臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第996號上 訴 人 甲○○
13號1樓訴訟代理人 丙○○被上訴人 乙○○
號訴訟代理人 林良財律師複代理人 李明哲律師上列當事人間返還車位事件，上訴人對於中華民國97年9月30日台灣桃園地方法院97年度訴字第204號第一審判決提起上訴，經本院於98年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落桃園縣○○鄉○○段田寮小段第 348地號土地應有部分
228 /10000、建號第3810號建物全部（門牌號為桃園縣大園鄉海口村7鄰田寮25之13號1樓，以下合稱系爭不動產）原係被上訴人所有，嗣經上訴人與訴外人陳春柳合資拍定取得（斯時拍定條件未註明有停車位），並於民國96年1 月19日移轉登記為上訴人所有。系爭不動產位於「東隆凱悅社區」之集合住宅（下稱系爭社區）內，系爭社區內編號 9之車位（下稱系爭車位）為系爭不動產所有，而屬系爭社區之共用部分；詎被上訴人於上開強制執行程序中，隱匿而未移交系爭車位予陳春柳，進而使上訴人未能取得系爭車位所有權。依土地登記規則第94條，共用部分即系爭車位不可與專有部分即系爭不動產分離而移轉；復依公寓大廈管理條例第58條第
2 項，系爭車位不得讓售給系爭社區之區分所有權人以外之人或約定專用使用權。現被上訴人非系爭社區區分所有權人、亦無系爭社區公設持分，復未經系爭社區區分所有權人以分管協議、住戶規約或區分所有權人會議約定由被上訴人占有使用系爭車位，被上訴人自應返還系爭車位予上訴人。96年12月15日系爭社區住戶大會召開前 2日，系爭社區管理委員會主任委員即訴外人陳家祿（被上訴人之子）曾委託總幹事即訴外人雷麗萍，向上訴人表示願返還系爭車位予上訴人，惟事後竟出爾反爾。陳家祿於系爭社區所有之專有部份，係坐落於桃園縣○○鄉○○段田寮小段第 348地號土地應有部分萬分之 238、建號第3803號建物全部（門牌號為桃園縣大園鄉海口村7鄰田寮25之12號1樓），上開不動產於台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）88年執字第3131號強制執行程序中，查封筆錄內並未記載附有停車位，是系爭車位非陳家祿所有，陳家祿無交付系爭車位予被上訴人使用之權限。為此，依所有權之法律關係提起本件訴訟，求為命被上訴人應將屬上訴人所有之系爭車位返還上訴人。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，命被上訴人應將屬上訴人所有之系爭車位返還上訴人。
二、被上訴人則以：系爭社區係被上訴人與訴外人陳財德提供土地，與訴外人俊峙建設有限公司（下稱俊峙公司）合建而成，被上訴人並將分配所得之系爭社區區分所有權登記於被上訴人與陳家祿等親戚名下。俊峙公司交付系爭社區19個停車位中之11個予被上訴人使用，被上訴人將分配得車位中7 個交由被上訴人與陳家祿等親戚占有使用，4 個則由向被上訴人承購系爭社區區分所有權之他人享有專有使用權，各該住戶就上開停車位使用方式已達成合意，應受該合意之契約關係拘束。被上訴人占有使用系爭車位之權源，係基於陳家祿本於就系爭社區所享有之區分所有權，將其所享有之系爭車位占有使用權限交由被上訴人行使。上訴人雖經由拍賣程序取得系爭不動產(大樓住宅)之所有權，其於投標之前必定先行前往查看標的物現況，以決定是否應買。上訴人於查看之時，已明知或可得而知其所應買之大樓地下室必定設有停車位，則於應買之初，當以拍賣公告是否載明附有停車位等附屬設施，以定其投標價格。其明知系爭不動產並未附有停車位，所決定之投標價格相對較為低廉，且既然明知或可得而知大樓住戶必定有人擁有地下室停車位之使用權，當已明瞭其買受系爭不動產後，應受該分管契約之拘束，亦即上訴人所買受之系爭不動產，並無附屬停車位等語置辯。並求為駁回上訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭社區係被上訴人與陳財德共同提供坐落於桃園縣○○鄉○○段田寮小段第348號等6筆土地，與俊峙公司合建而成。
其中系爭不動產原登記為被上訴人所有，嗣陳春柳於94年 7月27日經由桃園地院93年度執字第 26265號清償債務強制執行事件拍賣程序中，拍定取得系爭不動產，經桃園地院於同年8月11日核發不動產權利移轉證書後，復於96年1月19日以買賣為登記原因，移轉登記為上訴人所有。另系爭不動產於上開拍賣程序拍定時之拍賣條件，並無任何附加停車位之註記。
㈡系爭社區內坐落於桃園縣○○鄉○○段田寮小段第 348地號
