臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第482號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 葉秀美律師
蔡宏修律師連阿長律師被上訴人 丙○○
乙○○前列二人共同訴訟代理人 陳福寧律師上列當事人間確認買賣債權不存在等事件，上訴人對於中華民國97年8月19日臺灣台北地方法院97年度重訴字第366號第一審判決提起上訴，經本院於98年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人丙○○、乙○○（以下合稱被上訴人）起訴主張：被上訴人及訴外人楊正鋒等72人於民國（下同） 94年9月26日與上訴人就祭祀公業楊開倫所有坐落台北市○○區○○段四小段139地號土地（下稱系爭土地） 簽訂土地共有權買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭土地之共有權出售予上訴人，每坪價金新台幣（下同）50萬元。惟簽署系爭契約之賣方代理人楊國中、楊文霖、楊字皇、楊新居、楊福祥並未得各公房全體派下員之同意，亦未以文字授與代理權。故系爭契約賣方代理人之代理權有欠缺，未經本人同意，買賣契約不生效力。且祭祀公業楊開倫派下員對祀產土地之「共有權」（潛在之應有部分），亦即「派下權」，不能任意給付移轉予非派下員之上訴人使與其他派下員保持公同共有，且此派下權在公同關係存續期間內，不得自由處分，系爭契約以祭祀公業派下員之派下權為契約之標的，係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定亦屬無效。縱上訴人另於95年11月15日與訴外人楊福祥、楊字皇、楊文霖、楊進良、楊新居簽訂土地買賣補充協議書（下稱補充協議書），改稱買賣標的為祭祀公業土地，亦無從治癒系爭契約之無效瑕疵。又系爭契約第7條約定： 訂定本約後10個月內上訴人如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除。而系爭契約書自94年9月26日簽訂後，至95年7月25日止，上訴人並未徵得烈桃公房之同意出售其共有權，系爭契約已失其效力，縱上訴人事後另以補充協議書延長系爭契約之效力，系爭契約亦不因此而變為繼續有效等情。 爰依系爭買賣契約書第7條約定、民法第246條第1項、第531條之規定， 請求確認上訴人與被上訴人間於94年9 月26日所簽訂之土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在。（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：祭祀公業之土地應屬公業派下全體公同共有物，依民法第828條、土地法第34條之1規定，於超過潛在應有部分2/3以上之共有人同意出賣後即得處分土地。 雙方簽訂系爭買賣契約之真意係在出賣系爭土地之全部，而非出賣共有權。依現行法令，祭祀公業派下員共有土地之移轉，需先依祭祀公業清理要點，完成清理程序，由主管機關核發派下員全員名冊後，始得辦理移轉，惟系爭契約之相對人遲至96年3月15日始提出祭祀公業清理之聲請， 台北市內湖區公所於96年6月13日始予公告， 被上訴人並於公告期間提出異議阻擾申報案確定，且於買賣契約簽訂後，極力阻撓烈桃房派下員與上訴人簽約，使上訴人無法完成系爭契約約定之條件，依法系爭契約所定之解除條件，應視為不成就，系爭契約仍然有效存在。況因楊開倫祭祀公業遲未清理，上訴人乃要求公業派下於95年11月5日簽訂補充協議書， 約定系爭契約效力延長至買賣土地移轉至上訴人或其指定之第三人為止，買賣標的更正為坐落台北市○○區○○段4小同段139地號面積3,060.14平方公尺之全部，被上訴人為系爭土地之共有人，自應受該補充協議書所拘束等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張被上訴人及訴外人楊正鋒等72人於94年9 月26日與上訴人就祭祀公業楊開倫所有系爭土地簽訂系爭契約，將系爭土地之共有權出售予上訴人，每坪價金50萬元。