臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第921號
上 訴 人 甲○○被上訴 人 乙○○訴訟代理人 吳家業律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97 年9月19日臺灣臺北地方法院97年度訴字第2238號第一審判決提起上訴，本院於97年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人按月給付之金額超過新臺幣貳萬捌仟零柒拾玖元及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於96年6月22日經原審法院92 年度執字第17854號強制執行事件拍定買受坐落臺北市○○區○○段3小段17地號土地及其上建物即門牌臺北市○○區○○路5段150巷22弄25號1樓房屋（建號1197），並於96年7月12日取得系爭房屋權利移轉證書並辦妥所有權移轉登記。詎上訴人向執行法院虛報就系爭房屋有租賃關係，致系爭房屋經拍定而不點交，上訴人係無權占用系爭房屋，獲取相當於租金之不當得利，爰依所有物返還請求權及不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，並自伊取得系爭房屋所有權之96 年7月12日起至返還房屋日止按月給付新臺幣（下同）56,157元，並願供擔保請准宣告假執行等情。
原審為被上訴人一部有理由，一部無理由之判決：上訴人應將臺北市○○區○○段3小段1197建號即門牌 臺北市○○區○○路5段150巷22弄25號1樓房屋 （面積132.68平方公尺）騰空返還被上訴人，並自96年7 月12日起至騰空返還上開房屋之日止按月給付被上訴人44,926元；被上訴人其餘之訴駁回。
被上訴人就原審駁回部分並未聲明不服，在本審聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠伊原係皇普建設股份有限公司（下稱皇普公司）員工，於81年間皇普公司派任伊負責處理臺北市○○路○段○○○巷○○弄附近之合建土地開發事宜，皇普公司騰出系爭房地供上訴人無償居住及辦公使用。嗣於86年間，皇普公司發生財務危機，積欠伊薪資、 代墊款及勞務等債務共計360餘萬元，經其與皇普公司負責人段津薪口頭協議，將系爭房地出租予伊，使用期限至訴外人段津薪還清積欠伊之債務為止。㈡伊於強制執行事件中陳報租賃權後，抵押權人及抵押人均無異議，且系爭房屋在執行法院之拍賣公告上載明「不點交」，則伊對系爭房屋租賃權不受強制執行事件而受影響，而為有權占用。因系爭房屋之抵押權人並未在強制執行事件中聲請執行法院除去伊對系爭房屋之租賃權，伊對系爭房屋之租賃契約未定租期， 依民法第422條為不定期限之租賃，因系爭租約發生於00年民法第455條第2項修正之前，不受該條限制，仍有買賣不破租賃原則之適用。㈢另依土地法第100條對於出租人收回房屋限制之規定， 被上訴人亦無權請求遷讓房屋等語置辯。聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於96 年6月22日經原審法院民事執行處92年度執字
第17854號強制執行程序，拍定買受系爭房地，嗣於96年7月12日取得法院核發之不動產權利移轉證書，復於96年9月7日辦妥所有權移轉登記，有不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本可稽（原審卷第7、9-12頁）。
㈡上訴人自82 年4月10日即設籍遷入居住系爭房屋迄今，有上訴人之戶口名簿可參（原審卷第64頁）。
四、本件之爭點在於：㈠被上訴人請求上訴人騰空返還房屋，有無理由？上訴人抗辯
：伊對系爭房屋有租賃權之正當占用權源，是否可採？㈡被上訴人依不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人給
付相當於租金之利益，有無理由？
五、被上訴人請求上訴人騰空返還房屋，有無理由？上訴人抗辯：伊對系爭房屋有租賃權之正當占用權源，是否可採？㈠被上訴人主張：其為系爭房屋之所有權人，上訴人居住占用
系爭房屋，二者間並無任何法律關係，則上訴人為無權占用。上訴人則抗辯：皇普公司負責人於81年間同意讓伊在系爭房屋無償居住使用；迨86年間，因皇普公司間積欠伊薪資及代墊款項等債務，經協議後將系爭房屋出租予伊，伊對系爭房屋有不定期限之租賃關係，至債務清償完畢為止；系爭房屋之拍賣公告上已載明不點交，可見伊有占用系爭房屋之正當權源等節。
㈡按所謂租賃，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項規定甚明。然查：
1.上訴人與原審另一被告曾耀民在原審法院92年度執字第17854號強制執行程序中，於93 年11月26日共同提出陳報狀：「於民國86年，皇普公司財務發生危機……其間公司和平解決陳報人等二人薪資、代墊款及勞務等債務，共計參佰餘萬元，皇普公司專無法給付給陳報人等二人，經雙方協議後，皇普公司及系爭房地所有權人鍾光豐同意，以利息年利率二分抵作租金，將系爭房地租賃給陳報人等二人使用」，有被上訴人提出之陳報狀附卷 （本院卷第26-27頁）。
2.上訴人於原審提出之答辯狀記載：「於民國86年，皇普公司財務發生危機……其間公司積欠被告（上訴人）薪資、代墊款及勞務等債務，共計參佰餘萬元，皇普公司一時無法給付給被告，經雙方協議後，皇普公司及系爭房地所有權人鍾光豐同意，以利息年利率2分抵作， 將系爭房地租賃給被告使用，使用期限至訴外人段津薪還清積欠被告債務止」（原審卷第56頁）。
3.上訴人在原審當庭陳明：「後來於86年跟段津薪轉換為租賃關係，但沒有簽訂租約，是口頭約定，租期也無約定，我曾經幫皇普公司負責人段津薪代墊款 及薪資部分約360餘萬元，段津薪無法清償，故同意我使用系爭房屋租金來抵償，不過沒有講到抵房租多少」云云（原審卷第55頁反面）。
4.上訴人至本院則陳稱：「我是民國89年年初，在皇普公司與段津薪洽談，皇普公司積欠我個人代墊款、薪資、勞務費用總計350萬元（沒有會算表）， 段津薪當場用口頭表示說：系爭房屋讓我居住到房屋改建為止，以房租來抵償皇普公司積欠我的債務，當時段津薪講每個月房租1、2萬元，沒有講的很明確，現場只有我與段津薪二人，沒有其他人在場」在卷（本院卷第24頁）。