土地應有部分萬分之 238、建號第3803號建物全部（門牌號為桃園縣大園鄉海口村7鄰田寮25之12號1樓）登記為陳家祿所有，而上開不動產前於88年 3月間，因訴外人寶島商業銀行股份有限公司（下稱寶島銀行）聲請桃園地院執行處為查封、拍賣，嗣於89年 9月間因陳家祿與寶島銀行達成和解，寶島銀行乃撤回執行聲請。又於上開執行事件中關於上開不動產之拍賣條件，亦無附加停車位之註記。
㈢系爭社區內之車位係坐落於該社區內之公共設施建號第3848
建物內，而編號9之車位現為被上訴人占有、使用。（原審卷第144、145頁、本院卷第36頁背面、37頁）。
四、兩造爭執點之論述：上訴人主張系爭9 號停車位為系爭不動產之附屬車位，現為被上訴人占有、使用，上訴人前於96年間輾轉取得系爭不動產所有權，依法系爭9 號停車位即應隨同系爭不動產交付上訴人占有使用，詎被上訴人竟仍占有使用系爭9 號停車位迄今等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭執點為9 號停車位是否附屬於上訴人之系爭不動產？經查：
㈠按所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定
區分所有權人使用者。約定專用部分之修繕、管理、維護，由各約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第3條第5款、第10條第 1項定有明文。又按區分所有之建物，其專有部分不得與其所屬建物之共用部分分離而為移轉或設定負擔，亦為同條例第4條第2項所明文。次按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第 821條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第 242號判決參照）。又參照內政部80年9月18日台內營字第8071337號函示：⒈區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。⒉前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。⒊區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。要言之，區分所有建物之專有部分所有權應與共用部分之所有權一併移轉，不得單獨處分，而登記為共用部分之法定停車空間，如經約定為專用部分者，其使用權利亦應隨同其相對應之專有部分及共用部分之所有權而移轉，由取得該專有部分及共用部分之所有權人享有排他之使用權。本件系爭9 號車位，係坐落於「東隆凱悅社區」集合住宅內，為上開社區內所有區分所有權人所共有之桃園縣○○鄉○○段田寮小段第3848建號建物上，而上開共有建物之用途即為防空避難室兼停車空間等情，有上訴人提出上開共有建物之平面圖說影本乙紙為證，準此，關於系爭9 號停車位歸屬之糾葛，自應適用上開說明及內政部函文。
㈡民事訴訟法第277 條本人規定：「當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任。」；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實，縱令不能舉證或其所舉證尚有疵瑕，亦應駁回原告之請求。本件上訴人主張系爭9 號停車位係附屬於其所有之系爭不動產等情，既為被上訴人所否認，應由上訴人就其主張負擔舉證之責。上訴人就其主張固提出系爭社區管理委員會於拍賣前就社區內車位使用狀況之造冊資料乙件、及證人即現任系爭社區總幹事雷麗萍、主任委員孫啟川、社區住戶兼被上訴人媳婦周美圓於原法院審理時之證述為證。惟：
⒈系爭社區之集合住宅，係訴外人陳財德與被上訴人提供土
地，與俊峙公司合建完成，其中於社區全體區分所有權人所共有之桃園縣○○鄉○○段田寮小段第3848建號建物上，設置有19個車位；而合建完成後，被上訴人除取得系爭社區內之建物23間外，並獲分配11個車位等情，業據被上訴人於原法院陳述綦詳，並為上訴人所不爭執（原審卷第
113、114頁）。而證人即現於系爭社區居住之區分所有權人孫啟川於原法院證稱：「（法院質以證人是否原始住戶嗎？）我直接跟建商購屋，25之16號4樓。（繼質以當時有無購買車位？）我是先買房子，後來舉家遷移之後，該處愈來愈難停車，大約是在85、6年時買房子、車位，當時約3、40萬元的價錢購買‧‧‧當時建商與地主合建時，共蓋了Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟，Ｃ、Ｅ、Ｄ棟的房子大部分屬於建商所有，ＡＢ棟大部分屬於地主所有，當時的停車位幾乎都是屬於地主的，所以我們買停車位都是跟地主買。」等語（原審卷第131、132頁），堪認共有人就系爭車位所在之共有第3848建號建物自始即有分管契約存在。換言之，連同上訴人在內之系爭社區全體區分所有權人均須遵守原始共有人即被上訴人、俊峙公司及陳財德等3人於系爭社區完成興建時之就車位使用之分管約定。⒉上訴人提出系爭社區管理委員會於拍賣前就社區內車位使
