臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第327號上訴人即附帶被上訴人 倫飛電腦實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡良靜律師
林毓棟律師被上訴人即附帶上訴人 僑展不動產物業經紀有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃淑琳律師
楊逸民律師上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年5月30日臺灣士林地方法院96年度重訴字第125號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於97年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹佰肆拾捌萬叁仟陸佰零壹元及自民國九十五年四月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告與關於上訴部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔百分之十二，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人即附帶上訴人僑展不動產物業經紀有限公司（下稱僑展公司）主張：訴外人即伊所屬員工卓文元於民國（下同）93年2月間，得知上訴人即附帶被上訴人倫飛電腦實業股份有限公司（下稱倫飛公司）擬出售其位於臺北市○○區○○路○○○號之大樓（下稱系爭大樓），旋與訴外人即倫飛公司員工張峻榮聯繫，並與訴外人即倫飛公司當時之副總經理兼發言人孫逸民會面，除獲悉系爭大樓整棟大樓對外所開售價為新台幣（下同）23億5,000萬元，且得分層出售外，並當場交付系爭大樓之各樓層平面設計圖、地籍圖、售價、租金分算表、大樓營建特色概要說明書及使用執照等文件，且口頭告知仲介服務費為實際成交售價之1％。卓文元立即要求與倫飛公司簽訂委任銷售契約，惟孫逸民表示倫飛公司以往出售不動產，均不事先與仲介公司簽訂任何委賣書面契約，但完成交易後，會依口頭承諾支付報酬等語。伊經內部討論後，指派卓文元尋覓買家居間，經卓文元積極聯繫，邀約訴外人臺灣人壽保險股份有限公司（下稱臺灣人壽公司）管理部財產科科長甲○○與孫逸民、張峻榮於94年1月11日進行初次會談，並參觀買賣標的物即系爭大樓；自94年2月至5月間，甲○○更在卓文元陪同下，與孫逸民洽談共計4次，其中同年4月16日，臺灣人壽公司已2次加價至16億5,000萬元；同年5月3日，臺灣人壽公司總經理亦偕同前往參觀，即卓文元與甲○○、孫逸民等人見面至少6次，並曾轉知部分樓層回租及買賣價金等事宜。雖甲○○告知臺灣人壽公司若購買系爭大樓將不支付伊服務報酬，且基於業界慣例，日後將自行與倫飛公司進行洽談，而無須透過伊安排與參與等語，伊因而未再干預雙方之洽商，然此不影響系爭大樓之買賣係由伊居間完成之事實，依民法第565條、第566條規定，伊自得向倫飛公司請求給付報酬。而倫飛公司業於同年10月17日與臺灣人壽公司簽定買賣契約，成交價金為16億4,844萬6,449元，伊依約向倫飛公司請求報酬，詎倫飛公司竟以其與臺灣人壽公司之交易與伊無涉為由拒絕給付，伊乃於95年4月17日發函催告倫飛公司給付，惟未獲置理。爰依居間契約法律關係，請求倫飛公司給付報酬等語，並聲明求為倫飛公司應給付僑展公司1,648萬4,464元及自95年4月17日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決。
