臺灣高等法院民事判決 97年度重上更㈠字第42號上 訴 人即 附 帶被 上訴人 乙○○訴訟代理人 陳金泉律師
葛百鈴律師李瑞敏律師上 訴 人即被上訴人 丑○○○即己○○
卯○○即己○○之涂智鵬即己○○之寅○○即己○○之辛○○即己○○之壬○○即己○○之子○○即己○○之癸○○即己○○之上 二 人法定代理人 庚○○被 上 訴人即 附 帶上 訴 人 戊○○
甲○○丁○○丙○○上列十二人共 同訴訟代理人 林慶苗律師複 代理人 曾憲忠律師上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國95年9 月28日臺灣臺北地方法院93年度訴字第4574號第一審判決，分別提起上訴，被上訴人戊○○、甲○○、丁○○、丙○○並提起附帶上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院於97年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文乙○○、丑○○○、卯○○、涂智鵬、寅○○、辛○○、壬○○、子○○、癸○○之上訴；及戊○○、甲○○、丁○○、丙○○之附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於乙○○上訴部分，由乙○○負擔；關於丑○○○、卯○○、涂智鵬、寅○○、辛○○、壬○○、子○○、癸○○上訴部分，由丑○○○、卯○○、涂智鵬、寅○○、辛○○、壬○○、子○○、癸○○連帶負擔；關於戊○○、甲○○、丁○○、丙○○附帶上訴部分，由戊○○、甲○○、丁○○、丙○○負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人即被上訴人己○○於民國（下同）97年7 月9 日死亡，其繼承人為丑○○○、卯○○、涂智鵬、寅○○、辛○○、壬○○、子○○、癸○○（下稱丑○○○等8 人），有繼承系統表、戶籍謄本附卷可稽（見本院更㈠卷第95頁至第10
3 頁）。茲由丑○○○等8 人聲明承受訴訟（見本院更㈠卷第93頁），依民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項規定，核無不合，應予准許。
二、被上訴人即附帶上訴人戊○○、甲○○、丁○○、丙○○（下稱戊○○等4 人）及己○○係將共有坐落臺北市○○區○○段3 小段第6、29、29之1、32之3 地號之4 筆土地（嗣合併為第6、29 地號，下稱系爭土地）出賣予上訴人即附帶被上訴人乙○○，雙方並訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），己○○及戊○○等4 人依系爭買賣契約及民法第367 條規定，請求乙○○給付買賣價金，屬可分債權，己○○及戊○○等4 人自得按其應有部分分別請求乙○○給付買賣價金。是己○○及戊○○等4 人於提起上訴及附帶上訴後，分別請求乙○○按其應有部分給付買賣價金，並無不合，應予准許。
三、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。查己○○及戊○○等4 人於本院前審係分別請求乙○○給付新臺幣（下同）99萬6,877 元、214 萬4,873 元，嗣於本院更審後，丑○○○等8 人及戊○○等4 人分別請求乙○○給付81萬4,374 元、175 萬2,201 元，核屬聲明之減縮，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、己○○及戊○○等4 人起訴主張：伊等於91年4 月8 日將共有之系爭土地出賣予乙○○，價金共計3 億8,877 萬3,000元。伊等已辦畢系爭土地之所有權移轉登記，並點交系爭土地予乙○○。系爭第6 地號土地之地下層雖遭毗鄰之東華大樓地下室擋土牆越界伸入及設有污水管線，然無損乙○○興建住宅大樓之權益，自不構成買賣標的物之瑕疵。因乙○○拒不給付尾款314 萬1,750 元，爰依買賣之法律關係，求為命乙○○給付314 萬1,750 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審為己○○及戊○○等4 人敗訴之判決，己○○及戊○○等4 人不服，分別提起上訴及附帶上訴，並減縮聲明如上述）。並分別上訴、附帶上訴聲明：㈠原判決不利於丑○○○等8 人及戊○○等4 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，乙○○應給付丑○○○等8 人81萬4,374 元；給付戊○○等4 人175 萬2,201 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。其等就乙○○之上訴則答辯聲明：㈠乙○○之上訴（除確定部分外）駁回。
㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
二、乙○○則以：系爭土地中第6 地號土地遭毗鄰東華大樓占用約10平方公尺興建地下室及污水管線，己○○及戊○○等4人於91年9 月5 日應允於同年11月4 日前釐清現場並點交土地予伊，逾期未排除者，伊於91年9 月5 日所簽發擔保尾款支付之本票即失其效力。屆期己○○及戊○○等4 人未依約排除占有及點交該部分土地，伊自得依民法第264 條規定主張同時履行抗辯權，拒絕支付尾款。又己○○及戊○○等4人交付之系爭土地有如上之瑕疵，依民法第359 條前段及第
360 條之規定，伊亦得主張減少價金441 萬元，己○○及戊○○等4 人已無尾款可資請求。另己○○及戊○○等4 人未依約點交完整可利用之土地，致伊受有3,072 萬3,229 元之損害（包括變更設計損害87萬1,709 元、負擔地價稅損害57萬5,175 元、支出自91年9 月5 日起至92年1 月29日止之利息損害964 萬781 元、土地使用面積減少損害441 萬元、委託第三人排除地下室及污水管線占用部分之損害1,522 萬5,
564 元），縱認伊應給付尾款，伊得以上揭損害賠償債權與伊應給付之款項互為抵銷等語，資為抗辯。並於原審提起反訴主張：己○○及戊○○等4 人交付之系爭土地有瑕疵，伊因而受有變更設計87萬1,709 元、地價稅57萬5,175 元、利息支出964 萬781 元之損害，依債務不履行之法律關係，先請求其中1,000 萬元等情，求為命己○○及戊○○等4 人給付1,000 萬元及加計法定遲延利息。（原審駁回乙○○之反訴，乙○○不服提起上訴，本院前審駁回乙○○之上訴。乙○○就其中請求地價稅57萬5,175 元本息部分提起第3 審上訴，經最高法院將本院前審駁回乙○○請求給付除942 萬4,
825 元本息外廢棄發回，其餘未據乙○○提起上訴部分，已告確定，不再贅述）。並上訴聲明：㈠原判決駁回乙○○下開請求部分廢棄。㈡丑○○○等8 人及戊○○等4 人應給付乙○○57萬5,175 元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。其就丑○○○等8 人及戊○○等4 人之上訴及附帶上訴則答辯聲明：㈠丑○○○等8 人之上訴及戊○○等4 人之附帶上訴均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，己○○及戊○○等4 人與乙○○於91年4 月8 日訂立系爭買賣契約，由己○○及戊○○等4 人將共有之系爭土地出賣予乙○○，價金共計為3 億8,877 萬3,000 元，己○○及戊○○等4 人已將系爭土地所有權移轉登記予乙○○，且系爭土地除第6 地號土地之地下層遭他人占用尚未點交外，其餘已點交予乙○○。乙○○已給付己○○及戊○○等4 人買賣價金3 億8,563 萬1,250 元，尚餘尾款314 萬1,750 元未給付；又乙○○已就系爭土地申領建造執照，動工興建住宅大樓，而系爭土地之91年地價稅115 萬350 元，已由乙○○全數繳納，己○○及戊○○等4 人依系爭買賣契約第5 條約定，應負擔1/2 即57萬5,175 元等情，有系爭買賣契約書、臺北市政府工務局92建字第0197號建造執照、繳款書等在卷可參（見原審卷㈠第10頁至第19頁、第82頁、第79頁），並為兩造所不爭執，堪信為真正。丑○○○等8 人及戊○○等4 人請求乙○○給付扣除上開地價稅57萬5,175 元後之買賣尾款256 萬6,575 元（314 萬1,750 元－57萬5,175 元＝
256 萬6,575 元，丑○○○等8 人請求81萬4,374 元，戊○○等4 人請求175 萬2,201 元），乙○○則以上開情詞置辯。是本件兩造之爭執事項厥為：㈠己○○及張盛橋等4 人交付之系爭土地是否有物之瑕疵？㈡乙○○主張物之瑕疵擔保權利，行使減少價金請求權，是否逾民法第365 條規定之6個月除斥期間？㈢己○○及戊○○等4 人未履行排除系爭第
6 地號土地被占用之瑕疵義務，乙○○拒絕給付尾款並請求減少價金，有無理由？㈣乙○○得否提起反訴請求丑○○○等8 人及戊○○等4 人給付地價稅57萬5,175 元？茲分述如下：
㈠己○○及張盛橋等4 人交付之系爭土地是否有物之瑕疵？
