臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第33號上 訴 人 未○○
辰○○卯○○丑○○午○○壬○○癸○○寅○○丁○○庚○○戊○○
號己○○
號乙○○
巷3號3樓甲○○
巳 ○丙○○子○○辛○○共 同訴訟代理人 杜英達律師複 代理人 謝啟明律師被 上訴人 酉○○
申○○共 同訴訟代理人 李祖麟律師複 代理人 張洪昌律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國96年11月22日臺灣板橋地方法院95年度重訴字第337號第一審判決提起上訴，本院於97年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人酉○○應給付上訴人新臺幣壹佰零叁萬貳仟伍佰元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔六十分之一，餘由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張略以：上訴人為祭祀公業李勝記（下稱系爭祭祀公業）全體派下員，民國（下同）92年3月1日，上訴人未○○、卯○○、丑○○、訴外人李阿秀（下合稱未○○4人）代理上訴人將祭祀公業名下所有坐落於台北縣蘆洲市○○段第8、9地號、面積共3801.74平方公尺之土地（下稱系爭土地）出租於被上訴人酉○○，酉○○並以被上訴人申○○為連帶保證人。月租金新台幣（下同）29萬9000元，承租人應於每年3月1日給付該年度12個月之月租金支票，租期自92年3月1日至97年2月29日止，酉○○已交付保證金（押金）80萬元。租約第10條約定承租人不得將本標的物或房舍供作自身或他人屯積廢棄物及環保廢棄物使用；然酉○○要求上訴人出具土地使用權同意書，供訴外人政晟建材有限公司設置政晟土石方資源處理場，遭上訴人拒絕，酉○○竟自95 年3月1日起拒付租金。95年2月24日，未○○4人代理上訴人催租討租金未果，遂於同年年4月4日發函被上訴人終止租約及沒入保證金。然被上訴人收受終止函後並未交還系爭土地，迨租約於97年2月29日終止後，被上訴人僅在同年6月16日前清空系爭土地上大型機具，迄未清除水泥地基及營建廢棄物，酉○○受有相當於租金之不當得利。爰基於所有權返還請求權、租賃物返還請求權，租金請求權、不當得利返還請求權，求為命酉○○騰空返還系爭土地於上訴人，被上訴人應連帶給付上訴人34萬8833元本息，並於返還系爭土地前按月連帶給付上訴人29萬9000元之判決（於原審聲明：㈠酉○○應將系爭土地之地上物騰空返還上訴人；㈡被上訴人應連帶給付上訴人34萬8833元，其中29萬9000元自95年3月1日起，另4萬9833元自95年4月1日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；㈢被上訴人應自95年4月6日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付上訴人29萬9000元。原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡酉○○應將系爭土地之地上物騰空返還上訴人。㈢被上訴人應連帶給付上訴人34萬8833元，其中29萬9000元自
95 年3月1日起，另4萬9833元自95年4月1日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈣被上訴人應自95年4月6日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付上訴人29萬9000 元。
二、被上訴人主張略以：92年3月1日，未○○4人自稱為系爭祭祀公業派下各房代表，並允諾配合酉○○申請設置土石方資源處理場（下稱土資場），酉○○遂與未○○4人簽訂系爭租約，並由申○○擔任連帶保證人。92年5月26日起，酉○○以政晟建材有限公司名義向台北縣政府申請設置政晟土石方資源處理場，並投入3、4千萬元施工、安裝設備，費時約1年，上訴人得知此情均無異議。93年4月起，酉○○多次催請上訴人提供土地使用權同意書均無效果，致土資場無法完成申設，上訴人顯已違反契約義務，酉○○自得拒絕支付租金。97年2月29日租約期滿，未○○4人與酉○○前往系爭土地，上訴人只要求酉○○切結10日內移除現場大型機具，遂於同日返還80萬元押金予酉○○；並未要求酉○○清除其他地上物。被上訴人事後發現大型機具位於鄰地，故酉○○已於租期屆滿日返還租賃物於上訴人等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠系爭祭祀公業並非法人組織，其管理人李永寶前於80年9月2