二、倫飛公司則以：伊處理系爭大樓出租或出售事宜之模式，或經由仲介公司，或由買主自行接洽。若採經由仲介公司之模式，必先由伊評估案件之成熟度，再衡量委託仲介之意願，二者條件符合時，為兼顧雙方利益，伊方會就特定買主設定之底價，服務費之支付條件、方式及仲介期間與仲介公司簽定「不動產委託銷售（租賃）契約書」，並載明委託期間伊亦得自行銷售之約款。而為方便接洽作業之進行，伊備妥多份系爭大樓之基本資料，供前來接洽之買主或仲介索取。又系爭大樓設定之底價為23億5,000萬元，當時孫逸民已告知卓文元，若買方願以該底價承買，則伊會委託僑展公司代銷等語。嗣伊除與多家仲介公司來往接洽外，亦主動與他人接洽大樓出售事宜。雖卓文元曾於94年1月初偕同甲○○參觀系爭大樓，惟該次參觀即如同伊與其他潛在買主首次見面一樣，並無受仲介商拘束之意思，且伊亦接獲其他仲介商聯繫，買主均係臺灣人壽公司，伊實無從判定臺灣人壽公司委託之仲介究竟為何者，而僑展公司既未言明其受託身分，亦未要求簽立仲介契約，嗣後又刻意疏遠雙方之接洽，自議價至簽訂契約，均係交易雙方直接接洽、戮力催商所促成，僑展公司不僅未曾參與，更未有任何協助或促成之行為，而不動產居間在實務上認為係媒介居間，僑展公司未踐行居間義務，伊實未將僑展公司視為本交易案之仲介商或居間者，僑展公司亦未舉證證明雙方有何成立居間、給付報酬數額之合意與其報告有何效果，且依據不動產經紀業管理條例第22條規定，不動產仲介契約為要式契約，兩造間未曾訂立書面居間契約，故無有效之居間契約存在，僑展公司對伊自無報酬請求權存在。況伊對外表示本案最低銷售底價為23億5,000萬元，乃公開預告將來訂立居間契約所附之停止條件，在該條件成就前，僑展公司亦不得請求報酬。縱認僑展公司得請求伊給付居間報酬，因本件買賣過程係買方主動致電伊員工，經歷多次協商、議價、擬約、修改、訂約，僑展公司皆未參與，亦未見證，且對銷售標的認知錯誤而不知，伊依民法第572條規定亦得請求酌減至合理之數額等語置辯，並聲明駁回僑展公司之訴。
三、本件原審判命倫飛公司應給付僑展公司1,200萬元及自95年4月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，而駁回僑展公司其餘請求。倫飛公司就原判決不利於己部分聲明不服，提起上訴，而僑展公司就原判決不利於己部分亦聲明不服，提起附帶上訴。倫飛公司於本院上訴及答辯聲明為：
㈠、原判決不利於倫飛公司部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，僑展公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、駁回僑展公司之附帶上訴。㈣、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。僑展公司於本院答辯及附帶上訴聲明為：㈠、倫飛公司之上訴駁回。㈡、原判決不利於僑展公司部分廢棄。㈢、上開廢棄部分，倫飛公司應再給付僑展公司448萬4,464元及自95年4月17日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣、願供擔保請准宣告假執行。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查本件兩造不爭執之事實為：㈠、系爭大樓原屬倫飛公司所有，倫飛公司自90年12月間即與訴外人超營實業股份有限公司（下稱超營公司）簽訂不動產委託銷售契約書，嗣又先後與利達不動產股份有限公司（下稱利達公司）、瑞光不動產仲介經紀有限公司（下稱瑞光公司）簽訂不動產委託銷售（租賃）契約書，但期間僅其中六樓部分，經超營公司居間而於94年1月12日訂約，以1億2,015萬7,736元之價格銷售予第三人日欣印刷股份有限公司（下稱日欣公司），倫飛公司並已支付超營公司實際成交價之4％（含營業稅）為服務報酬，其餘部分乃迄至94年10月17日方與臺灣人壽公司訂約，而以16億4,844萬6,449元之價格出售予臺灣人壽公司，有倫飛公司與超營公司、利達公司、瑞光公司間不動產委託銷售（租賃）契約書、超營公司開立予倫飛公司之佣金收入之統一發票、倫飛公司與日欣公司間不動產買契約書及增補契約書、倫飛公司與臺灣人壽公司間不動產買賣契約書足稽（見原審卷1第48-55、129-131頁，本院卷第80-84、90-100頁）。㈡、僑展公司為僑福房屋之東湖加盟店，倫飛公司員工張峻榮曾交付僑展公司員工卓文元系爭大樓之各樓層平面設計圖、地籍圖、售價及租金分算表、大樓營建特色概要說明書及使用執照等影印文件，並告知系爭大樓出售之底價為23億5,000萬元，有僑福房屋網頁資料、卓文元名片、倫飛公司交付僑展公司之系爭大樓各樓層平面設計圖、地籍圖、售價及租金分算表、大樓營建特色概要說明書及使用執照足稽（見原審卷1第75-83、10-23頁），惟兩造並未簽訂書面仲介契約（見本院卷第121頁反面）。