臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第551號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 張泰昌律師複 代理人 陳淑玲律師被 上訴人 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 辛○○被 上訴人 庚○○共 同訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國97年10月3日臺灣臺北地方法院97年度重訴字第325號第一審判決提起上訴，本院於98年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國95年6 月25日向被上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）、庚○○（與瓏山林公司合稱瓏山林公司等人）分別購買坐落臺北市○○區○○段4小段21之1地號上興建甲○○○○○（下稱甲○○○○○大樓）B9號3 樓房屋、地下層機械停車位乙位（即編號P3-076機械停車位）及上開房屋、停車位基地之持分土地（下稱系爭預售房地及停車位），並簽訂丙00000000、停車位建物產權預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、停車位土地產權預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定房屋及停車位建物部分總價共新臺幣（下同）190 萬元，土地部分總價共445萬元，合計635萬元，上訴人已繳付第一、二期款各20萬元、46萬元，其餘569 萬元價款選擇向銀行全額貸款，並於96年6月9日交付瓏山林公司收執確認書與面額569萬元之本票以供擔保，嗣上訴人於96年7月間向訴外人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）申請貸款，經聯邦銀行於96年8月10日核准貸款500萬元，並於同年8 月14日通知核貸，由上訴人父親己○○辦理對保，迨同年8 月15日經聯邦銀行同意撥款，旋電詢瓏山林公司職員壬○○，依其指示將申請貸款與實際核貸之差額69萬元匯入瓏山林公司設於聯邦銀行臺北分行帳戶，詎瓏山林公司等人竟於同年8月15日以存證信函解除系爭買賣契約，並要求上訴人將先前匯入之69萬元領回。本件係因瓏山林公司等人遲不配合辦理系爭預售房地及停車位過戶手續，致上訴人無法辦理抵押權設定，使銀行無法撥款，且僅限定5 日催繳期限即為解約之意思表示，勢所難能，顯不相當，自不生催告效力；又瓏山林公司等人解除契約所得利益甚少，卻造成上訴人極大之損害，亦有權利濫用併違誠信原則；且瓏山林公司等人援引限期繳款日期，係依據系爭買賣契約「買方若不辦貸款時」之情形，核與本件選擇自洽貸款之付款方式不同，故瓏山林公司等人解除契約並不合法；況依約選擇自洽貸款時，瓏山林公司等人有配合辦理移轉系爭預售房地及停車位之義務，俾使上訴人得向聯邦銀行辦理抵押權設定，完成貸款手續，瓏山林公司等人有先為給付之義務，自無民法第264 條同時履行抗辯權適用，爰依買賣契約之法律關係，求為命：㈠瓏山林公司等人應將甲○○○○○大樓B9號3 樓房屋之所有權全部及基地所有權持分移轉登記予上訴人；㈡瓏山林公司等人應將甲○○○○○大樓地下層停車空間（機械停車位編號P3-076）即登記編號A13號3 樓房屋所有權持分1/500及基地所有權持分3/1000移轉登記予上訴人；㈢願供擔保，請准宣告假執行（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡瓏山林公司等人應將甲○○○○○大樓B9號3 樓房屋之所有權全部及基地所有權持分移轉登記予上訴人；㈢瓏山林公司等人應將甲○○○○○大樓地下層停車空間（機械停車位P3-076）及登記編號A13號3樓房屋所有權持分1/500及基地所有權持分3/1000 移轉登記予上訴人；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、瓏山林公司等人則以：依本件丙00000000第7條第3項及土地預定買賣契約書第4條第3項所載：「買方若不按時繳付各期房屋（土地）價款或票據未如期兌現時，自收到通知日起第十一日按日加計萬分之五之滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得片面逕行解約；並依第二十三條違約之處罰規定處理」，及丙00000000第23條第2 項、土地預定買賣契約書第10條第2 項約定：「買方違反第七條、第十五條第三項及第十八條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議」，上訴人於96年6月9 