用狀況之造冊資料上，固記載：系爭9 號車位由被上訴人以其所有之牌照號碼5F -7059號汽車占用（原審卷第91頁）。然證人即現任系爭社區主任委員孫啟川於原法院證述：「做造冊資料當時，我們的總幹事有去訪查車位使用人，是車位使用人自己回答造冊，但實際的權利狀況為何，我不清楚。」等語（原審卷第132、133頁），則上開造冊資料所示內容，是否與實際權利狀況相符，已不無疑義；再者，訴外人李達傳並非系爭社區之區分所有權人，而證人廖翠菱、崔錦民現於系爭社區內各擁有一個車位，其中廖翠菱所屬車位現供李達傳使用等情，業據證人廖翠菱、崔錦民於原法院證述綦詳，復為上訴人所不爭執（原審卷第109 ~114頁），惟觀諸上開書證，其上並無廖翠菱、崔錦民擁有車位之記載，而僅有李達傳以其所有之牌照號碼9N -2777號汽車占用之登載，顯見上開書證，充其量僅係系爭社區車位，其時現使用狀況之表彰，未必等同於實際車位權利狀況，上訴人以此據為系爭 9號車位於拍賣時，確係附屬於系爭不動產之證據云云，尚難採認。
⒊證人即現任系爭社區總幹事雷麗萍於原法院證述：「陳家
祿的太太（即周美圓）說可不可以拷貝一個搖控器交給她，我事後有問她拷貝的目的是什麼，她說要給丙○○（即上訴人之夫）。」等語（原審卷第47頁），惟證人周美圓、孫啟川於原法院均證述：沒有車位的人也可以進入地下室，因為地下室是大公，所以每個住戶都可以進入，所以每個住戶都可以擁有搖控鎖等語（原審卷第130 ~131頁），是以，雷麗萍上開證述，充其量應僅係上訴人有權進入車位所在之公共設施建物之證明，與前開待證事項無涉。
證人周美圓於當日固證述伊確實有帶上訴人去看車位，但地下室車位非伊所有，伊有說要回去問乙○○的意思等語（原審卷第 130頁）。查，系爭社區內之建物及車位，係由被上訴人提供土地與他人合建完成後取得，已如前述，而被上訴人將其因合建取得之建物分別以自己、親子及其他親族名義登記為所有權人等情，亦據被上訴人陳述綦詳，周美圓固曾對上訴人表示車位可否給上訴人，應由被上訴人決之等語，衡諸一般經驗法則，應係周美圓因認陳家祿所執有之不動產及車位，緣實係被上訴人（即周美圓之公公）所提供，陳家祿夫妻若欲對車位有所處分，本於情、理仍應由被上訴人決定，要難以證人上開陳述，逕認系爭9 號車位與上訴人所有之系爭不動產間有必然之附屬關係。
⒋上訴人另以系爭社區內坐落於桃園縣○○鄉○○段田寮小
段第348地號土地應有部分萬分之238、建號第3803號建物全部為陳家祿所有，而上開不動產前於88年3 月間為桃園地院民事執行處為查封、付拍時，其拍賣條件，並無附加停車位之註記，顯見被上訴人辯稱系爭9 號車位係附屬於陳家祿所有之上開不動產，不可採信云云。然，執行法院交付拍賣時，固有調查拍賣標的物現況及詳載其現況於拍賣條件之義務，但執行法院係依據當事人之陳報及職權調查結果核定拍賣條件，該核定內容苟因債權人、債務人未據實向執行法院陳明，致與實際權義內容不符，依拍賣條件拍定結果，致有損拍定人權利者，拍定人仍得依實際權義內容行使權利，拍賣條件之記載，並無遮斷拍定人實體權利行使或終局表彰拍賣標的權利義務內容之效力。桃園地院民事執行處固於上開不動產付拍時未為停車位之記載，此係因該案之債權人、債務人未就此向執行法院陳報，而執行法院依查封當時之狀況，復無足認上開不動產確附有停車位之情，乃決以前開拍賣條件進行拍賣，該拍賣條件之記載僅係執行法院當時綜合當事人之陳報及職權調查標的物現況後之結果，尚能以此逕認係上開不動產相關權義內容之終局表彰。況，系爭不動產亦係上訴人經由原法院拍賣程序輾轉取得，而系爭不動產拍定時之拍賣條件並無停車位之記載，若依上訴人上開推論，豈非上訴人亦自認系爭9號車位並非附屬於系爭不動產，正如被上訴人抗辯上訴人係以未附車位之較低價格投標，於得標後豈能主張附有車位？是以，上訴人此部分主張，亦難據為其有利認定之證據。此外，上訴人復未提出其他積極事證以實其說，其空言主張，要難採信。
五、綜上所述，依上訴人所提之事證，未能證明系爭9號車位附屬於上訴人之系爭不動產。從而，上訴人本於所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人返還系爭9 號停車位，為無理由，不應准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 25 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日
書記官 賴以真