㈢、94年1月間，卓文元曾偕同臺灣人壽公司管理部財產科科長甲○○及張峻榮第一次前往參觀系爭大樓，並面見倫飛公司當時負責處理該大樓銷售事務之副總經理孫逸民。㈣、甲○○於臺灣人壽公司與倫飛公司簽訂買賣契約前，曾將臺灣人壽公司若購買系爭大樓將不支付仲介費等情告知卓文元；其後僑展公司亦於94年8月10日出具承諾書，表示將不向臺灣人壽公司收取仲介費，有該承諾書足稽（見本院卷第86頁）㈤、僑展公司於95年4月17日委由律師發函予倫飛公司，催告倫飛公司應給付居間報酬等語，並經倫飛公司收受無誤，有景德法律事務所95年4月17日95德律字第5483號函足稽（見原審卷1第24、25頁）。㈥、僑展公司對孫逸民、乙○○、張峻榮提出詐欺告訴之刑事案件，業經臺灣士林地方法院檢察署檢察官以96年度偵字第1001號予以不起訴處分，經僑展公司向臺灣高等法院檢察署聲請再議後，亦遭駁回確定在案，有臺灣士林地方法院檢察署檢察官96年度偵字第1001號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署96年度上聲議字第1522號處分書足稽（見原審卷一第
26、27、117-119頁），並經原審調閱刑案全卷查明無訛。惟僑展公司主張兩造間成立居間契約法律關係，倫飛公司已將系爭大樓出售予臺灣人壽公司，自得請求報酬等語，則為倫飛公司所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造間之重要爭點厥為：兩造間有無成立居間契約之合意？倘兩造間成立居間契約，僑展公司有無因未完成任務而無報酬請求權（即僑展公司未能參與系爭買賣之磋商、簽訂，是否為倫飛公司拒絕所致）？僑展公司請求之報酬是否過鉅而顯失公平，倫飛公司得請求酌減？茲分述如后：
㈠、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」，民法第565條、第566條分別定有明文。而民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響（最高法院52年度台上字第2675號、49年度台上字第1646號判例意旨參照）。
㈡、查證人即臺灣人壽公司管理部財產科科長甲○○於原審及本院先後證稱：「 (問：與兩造有無僱傭關係？)我當時在台灣人壽公司上班，透過卓文元報這個銷售案給我。(問：卓文元如何知道要報這個案子給你？)因為我們公司持續有一些購買不動產的需求。(問：妳知道這件案子時，是否有到現場？)我們需要做初步研判後，會透過案件介紹給我們的人到現場去看，卓文元帶我去現場，因此認識了倫飛公司副總經理孫逸民及職員張峻榮。(問：銷售案是否因此而開始接觸？)是的。（問：這個銷售案是由妳們公司買下，僑展公司有無介入其中協商或服務？）從帶看物件開始，仲介帶我們去認識對方，我們會陸續主動與賣方連絡，了解我們想要知道的訊息，討論出售價格時，我有跟卓文元說報價太高，請他去講看看，一開始卓文元報的價格是20幾億元，接下來我們與倫飛公司接洽一些事務就直接跟對方談。（問：請卓文元跟對方談價格的事情有無後續？）他有回覆我說不容易談，接下來我們就直接與倫飛公司做接洽，最主要是談價格，我們要求他們要回租，他們回應說好。（問：一直到最後，卓文元或僑展公司是否還有接洽？）卓文元有持續跟我連絡，我們也有跟卓文元說大概何時會簽約。（問：是否有不讓卓文元直接在現場？）依我們公司的慣例，不見得會讓仲介在現場。（問：有無說到不讓仲介人員介入斡旋？）沒有直接談到這點，但是我們有時與對方聯絡，仲介人員不一定每次會知道。（問：有無談到報酬？）本案一開始，卓文元報給我，我覺得報酬率不高，我就告訴卓文元買方不付仲介費，至於他與賣方的約定我不清楚。（問：依你們公司需求，不動產買賣是你的職務範圍，本件是否與你們買賣不動產的情形一樣？）我們一般會付仲介費，多是土地的買賣案件，本件僑展公司仲介買賣的過程與一般案件相同，因為我們不一定會跟仲介簽訂書面約，但是我們是以第一位跟我們聯絡報入資料的仲介者為交易事件的仲介。（問：後來一直到簽約為止，有無其他仲介公司介入銷售？）中間有人報給我，但是我會告訴對方已經有人報給我了。（問：倫飛公司跟你們接觸時，有無透過其他仲介介入斡旋？）沒有。（問：就你了解，賣方是否會付仲介費？）依我的了解，賣方一般這種情況會付。」 (見原審卷1第138－141頁)、「 (問：
