臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第96號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 游成淵律師被上訴人 吳振宗即祭祀公業吳日記管理人訴訟代理人 王振志律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年12月12日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第566號第一審判決提起上訴，本院於97年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、本件被上訴人起訴主張：吳振宗為祭祀公業吳日記之管理人，吳振宗於民國 (下同)92 年7月7日將祭祀公業吳日記所有之台北縣新店市○○段上五十六分小段65地號土地（以下簡稱系爭65地號土地）上，門牌號碼為新店市○○路○段○號左鄰之房屋一棟，即如附圖所示A部分面積為268平方公尺之建物（以下簡稱系爭建物）出租予上訴人，雙方並簽定租賃契約（以下簡稱系爭租約），租期至95年12月31日為止，每月租金為新台幣（下同）5萬5000元。系爭租約期滿後，被上訴人與吳振宗遂於95年9月1日寄發存證信函向上訴人表示租期屆滿之後不再續租，上訴人屆期應返還系爭建物。然嗣後被上訴人至現場察看，發現上訴人擅自於系爭建物後方予以增建，並因此無權占用系爭65地號土地即如附圖所示B部分面積為249平方公尺之土地，且將如附圖所示C部分土地加以整地作為停車場使用，同時將之轉租予訴外人車亭企業有限公司 (下稱車亭公司)。同時，上訴人未經被上訴人之同意，將系爭建物連同如附圖所示B、C部分，轉租予原審同案被告張連進，被上訴人因此再寄發存證信函向上訴人表示終止系爭租約及請求上訴人遷讓返還系爭建物與上開土地，然上訴人均置之不理。吳振宗業已將系爭租約所生之一切請求權讓與被上訴人，爰本於該土地所有權人地位（即所有物返還請求權及排除侵害請求權），請求上訴人返還系爭房屋，將如附圖所示B部分地上物拆除，並返還系爭土地，且先依不當得利後依侵權行為之法律關係，請求上訴人自96年1 月1日起至遷讓返還系爭建物之日為止按月給付5萬5000元，自96年1月1日起至交付返還系爭65地號土地之日為止按月給付被上訴人6670元。並答辯聲明：駁回上訴。（被上訴人於原審另請求同案被告張連進返還系爭土地、遷讓系爭建物、按月給付被上訴人每月5萬5000元及6670元部分，經原審判決被上訴人勝訴後，張連進並未聲明不服。被上訴人另請求上訴人及張連進自95年10月1日起至交付返還系爭65地號土地予被上訴人之日為止按月給付被上訴人超過6670元部分，經原審駁回後，被上訴人亦未就此部分聲明不服。其於原審雖另依其他法律關係請求，但其於本院審理時，已減縮僅依所有物返還請求權、所有物排除侵害請求權、不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權而為請求（本院卷，45頁反面）。）
二、上訴人辯稱：系爭租約第1條約定，租賃範圍為「新店市○○路○段○號左鄰房屋壹棟約七十坪」，故其租賃標的僅有系爭建物，並無包括土地在內。土地實係被上訴人無償提供上訴人使用，而系爭建物是否為被上訴人所有，亦非無疑。又系爭租約第19條明定：「倘欲徵收、重劃等不可歸咎於甲方（即吳振宗）之原因，致租約無法繼續履行時，乙方（即上訴人）同意即時無條件歸還土地絕無異議，土地及地上物補償金亦由甲方負責收受，乙方不得以任何理由及條件請求補償」，依此約定，須有徵收或重劃等不可歸責於甲方即吳振宗之原因發生，致系爭租約無法繼續履行時，上訴人始有返還土地之義務。