系爭契約書第7約定： 訂定本約後10個月內上訴人如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除之事實，業據提出系爭契約為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真正。被上訴人又主張系爭契約簽訂後，至95年7月25日止， 上訴人並未徵得烈桃公房之同意出售其共有權，系爭契約已失其效力。且祭祀公業財產，不得由派下一人或數人擅自處分，兩造以無實質、確定之權利為買賣契約之標的，依法系爭契約應屬無效。縱上訴人另於95年11月15日與訴外人楊福祥、楊字皇、楊文霖、楊進良、楊新居簽訂土地買賣補充協議書，延長系爭契約書之效力，然原系爭契約係屬無效，自無以補充協議使無效之契約變為繼續有效，況且祭祀公業財產，不得由派下一人或數人擅自處分，系爭契約未經該七房派下員合法委任，亦欠缺合法、可能、確定之生效要件等語，惟為上訴人所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在於：系爭契約之買賣標的為共有土地或派下權？系爭契約是否因此而有民法第246條第1項之無效情形？系爭契約是否因上訴人未以文字授與代理權而不生效力？ 系爭契約是否因第7條所定之解除條件成就而解除？茲分述如下。
四、系爭契約書之買賣標的為共有土地或派下權？系爭契約是否因此而有民法第246條第1項之無效情形？㈠被上訴人主張系爭土地為祭祀公業楊開倫祀產土地，其派下
員對系爭土地之「派下權」，不能任意給付移轉予非派下員之上訴人，使與其他派下員保持公同共有，且此派下權在公同關係存續期間內，不得自由處分，系爭契約以祭祀公業派下員之派下權為契約之標的，係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定亦屬無效。縱上訴人另於95年11月
15 日與訴外人楊福祥、楊字皇、楊文霖、楊進良、 楊新居簽訂土地買賣補充協議書（下稱補充協議書），改稱買賣標的為祭祀公業土地，亦無從治癒系爭契約之無效瑕疵云云，惟為上訴人所否認，並以上述情詞置辯。
㈡按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」民法第98條定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」、「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真。」、「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。」最高法院著有19年上字第28號判例、39年上字第1053號判例、96年台上字第286號判決可稽。
㈢查系爭契約標題載明為「土地共有權買賣契約」，而土地之
共有關係依現行民法、土地法規定，應係指土地之共有權利即為分別共有、公同共有（民法第817、827條參照）；且均是針對「財產權」即所有權利而為規定，顯非屬於「身分權」甚明。而系爭契約既是指明「土地共有權」之買賣，則依契約標題之文義解釋，應係明指土地之共有權利而言，自無故意捨「土地共有權」之文意解釋，反而曲解文義為祭祀公業之「派下權」或土地之「派下權」之理。況系爭土地為祭祀公業楊開倫所有之土地，屬全體派下員公同共有之祀產，其派下員對於系爭土地僅具有潛在的應有部分，尚無法以應有部分之形態表彰其權利，則派下員以其將來可取得之土地權利，先以「土地共有權」稱之，亦屬理所當然。尤有進者，系爭契約除先以共有權表彰土地之公同共有狀態外，條文中更附記「約折合所有權之八分之七」，其意即已清楚表明，系爭土地雖屬全體派下員公同共有之土地，如以祭祀公業楊開倫之房份共有八房，且為區分潛在應有部分之方式，則既有七房之派下員已同意出售系爭土地予上訴人，僅剩一房尚待協調，則就此而言，條文中附記此「土地共有權」約折合所有權應有部分的八分之七，於法並無不合。由是更足以證明系爭買賣標的確為派下員全體公同共有之土地無誤，顯與祭祀公業派下員之派下權完全無涉，否則又豈會附記約折合「所有權」之八分之七。被上訴人徒以系爭契約標題之記載主張買賣標的為祭祀公業派下權之云云，並無可採。