臺灣人壽如何得知倫飛公司要出售臺北市○○區○○路○○○號之大樓？)在93年底的時候，透過仲介卓文元報入，才開始接洽。(問：臺灣人壽是由何人接洽這樁買賣？)主要是我負責。(問：購買上開大樓價格是如何敲定？)一開始是透過卓文元說整棟大樓總價金約二十多億元要出售，我們公司先做內部評估，認為報酬率不高，就告訴卓文元說我們買方若成交不支付仲介費，經卓文元同意後，我請卓文元帶我到上開大樓看現場，並當面與倫飛公司人員接洽，倫飛公司人員包括員工張峻榮及副總經理孫逸民，並取得相關資料，接下來我們公司就上開大樓有關之結構、設施等進一步資料，開始與倫飛公司人員直接接觸，因為這些相關問題如果要再透過仲介就會顯得很麻煩，仲介對這些相關問題所知畢竟有限，但不是跳過仲介。在這期間，價格仍偏高，有請卓文元再去跟倫飛公司接洽看看，後來卓文元也有陪同我們公司主管到上開大樓現勘，當時孫逸民副總經理、張峻榮都有在場，因為價格高，然後又得知其中一層樓倫飛公司已先行出售，我們公司曾一度考慮放棄，但後來經公司內部再行討論後，決定再與倫飛公司洽商價格是否有調整，因為在協談期間，卓文元都會主動與我聯絡，我都會將可告知的範圍告訴卓文元，最後價格決定是在倫飛公司董事長與我們公司董事長雙方見面洽談後定案。(問：如果沒有仲介卓文元告知你們公司這樁買賣訊息，並安排進一步洽商，你們公司有可能會買下上開大樓嗎？)本件是卓文元第一個報進來的案子，因為不動產買賣經常會有其他仲介提供訊息，這個個案後來也有其他仲介傳遞訊息，但我有跟其他仲介明確告知，本案已有其他仲介報入。」 (見本院卷第119、120頁)各等語；且證人即倫飛公司副總經理孫逸民於上開刑案偵查中陳稱：「僑展公司有打電話洽詢，張峻榮曾帶他們看一次大樓，有一次我出面與卓文元、甲○○一起看大樓，因卓文元有提到按仲介行規要抽佣金，我有跟他提到佣金的事，大部分是在電話中講佣金的事」等語（見該刑案偵查卷第51頁）；另證人即倫飛公司職員張峻榮亦於該刑案陳稱：「第一次見到卓文元是他來拿有關平面圖等資料，第二次是他帶甲○○來，有一次看大樓時，卓文元有問到佣金」等語（見該刑案偵查卷第
12、51頁）。此外，孫逸民於原審並證稱：「在93年底某日，張峻榮跟我說有一組人來看房子，我看到臺灣人壽公司的甲○○，還有一位卓先生作陪，卓先生我之前在91年間就已認識，94年3月初甲○○約我見面，卓文元在場作陪」等語（見原審卷1第190頁）。足見系爭大樓之交易，確係經僑展公司員工卓文元引介臺灣人壽公司職員甲○○認識倫飛公司職員張峻榮及副總經理孫逸民，並由卓文元持續與買賣雙方聯絡，且由倫飛公司與臺灣人壽公司直接洽商價格而訂立買賣契約。而負責系爭大樓銷售之倫飛公司副總經理孫逸民早知僑展公司所遣員工卓文元為不動產銷售仲介人員，係以居間收取報酬為業之人，倘倫飛公司不支付報酬，僑展公司自無逕為倫飛公司居間之可能。又倫飛公司若無接受僑展公司居間之意，豈有於卓文元詢問居間報酬後，又繼續接受其居間仲介之理？是倫飛公司既接受僑展公司員工卓文元報告訂約機會而引介臺灣人壽公司購買系爭大樓，則揆諸前揭規定及判例意旨，自應認其與僑展公司之居間契約已然成立。至報酬數額原則上應依約定，如無約定，則依民法第566 條第1項規定，亦應視為允付報酬，並依同條第2項規定定報酬之數額，不因兩造未就報酬數額有所約定，而影響居間契約之成立。故而倫飛公司辯稱伊於系爭大樓外牆廣告賣屋並為必要說明，僅係為要約之引誘，兩造並無居間之合意，契約關係不成立云云，即非可取。
㈢、倫飛公司雖以前開情詞抗辯，否認兩造間有居間契約關係存在，並認伊無給付報酬之義務云云。然：