雙方有就系爭租約繼續至重劃、徵收發生致無法繼續履行時，始行終止之合意，租期之約定僅係上訴人應允吳振宗2至3年換約要求所為，如系爭租約係於租賃期間屆期即應終止，上訴人當不致於終止前半年或4個月前與訴外人李文生、徐素琴、車亭公司就系爭建物及系爭65地號土地簽定期間超過系爭租約期限之契約。況上訴人於88 年6月份與吳振宗簽定系爭租約之前，吳振宗即允許上訴人整修系爭建物，並進行整地、擴建工作物及修築水塔等工程，所支出之有益費用達數百萬元，被上訴人主張上訴人擅自將系爭建物以外之土地加以整地並作為停車場使用，並非事實。如附圖所示之B部分增建早於92年以前即已增建完成，並非95年間始行增建，被上訴人絕無不知之理。再系爭租約之租期縱已屆滿，然系爭租約仍未終止，被上訴人以系爭租約屆期為由，訴請上訴人返還系爭建物、土地及相當於每月租金之不當得利、損害賠償等，顯無理由等語。並上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、經查被上訴人主張：吳振宗為被上訴人之管理人，其於92年7月7日將被上訴人所有坐落系爭土地上如附圖所示A部分面積268平方公尺之系爭建物出租予上訴人，雙方並簽定系爭租約，契約上記載租賃範圍為「新店市○○路○段○號左鄰房屋壹棟約七十坪」，租期至95年12月31日為止，每月租金為5萬5000元等事實，為上訴人所不爭執，並有系爭租約與土地登記謄本各1份為證（原審簡字卷，7至10頁；原審重訴卷1，53頁），可信為真實。
四、關於請求遷讓系爭房屋部分：被上訴人主張：系爭租約因租期於95年12月31日屆滿而終止，被上訴人已自吳振宗受讓取得吳振宗就系爭租約對於上訴人得主張之債權，被上訴人且為系爭建物之所有權人，上訴人於系爭租約終止後繼續占用系爭建物，其得本於所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭建物等語。上訴人否認之，並以上開情詞置辯。經查：
㈠系爭建物未辦理保存登記乙節，為兩造所不爭。被上訴人主
張：系爭建物為其搭建，其為該建物所有權人，其所屬公廳籌建委員座談會提議系爭65地號土地「原則複丈將該地前面蓋鐵皮屋」，此即其搭建系爭房屋之原由等語，並提出上開座談會紀錄1份為證（原審重訴卷1，64、64頁）。證人即被上訴人之管理委員吳有財亦到庭具結證稱：「（提示上開會議紀錄）這是我寫的，這是我們委員會的座談會」、「（提示系爭建物照片）我見過，是被上訴人祭祀公業所有。76年我們4個委員開座談會，認為管理要用錢，所以決定在土地上蓋房子用來出租，後來我們請地政事務所鑑界，因為那時是航空限建區，不能蓋房子，所以我們蓋鐵皮屋，不能蓋一般建物所以沒有辦法辦理所有權登記。蓋的時候，請第3房的委員委託鐵工廠蓋的，蓋好之後就委託吳振宗出租管理」等語（原審重訴卷2，6頁）。上開證據顯示，被上訴人主張其為系爭建物之原始起造人及所有權人事實，為可採信。
㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此有最高法院17 年上字第1118號判例要旨可資參照。查系租契約第2條已經載明：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為參年陸個月即自民國92年
7 月7日起至民國95年12月31日為止」，第6條亦載明：「乙方(指上訴人)於租期屆滿時，除經甲方 (指吳振宗)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」。依上開約定，雙方就系爭房屋租賃期間至95年12月31日為止，租期屆滿時除出租人即吳振宗同意繼續出租以外，上訴人即應遷讓返還系爭房屋。
㈢上訴人雖辯稱：依據系爭租約第19條約定，雙方就系爭房屋
