係由各該土地之直轄市或縣市地政機關，依每地價等級之平均地價，報請各該土地之直轄市或縣市政府公告之，因此，土地地價若所有權人於聲請登記而不同時申報地價時，自應以公告地價為計算基準，並無疑義，是則被上訴人之抗辯，亦無足採。
五、上訴人得否依民法第179條不當得利之規定， 請求被上訴人返還相當於法定最高限額租金之不當得利60萬元？㈠上訴人主張縱上訴人無直接證據證明兩造間有租賃關係存在
，被上訴人亦無權占有使用系爭土地， 而應依民法第179條不當得利法律關係，返還相當於租金之不當利益60萬元予上訴人等語，惟為被上訴人所否認，並以上述情詞置辯。
㈡查兩造間確實成立租賃關係，已如上述，退萬步言之，縱認
兩造間無租賃關係存在， 然系爭土地自84年3月10日起即蓋有鐵皮屋供被上訴人經營花店放置花圈等物使用，此業經證人丁○○證述如上，被上訴人亦自承其父於85年間中風後即未使用系爭土地等語，系爭土地上之鐵皮屋至96年8月27 日始拆除將系爭土地交還上訴人，復為被上訴人所不爭執，是以系爭土地於其上之鐵皮屋拆除前，均由被上訴人占有使用應可認定，被上訴人辯稱86年就沒有使用系爭土地云云，並無可採。被上訴人復未舉證證明其占有使用系爭土地有何正當權源，則上訴人主張被上訴人無權占有使用系爭土地，應可採信。
㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地， 可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可稽。是以， 上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人給付自交還土地之96年8 月27日往前回溯五年按每月一萬元計算之相當於租金之不當得利共60萬元，亦為有理由。
六、綜上所述，上訴人主張兩造間自84年3月10日起至96年8月27日止，就系爭土地有租賃關係存在，退步言之，縱認兩造間無租賃關係存在，被上訴人亦無權占有使用系爭土地，而應返還相當於租金之不當利益60萬元予上訴人，應可採信。從而，上訴人本於租賃法律關係或民法不當得利法律關係，請求被上訴人給付上訴人60萬元，及自原法院支付命令送達被上訴人翌日即97年3月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 98 年 2 月 17 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 吳謀焰法 官 蕭艿菁正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 2 月 17 日
書記官 王秀雲