㈣依賣方派下員之代表於訂約前之派下員臨時大會決議過程，
及系爭訂約過程，亦應認系爭契約之標的為系爭土地，而非派下權：
⒈系爭契約賣方即祭祀公業楊開倫派下員於94年9月18日（即在系爭買賣簽約前8天）召開派下員臨時會議，決議：
「…㈡本祭祀公業楊開倫之地價稅每年高達80多萬元。而土地增值稅每年又再陸續調高，以後每年之地價稅，以及佃農375租約權利給付金（以目前須給付9200萬元） 都會隨之增加。同時政府也因本土地地價稅之積欠一而再的想拍賣，為徹底解決上述問題，是否找金主資援或讓渡（出售）…。結論：1.委任楊正直與各房代表與金主（買主）相關事宜…2. 談判內容不得違反以下情形：⑴ 價款不得低於每坪46萬元。…⑶本楊開倫祭祀公業，不可因違約而受罰而賠償或土地遭押扣。⑷土地受約期間不得超過10個月。」有會議紀錄可稽（見原審卷第73至76頁），故系爭契約賣方之祭祀公業派下員開會目的在於出售系爭土地，堪以認定。
⒉又前述會議中，並選任烈春房楊正直、楊福祥、烈富房乙
○○（即被上訴人）、烈忠房楊文霖、烈寶房楊新居、烈治房楊進良、烈秋房楊國中（即被上訴人丙○○之弟，丙○○有授權）等共7房代表人8人與金主（買主）談判相關事宜。此8人即以各房代表人之身分， 出具授權書予訴外人丁○○，明載：「系爭土地共同代表授權八分之七。處理『土地』買賣相關事宜。」有授權書可稽（見原審卷第77頁）。足徵系爭契約賣方派下員代表，其授權之目的為「出售土地」。
⒊證人丁○○亦證稱：「94年9月間我有接受祭祀公業楊開
倫派下七大房之代表人授權給我。他們授權目的是要賣八大房全部的土地，因為土地不能分割。我接受他們授權後，去找上訴人來買土地。我告訴上訴人說要賣所有八大房的土地，要賣整筆土地，因為土地不能分割，這是祭祀公業的土地，很複雜，不能分割，他們家族之前就打官司將近十年，後來各房房長他們有開過好幾次會，要把土地賣掉，一年地價稅將近要繳壹佰萬元，現在要繳壹佰多萬元了，當時有五年沒有繳地價稅了，法院要拍賣，他們急著出售，他們才委託我去找買主來買土地。」、「八大房每一房都有房長，其中七房房長開會討論同意說要賣土地，委託我去找買主，他們很有誠意要賣土地，之前他們有找過人來買，沒有人要，當時第八房烈桃公房認為土地是他們那房所有，其他七房沒有系爭土地所有權，所以訴訟打了差不多十年，所以土地沒有人敢買，當時楊正直跟我說訴訟部分八大房可以和解，七房房長在傅文民律師那邊也跟我承諾，如果上訴人付錢買系爭土地，三個月就可以和烈桃公房和解。」、「授權書上寫授權有效時間為壹個月，這是我要求各大房授權人寫的，因為本案複雜，怕拖太長，沒有人要買，事實上我在寫授權書後第四天就帶上訴人與七大房房長及其他我不認識的派下到傅文民律師那邊簽買賣契約了，七大房這邊已經訂立買賣契約，訂約後我就去找第八房烈桃公房勸他們不要再打官司，約半年時間，烈桃公房也同意賣土地，所以上訴人和烈桃公房也簽了買賣契約。」等語（見本院卷第121至123頁）。益加可證系爭契約之買方及賣方在簽訂系爭契約時之真意均係買賣系爭土地而非派下權。
⒋再參酌被上訴人於95年8月9日委託劉興業律師致函上訴人
之存證信函中陳稱：「查甲○○女士於民國九十四年九月二十六日為購買坐落台北市○○區○○段四小段139 地號土地（面積3060.14平方公尺） 與本二人及其他共有人簽訂土地買賣書面合約…。當時簽訂合約時，除烈桃公房外，其餘公房均推派代表同意出賣上開土地…」（見本院卷第16頁）。 另被上訴人二人於97年3月25日委託陳福寧律師發出之律師函亦稱：「 緣甲○○女士於民國94年9月26日購買祭祀公業楊開倫所有坐落台北市○○區○○段四小段139地號土地…」。又被上訴人二人亦同時於95年7月26日以樹林柑園郵局第85、86號存證信函稱：「土地位於台北市○○區○○段四小段面積3060.14平方公尺， 權利範圍八分之ㄧ。