１、居間契約之成立，當在接受居間之前，無居間後任憑一方意思決定是否成立契約關係之理。倫飛公司抗辯：仲介銷售必先經伊評估後，方就特定買主設定之底價，服務費之支付條件、方式及仲介期間與仲介公司簽定契約云云，無論是否為其公司內部所訂定之規則，倫飛公司事實上既因僑展公司居間而達成系爭大樓之交易，即負有給付居間報酬之義務，至其內部規範如何，不生拘束僑展公司之效力，亦無礙於居間契約成立與否之認定。僑展公司是否完整履行居間義務，屬居間契約債務是否履行之問題，非契約成立之要件，不影響契約關係已成立之事實，兩者不可混為一談。
２、按不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款雖規定不動產委由經紀業仲介出售之委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章。惟觀之同條項第6款及同條例第29條、第31條規定，可知該條款之規定，乃僅規範經紀業者一方，而不及於他造當事人，性質上屬行政管理之規定，經紀業者有違反者，應受罰鍰或廢止公司登記之行政罰而已，無論居間契約或因居間所成立之買賣、租賃或互易契約之效力，均不因此而受影響，此不動產經紀業主管機關內政部內授中辦地字第0950047568號函亦持相同之見解。至內政部所編印不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之契約範本（見原審卷1第234-240頁），僅係主管機關製作供參照之用，並無強制力，自無拘束本件判斷之餘地。是倫飛公司辯稱居間契約為法定要式行為，兩造間未簽訂書面契約，故無有效之居間契約存在云云，自非可取。
３、又不動產買賣居間，除當事人有特約外，常情固多為媒介居間，即居間仲介人負有參與議價及斡旋、締約、履約相關事宜之義務，但居間仲介人提供之勞務內容，本即需視雙方意願、協商進展而異其處理。本件僑展公司公司人員雖未於初次引介臺灣人壽公司向倫飛公司購買系爭大樓後，全程參與議價、斡旋及締約等事務。然證人孫逸民於原審證稱：磋商之售價是機密，不能讓外人知道，否則會影響公司股價，本案由公司負責人乙○○直接與臺灣人壽公司朱姓董事長接洽，我知道該案我不能插手等語（原審卷1第190、194頁）。
另如前所述，證人甲○○亦證稱「卓文元介紹我們公司與倫飛公司見面，陪同現場勘查，初期價格協商都有參與，到合約議約時，因涉及買賣條款細節，所以我們公司與倫飛公司人員直接洽談討論。... 簽約時仲介人員不在場，因為買賣雙方都認為涉及業務上秘密，不方便仲介人員在場」等語（見本院卷第119頁反面、120頁）。足見本件居間期間，係交易雙方刻意排除僑展公司人員參與議價、簽約等過程，自屬免除或拒絕受領僑展公司有關居間契約之給付義務，並無倫飛公司所辯僑展公司刻意疏遠居間事務之情事，自不能因此即認定居間契約未成立或因此可免除給付報酬之義務。倫飛公司既自承系爭大樓之買賣係由公司負責人乙○○直接與臺灣人壽公司朱姓董事長接洽，且證人孫逸民亦證稱該案交易伊不能插手，則僑展公司未提供任何有關議價、簽約等流程之服務，自非倫飛公司所稱僑展公司刻意未踐行居間義務可比。
４、次查，系爭大樓之交易係僑展公司員工卓文元於93年底向台灣人壽公司管理部財產科科長甲○○報告，並引介甲○○與倫飛公司副總經理孫逸民及職員張峻榮見面洽商，迄94年10月17日倫飛公司始與臺灣人壽公司簽訂不動產買賣契約書，已據甲○○、孫逸民如上所證，且有倫飛公司與臺灣人壽公司簽訂之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第90-100頁，足見系爭大樓之銷售過程漫長。而在系爭大樓銷售過程中，台灣人壽公司提出回租之要求，並據孫逸民於原審證述甚明，且倫飛公司原係以系爭大樓整棟為買賣標的，惟洽商期間，倫飛公司已先行將第六層出售予訴外人日欣公司，買賣契約簽訂時間為94年1月12日，有倫飛公司與日欣公司間之不動產買契約書、增補契約書可憑（見本院卷第80-84頁），顯見系爭大樓洽商期間之交易條件及範圍均有所異動，嗣後係以減縮第六層之範圍為交易標的，並非卓文元自始就銷售範圍有所誤認，倫飛公司執此指摘僑展公司之員工卓文元居間銷售範圍認知錯誤云云，自非有據。倘孫逸民未曾認定卓文元為居間之仲介人員，何需告知細節並與之論及仲介費？若謂孫逸民、張峻榮主觀上僅係認知卓文元為臺灣人壽公司居間購買不動產而已，誠難令人置信，是以倫飛公司辯稱主觀上並無受僑展公司居間之意、且無從判斷臺灣人壽公司委託之仲介人員為何，故契約不成立云云，誠非可採。又承前甲○○之證詞，僑展公司所有系爭大樓之銷售，乃先由僑展公司之員工卓文元向臺灣人壽公司甲○○居間媒介，且甲○○亦係先由卓文元引介前往現場察看，並介紹認識孫逸民、張峻榮而與之洽商，進而簽訂不動產買賣契約書。而在洽商期間，遇其他仲介提供本案之訊息時，甲○○亦會明確告知其他仲介，本案已有仲介報入。是以倫飛公司以曾有多數仲介公司介紹臺灣人壽公司購買，故不知由何人居間仲介云云，自非可取。