按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值，效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。易言之，出賣人所出售之土地中，若有少許部分被占用，雖不影響全部土地供建物之效用，惟因數量之缺少，物之價值有所欠缺者，即屬買賣標的物之物之瑕疵。經查，乙○○主張己○○及張盛橋等4 人所出賣系爭第6 地號土地，尚有陰井1 平方公尺、管線6 平方公尺、地下室3 平方公尺為毗鄰東華大樓所占用之事實，有陳榮宗律師事務所92年3 月6 日92年度宗法第016 號函、原審勘驗測量筆錄及臺北市松山地政事務所94年11月21日土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第56頁至第58頁、第196 頁至第197 頁、卷㈡第16頁），復為丑○○○等8 人及戊○○等4 人所不爭執，堪信為真實。上開被占用土地部分雖係少許，惟足使系爭第
6 地號土地之價值、效用有欠缺，揆諸上揭判例意旨，仍應認有物之瑕疵存在。丑○○○等8 人及戊○○等4 人主張系爭第6 地號土地之地下層遭他人些微占用及設置地下污水管線，不構成買賣標的物之瑕疵云云，顯未足取。
㈡乙○○主張物之瑕疵擔保權利，行使減少價金請求權，是否
逾民法第365 條規定之6 個月除斥期間？⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權得行使
之6 個月或5 年期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或自物之交付時起算，民法第356 條及第365 條第1 項之規定甚明。又民法第365 條第1 項所謂通知，係指買受人就標的物有瑕疵之通知，於出賣人瞭解或到達時起算，應類推適用民法意思表示發生效力之規定。故必也買受人有通知出賣人買賣標的物有瑕疵且該意思表示到達出賣人者，始謂已為通知。
⒉經查，乙○○與己○○及戊○○等4 人訂立系爭買賣契約
時，雙方並不知毗鄰東華大廈占用系爭第6 地號土地些微部分，經臺北市松山地政事務所先後於91年8 月14日及同年月21日至現場複丈鑑界後，始發現系爭第6 地號土地遭毗鄰東華大樓占用陰井1 平方公尺、管線6 平方公尺、地下室3 平方公尺，然當時並無證據證明乙○○已通知己○○及戊○○等4 人系爭第6 地號土地之瑕疵。另臺北市松山地政事務所於91年8 月21日製發複丈成果圖，並於翌日送達買賣雙方，亦非乙○○向己○○及戊○○等4 人為通知系爭第6 地號土地瑕疵之行為，是尚難認乙○○於91年
8 月22日已通知己○○及戊○○等4 人系爭第6 地號土地之瑕疵。
⒊次查，兩造不爭執買賣雙方於91年9 月5 日協商，並約定
由乙○○收回面額各為1 億2,463 萬8,151 元、9,597 萬3,190 元、3,023 萬7,300元、3,434萬9,573元、1,717萬4,786 元共5 紙合計3 億237 萬3,000 元之本票，另由乙○○交付11紙共計3,000 萬元之支票及簽發尾款314 萬1,
750 元之本票擔保尾款之支付，己○○及張盛橋等4 人則應允於91年11月4 日前將現場釐清，逾期未排除上述管線者，上開尾款本票提示日失其效力，買賣雙方應另行協商等情，有附記上揭約定事項之本票5 紙在卷可稽（見原審卷㈠第51頁），堪認買賣雙方於91年9 月5 日為上開協商，始為乙○○向己○○及戊○○等4 人為買賣標的物有瑕疵之通知，且該意思表示到達己○○及戊○○等4 人。嗣乙○○於92年2 月24日以律師函向己○○及戊○○等4 人請求減少價金441 萬元，己○○及張盛橋等4 人亦於92年
3 月6 日以律師函函覆所請求並非妥當等情，有律師函2紙在卷足憑（見原審卷㈠第53頁至第55頁、第56頁至第58頁）。是自91年9 月5 日起算，迄92年2 月24日乙○○行使減少價金請求權，並未逾民法第365 條所規定之6 個月除斥期間。己○○及戊○○等4 人主張乙○○至遲於91年
8 月22日收受土地複丈成果圖時即知悉上開土地遭占用之事實，並生瑕疵通知之效力，乙○○遲至92年2 月24日始請求減少價金（見原審卷㈠第53頁至第55頁），已逾6 個月除斥期間云云，自未可採。
㈢己○○及戊○○等4 人未履行排除系爭第6 地號土地被占用
之瑕疵義務，乙○○拒絕給付尾款並請求減少價金，有無理由？⒈查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查依兩造於91年9 月5 日在上開5 紙本票所為「乙方（指己○○及張盛橋等4 人）應於91年11月4 日前將現場釐清，交地予甲方（指乙○○），逾期未排除該管線者，該紙本票提示日失其效力，雙方應另行協商之」之附記，其真意應係己○○及戊○○等4 人應於91年11月4 日前除去系爭第6 地號土地之瑕疵，並將土地交付乙○○，乙○○則於己○○及戊○○等4 人履行其義務後給付尾款，倘己○○及戊○○等