前民國94年9月26日與台端 (甲○○)簽訂買賣契約，期限…」（見本院卷第117、119頁）。被上訴人於上開信函中均一再表示就系爭土地與其他共有人簽訂土地買賣契約之書面契約，或推派代表同意出賣土地，或提及權利範圍八分之ㄧ (指公業中八房中之ㄧ房)等語。 從而可證被上訴人即賣方簽訂系爭土地共有權買賣契約時，亦屬明知係針對系爭「土地共有權之買賣」而言，顯非針對祭祀公業「派下權」之買賣，已極顯然。被上訴人訴訟中再改稱系爭契約係屬「派下權之買賣」云云，應無足採。
㈤觀之系爭契約下列條文之規定，亦可證買賣標的為共有土地而非派下權：
⒈系爭契約第一條約定：「買賣標的：乙方（即出賣人）就
坐落台北市○○區○○段四小段一三九地號土地（面積三千零六十點一四平方公尺）之共有權（約折合所有權之八分之七）」，足證系爭契約之標的已明示為系爭「土地」共有權；況且系爭契約中亦有表明土地面積之大小，更可證明系爭契約之標的確係土地之共有權利，而非祭祀公業之「派下權」。
⒉系爭契約第二條約定：「買賣總價款：甲方（即買方）同
意以「每坪」五十萬元承購上述買賣標的，總價款亦以日後地政機關實測登記之土地面積為準核算確定。」足見系爭契約買賣之標的，即為「土地」本身。倘若系爭契約買賣之標的為「派下權」之買賣，又豈有以「每坪」及「土地面積」計價之理？況查系爭契約第三條付款方式㈢、㈣約定：「乙方為取得上開土地所有權狀或其他權利移轉登記所需文件等事項而須支付之款項…甲方應先全額代墊，日後再從買賣總價款中扣除。」、「乙方備妥權利移轉登記所需之所有文件，並據以申辦買賣標的轉讓登記時…。
」等語，亦均表明兩造簽訂系爭買賣契約係為土地買賣，且賣方須配合辦理過戶等事項，亦絕非買賣「派下權」所需配合之文件。
⒊系爭契約第五條約定：「乙方保證買賣標的未用以擔保其
他債務，並保證上開土地未遭他人占用（不論有權占用或無權占用），如有前揭情事時，乙方負責解決…。」第六條約定：「關於各項稅款及費用負擔事項：㈠地價稅：轉讓登記以前由乙方繳清，以後由甲方負擔。㈡土地增值稅：由乙方負責繳清，…。㈢登記規費：…。…。」，如僅係「祭祀公業派下權」之買賣，應不生賣方除去土地上擔保、占用及因土地買賣所生之相關稅捐及規費之問題，再參酌系爭契約第七條後段約定，如乙方未能返還上開價款及代墊款項，則同意甲方聲請扣押未能返還之「乙方房份所持分之本買賣標的」等語，益加可證系爭契約係以賣方各房就系爭土地之「持分」即系爭土地共有權為買賣標的，而非「派下權」之買賣。
㈥雖系爭契約第三條關於付款方式記載依「每房份」各若干元
。惟此乃是顧及目前出售公同共有土地者，僅有七房的潛在應有部分，將之出售予上訴人。而各房以下均有人數不一之派下員（即公同共有人），而簽約之賣方既是臚列各房之派下員，並各推舉各房一名派下員作為代表，用以代理各房簽約；則在分配土地價款時，亦以各房為單位，將土地價款分為七份（七張支票），由各房代理人將價款再分配予各派下員，以收簡便之效。揆諸最高法院18年上字第1473號、32年台上字3014、71年台上字第5051號判例之見解，應屬合法。
是以系爭契約雖載明「每房份」各若干元，然此每房份並非指派下員之房份；且從契約前後條文意旨相互以觀，足證系爭契約所買賣者應係「土地」，並非各房份之「派下權」。㈦查系爭契約訂立後， 賣方5房派下楊文霖等64人以簽訂土地
處分同意書之方式委任楊福祥（烈春房）、楊進良（烈治房）、楊文霖（烈忠房）、楊字皇（烈益房）、楊新居（烈寶房），於95年11月15日與上訴人簽訂「土地買賣補充協議書」，將系爭契約買賣標的更正為「 台北市○○區○○段4小段139地號，面積3060.14平方公尺土地之全部」，並廢除系爭契約第七條（即解除條件）（見原審卷第52至57頁），用以補正原訂契約之瑕疵，尤見系爭買賣契約之買賣標的確係「土地」，並非「派下權」，要堪認定。
㈧證人即系爭契約見證人傅文明律師亦證稱：「契約內容是我
