臺灣高等法院民事判決 97年度重上更㈠字第133號上 訴 人 甲○○
丙○○共 同訴訟代理人 薛松雨律師
林佳薇律師複代理人 王玫珺律師被 上訴 人 丁○○訴訟代理人 楊政雄律師複代理人 商桓朧律師上列當事人間請求確認優先承購權事件，上訴人對於中華民國95年4月26日臺灣板橋地方法院94年度重訴字第220號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國98年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
確認上訴人甲○○、丙○○就原判決附表一所示編號1、5、12、
14、17之土地有共同優先承買權；上訴人甲○○就原判決附表一所示編號2、3、4、7、11、13之土地有優先承買權；上訴人丙○○就原判決附表一所示編號6、8之土地有優先承買權。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又擴張或簡縮應受判決事項之聲明者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀之民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款等規定自明。經查，上訴人於原審請求：確認上訴人就原判決附表一（下稱附表一）所示之土地有優先承買權。嗣於本院言詞辯論程序中減縮其上訴聲明如主文所示（見本院更一卷第243頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部份：
一、上訴人起訴主張：伊先後於民國（下同）73年6月1日及15日與訴外人致和皮革工業股份有限公司（現更名為致和新興業股份有限公司，下稱致和公司）訂立土地出租建廠合約書（下稱系爭合約書），向致和公司承租甲○○興建門牌號碼台北縣○○鄉○○路（下稱凌雲路）3段2-4號、2-6號1樓建物，丙○○興建門牌號碼凌雲路3段2-5號、2-6號2樓、2-7號建物之基地，作為經營皮革業務之廠房、辦公室之用，租期15年，租金以每坪新台幣（下同）25元計付。租期屆滿後，伊仍繼續使用系爭土地，並將系爭建物租與致和公司，約定建物租金與土地地租互抵，雙方成立不定期租賃。嗣因債權人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）對致和公司聲請強制執行。臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）民事執行處（下稱執行法院）於94年2月24日以93年度執字第4927號清償債務事件（下稱系爭執行事件）將致和公司所有如附表一所示土地以一標拍賣，由被上訴人拍定。因其中包含伊所承租分別如第一審判決附表二、三（下稱附表二、附表三）之土地。伊基於基地承租人地位，依民法第426條之2及土地法第104條規定主張優先承買權，但為被上訴人所否認等情，爰求為確認伊就附表一土地有優先承購權存在之判決等語。於第一審聲明：確認伊就附表一所示之土地有優先承買權。並於本院減縮上訴聲明：如主文所示。
二、被上訴人則以：依林務局農林測量所71年至75年間之航照圖，凌雲路3段2-4號、2-6號、2-7號建物已有建物存在，難認為上訴人租地所建。上訴人提出與致和公司間之系爭合約書雖以當時負責人林榮名義為之，卻由其子乙○○蓋章，其上甲○○填載之住所門牌係系爭合約書簽立之後始整編，雙方復無給付租金之證明；且致和公司向華南銀行辦理貸款時，其負責人林榮及土地所有權人林陳束親自簽署無租賃切結書，足證系爭合約書為虛偽不實。又簽訂系爭合約書時，台北縣○○鄉○○○段坑口小段（下同）344-10地號土地為林榮所有；348-1地號、355-2地號、370地號及370-1地號土地為林陳束所有，竟以致和公司名義長期出租與上訴人，不合情理，其間實無租賃關係存在。又上訴人於88年10月間已將生產工作移往泰國，廠房租與致和公司，土地部分當然由致和公司收回自用，上訴人與致和公司間無不定期租賃可言。上訴人自無權就附表一土地行使優先承購權等語資為抗辯。於第一審聲明：上訴人之訴駁回。並於本院答辯聲明：(一)上訴駁回；(二)第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。。
三、兩造不爭執事項：(見本院更一卷第95至96頁，97年11月27日準備程序筆錄)
(一)訴外人華南銀行持板橋地院89年度民執地字第21934號債權憑證對債務人致和公司聲請強制執行，經執行法院（93年度執字第4927號清償債務事件）拍賣致和公司所有如附表一之土地，於94年2月24日由被上訴人以162,899,000元拍定，甲○○、丙○○分別於94年3月2日、3月7日具狀向執行法院主張其租地建屋，依民法第426條之2、土地法第104條之規定行使優先承買權，被上訴人於同年4月18日具狀否認其等得以承租人行使優先承買權。
(二)系爭344號土地上，另有土地所有人致和公司所建相同路段2號、2-1號、2-2號、2-3號建物。
(三)89年12月複丈時凌雲路3段2-4號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344、344-7、344-8、344-9、344-10、344-12、355、355-6、355-7、355-8、355-9、370、370-1等地號土地上。
(四)89年12月複丈時凌雲路3段2-5號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344-10、355-2、355-7、370、370-1等地號土地上。