之租賃期限，有迄至「倘欲徵收、重劃等不可歸咎於甲方（即吳振宗）之原因，致租約無法繼續履行時」之合意等語。然查契約前後文意，系爭租約第19條約定：「倘欲徵收、重劃等不可歸咎於甲方（即吳振宗）之原因，致租約無法繼續履行時，乙方（即上訴人）同意即時無條件歸還土地絕無異議，土地及地上物補償金亦由甲方負責收受，乙方不得以任何理由及條件請求補償」，係約定系爭租約有效期間，如發生徵收、重劃等不可歸咎於吳振宗之原因，致租約無法繼續履行時，雙方之權利義務之負擔問題，並非約定租賃期間至因徵收、重劃等不可歸咎於甲方之原因致租約無法繼續履行時止。故上訴人上開辯詞並無可採。
㈣上訴人又辯稱：系爭租約租期之約定，僅係上訴人應允吳振
宗2至3年換約要求所為，如系爭租約係於租賃期間屆期即應終止，上訴人當不致於終止前半年或4個月前，與訴外人李文生等就系爭建物以及系爭65地號土地簽定期間超過系爭租約期限之契約等語。惟查上訴人縱於終止前半年或4個月前與訴外人李文生等就系爭建物及土地簽定期間超過系爭租約期限之契約，係上訴人未取得被上訴人認可自行為之，為上訴人主觀上自己之判斷與決定，亦不能據此事實認定上訴人與吳振宗間就系爭租約之租賃期間有至徵收、重劃等不可歸咎於被上訴人或吳振宗之原因致租約無法繼續履行時之合意，上訴人並未舉證證明系爭租約之當事人可不受該租約所定租賃期間拘束，其上開辯詞並無足採。
㈤綜上所述，應認被上訴人主張：系爭租約約定租期至95年12
月31日為止，租期已經屆滿，上訴人就系爭房地之租賃關係於租期屆滿後已經消滅等語，為可採信。再原審同案被告張連進於系爭房屋開設「富祥船釣活海鮮」海鮮店之事實，有勘驗筆錄1份在卷為憑（原審重訴卷1，96、97頁），張連進已當庭承認其向上訴人轉租系爭房屋（原審重訴卷2，4頁），上訴人亦承認其迄今仍占有系爭房屋及基地之事實（本院卷，26頁反面），應認被上訴人主張：上訴人於系爭租約終止後無權占有系爭房屋及其基地乙事為真實。系爭建物屬於被上訴人，則被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、關於請求拆除地上物及返還系爭土地部分：被上訴人主張：系爭租約因租期於95年12月31日屆滿而終止，上訴人無權占有系爭65地號土地，除占有系爭如附圖A部分所示土地外，又未經同意即擅自於系爭65地號土地上增建如附圖所示B部分建物並無權占用該部分土地，其得本於所有權人之妨害排除以及返還請求權，請求上訴人拆除如附圖所示B部分建物，並將系爭土地返還被上訴人等語。上訴人則辯稱：系爭租約之租賃標的僅有系爭建物，並無包括土地在內，土地實係被上訴人無償提供上訴人系爭65地號土地供上訴人使用，系爭租約就上開土地之使用，設有返還之停止條件即系爭租約第19條所約定之「倘欲徵收、重劃等不可歸咎於甲方（即吳振宗）之原因，致租約無法繼續履行時，乙方（即上訴人）同意即時無條件歸還土地絕無異議，土地及地上物補償金亦由甲方負責收受，乙方不得以任何理由及條件請求補償」，如附圖所示之B部分增建，其早於92年以前即已增建完成，並非95年間始行增建，被上訴人無不知之理等語。經查：
㈠系爭租約第19條係約定系爭租約有效期間，如發生徵收、重
劃等不可歸咎於吳振宗之原因，致租約無法繼續履行時，雙方之權利義務之負擔問題，並非約定租賃期間至因徵收、重劃等不可歸咎於吳振宗之原因致租約無法繼續履行時止，已如前述。故上訴人辯稱：系爭租約就上開土地之使用，設有返還之停止條件即系爭租約第19條約定云云，並無可採。㈡上訴人雖辯稱：系爭65地號土地為被上訴人無償提供上訴人
使用云云。惟查其未能就其所主張無償使用之事，舉證以實其說，不足採信。退步而言，縱認上訴人主張：系爭土地係因上訴人與吳振宗簽定系爭建物租約而無償提供予上訴人使用等語屬實，應認就系爭土地成立借貸關係，但因提供使用時並未約定使用期限，核其使用借貸目的係為了方便上訴人因承租系爭房屋而使用系爭土地，依民法第470條第1項規定，上訴人應於依借貸之目的使用完畢時返還之。系爭租約終止時，上訴人就系爭建物既已無使用收益之權限，應認上訴人依借貸之目的就系爭土地已經使用完畢，應將系爭土地返還被上訴人。再退步而言，縱認系爭土地之使用借貸不能依借貸目的而定其期限，依民法第470條第2項規定，被上訴人亦得隨時請求返還系爭土地。查被上訴人已經寄發存證信函要求上訴人應於系爭租約屆滿時即95年12月31日返還系爭土地，有被上訴人存證信函1份附卷為證（原審簡字卷，12至14頁），足認定使用借貸契約已經終止，上訴人不能基於借貸關係主張其有使用系爭土地之正當權源。