依照當事人的意思所撰寫。」、「這份契約確實都由當事人到我事務所來簽名，當事人也有確認契約內容，也有當場將支票七張交給他們，除了在契約書上面蓋章簽名的人有到場之外，還有一、二位陪同他們來的，我在簽約前有要求他們確認是否有被授權來簽約，他們的回答是有，我有請他們每一房授權要寫委任書，這個資料我再找找看，當時他們有帶來身分證、戶口名簿、印鑑證明等影本可供我判斷他們是否被授權，這些資料我影印附在我這份契約書後面，當時楊正直先生有到場，他原先擔任祭祀公業派下員另案之共同訴訟代理人，所以我有請他辨識到場的人是否為各房之派下員，所以我才認為他們是有權來簽署這份契約書。」、「（問：本件買賣契約標的是什麼？）本件買賣是為了本件土地所有權的取得而簽訂，當時派下員有一房還有爭執，所以我們沒有辦法直接以所有權來做訂約及轉讓，就跟七房的人預先做了這份合約，目的是先取得七房出賣土地的同意，所以連同將來出賣土地的價格一併訂出來，且在契約第三條第三款後段中約定甲方負責給付出賣時三七五減租的補償金，我本人也確實有與甲方（即上訴人）一起去和三七五租約的人接洽，並且付款，時間另外查報。」、「土地共有權買賣契約書第二條之約定，當時是以坪數作為計算標準。第二條是約定總價款以日後實測的面積來決定，所以契約只約定每一坪的購買價格，因為當時總價款無法確定，所以先約略計算總價金，在第三條第一款約定先交付七張支票一千六百一十萬元，作為頭期款，第二款是約定烈益公房另案和解後，再付二千一百萬元，作為第二期款，餘款必須待實測後之面積計算出總價款後，再按第四款、第五款之約定去給付。」、「（問：本件是否依民法第828、土地法第34條之1就共有物之處分而訂立買賣契約，目的是在祭祀公業清理完畢後，完成移轉登記？）是，是就共有物的處分而訂約，但是因為當時派下員沒有完全確定，所以就已確定的派下員部分來作這樣的約定，由於已確定的派下員人占全體派下員的人訴比例已經很高，所以當時預期可以很順利經過派下員大會決議之後完成買賣，當時簽約的七房派下員都沒有異議，只有一房（即烈益公房）的派下在公告的時候有提出異議，所以該房的派下員沒有完全確定下來，還有一房（即烈桃公房）在簽約的時候沒有到場，所以在第七條另外約定，但當時預期他們會完成簽約，所以在第七條有約定簽約期限。」、「（問：合約書第一行為何記載「土地共有權之買賣」，這是何意？）這只是用來作為契約書的名稱而已，並不是民法上所講的共有權的買賣，我是借用共有權的名稱，希望將來祭祀公業出售土地的時候，派下員所取得權益，預先與買受人作約定。」、「（問：你剛才說簽約之派下員有七房，比例已夠高可以處分土地，何以未完成買賣？）因為當時派下員公告尚未確定。」、「當時不是單純的土地買賣，當時我的認知是他們要以大家同的價格賣掉後要提撥一部分的錢去另外買地蓋祠堂，所以要大家全體八房都同意，所以當時還要再找另一房同意。簽約七房的授權書我還要找找看，因時間久遠，已不確定，第三條第一款有載明交付身分證、戶口名簿等資料，這部分我影印後陳報。（庭呈證人傅文民律師所持有的契約書原本及附件11張，暫時附卷）」、「（證人剛才說本件土地不是單純買賣真意為何？）我是在簽約當時聽到他們說祭祀公業有這個計畫，就是祭祀公業要賣系爭土地再另外買土地蓋祠堂。是他們討論的時候我聽到他們講的，不是他們對我說的。」等語（見本院卷第106至108頁），由是足以證明本件之土地買賣是合法有效，應無疑問。
㈨綜上，系爭契約書之買賣標的，係指登記於祭祀公業楊開倫
名下而屬於全體派下員所公同共有之土地而言，要與祭祀公業派下員之「派下權」完全無涉。更有甚者，祭祀公業設立之目的係為祭祀祖先，祭祀公業之設立人及其繼承人始得為派下員，並對祭祀公業負有祭祀祖先的義務；由是可知，非屬祭祀公業楊開倫之派下員者，依一般經驗法則與論理法則而論，自無可能會購買楊氏祭祀公業之派下權，而負有對楊氏祖先之祭祀義務，此乃事理之當然，況且上訴人於簽訂系爭契約後，除簽約時即先支付烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、 烈春公房等7大房，每房230萬元，合計1610萬元。 另於本院94年度重上字第38號訴訟終結後，再支付各房300萬元，合計2100萬元。 又與烈桃房簽約，並給付124萬元， 可見上訴人以鉅額款項購買者，自係「土地」，絕非「派下權」，殆無疑義。被上訴人徒以系爭契約標題載有「土地共有權」等字樣，即謂買賣標的為祭祀公業之派下權，並主張系爭契約係以不能買賣之派下權為標的而無效云云，自無可採。
