臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第289號上 訴 人 國威食品有限公司法定代理人 乙○○
樓訴訟代理人 蕭萬龍律師
林哲倫律師被 上訴人 丙○○
甲○○丁○○上列三人共同訴訟代理人 陳丁章律師上列當事人間遷讓返還無權占有物等事件，上訴人對於中華民國97年4月30日臺灣板橋地方法院96年度重訴字第279號第一審判決提起上訴，本院於98年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第二項所命給付，逾「上訴人應給付被上訴人壹佰零捌萬元，及自民國96年8月6日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；另應自民國96年8月5日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付被上訴人新台幣肆萬元。上訴人應給付之上開所示金額，由被上訴人丙○○受領之。」部分廢棄。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外），由上訴人負擔。
原判決第一項所命給付減縮為：上訴人應自門牌號碼：台北縣土城中央路二段149巷42號如附圖B、C所示部分之建物遷出，並將附圖C所示之台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029地號土地返還被上訴人，同段1019地號土地返還被上訴人及其他共有人；附圖B所示之同段1019、1026地號土地返還被上訴人及其他共有人。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、請駁回被上訴人於原審之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、縱認上訴人為無權佔有，需遷讓返還房屋及建物，並需給付相當每月租金之不當得利，然被上訴人請求每月給付新台幣（下同）4萬元顯屬過高。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、減縮原審聲明：
㈠、上訴人（被告）應自如附圖B、C所示部分之建物遷出，並將附圖C坐落部分之台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029地號土地返還被上訴人（原告），同段1019地號土地返還被上訴人及其他共有人，並將附圖B坐落部分之同段1019、1026地號土地返還被上訴人及其他共有人。
㈡、上訴人應給付被上訴人108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；另應自起訴狀繕本送達日起至上訴人返還附表所示建物之日止，按月給付被上訴人4萬元整。上訴人給付之前段所示金額，由被上訴人丙○○受領之。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人所主張與執行債務人遠弘公司間之租約，依民法第425條第2項規定，於台灣金聯公司取得板橋地方院所發之權利移轉證書時，已生當然消滅之事由。
二、倘認本件無民法第425第2項規定之適用，則被上訴人退步主張系爭租約應於原審起訴狀送達時生終止效力。再退萬步言，被上訴人至少於97年4月8日，亦為終止之意思表示。上訴人亦以98年7月8日答辯狀之送達為終止之意思表示。
三、訴之聲明第二項請求之金額，於租約消滅前，請求給付租金，租約消滅後，請求不當得利。
四、本件關於不當得利之計算，並無上訴人所稱過高情事。理 由
一、被上訴人於原審聲明第一項：上訴人應自台北縣土城中央路二段149巷42號如附圖B、C所示部分之建物遷出，並將台北縣土城市○○段1034、1035、1037地號土地返還被上訴人，同段1019、1026、1029地號土地返還被上訴人及其他共有人（見原審卷第138頁）。被上訴人於本院減縮該項聲明為：
上訴人應自台北縣土城中央路二段149巷42號如附圖B、C所示部分之建物遷出，並將附圖C所示之台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029地號土地返還被上訴人，1019地號土地返還被上訴人及其他共有人；附圖B所示之同段1019、1026地號土地返還被上訴人及其他共有人。核與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定無違，應予許可。
二、
㈠、被上訴人主張：緣台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱台灣金聯公司）向原法院92年度執字第6271號強制執行事件標得坐落台北縣土城市○○段第1019、1024、1025、1026、1029、1030、1034、1035、1037等9筆地號土地（各筆地號土地權利範圍如附表所示）及其上未辦保存登記建物（門牌號碼台北縣土城市○○路○段○○○巷○○號（13882建號）所有權，並於94年2月21日領得執行法院發給之不動產權利移轉證書，且已辦理所有權移轉登記完畢。嗣台灣金聯公司於96年8月29日將系爭土地、建物出賣予被上訴人三人（被上訴人三人權利範圍各1/3）。上訴人占有系爭建物如附圖B、C所示部分及附圖C所示台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029、1019地號土地及附圖B所示同段1019、1026地號土地（下稱系爭土地）。上訴人於強制執行事件雖主張與執行債務人遠弘實業有限公司（下稱遠弘公司）間訂有租約，惟依民法第425條第2項規定，該租約於台灣金聯公司取得權利移轉證書時，已當然消滅。被上訴人占有系爭建物如附圖B、C部分及系爭土地係屬無權占有。又縱認本件無民法第425條第2項規定之適用，則被上訴人主張系爭租約於原審起訴狀繕本送達上訴人時終止，被上訴人亦分別於97年4月8日、以98年7月8日答辯狀之送達為終止之意思表示。若法院認系爭租約於94年2月21日消滅，則請求上訴人給付自94年3月起算至96年5月止，相當原租金（每月4萬元計）之不當得利計108萬元，上訴人並應自起訴狀繕本送達日起至返還系爭建物日止按月給付相當租金4萬元之不當得利。如法院認系爭租約於起訴狀繕本送達時生終止效力，則請求上訴人給付
94.3.-96.5之租金108萬元，另請求上訴人自起訴狀繕本送達日起至返還系爭建物日止，按月給付不當得利4萬元。如系爭租約於97.4.8終止，請求上訴人給付自94.3起至97.4.8止之租金，並請求自97.4.9起至返還系爭房地之日止按月不當得利4萬元。若認租約於98.7.8終止，則請求上訴人給付自94.3至98年7月8日止，按月4萬元之租金，及自98.7.9起迄返還之日止，按月4萬元之不當得利。並由被上訴人丙○○受領之。爰依民法第767條、第425條第2項及給付租金、不當得利等法律關係，請求上訴人應自附圖B、C所示部分之建物遷出，並將附圖C坐落之台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029地號土地返還被上訴人；1019地號土地返還還被上訴人及其他共有人，附圖B所示之同地段1019、1026地號土地返還被上訴人及其他共有人。上訴人應給付被上訴人108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96.8.5。96.