㈢上訴人既未能舉證證明渠就系爭土地有何占有使用之權源，
則被上訴人本於所有權人之地位，請求上訴人返還上開土地，為有理由，應予准許。
㈣按系爭建物之面積為268平方公尺，增建部分地上物面積為
249 平方公尺，此據台北縣新店地政事務所測量屬實，有該地政事務所提出之複丈成果圖1份在卷可稽（原審重訴卷1，107頁）。查系爭租約第1條已經載明租賃範圍為「新店市○○路○段○號左鄰房屋壹棟約七十坪」，故上訴人所增建如附圖所示B部分地上物，本不屬於系爭租賃契約之租賃標的物，甚為明確。上訴人雖辯稱：其於92年以前即已增建完成，並非95年間始行增建，被上訴人對於伊增建上開建物無從諉為不知云云，然縱認被上訴人對於該增建物存在之事實不能諉為不知，但不能據此認為有同意增建之事，上訴人既未舉證證明上開增建物因被上訴人同意增建或其他原因而有占有系爭土地之正當權源，應認被上訴人主張上訴人上開地上物無權占有系爭土地為真實。則被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人拆除上開地上物，亦應予准許。
六、關於請求給付不當得利部分：被上訴人主張：系爭租約因租期於95年12月31日屆滿而終止，上訴人無權占有系爭建物及系爭土地，其得依據不當得利與侵權行為之法律關係，請求上訴人自96年1月1日起至遷讓返還系爭建物予被上訴人之日為止，按月給付被上訴人相當於每月租金5萬5000元計算之不當得利或損害金，及自96年1月1日起至交付返還系爭土地之日為止，按月給付被上訴人6670元等語。上訴人則否認被上訴人有何請求權。經查：
㈠最高法院61年台上字第1695號判例明載：「依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」㈡如前所述，系爭租約屆至以及被上訴人催告上訴人應返還系
爭土地之日期均為95年12月31日，則自96年1月1日起，上訴人對系爭房屋及基地即為無權占有。被上訴人為系爭房地之所有權人，則其依據不當得利之法律關係，請求上訴人給付自系爭租約租賃期間屆至之翌日即96年1月1日起至遷讓返還系爭房屋或土地之日止之不當得利，自為可採。
㈢查系爭租約所約定系爭房屋之租金為每月租金5萬5000元，
則上訴人按月受有相當於原租金5萬5000元計算之不當得利，則被上訴人請求上訴人給付自系爭租約租賃期間屆至之翌日即96年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以5萬5000元計算之不當得利，即屬應予准許。
㈣又系爭65地號土地之96年1月申報地價為每平方公尺1840元
，地目為「田」，如附圖所示B、C部分面積共計870平方公尺，有系爭65地號土地之土地登記謄本（原審重訴卷1，53頁)及附圖台北縣新店地政事務所土地複丈成果圖各1份在卷可稽。本院審酌系爭土地臨新店市○○路○段，地目雖經編列為「田」，但土地附近興建房屋部分供商店營業，有上訴人所提出之照片1張為證（原審重訴卷1，145頁），系爭建物亦供經營餐廳使用，以及上訴人自承其曾將系爭土地及隔鄰66、66-2、79號土地委託訴外人車亭公司經營停車場而向該公司每月收取15萬元等語，並提出委託管理契約終止協議書為證（本院卷，24頁）等情狀，認為應以上開土地申報地價之5%計算為適當。則被上訴人請求自96年1月1日起至上訴人返還系爭土地之日為止按月以6670元（1840元X870X5％÷12＝6670元）計算返還不當得利部分，亦為有理由，應予准許。