五、系爭契約是否因上訴人未以文字授與代理權而不生效力？㈠被上訴人主張簽署系爭契約之賣方代理人楊國中、楊文霖、
楊字皇、楊新居、楊福祥並未得各公房全體派下員之同意，亦未以文字授與代理權，故系爭契約賣方代理人之代理權有欠缺，未經本人同意，買賣契約不生效力云云。
㈡按「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依
法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。 民法第531條固定有明文。惟「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」民法第170條第1項亦定有明文。
㈢經查，系爭契約第一頁所記載之賣方為祭祀公業楊開倫派下
之烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房共七房全部派下，合計74人（見原審卷第7、8頁），由各公房之共同代理人於契約末頁簽名（見原審卷第11、12頁），其中被上訴人丙○○所屬之烈秋公房由共同代理人楊國中簽名，烈富公房共同代理人為被上訴人乙○○，並未簽名，系爭契約亦未附有被上訴人丙○○、乙○○二人之書面授權書，固無從認被上訴人丙○○、乙○○二人有授權共同代理人簽訂系爭契約之意（其他派下員對系爭契約之效力並無爭執，故本件僅針對上訴人對被上訴人二人之契約請求權而論），惟依被上訴人丙○○、乙○○二人於系爭契約簽訂後之作為，可認被上訴人丙○○、乙○○二人已承認共同代理人所訂之系爭契約：
⒈上訴人於簽訂系爭契約後，即依第三條約定，於簽約時即
先支付烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房等7大房，每房230萬元，另於本院94年度重上字第38號訴訟終結後， 再支付各房300萬元，此有被上訴人丙○○與其弟楊國中（即烈秋公房共同代理人）共同簽名蓋章之收據可稽（ 見原審卷第135頁，丙○○對收據上其簽名印章之真正均不爭執，見本院卷第122頁反面），且被上訴人丙○○、乙○○二人於95年8月
9 日委託劉興業律師寄予上訴人之存證信函中亦記載：「現本人丙○○代表烈秋公房；乙○○代表烈富公房欲歸還甲○○女士買賣價款各530萬元…」等語（ 見本院卷第18頁）即明，如被上訴人未授權共同代理人簽訂系爭契約，並收取買賣價款，何能代表各該公房歸還買賣價款？且依該存證信函所載內容，被上訴人係以系爭契約第七條所定解除條件成就，系爭契約當然解除為由，而欲退還買賣價款，並非以系爭契約未經合法代理，為其退還買賣價款之理由，此益加可證，各公房之共同代理人已經派下授權簽約，縱無書面，被上訴人二人事後亦已收取買賣價款而承認系爭契約之效力。
⒉被上訴人丙○○於95年7月26日以樹林柑園郵局（ 橋板87
支局）86號存證信函給上訴人，函中陳稱：「前民國94年9月26日與台端簽訂買賣契約…」等語（見本院卷第119頁）、被上訴人丙○○、乙○○二人於95年8月9日委託劉興業律師寄存證信函予上訴人，函中第二點記載：「查甲○○女士於民國94年9 月26日為購買座落台北○○○區○○段○○段○○○○號土地（面積為3064.14㎡）與『本二人』及其他共有人簽訂地買賣書面合約，次查上開土地係祭祀公業土地：分屬烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房、烈桃公房公同共有，當時簽訂合約時，除烈桃公房外其餘公房均『公推代表同意出賣上開土地…』」等語（見本院卷第16頁），亦可證被上訴人丙○○、乙○○二人已承認確有授權代理人代理簽約，系爭契約對於其二人非不生效力無訛。