7.26寄存派出所，依民事訴訟法第138條第2項規定96.8.5生送達效力）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；另應自起訴狀繕本送達日（即96.8.5）起至上訴人遷讓返還第一項所示建物日止，按月給付被上訴人4萬元。上訴人應給付之上開所示金額，由被上訴人丙○○受領之。
㈡、上訴人對台灣金聯公司因強制執行拍賣取得附表所示土地、建物所有權，嗣將該土地、建物出賣予被上訴人，伊占有系爭建物如附圖B、C所示部分及其坐落基地等情不爭執，惟以伊於91年1月5日與遠弘公司就系爭門牌號碼台北縣土城市○○路○段○○○巷○○號建物及坐落基地訂立租約，訂約前即約定，由被上訴人修繕系爭建物，其所支出之修繕費用400萬元抵付伊承租系爭建物及土地之租金，被上訴人已一次給付全部租金予出租人遠弘公司。被上訴人於96年8月29日向台灣金聯公司購得系爭房地後，已繼受遠弘公司與上訴人間之租約。民法第425條第2項規定，係當承租人依同條第1項主張買賣不破租賃時，受讓人得以第2項予以對抗。原審兩造對於系爭房地兩造間有租賃契約存在並不爭執。又上訴人既已以修繕費代租金之繳納，被上訴人亦無權利向上訴人請求給付租金。被上訴人終止系爭租約不合法。縱認上訴人係無權占有，被上訴人請求之不當得利顯屬過高等語。
㈢、原審就被上訴人請求遷讓房、地部分為上訴人敗訴之判決，另命上訴人應給付被上訴人丙○○108萬元，及自民國96年7月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；上訴人應自民國96年7月27 日日起至騰空遷讓返還第一項所示房地之日止，按月給付被上訴人丙○○4萬元。上訴人提起上訴。
三、本件兩造不爭執事項如下述：
㈠、台灣金聯公司向執行法院拍賣取得如附表所示9筆土地及其上未辦保存登記之建物（門牌號碼：台北縣土城市○○路○段○○○號○○號），並於94年2月21日領得執行法院發給之不動產權利移轉證書。被上訴人於96年8月29日向台灣金聯公司買受系爭土地、建物，土地部分已辦理所有權移轉登記，其中坐落1019、1024、1025、1026、1030等5筆地號土地被上訴人應有部分各502/2946分，為被上訴人與他人共有，其餘坐落1029、1034、1035、1037等3筆地號土地被上訴人三人共有，應有部分各1/3等情，有不動產權利移轉證書、土地登記簿謄本、房屋稅籍資料等可按（見原審卷第8-9、78-104頁）。
㈡、上訴人占有系爭建物如附圖B所示：走道（鐵皮屋頂）、面積66.84平方公尺（坐落地號：1026、1019地號）及附圖C所示：倉庫（鐵皮屋）、坐落地號：1019、1029、1034、1035、1037部分（面積合計261.12平方公尺）及非被上訴人所有之1033、1036、1039地號，有原審囑託台北縣板橋地政事務所派員繪製之土地複丈成果圖可按（見原審卷第114頁）。
㈢、上訴人與遠弘公司於91.1.5訂立土地、廠房租賃合約書，約定上訴人向遠弘公司承租系爭房屋及工廠用地，每月租金4萬元，遠弘公司應於91.1.20前辦妥租賃物點交，租期自租賃物點交之日起至屆滿8年之日止，該租約未經公證，有租賃合約書可按（見原審卷第10-16頁）。
四、茲就被上訴人之主張審酌如下述：
㈠、上訴人是否係無權占有系爭建物、土地？
１、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。是未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則。
２、經查上訴人與遠弘公司簽訂之租賃合約書約定租賃期間自租賃物點交之日起至屆滿八年之日止，已如上述。足見系爭租賃約之租賃期間為8年，且該租約未經公證。依民法425條第2項規定，系爭上訴人與遠弘公司間之租約即無同條第1項買賣不破租賃原則之適用。
３、上訴人與遠弘公司間之系爭租約，於台灣金聯公司94.2.21取得系爭房、地所有權時，對台灣金聯公司即不繼續存在，被上訴人受讓台灣金聯公司系爭房、地所有權。上訴人不得執其與遠弘公司間之系爭租約，對抗被上訴人。則被上訴人主張上訴人係無權占有系爭建物、土地，應認為正當。
４、雖兩造於原審未爭執上訴人與遠弘公司間之租約，惟依民法第425條第2項規定，該租約於台灣金聯公司取得權利移轉證書時，已當然消滅，且該等法定消滅事由，並無因當事人間曾經誤為主張而使已消滅之法律關係回復之餘地。
㈡、被上訴人得否依民法第767條規定請求上訴人遷讓房屋並將占用之土地返還被上訴人及其他共有人？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。