日確認辦理全額貸款，本應依約定期限完成各項手續，否則視同全額不貸款，再經瓏山林公司等人於96年6 月20日以掛號郵件通知上訴人至遲應分別於96年6月30日、7月15日、7月30日完成付款，截至96年8月7 日止，上訴人仍未辦理銀行貸款、對保之手續，更未完成撥款，遂以存證信函催告上訴人限期於5 日內繳付，詎上訴人仍未履行契約，瓏山林公司等人自得依民法第229條及第254條之規定，於96年8月15日以存證信函解除兩造間系爭買賣契約，縱使96年8月15日解除契約意思表示係瓏山林公司及訴外人戊○○○所為，庚○○亦於97年7月3日原審審理時更為解除契約意思表示，兩造間已無契約關係存在；退步言，即使瓏山林公司等人解除契約不合法，亦得行使民法第264 條之同時履行抗辯權；又瓏山林公司等人於96年6 月20日寄發繳款通知予上訴人，告知同年7月30日為撥款完成期限，繼於同年8月15日始以存證信函解除契約，非上訴人所指短短5 日即解除契約，並無權利濫用之情形等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人於95年6月25日向瓏山林公司等人以總價635萬元購買系爭預售房地及停車位，並繳付第一、二期款共計66萬元，其餘569萬元，上訴人於96年6月9 日提交確認書，選擇全額貸款，並簽發保證本票；瓏山林公司等人於96年8月7日以存證信函催告上訴人於5日內繳付569萬元，而上訴人於96年
8 月15日匯款69萬元至瓏山林公司設於聯邦銀行臺北分行帳戶等事實，有上訴人提出之丙00000000、停車位建物產權預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、停車位土地產權預定買賣契約書、確認書、本票（原審卷第11 至100頁）、存證信函（同上卷第114、115頁、第118至120頁）可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人主張其於96年8月10日獲聯邦銀行核貸500萬元，並於96年8 月15日將實際核貸與買賣價款之差額69萬匯款予瓏山林公司，詎瓏山林公司等人未配合辦理系爭預售房地及停車位號所有權移轉登記，致未能完成貸款，顯非可歸責上訴人之事由遲延給付，故瓏山林公司等人催告上訴人交付價金，進而解除契約為不合法等情，為瓏山林公司等人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第229條第1 項、第254條分別定有明文。查本件丙00000000第18條第2 項約定：「買方若自洽金融機構辦理貸款（包括第1 次購屋貸款、公教貸款、勞工貸款或其他優惠貸款）者，除應自行向該金融機構瞭解貸款條件（貸款人身份、擔保物使用用途、貸款金額外），並應簽立自洽貸款書切結書予賣方，賣方始有配合辦理之義務」（停車位建物產權預定買賣契約書第15條第2項、土地預定買賣契約書第5條第2 項、停車位土地產權預定買賣契約書第5條第2項亦同斯旨，原審卷第24頁、第58頁、第73頁、第88頁），瓏山林公司等人辯稱：上訴人繳交付66萬元，其餘569 萬元未付價金申請全額貸款，承諾依相關約定期限完成各項手續，否則視同全額不貸款，並選擇以自洽貸款之方式，即自行向金融機構洽辦貸款以繳付房屋期款等情，有乙○○○○○○、確認書可稽（原審卷第47至49頁、第66至68頁、第80至82頁、第96至98頁、第99頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真實；依乙○○○○○○第3條第2項約定：「賣方領得使用執照後，買方於賣方通知之期限內，將自洽貸款申貸手續辦理完成，其應辦手續由買方自行向承貸銀行詢明（包括貸款人資格、貸款金額及其他貸款條件等），並自行與承貸銀行辦理對保、開立帳戶、繳交保險費及簽訂撥款委託書與承諾書交予賣方等事宜。．．．」（原審卷第47頁、第66頁、第80頁、第96頁），而瓏山林公司等人於96年6 月20日函知上訴人已取得建物使用執照，並通知上訴人應按買賣契約附件房屋價款分期付款明細表所載支付第5、6、7 期之期款（自使用執照日起算第15、30、45 天，即為6月30日、7月15日、7月30日），併依上開乙○○○○○○約定通知上訴人：「另台端如為自洽金融機構辦理貸款者，則敬請於96年7 月30日以前辦妥貸款手續並完成撥款」等語，有繳款通知及大宗掛號函件執據聯可憑（原審卷第147、148、166 頁），且為兩造所不爭執，是上訴人應於96年7 月30日前自行辦妥貸款手續並完成撥款，屆期如未辦妥貸款手續並完成撥款，依上開確認書所載，應視同全額不貸款（原審卷第99頁），即應依本件丙00000000第18條第3 項：「買方若不辦貸款時，須按附件1 『房屋價款分期付款明細表』中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第15天、30天、45天應繳納之期款於期限內繳納，．．．」之約定（原審卷第24頁），遵期繳納系爭預售房地及停車位期款；而上訴人係於96年7月2