5.依上所陳：上訴人對於皇普公司積欠之債務，最初於93年11月26日陳報係伊與訴外人曾耀民共計300 餘萬元，迨至本件訴訟中改稱：皇普公司積欠伊個人或係350萬元， 或係360萬元，惟其自承並無任何會算單以明。 另上訴人就其與何人於何時議妥租賃一節，先陳述於86年間經皇普公司（段津薪）及房屋所有人鍾光豐，其後到庭又陳明：其於89年年初與段津薪議妥，無其他人在場。另上訴人就系爭房屋使用之對價（租金），先陳述以債務之利息（年利率2分）抵作租金，到庭陳述時則又稱段津薪每月租金1、
2 萬元，沒有講的很明確等情，可知：上訴人自己就其與何人何時議妥租賃契約，皇普公司積欠伊之債務總額及每月租金金額等項攸關租賃契約之出租人、租金及租期等必要要素，前後陳述不一，無法敘明，自難採認上訴人就系爭房屋已與出租人達成不定期租賃契約之合意。是依上訴人在82年間即遷入居住使用系爭房屋之事實，要僅足認定其就系爭房屋有使用借貸之法律關係，惟因使用借貸屬於債之關係，不因房屋之移轉而使被上訴人繼受原先之使用借貸關係，上訴人自無從以資對抗被上訴人執為占用之正當權源。
㈢又強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符
合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第3人占有之權利而言。 執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，不能進而推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源。是上訴人提出系爭房屋於90年11月22日之拍賣公告上雖註明「建號1197第三人甲○○佔用，拍定後不點交」等語（原審卷第61-63頁）， 要僅限制拍定買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，尚無從逕以認定上訴人就系爭房屋有正當占用之權源。
㈣承上開說明，上訴人無法敘明及舉證證明就系爭房屋有租賃
關係及其他占用之正當權源， 本件自無土地法第100條對於出租人收回房屋限制之適用問題。上訴人占用系爭房屋既屬無權占用，則被上訴人依民法第767條規定， 請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，為有理由，應予准許。
六、被上訴人依不當得利、侵權行為等法律關係，請求上訴人給付相當於租金之利益，有無理由？㈠按無權占有他人之房地，係侵害房地所有權人之所有權能，
獲取占用使用房屋及土地相當於租金之利益，則房地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占用人給付相當於租金之損害。本件上訴人無權占用被上訴人所有房屋及土地，使被上訴人受有相當於租金之損害，而被上訴人係於96年7月12 日領得執行法院核發之不動產權利移轉證書，則依強制執行法第98條第1項， 被上訴人自該日起取得系爭房地之所有權，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自
96 年7月12日起至返還系爭房屋之日止給付相當於租金之利益，洵屬有據。
㈡又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。 查被上訴人所有系爭土地地目為建， 坐落於台北市○○區○○○○路5段巷內，為城市地方之土地，系爭土地位置在台北市東區，系爭房屋為2層樓磚造建築之第1層，外觀陳舊，位處象山步道入口之半山腰，附近有吳興國小（步行約10分鐘）、中強公園（步行約5分鐘），門前為5米巷道可供汽機車通行，業據原審至現場勘驗，業據上訴人陳明（本院卷第25頁），並有勘驗筆錄及現場照片可稽（原審卷第66、76-77頁）， 堪認：交通便利及生活機能均屬不錯，因認系爭房屋之租金以土地及房屋申報地價年息5%計算，應為公允。
查系爭土地（面積2,484平方公尺）於96年1月之申報地價為每平方公尺40,240元， 被上訴人就系爭土地上有信義路5段150巷22弄25號1、2樓房屋， 合計擁有系爭土地之應有部分107044/821520，另系爭房屋96年核定房價為226,800元，有土地登記謄本、拍賣公告及臺北市稅捐稽徵處信義分處96年契稅繳款書等件可參（原審卷第12-13、61-62頁）。則據以計算上訴人自96 年7月12日至返還房屋之日止，按月應給付被上訴人相當於租金之利益為28,079元【[（2484x107044/821520÷2)×40,240]＋226,800）×5%÷12＝28,079， 元以下四捨五入】，被上訴人逾上開金額之請求，則應駁回。
㈢被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金
之利益，為有理由，則其基於選擇訴之合併型態另主張之侵權行為法律關係，自無再予論述之必要。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條之規定， 請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人； 另依民法第179條規定，請求上訴人自96 年7月12日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人28,079元，為有理由，應予准許；被上訴人逾上開准許範圍外之請求，即應駁回，敗訴部分之假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由，爰予廢棄改判如
主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，尚無不合，上訴人仍執陳詞提起上訴，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如法 官 林金吾正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 張淑芳