⒊被上訴人丙○○、乙○○二人於97年3 月25日再次委託陳
福寧律師寄存證信函予上訴人，函中再度重申系爭契約第七條所定解除條件成就，系爭契約已解除、失效，烈秋公房、 烈富公房之前所收之買賣價款各530萬元須返還之旨，亦未提及系爭契約關於其二人部分未經合法授權代理之意，益加可證，被上訴人丙○○、乙○○二人承認共同代理人所訂系爭契約之效力。
六、系爭契約是否因第7條所定之解除條件成就而解除？㈠按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」民法第101條定有明文。所謂促其條件之成就， 必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列。 最高法院67年台上字第770號著有判例可稽。
㈡被上訴人雖主張系爭契約已因第7 條所定之解除條件成就而
失其效力。惟為上訴人所否認，並辯稱上開解除條件之成就，應係可歸責於被上訴人之故意不正當之行為所致，依民法第101條第2項規定及最高法院67年台上字第770 號判例意旨，應視為解除條件之不成就等語。
㈢經查系爭買賣契約第七條固約定：「訂定本約後十個月內，
甲方如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就上開土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除。」，但兩造於簽訂系爭契約後，土地價格飆漲，隨即有人向被上訴人開出高價，意圖購買系爭土地，被上訴人認為有利可圖，乃以不正當的手段，阻止上訴人依約向另一房烈桃公房購買該房派下所應有之公同共有土地潛在應有部分（亦即持分、權利範圍），因而導致上訴人無法如期在簽約後的十個月內取得烈桃公房同意出賣系爭土地之共有權（即公同共有土地之潛在應有部分），並申辦買賣標的轉讓登記，而使得系爭契約有被視為當然解除之虞，應視為解除條件之不成就：⒈祭祀公業楊開倫辦理名下土地移轉登記事項，依法必須先
完成祭祀公業清理程序，由主管機關核發派下員全員名冊後，嗣後始可接續辦理移轉所有權登記（97年7月1日祭祀公業條例公布前）。惟系爭契約之賣方多人於系爭契約簽訂後，尚與訴外人楊風田等24人進行「確認派下權存在之訴訟」（見原審卷第30頁被證1號民事判決）， 使祭祀公業清理程序，因無從確認派下員之人數而無從進行。上訴人亦因此無法申辦「烈桃房」土地共有權之轉讓登記。是以祭祀公業楊開倫派下員遲至96年3 月15日始向台北市內湖區公所提出清理之聲請（見原審卷第44頁），請求地方主管機關能依法准予核發派下名冊及財產清冊。而當台北市內湖區公所於96年6月13日進行公告（ 見原審卷第45頁），系爭買賣契約之賣方各房派下員（包括被上訴二人）竟具狀聲明異議，用以阻撓祭祀公業楊開倫派下員名冊、系統表、財產清冊公告之確定（見原審卷第43頁），因而使得上訴人無從徵得烈桃公房之同意出售系爭土地，顯係可歸責於被上訴人之故意不正當之行為所致。
⒉證人即烈春公房派下楊正直證稱：「95年1月間乙○○、
丙○○有多次來找我，說他們另外有找到價錢比較好的買主，要我和他們配合，先前已經有賣給甲○○的部分他們叫我去負責處理，其他還沒有和甲○○簽買賣的部分他們自己會去處理，在那個時候有聽到楊正順（烈桃房派下）自己說乙○○、丙○○有找他，叫他把他們的土地（烈桃房派下）交給乙○○他們去處理，楊正順還說乙○○會私下給1,500萬元的好處， 楊正順在最近97年初和我約在台北地下街見面，楊正順對我說如果甲○○要買他的土地，要和乙○○他們一樣私下給1,500萬元， 另外95年到現在的利息還要加算進去，不然他不會答應。」等語（見原審卷第169頁反面）。證人楊嘉珍（ 烈桃房派下楊進興之子）亦證稱：「楊進興處理祭祀公業的事務都是由我協助處理，關於烈桃房的土地因為之前我們跟其他派下還有訴訟在，訴訟是在94年底左右確定， 所以才到95年7月份賣給甲○○，賣給甲○○之前烈桃房有開過會，開會時楊正順有參加，開會時我二伯父楊正順說他跟丙○○、乙○○我們3房去找比較高的買主， 希望我們這一房推選楊正順為房長，由他出面去談…」等語（ 見原審卷第170頁反面），足徵被上訴人根本無意履行系爭契約，並從中故意阻饒，使上訴人無法順利徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記等事項。