日過世，92年3月1日，未○○4人代理上訴人與酉○○簽訂系爭租約，酉○○並以申○○為連帶保證人。月租金29萬9000 元，酉○○應於每年3月1日給付該年度12個月之月租金支票，租期自92年3月1日至97年2月29日止。酉○○已交付80萬元保證金（押金）。
㈡酉○○要求上訴人出具土地使用權同意書，供政晟建材有限
公司設置政晟土石方資源處理場，遭上訴人拒絕，酉○○遂自95年3月1日起拒絕支付租金。95年2月24日，未○○4人催租討租金，酉○○仍未給付，未○○4人嗣於95年4月4日發函被上訴人終止租約及沒入押金，酉○○拒絕其請求。
㈢系爭租約於97年2月29日屆滿，未○○4人與酉○○前往系爭
土地，上訴人擬定切結書要求酉○○10日內移除現場大型機具，酉○○當場簽署；上訴人返還80萬元保證金予酉○○。
系爭土地至遲於同年6月16日已無機具堆放。
四、按系爭祭祀公業並非法人組織，此有台北縣蘆洲市公所96年2月8日北縣蘆民字第0960003993號函在卷可按（見本院卷第74至77頁）。關於無當事人能力之祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴（最高法院74年台上字第1359號判例意旨參照）。上訴人於原審最初以未○○4人提起本件訴訟，嗣於95年12月7日補正系爭祭祀公業全體派下員即上訴人18人為原告（見原審卷第68至69頁），並提出繼承系統表與戶籍謄本（見原審卷第71至112頁）、台北縣蘆洲市前揭公函為證。經核上訴人為系爭祭祀公業全體派下員，其就系爭土地起訴合於法律規定，並無當事人不適格問題，先予說明。
五、本件爭點為：㈠兩造簽訂系爭租約時，是否約定上訴人應提供土地使用權同意書？㈡酉○○是否已清空系爭土地？茲就兩造論點分述如下。
六、上訴人謂兩造並未約定系爭土地做土資場使用，且租約第10條明定不得屯積廢棄物及環保廢棄物，故上訴人無須提供土地使用權同意書；被上訴人則辯稱簽約時言明系爭土地做為土資場使用，上訴人拒絕提供土地使用權同意書以設置土資場，顯已違約等語。經查：
㈠證人即介紹者李呂昭子於原審96年6月7日言詞辯論時證稱：
系爭土地是我介紹酉○○承租，當初是酉○○夫婦拜託我找土地，因鄰居未○○有一塊祭祀公業土地可以出租，所以我介紹他們簽約；被上訴人有說要做合法的洗砂公司。租賃雙方於4年多前在台北縣盧洲市○○路某公司簽約，現場有很多人，我所認識的出租人只有未○○出席，被上訴人夫婦也在場。簽約時，酉○○也向未○○他們說是要做合法洗砂公司，我在房屋外面，有聽到酉○○說要做合法的等語（見原審卷第159至161頁筆錄）。證人係未○○鄰居並介紹簽訂系爭租約，與兩造均無利害衝突，其證詞應屬可信。依上開證詞，兩造言明系爭土地由酉○○經營具有洗砂等功能之土資場，上訴人自應提供相關同意文件予酉○○申辦。
㈡此外，土資場設施之施工者游宗淋於當日證稱：於3、4年前
有安裝洗砂機、輸送帶等設備，工期約2個月，印象中，地主於施工期間曾去現場2、3次，酉○○也有稍微介紹，隨後我就繼續工作，地主並未表示不能施作等語（見原審卷第161至162頁筆錄）。施工者蔡昆龍亦於同日證稱：承包排水系統與蓄水池工程，工期約1個月，有次與酉○○談論工程時，他突然說地主來了；酉○○說那個人是地主，我有看到一位約60幾歲的人走進鐵皮屋的施工處，距離很遠；工程期間都沒人告訴我不可施工等語（見同卷第163頁筆錄）。依游宗淋、蔡昆龍證詞，部分上訴人於施工期間前往系爭土地，眼見土資場各項設備陸續施工均無異議，益徵兩造於簽約時已同意酉○○設置土資場。
㈢何況，未○○4人前於95年2月24日催告酉○○支付租金，嗣
於95年4月4日發函被上訴人終止租約及沒入押金，此為兩造所不爭；然97年2月29日租約期滿時，上訴人竟交還保證金
80 萬元予酉○○，此有面額80萬支票與收據在卷（見本院卷第73頁）。如酉○○確係違約數年未付租金，至97年2月底應已造成上訴人重大損失，則上訴人竟返還已沒入保證金，實與常理有違；益徵酉○○自95年3月起未支付租金確有正當抗辯事由。
㈣查土資場初審時應檢具土地權利證明文件含土地清冊、登記
簿謄本及地籍圖騰本，非自有有土地者，加附申請面積五分之一以上之土地使用權同意書；複審時，須檢附土地全部之土地使用權同意書，台北縣營建工程剩餘土石方處理及營建混合物資源處理場設置管理要點第26條定有明文（見原審卷第194、195頁）；上訴人既將系爭土地出租予酉○○做為土資場使用，即負有提供土地使用權同意書之義務，否則契約目的將無法達成。上訴人與酉○○因租約互負交付同意書與支付租金義務，二者互為關聯而具有對待給付性質，則酉○○自95年3月起以上訴人未履行上述義務為由拒付租金，洵屬可採。
㈤上訴人固謂租約並未約定系爭土地做為土資場使用、地主應