２、上訴人係無權占有系爭建物、土地。被上訴人本於所有人之物上請求權，請求上訴人應自系爭房屋如附圖B、C所示部分遷出，將附圖C所示坐落之台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029地號土地返還予被上訴人，同段1019地號土地返還還予被上訴人及其他共有人，並將附圖B坐落之同地段1019、1026地號土地返還予被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。
㈢、被上訴人得否請求上訴人給付不當得利？
１、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
２、查上訴人與遠弘公司間之租約於94.2.21起對系爭房、地所有權人不存在，上訴人於斯時起即屬無權占有，則被上訴人請求上訴人給付自94年3月起至96年5月止，及自起訴狀繕本送達日（即96.8.5起）至返還系爭建物之日止，按月給付不當得利予被上訴人，並由其指定之被上訴人丙○○受領，即屬正當。
３、上訴人與遠弘公司間之租約，每月租金為4萬元，則被上訴人主張上訴人受有每月相當租金4萬元之不當得利，應為可採。雖上訴人抗辯伊與遠弘公司簽訂租賃契約時，承租系爭房地之範圍實包含1029號及附圖A、B部分，然嗣因遠弘公司與其債權人生爭議，乃要求上訴人將1029地號讓與遠弘公司之債權人使用，另因共有地主向遠弘公司要求渠等亦要使用共有土地，經遠弘公司負責人出面與上訴人商談後，乃減縮上訴人使用部分為附圖C部分，附圖B部分則為共同使用，被上訴人請求上訴人應給付相當每月4萬元之不當得利，顯屬過高云云。查上訴人原係基於與遠弘公司間之租賃契約而占有系爭房、地，其租約記載每月租金4萬元，已如上述。則縱上訴人所稱原占有範圍為附圖A、B，嗣依出租人遠弘公司要求，改占用附圖C、B，惟其租金仍為每月4萬元，並無變動。則被上訴人請求給付相當原租金之不當得利，並無不當。
４、從而，被上訴人請求上訴人給付自94年3月起至96年5月止之不當得利108萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即96.8.6）至清償日止，按年息百分之5計算之之利息，暨自起訴狀繕本送達日（即96.8.5起）至返還系爭建物之日止，按月給付不當得利4萬元予被上訴人，並由其指定之被上訴人丙○○受領，即屬正當，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條及不當得利法律關係，請求：㈠、上訴人應自門牌號碼：台北縣土城中央路二段149巷42號如附圖B、C所示部分之建物遷出，並將附圖C所示之台北縣土城市○○段1034、1035、1037、1029地號土地返還被上訴人，同段1019地號土地返還被上訴人及其他共有人；附圖B所示之同段1019、1026地號土地返還被上訴人及其他共有人。㈡、上訴人應給付被上訴人108萬元，及自96年8月6日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；另應自96年8月5日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付被上訴人4萬元。上訴人應給付之上開所示金額，由被上訴人丙○○受領之。為有理由，應予准許。原審命上訴人遷讓房、地，核無違誤。惟被上訴人於原審聲明第二項係請求上訴人應給付被上訴人108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（96.7.26寄存派出所，依民事訴訟法第138條第2項規定96.8.5生送達效力）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；另應自起訴狀繕本送達日起至上訴人返還第一項所示建物日止，按月給付被上訴人4萬元。上訴人應給付之前段所示金額，由被上訴人丙○○受領之（見原審卷第139頁）。原審則命上訴人應給付被上訴人丙○○108萬元，及自民國96年7月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另上訴人應自民國96年7月27日日起至騰空遷讓返還第一項所示房地之日止，按月給付被上訴人丙○○4萬元，原判決就此部分命上訴人之給付，已逾被上訴人請求事項，是就被上訴人未請求部分，原審為上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原判決該部分廢棄。被上訴人請求有理由部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義法 官 滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
書記官 黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。