５、倫飛公司雖另辯稱伊對外表示系爭大樓最低銷售底價為23億5,000萬元，乃公開預告將來訂立居間契約所附之停止條件，在該條件成就前，僑展公司亦不得請求報酬云云。然從本件銷售過程觀之，系爭大樓確經僑展公司居間介紹臺灣人壽公司與倫飛公司洽談，而後再議定不動產買賣契約，倫飛公司亦有接受僑展公司居間之事實，則僑展公司已踐履居間契約之義務，倫飛公司亦受領居間之勞務，非僅在預告將來訂立本約之程度，倫飛公司此番抗辯已非可採。再系爭大樓於倫飛公司開出底價後，已經先行出售其中之第六層，客觀上市場價格並無重大變動，則其整體之售價勢必調降，本無仍以23億5,000萬元為底價之理，此參甲○○於原審證稱：「我們公司有跟倫飛公司談扣掉一層樓要減價多少」等語（原審卷1第142頁），足以證之。又本件銷售價格最終係由買賣雙方負責人商定，已然排除僑展公司之參與，則倫飛公司一方面自願以低價出售，另一方面主張售價低於23億5,000 萬元，故無給付居間報酬義務，顯已違反誠信原則，無異在未經與僑展公司合意之情況下，圖以一己意思決定僑展公司報酬請求權之存否，自不生拘束僑展公司之效力，亦無礙於居間契約成立之認定。
㈣、僑展公司主張兩造合意以系爭大樓售價1％為居間報酬之約定，雖為倫飛公司所否認。惟孫峻榮於刑案偵查中陳稱：「我們對外稱佣金為1％」等語（見刑案偵查卷第14頁）。又依僑展公司於刑案偵查中提出之錄音譯文顯示，張峻榮亦向在場多人重申：「不管你是賣整棟或逐層，仲介費就是1％含稅，這是孫副總給我的承諾」等語（見刑案偵查卷第140頁），足見僑展公司所稱兩造合意以系爭大樓售價1％為居間報酬之約定，並非子虛。雖倫飛公司另抗辯該報酬需以買方出價超過底價23億5,000萬元為必要，然系爭大樓銷售範圍既因倫飛公司已先行出售第六層而有所變動，售價必將隨之調降，已如前述，且價格是否接受，乃倫飛公司本於自由意思所決定，既願接受低於底價之價格出售系爭大樓予僑展公司居間之臺灣人壽公司，豈可將此不利益歸由僑展公司承擔，而主張無庸給付報酬？倫飛公司如是抗辯，要非可採。則依兩造間居間契約之約定，僑展公司自得按系爭大樓出售予臺灣人壽公司之總價之1％即1,648萬4,464元 (元以下小數點不計)計算居間報酬。倫飛公司空言抗辯卓文元自始未善盡締約報告義務，復為有利於委託人即臺灣人壽公司之行為，顯然違反忠實辦理之義務，依民法第567條、第571條規定，僑展公司不得向伊請求報酬，尤非可取。
㈤、按民法第572條前段規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」，其立法意旨為居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。本件倫飛公司對外銷售之系爭大樓，因僑展公司之員工卓文元引介臺灣人壽公司之甲○○而與之洽商，終致成交簽約，已達成居間契約之目的，非如倫飛公司所辯僑展公司毫無居間之效果。而僑展公司陳報居間過程所付出之勞務，包括寄發大量信件予各大電子公司，併與含臺灣人壽公司承辦人員在內之多家公司負責人員接洽，陪同甲○○與孫逸民、張峻榮見面多次等情，倫飛公司空言否認，自非可採。惟價格之磋商，乃任何不動產交易之重點，若非價格議定，則仲介之前所為之各項準備工作，均將徒勞無功，而價格之洽談，卻又是不動產交易中最難以克服之環節。系爭大樓之交易進入價格談判之核心議題後，即由倫飛公司與臺灣人壽公司之相關人員進行密集溝通、洽商，甚而對於回租之條件，亦應一併考量，其繁瑣之程度，誠非被排除參與之僑展公司所得想像，此觀倫飛公司與臺灣人壽公司於94年10月17日簽訂不動產買賣契約 (見本院卷第90－100頁)、於94年11月17日簽訂房屋租賃契約書 (見本院卷第101－108頁)之前，雙方即先後於94年8月31日、94年9月12日簽訂「內湖倫飛大樓買賣案雙方確認事項」 (見本院卷第87、88頁)及「台北內湖倫飛大樓案雙方合約待確認事項」 (見本院卷第89頁)，可見一斑。