㈤上訴人雖辯稱：被上訴人於96年1月13日即委託訴外人張仁
權以黃色膠帶圍繞於系爭房地周圍，並將小客車停放後方廚房出口，致上訴人無法自該處進出，妨害上訴人對系爭土地及建物管理使用，被上訴人不得請求對如附圖所示C部分土地之損害金，且訴外人車亭公司因而自97年1月1日起與上訴人終止租約，其因而損失原可以收到自97年1月1日到98年6月30日止之停車收益每月15萬元，被上訴人不能請求損害金或不當得利等語，並提出照片及委託管理契約終止協議書為證（原審重訴卷2，45至48頁；本院卷，24頁）。被上訴人承認該委託書為真正，惟稱：當天有警察到場處理，上訴人還是可以使用系爭土地等語。查上訴人所提上開證據充其量僅能證明被上訴人於96年1月13日即委託訴外人張仁權將系爭房屋後面土地以黃色膠帶圍上標示線，系爭房屋後方於96年1月14日有停放車輛，以及其與車亭公司終止委託管理契約之事實，不能證明上訴人因而無法占有或使用系爭房屋或系爭土地以及因而喪失租金請求權等事實。再者，上訴人自承其於次日即報警處理（原審重訴卷2，40頁；本院卷，22頁），並自承其迄今仍未返還系爭房屋（本院卷，26頁反面），以及系爭土地被圍起來後客觀上還是可以進入使用該土地等事實（本院卷，46頁），故不能以系爭土地被圍起來即認為上訴人因而喪失對於該土地之占有使用收益。再者，上訴人雖稱：系爭土地被圍起來後，上訴人即未使用系爭土地，並放棄占有系爭土地，系爭土地已由被上訴人占有等語（本院卷，46頁），惟被上訴人否認其已占有系爭土地之事，上訴人未舉證證明被上訴人占有系爭土地之事屬實，且被上訴人抗辯上訴人並未將系爭土地交付等語，上訴人並未加以爭執（本院卷，46頁），上訴人復稱：其不同意被上訴人占有系爭土地等語，則上訴人主張：系爭土地自96年1月13 日起已由被上訴人而非上訴人占有云云，即無可採。再者，縱認上訴人主張：訴外人車亭公司因而自96年12月31日起與上訴人終止租約等語屬實，其終止租約既在被上訴人於96 年1月13日委託訴外人張仁權以黃色膠帶圍繞於系爭房地周圍之後約1年，難認為車亭公司終止租約與上訴人圍土地有相當因果關係，且上訴人既自承自96年1月13日圍土地之後，其仍將系爭土地出租訴外人車亭公司至96年12月31日止，足證系爭土地並無因圍土地而無法使用系爭土地情事。因此，上訴人主張：：被上訴人於96年1月13日即委託訴外人張仁權以黃色膠帶圍繞於系爭房地周圍，並將小客車停放後方廚房出口，致上訴人無法自該處進出，妨害上訴人對系爭土地及建物管理使用，訴外人車亭公司因而自97年1月1日起與上訴人終止租約，損失原可以收到自97年1月1日起至98年6月30日止之停車收益每月15萬元，被上訴人不能請求損害金或不當得利云云，亦無足採。
㈥上訴人又辯稱：鄭伊展在另案證稱張連進希望直接向被上訴
人承租系爭房地，張連進已經不繳租金給上訴人，上訴人最近已經發函終止租約，應傳訊證人鄭伊展查明其有無與被上訴人訂立租約，有無利用上訴人所提供之設備經營餐廳之事實等語。上訴人既自承其迄未返還系爭房屋，張連進還在作餐廳使用（本院卷，26頁反面），且上訴人迄今仍繼續占有使用系爭房屋及土地，並未將系爭房地交付被上訴人，已如前述，則縱認上訴人辯稱張連進已經不繳租金給上訴人，上訴人已經向張連進發函終止租約等語屬實，此屬上訴人與張連進之私權爭執，仍無解於上訴人無權占有系爭房屋及系爭土地之事實，上訴人不能據此主張減免應給付之不當得利義務，其請求傳訊證人鄭伊展核無必要。
七、被上訴人提起本件訴訟請求金錢給付部分，主張之訴訟標的先依不當得利之法律關係，如未獲勝訴判決，再依侵權行為之法律關係而為請求（本院卷，45頁反面），本院依不當得利之法律關係而為被上訴人勝訴之判決，自無庸就侵權行為之法律關係另為審理，附此敘明。