⒊綜上敘述可知，被上訴人於簽訂系爭契約後，仍舊找尋其
他買主，並應允能配合之派下員可私下取得鉅額利益，復對於台北市內湖區公所有關祭祀公業楊開倫之公告聲明異議等情觀之，顯見被上訴人確實有故意以不正當之手段阻撓上訴人取得烈桃公房所屬派下同意出賣系爭土地，導致上訴人無法於簽約後十個月完成買賣等事宜，應堪認定。
從而，依民法第101條第2項規定及最高法院67年台上字第770號判例之見解， 被上訴人係以不正當行為促使解除條件成就，依法應視為條件不成就。被上訴人主張系爭契約所附解除條件已成就，系爭契約已失其效力云云，即非可採。
七、按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之；除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」民法第828條固定有明文。惟依土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算，又依同條第5項規定，此項規定於公同共有準用之。」是關於公同共有土地之處分，應適用土地法第34條之1第1項、第5項之特別規定。又台灣之祭祀公業為派下員全體公同共有之祀產，如此項祀產為土地時，依上開規定，其處分除公業規約另有規定外，應以派下員過半數及其「潛在的應有部分」（即派下權比率）合計過半數之同意為之，但其「潛在的應有部份」合計逾2/3者，其人數則可不予計算。故祭祀公業之共有土地辦理土地清理前非不得買賣，僅係買賣契約成立後，辦理共有土地移轉登記前，需按祭祀公業土地清理要點清理後，方得至地政機關移轉登記予買受人，我國實務亦採此見解。查上訴人與被上訴人及訴外人楊正鋒等72人於94年9 月26日就祭祀公業楊開倫所有系爭土地簽訂系爭契約，業由各公房之共同代理人於契約末頁簽名，因楊開倫祭祀公業遲未清理，上訴人乃要求公業派下於95年11月5日簽訂補充協議書，約定系爭契約效力延長至買賣土地移轉至上訴人或其指定之第三人為止，買賣標的更正為坐落台北市○○區○○段4小同段139地號面積3,060.14平方公尺之全部，並由賣方5房派下楊文霖等64人以簽訂土地處分同意書之方式委任楊福祥（烈春房）、楊進良（烈治房）、楊文霖（烈忠房）、楊字皇（烈益房）、楊新居（烈寶房）代表簽訂，應已超過派下員及其「潛在的應有部分」（即派下權比率）合計逾2/3之同意，其人數可不予計算。則被上訴人為系爭土地之共有人，自應受該補充協議書所拘束。
八、綜上所述，被上訴人主張兩造以無實質、確定之派下權利為買賣契約之標的，依法系爭契約應屬無效。系爭契約未經該七房派下員合法委任，亦欠缺合法、可能、確定之生效要件云云，顯與事實不符，不足採信。另被上訴人主張系爭契約簽訂後，至95年7月25日止，上訴人並未徵得烈桃公房之同意出售其共有權，系爭契約已因解除條件成就失其效力云云，本院認係被上訴人以不正當行為促使解除條件成就，依法應視為條件不成就。從而，被上訴人本於系爭買賣契約書第7條約定、民法第246條第1項、第531條之規定，請求確認上訴人與被上訴人間於94年9月26日所簽訂之土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在，為無理由，不應准許。原審未予詳查，遽為確認系爭買賣契約之請求權不存在之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 吳謀焰法 官 蕭艿菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
書記官 王秀雲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。