而此交易條件之設定，備忘錄及買賣契約之簽訂，具有高度之談判技巧，若非擁有豐富之專業背景，實不易達成，絕非僑展公司於居間過程寄發大量信件予各大電子公司，併與含臺灣人壽公司承辦人員在內之多家公司負責人員接洽，陪同甲○○與孫逸民、張峻榮見面多次等情，所得比擬。是就僑展公司居間系爭大樓交易之過程而言，其付出之勞務，均屬事務性之工作，於交易之完成影響不大，本院審酌各相關情節，認其付出之勞務占整體交易之貢獻度為9％，即僅得按總價之1％當中之9％請求給付居間報酬。則僑展公司按系爭大樓出售予臺灣人壽公司之總價之1％即1,648萬4,464元請求倫飛公司給付報酬，與其付出之勞務價值相較顯不相當，自屬過鉅，如責令倫飛公司全額給付有失公平，應依倫飛公司之請求予以酌減為148萬3,601元 (16,484,464元×9％＝1,483,601元，元以下小數點不計)為適當。
㈥、次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第230條第1項前段分別定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務 (最高法院94年度台上字第1353號裁判要旨參照)。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，固得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。惟此之居間報酬給付，並非法律定有給付期限者，且本件兩造間亦無應於契約因居間而成立時給付之約定，是本件之居間報酬給付應屬無確定期限者。本件僑展公司既於95年4月17日委請楊金順律師發函催告倫飛公司，限倫飛公司於文到後5日內給付居間報酬，有該函件在卷可考 (見原審卷1第24、25頁)，且倫飛公司亦承認於95年4月24日收受該催告函 (見本院卷第219頁反面)，則倫飛公司即應自95年4月30日起負遲延給付責任，是僑展公司請求倫飛公司自斯時起給付法定遲延利息，即屬有據，而請求倫飛公司自95年4月17日起給付法定遲延利息，則非有據。
五、綜上所述，僑展公司本於居間契約之法律關係，請求倫飛公司給付148萬3,601元及自95年4月30日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為倫飛公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，倫飛公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命倫飛公司如數給付，並為准、免假執行之宣告，核無違誤，倫飛公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。而僑展公司附帶上訴指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應駁回其附帶上訴。又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法與證據，認均不影響前開判決結果，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 8 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 蕭艿菁法 官 林麗玲正本係照原本作成。
僑展公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
倫飛公司不得上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
書記官 李明昇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。