乙、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：上訴人自88年6月份起即向被上訴人承租系爭建物，當時系爭建物甚為老舊，內部設備及建築物外牆陳舊污損，後方土地到處坑洞，無法使用，上訴人遂雇工進行建物粉刷、裝潢、整地鋪設柏油、整建水塔設備等，其間支付數百萬元，自得依據民法第429條、第431條第1項規定，請求被上訴人償還上訴人所支出之有益費用200萬元等語。並上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人反訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200萬元及自96年5月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人辯稱：上訴人依約應於租期屆滿時回復原狀，故無增加系爭建物價值之情形，且上訴人縱有有益費用償還請求權，該請求權自90年6月6日租期屆滿起算2年後即罹於民法第456條第1項所定之時效，上訴人於96年5月7日始提起反訴請求償還，已罹於時效等語。並答辯聲明：駁回上訴。
三、按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項固有明文規定，惟民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理，最高法院著有29年上字第1542號判例要旨可資參照。經查兩造間前後簽定3次租約，每份租約均於第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（原審重訴卷1，33頁反面、80頁；原審簡字卷，8頁反面）。依此約定，上訴人於返還系爭建物時既然負有回復原狀之義務，被上訴人自無償還該費用之義務，上訴人請求被上訴人給付上訴人200萬元及自96年5月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬不能准許。
四、退步而言，縱認上開第9條約定不能排除上訴人之有益費用償還請求權，上訴人主張：其自88年6月份起向被上訴人承租系爭建物，雇工進行建物粉刷、裝潢、整地鋪設柏油、整建水塔設備等，其間支付數百萬元之事，固據其提出費用清單、照片、陳情函、公文及會勘紀錄、邀請函、金額明細及單據為證（原審重訴卷1，143至214頁），證人邱金南、廖吳椿木、張福義、江華德、廖石章、汪昭順、周火慶、周慶進亦到庭證稱其等曾施作相關工程等語（原審重訴卷2，5至10頁、50至53頁）。惟邱金南、廖吳椿木、周火慶均證稱其不記得金額多少等語，張福義則稱其不知道其他行業是否可以使用冷凍庫及水塔等語（原審重訴卷2，7、8、10頁反面），故上訴人之上開證據無法證明其確實支出數百萬元之費用。且上訴人所提出上開證據顯示，其所為雇工進行建物粉刷、裝潢、整地鋪設柏油、整建水塔設備等，均發生於00年間，且上訴人所為上開裝潢及增添設備係均係配合開設「琴韻牛排咖啡館」，且證人即里長游炎嵐於原審履勘現場時結證稱：上訴人承租系爭房地作為開設「琴韻牛排咖啡館」使用前，系爭建物係開設東港海鮮，重新裝潢開設「琴韻牛排咖啡館」後，再重新裝潢，改成比較古早味，開設黃金海岸賣蝦，賣羊肉爐2、3年後，就改成勘驗當時的富祥船釣海鮮餐廳，時間不到1年；關於停車場設備有餐廳就有了，開設牛排館時有停車場但不完善，公所作便道時經過此地，不知何人那時開始整地，陸續做，越做越漂亮等語（原審重訴卷1，98至99頁）。依上開證言，上訴人縱有於88年間雇工進行建物裝潢及增添設備等事實，但其所作裝潢及設備係作為「琴韻牛排咖啡館」使用，嗣後該裝潢設備已被改變，改成比較古早味而開設黃金海岸賣蝦，嗣後再變動改成富祥船釣海鮮餐廳，且停車場在上訴人為上開裝潢增添設備時即已存在，嗣後整地亦非於88年間由上訴人為之，上訴人既未舉證證明其於88年間所為之裝潢及增添設備迄系爭租約屆期終止時仍然存在且於被上訴人仍為有益，則其依據民法第429條、第431條第1項規定，請求被上訴人償還上訴人所支出之上開費用200萬元及自96年5月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，亦屬不能准許。