5 日授權其父己○○就系爭預售房地及停車位代理出售移轉、抵押權設定及銀行授信之簽約對保等行為，並代理於聯邦銀行臺北分行開立存款帳戶，用以聯邦銀行授信撥款及委扣貸款本息之用，嗣於96年8 月10日經聯邦銀行同意核貸，迨96年8 月14日始由己○○代理上訴人進行對保手續各節，亦有授權書、核貸通知書可證（原審卷第110至112頁），足見上訴人並未遵期依限於96年7 月30日前辦妥貸款手續並完成撥款，按諸前述上訴人於96年7 月25日授權己○○辦理對保、貸款，迄聯邦銀行同意核貸、辦理對保，前後不過10餘日，益徵上訴人於96年6 月20日接獲瓏山林公司等人繳款通知後，即使如上訴人所言瓏山林公司等人一再更改合作之貸款銀行，實仍有充裕時間自洽金融機構貸款，卻仍未遵期依限辦妥貸款手續，顯係可歸責於上訴人之事由而遲延給付至明。次查瓏山林公司等人於96年8月7日以存證信函催告上訴人於函到5 日內繳付逾期價款476萬元、93萬元，共計569萬元，否則將依系爭買賣契約約定，沒入上訴人已繳之全部款項並解除買賣契約，有上開存證信函、限時掛號函件執據可按（原審卷第143至144頁），且上開系爭房地預定買賣契約書第18條第3項約定：「．．．經賣方以存證信函催告後5日仍未繳者，依本約第23條之規定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於買方」，上開5 日之催告期限既係兩造系爭房地預定買賣契約書所約明，即難謂瓏山林公司等人催告履行期限顯不相當。嗣上開5 日催告期限屆滿，上訴人仍未辦妥貸款程序完成撥款，瓏山林公司等人自得依本件丙00000000第23條第2 項約定解除系爭買賣契約（停車位建物產權預定買賣契約書第21條第2 項、土地預定買賣契約書第10條第2項、停車位土地產權預定買賣契約書第10條第2項亦同斯旨，原審卷第27頁、第61頁、第75頁、第91頁）。瓏山林公司已於96年8 月15日以存證信函向上訴人解除契約（原審卷第145至146頁），另庚○○雖遲至97年7月3日始向上訴人解除契約（原審卷第168 頁），惟上訴人於庚○○解除契約前，仍未履行辦妥貸款程序完成撥款義務，或以現金或即期支票如數一次繳清未付價款，是瓏山林公司等人抗辯系爭買賣契約已告解除等語，自屬有據。
㈡上訴人雖主張瓏山林公司職員壬○○於96年8 月15日要求上
訴人之母親於該日將差額69萬元匯付，且瓏山林公司等人已事先知悉上訴人貸款申請已獲核准，是瓏山林公司等人同意展延付款期限云云，惟為壬○○所否認（本院卷第35頁），且上訴人亦未舉證以實其說，自無可採。上訴人復主張依本件丙00000000第18條第1 項約定，瓏山林公司等人應先通知上訴人於7 日內一次繳清未付價款，倘上訴人逾期未繳，始得催告5 日內繳清，如仍未繳清，始得解除契約云云，然上開第18條第1 項係關於買方委託由賣方洽定金融機構貸款之約定，而本件上訴人係自行洽定金融機構貸款，自無適用之餘地，故上訴人此部分主張亦無可取。又上訴人未依約遵期辦理貸款並完成撥款手續，復未自行如數繳清分期價款，係上訴人違約在先，瓏山林公司等人依上開系爭房地預定買賣契約書第18條第3 項約定，於上訴人未付清價款前，拒絕辦理產權登記予上訴人，自屬合法，上訴人主張瓏山林公司等人負有先行移轉系爭預售房地及停車位所有權義務云云，並不足採。再者，瓏山林公司等人因上訴人未遵期辦妥貸款並完成撥款手續或逕自付清價款，而定期催告上訴人履行上開義務，並於上訴人逾期未依約履行時據以解除契約，核屬其權利之正當行使，尚難認其有違誠信原則，亦無權利濫用可言，遑論上訴人僅給付66萬元價款，乃係因可歸責於己之事由遲延給付，猶請求瓏山林公司等人將總價635 萬元之系爭預售房地及停車位所有權移轉登記予上訴人，亦有可議，實難謂瓏山林公司等人解除契約，係為損害上訴人為主要目的，是上訴人主張瓏山林公司等人解除契約係權利濫用併違誠信原則云云，洵無可採。
五、綜上所述，兩造間系爭買賣契約既經瓏山林公司等人合法解除，即已不復存在。從而，上訴人依買賣契約之法律關係請求瓏山林公司等人應將甲○○○○○大樓B9號3 樓房屋之所有權全部及基地所有權持分移轉登記予上訴人；並應將甲○○○○○大樓地下層停車空間（機械停車位P3-076）及登記編號A13號3樓房屋所有權持分1/500及基地所有權持分3/100
0 移轉登記予上訴人，自屬不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 22 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳駿璧
法 官 陳邦豪法 官 連士綱正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 4 月 22 日
書記官 莊昭樹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。