臺灣高等法院民事裁定 97年度抗字第419號抗 告 人 丙○○
甲○○○抗告人因與相對人乙○○等間因拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國96年12月31日臺灣基隆地方法院96年度執字第951號裁定提起抗告，本院裁定
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人連帶負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明異議意旨以：坐落基隆市○○區○○路○○○號1樓建物（下稱系爭建物）自民國84年起即出租予抗告人丙○○，當時即明示係不定期租賃，僅每年更新租金，且該建物及租金為抗告人甲○○○維持生活所必需，又因系爭建物之貸款付款人韓天霖應徵召入營，應有軍人及其家屬優待條例第10條及強制執行法第122條等規定之適用，而無司法院院字第1446號解釋之適用，故就原法院除去租賃後拍賣聲明異議，並主張應停止執行程序，及本件建物於更新租金日之5年內不得點交云云。
二、原法院以：依96年1月29日鑑價筆錄中抗告人丙○○之供述、卷附抗告人甲○○○及丙○○之房屋租賃契約書及收訖2年租金之收據，與抗告人所提出之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、各類所得資料申報書，足認抗告人甲○○○就系爭建物並非每年均有租金所得，抗告人主張其二人間之租賃關係為不定期租賃關係為不可採，認定抗告人甲○○○係於抵押權設定後，始與抗告人丙○○就系爭建物另成立新租賃契約。又因原法院前以底價新臺幣（下同）459萬2千元第2次定期拍賣，無人應買，足認此項租賃關係已影響抵押權，相對人聲請將此租賃除去後拍賣，原法院予以准許，自無不合。又軍人及其家屬優待條例第10條之規定業經停止適用，而系爭建物為不動產，並無強制執行法第53條禁止查封規定之適用，抗告人甲○○○對抗告人丙○○之租金債權亦非本件之執行標的，且抗告人甲○○○已全數收訖95年8月1日至97年7月31日止之2年期間租金，故其聲明異議並無理由，原法院裁定駁回其聲明異議。
三、抗告意旨略以：抗告人丙○○於本件查封前即已占有系封建物，依強制執行法第99條第1項反面解釋及民法第425條第1項規定，執行法院縱將承租人之租賃權除去後拍賣，並由抵押權人承受，執行法院仍不得解除承租人之占有而為點交。又抗告人甲○○○之長孫韓天霖現已徵召服役，系爭建物及抗告人甲○○○對抗告人丙○○之承租權，確係維持抗告人甲○○○及其家屬生活所必需，依軍人及其家屬優待條例第10條及強制執行法第122條之規定，不得予以查封執行，原法院裁定駁回其聲明異議顯有違誤，求予廢棄原裁定等語。
四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項分別定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條之1固有明文規定。然民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，亦即民法第425條第1項關於買賣不破租賃之規定，係規範租賃契約對租賃物受讓者之效力，該規定並未排除首開司法院院字第1446號解釋之適用，是租賃契約若符合民法第425條第1項規定，承租人固得主張租約對拍得租賃物之人繼續存在，倘該租約係於設定抵押權後所簽訂，致影響抵押物之拍賣價金者，執行法院仍可以無租賃狀態逕予執行，經執行法院除去租賃權後，該租賃已不存在，自無所謂民法第421條第1項所定意義之契約，亦無民法第425條第1項之適用。則原租賃契約之承租人，即為無占有權源之第三人。強制執行法第98條第2項、第99條第2項因而規定：租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，該租賃關係不隨同移轉於承買人。該承租人仍占有不動產者，依強制執行法第2項及第1項規定，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。又軍人及其家屬優待條例第10條規定，於動員戡亂時期經總統命令宣告終止後，軍事動員隨即終止，其應徵召服役者，在政府另行發佈動員之前，當然停止適用。至於強制執行法第53條係針對動產所為禁止查封之規定，該規定對不動產並不適用。
五、經查，抗告人甲○○○前以其所有系爭建物，於95年6月29日為相對人設定600萬元之抵押權，而抗告人甲○○○將系爭建物出租予抗告人丙○○，係在抵押權設定後之95年8 月1日，有抗告人丙○○於原法院96年1月29日鑑定筆錄中之供述及租賃契約可參。而系爭建物經原法院於96年7月25日以底價540萬元進行第1次拍賣，無人應買；嗣於同年8月15 日經減價為459萬2千元為底價，進行第2次拍賣，仍無人應買，足認上開租賃確已影響抵押債權不能受滿足之清償，從而原法院依相對人之聲請除去系爭租賃關係，並無不合。次查抗告人丙○○縱於查封前即已占有該建物，然其所依據之租賃關係經法院除去後，其已非基於租賃關係而占有，揆諸上揭說明，執行法院自得解除其占有，點交於買受之相對人。至抗告人主張系封建物及租金為其賴以維持生活所必需之財產，除未舉證證明，且其主張所據軍人及其家屬優待條例第10條規定，於動員戡亂時期經總統命令宣告終止後，軍事動員隨即終止，其應徵召服役者，在政府另行發佈動員之前，當然停止適用。又本件執行標的之系爭建物為不動產，並無強執行法第53條禁止查封規定之適用，而抗告人甲○○○對抗告人丙○○之租金債權亦非本件執行標的，且抗告人甲○○○業已全數收訖95年8月1日至97年7月29日2年期間之租金，亦無強制執行法第122規定適用之餘地。是抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、綜上論述，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 97 年 3 月 31 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 鄭純惠法 官 袁靜文正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 97 年 4 月 1 日
書記官 明祖星