五、再退步而言，縱認上訴人於88年間所為之裝潢及增添設備迄系爭契約屆期終止時仍然存在，民法第456條規定：「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因2年間不行使而消滅。前項期間，於出租人，自受租賃物返還時起算；於承租人，自租賃關係終止時起算。」查上訴人所提第1次租約係自88年6 月7日起至90年6月6日止（原審重訴卷1，33頁），租金收取至90年6月15日止（原審重訴卷1，35頁反面）。第2次租約租期自90年7月7日起至92年7月6日止（原審重訴卷1，77頁），租金收取自90年7月15日起（原審重訴卷1，78頁），第3次租約係自92年7月7日起至95年12月31日止（原審簡字卷，7頁）。上開租約顯示，自90年6月7日起至90年7月6日間，及自90年6月15日起至90年7月14日間，兩造並無租約存在，上訴人於此期間亦未給付租金，因此，上訴人主張：系爭租期約定僅係上訴人應允被上訴人2至3年換約要求所為，雙方並無契約屆期後租賃關係消滅之意云云，亦無可採。兩造間88年租約既於90年6月7日或15日終止，兩造於91年7月7日或15日始另定約，並開始付租金，則上訴人於88年間之各種裝潢及增加設備等費用，縱可主張費用償還請求權，該請求權之消滅時效應自90年6月7日或15日租約終止之日起算，至92年6月7日或15日止，已罹於民法第456條第1項所定之時效，上訴人於96年5月7日始提起反訴請求償還，被上訴人並提出時效抗辯，為可採信，上訴人提起反訴請求償還有益費用200萬元及自96年5月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即非正當，不能准許。
丙、從而被上訴人提起本訴，本於所有權之作用，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及系爭土地，並拆除如附圖所示B部分之地上物；又依據不當得利之法律關係，請求上訴人給付自96年
1 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月以5萬5000元計算之不當得利，及自96年1月1日起至上訴人返還系爭土地之日為止按月以6670元計算之不當得利，均為有理由，應予准許。上訴人依據民法第429條、第431條第1項之規定於原審提起反訴，請求被上訴人給付200萬元及自96年5月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。是則原審就本訴部分判命上訴人如數給付及依兩造聲請定相當擔保金額為准免假執行宣告，就反訴部分駁回上訴人之請求及假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
丁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，無一一論列之必要，併此敘明。
戊、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 22 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 楊絮雲法 官 高鳳仙正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 4 月 24 日
書記官 黃慶霽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。