提供土地使用權同意書云云。惟按租賃契約並非要式契約，兩造既合意系爭土地做為土資場，已如前述，則上訴人應配合辦理申設土資場所需手續始合於租約本旨，其辯稱兩造未特約上訴人提出同意書義務，顯非可取。至於政晟建材有限公司、政晟土石方資源處理場得否使用上訴人對酉○○同意書，則為另一問題，上訴人不得據此拒絕提供酉○○同意書。再者，租約第10條固約定承租人不得將本標的物或房舍供作自身或他人屯積廢棄物及環保廢棄物使用（見原審卷第12頁）；依上開條款意旨，係指酉○○不得做將系爭土地屯積各種廢棄物，尚與具加值效能之土資場有別，上訴人謂酉○○違反租約第10條，尚非可採。
㈥酉○○因上訴人未交付土地使用權同意書，得自95年3月起
拒付租金，上訴人無從催告付租及終止契約，系爭租約應於
97 年2月29日屆滿後始失效。
七、上訴人謂酉○○於97年6月16日前僅移除地上機具，迄未清除水泥地基及營建廢棄物，故酉○○並未騰空交還系爭土地等語。被上訴人辯稱97年2月29日點交時，上訴人只要求其於10日內移除現場大型機具，但是該機具始終位於鄰地，故被上訴人已清空地上物並交還土地云云。經查：
㈠上訴人主張酉○○於97年2月29日並未移系爭土地上大型機
具，此有上訴代理人所擬定、經酉○○承諾於97年3月10日移除大型機具之切結書一紙在卷（見本院卷第78頁）。迨97年6月16日準備程序，上訴人確認系爭土地上已無機具（見本院卷第112頁），堪認酉○○至遲於97年6月15日已移除前開機具，故酉○○自租約屆滿次日即97年3月1日起至同年6月15日，無權占有系爭土地達3.5個月。酉○○固謂事後查證該機具始終位於鄰地，並未占用系爭土地云云，然未舉證以實其說，故為本院所不採。
㈡上訴人另稱系爭土地仍有水泥地基及營建廢棄物未清除，並
提出相片24張為證（見本院卷第82至93頁）。然上訴人訴訟代理人於前揭切結書僅記載「立切結書人酉○○因與祭祀公業李勝記於民國92年3月1日訂有租賃契約，茲租期屆滿（97年2月29日）依約應回復原狀返還予出租人，因現場尚留有大型機具待處理，徵得出租人代表之同意，謹切結於97年3月10日必依約定回復原狀將出租土地返還，恐空口無憑，特立此結。」（見本院卷第78頁）；是上訴人當時認酉○○僅遺留大型機具，均未提及水泥地基及營建廢棄物於點交土地有何影響，應認上訴人僅要求酉○○移除機具。況且，上訴人嗣在系爭土地臨馬路處架設鋼板以攔阻他人進入，此有兩造相片可稽（見本院卷第81頁、103頁），顯見上訴人已現實管理系爭土地，自無從再請求酉○○返還。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，民法第179條前段、土地法第97條第1項定有明文。而不當得利以無法律上之原因而受利益致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。如前所述，兩造同意酉○○承租土地做為營利性質土資場使用，其租金即不受土地法第97條限制，計算租賃期滿不當得利金額亦然；故酉○○於租賃期滿後無權占有系爭土地3.5個月（97年3月1日起至同年6月15日），致上訴人土地所有權受損，應支付上訴人相當於3.5個月租金之不當得利
103 萬2500元（295,000*3.5=1,032,500）。因申○○僅就系爭租約各項義務為酉○○連帶保證人，上訴人無從主張其就上開不當得利須負連帶保證責任，上訴人請求被上訴人申○○連帶給付部分，為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，酉○○因上訴人未提供土地使用權同意書，自得拒付95年3月1日以後各期租金，上訴人無從終止契約；租約於97年2月29日屆滿後，酉○○直至97年6月15日始返還系爭土地於上訴人，應支付97年3月1日起至同年6月15日共3.5個月不當得利103萬2500元。從而，上訴人基於不當得利返還請求權，請求被上訴人酉○○返還97年3月1日起至同年6 月15日共3.5個月不當得利103萬2500元，為有理由，應予准許；其餘返還租賃物、所有物，及租金與不當得利請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽；上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判。至於上訴人其餘請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 吳燁山正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 15 日
書記官 于 誠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。