4 人未履行，尾款如何給付，應另行協商。茲因己○○及戊○○等4 人就系爭第6 地號土地遭人占用之情形遲未排除，而買賣雙方嗣後就尾款如何給付亦未再行協商，則己○○及戊○○等4 人於除去系爭第6 地號土地之瑕疵及雙方就尾款如何給付未再行協商前請求乙○○給付尾款，洵屬無據，乙○○據此拒絕給付尾款，自屬有據。
⒉系爭第6 地號土地遭東華大樓占用者包括二部分，一為污
水管線，另一為東華大樓地下室，有東華大樓地下室、外牆及管線侵界示意圖及臺北市松山地政事務所複丈成果圖在卷可參（見原審卷㈠第48頁至第49頁、卷㈡第12頁），而非僅有污水管線占用之瑕疵。嗣進入本件訴訟程序後，因己○○及戊○○等4 人遲未能排除污水管線占用之瑕疵，乙○○為使建案早日推出俾回收資金減少損害，而將所投資興建之大樓與東華大樓共同接用同一污水管線，以確保承購戶之權益。系爭第6 地號土地之瑕疵部分，包含東華大樓地下室越界之情形，己○○及戊○○等4 人主張乙○○已受領該瑕疵而不得再為主張瑕疵擔保責任，自未足取。
⒊己○○及戊○○等4 人出賣予乙○○之系爭土地既有上述
瑕疵存在，乙○○自得主張瑕疵擔保，請求減少價金。經查，己○○及戊○○等4 人無法將遭人占用之10平方公尺即約3.025 坪土地點交予乙○○，已如上述，以系爭買賣契約所附記每坪單價180 萬元（見原審卷㈠第13頁反面）計算，上開被占用土地之價值為544 萬5,000 元（計算方式：180 萬元×3.025 坪＝544 萬5,000 元），乙○○請求減少價金441 萬元（僅以2.45坪計算），自屬有據。該款項經與己○○及張盛橋等4 人請求之尾款256萬6,575元互為抵銷後，己○○及張盛橋等4 人對乙○○已無任何尾款請求權。
㈣乙○○得否提起反訴請求丑○○○等8 人及戊○○等4 人給
付地價稅57萬5,175 元？⒈按反訴之標的如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。
⒉經查，乙○○主張丑○○○等8 人及戊○○等4 人應負擔地
價稅57萬5,175 元部分，核與己○○及戊○○等4 人主張之本訴標的及乙○○抗辯之物之瑕疵擔保無關，且其防禦方法亦與本訴不相牽連，有違民事訴訟法第260 條第1 項之規定；況丑○○○等8 人及戊○○等4 人已將其等應負擔之上開地價稅57萬5,175 元按其等應有部分比例自所請求乙○○給付尾款314 萬1,750 元中扣除（即丑○○○等8 人將原請求之99萬6,877 元，減縮為81萬4,374 元；戊○○等4 人將原請求之214 萬4,873 元，減縮為175 萬2,201 元〈見本院更㈠卷第125 頁背面〉），乙○○猶堅持反訴請求丑○○○等
8 人及戊○○等4 人給付上開地價稅57萬5,175 元，於法未合。
四、綜上所述，丑○○○等8 人及戊○○等4 人請求乙○○給付之買賣尾款256 萬6,575元，經與乙○○主張減少之價金441萬元互為抵銷後，丑○○○等8 人及戊○○等4 人已無任何尾款請求權存在。丑○○○等8 人、戊○○等4 人本訴分別請求乙○○給付81萬4,374 元、175 萬2,201 元，及均加付法定遲延利息部分，即不應准許。乙○○反訴請求丑○○○等8 人及戊○○等4 人給付地價稅57萬5,175 元及法定遲延利息部分，亦不應准許。從而，原審為己○○及張盛橋等4人本訴及乙○○反訴均敗訴之判決，並無違誤。乙○○、丑○○○等8 人之上訴意旨及戊○○等4 人之附帶上訴意旨分別指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件乙○○、丑○○○等8 人之上訴及戊○○等4 人之附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段、第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 29 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳駿璧
法 官 連士綱法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 10 月 30 日
書記官 劉美垣附註：
民事訴訟法第466 條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。