(五)89年12月複丈時凌雲路3段2-6號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344、348等地號土地上。
(六)89年12月複丈時凌雲路3段2-7號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344、348、349等地號土地上。
(七)上訴人甲○○分別自88年、89年起○○○鄉○○路○段○○○號、2-6號1樓建物之納稅義務人。
(八)上訴人丙○○分別自88年、89年起○○○鄉○○路○段○○○號、2-6號2樓、2-7號建物之納稅義務人。
以上事實，為兩造所不爭執，並有土地出租建廠合約書、民事聲請狀、建築改良物登記簿謄本、建物測量成果圖、房屋稅繳款書等在卷可稽 (見原審卷第7至37頁、板橋地院89年度執字第21934號執行卷第131至145頁)，自堪信為真。
四、兩造爭執事項：
(一)上訴人是否於73年6月1日、6月15日與致和公司簽署系爭合約書？被上訴人是否得撤銷95年8月14日之自認？
(二)系爭合約書於88年到期後，是否已經因致和公司繼續向上訴人收取租金而認為有默示更新之意思表示？或成立不定期租賃合約？
(三)上訴人甲○○是否為凌雲路3段2-4號、2-6號1樓建物所有權人？上訴人丙○○是否為同上段2-5號、2-6號2至4樓、2-7號建物所有權人？系爭建物是否為簽署系爭合約書之後所建？
(四)上訴人若確有優先承買權，甲○○與丙○○分別可優先承買之範圍為何？
五、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於原告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號及52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件上訴人於上開清償債務執行事件，主張基於民法第426條之2、土地法第104條之規定有優先購買權，為被上訴人否認，有原法院93年度執字第4927號清償債務執行案卷可稽，則上訴人得否行使優先承買權之法律上地位陷於不安定狀態，其提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
六、次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，分為民法第426條之2、土地法第104條所明定；又土地法第104條及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言(最高法院44年台上字第700號判例意旨可參)。本件2-4號等建物於89年12月複丈時係坐落於○○鄉○○段坑口小段
344、344-7、344-8、344-9、344-10、344-12、355、355-6、355-7、355-8、355-9、370、370-1等地號土地上 (下稱2-4號等建物坐落基地）。2-5號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344-10、355-2、355-7、370、370-1等地號土地上（下稱2-5號等建物坐落基地），2-6號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344、348等地號土地上（下稱2-6號等建物坐落基地），2-7號建物坐落於○○鄉○○段坑口小段344、34 8、349等地號土地上（下稱2-7號等建物坐落基地），此有被上訴人所提臺北縣新莊地政事務所建物測量成果圖卷附卷可稽 (見原審卷第7至10頁、第17至21頁)，上訴人甲○○主張其承租2-4號、2-6號1樓等建物係坐落基地中如附表二所示土地，上訴人丙○○主張其承租2-5號、2-6號2樓、2-7號等建物係坐落基地中如附表三所示土地，為清償債務執行事件執行標的物，連同附表一其餘土地均由被上訴人拍定，經原審及本院調閱上開執行卷核閱無訛。上訴人主張其等於73年間向致和公司租地興建2-4號、2-5號、2-6號、2-7號等未為保存登記之建物，固據提出合約書、房屋稅繳款書為證（見原審卷第11-16、21-32頁），被上訴人則否認其為房屋所有權人及存在租賃關係，姑不論上訴人是否為2-4號、2-5號、2-6號、2-7號等建物所有權人，上訴人均需先證明其與致和公司果有租賃關係，始得行使優先承買權。
七、按私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文；而法律上推定之事實無反證者，無庸舉證，同法第281條亦有明定。查上訴人於原審即提出合約書影本為證（見原審卷第28至32頁），復於本院審理中再提出系爭合約原本 (見本院證物袋) ，其上確有承租人即上訴人甲○○、丙○○與出租人致和公司之簽名、蓋章，且經證人乙○○於本院到庭結證稱：「簽約前，兩份契約均有與我父親林榮協商，因為我父親是致和公司的負責人。是協商後才簽約的，契約由何人草擬或抄寫，我不清楚。因為致和公司有很多小姐，我不清楚。原證三之契約在73年6月1日簽，原證四的契約在6月15日簽的，契約上所載之日期也就是簽約日期。簽約地點在致和公司的工廠，也就是台北縣○○鄉○○路○段○號」、「我們是家族公司而且我是致和公司的總經理，我父親如何交代，我就如何處理。簽約是我父親與他們協商後叫我代理他簽約。我父親交代事情大部分是口頭交代，這二份契約也是口頭授權我簽約的。因為當時我父親做生意，常常須跑外面，所以才叫我代理」 (見本院卷第198頁，98年7月21日準備程序筆錄第2頁)，被上訴人亦於更審前本院審理中就上訴人及致和公司於合約書之簽名、蓋章為真正，亦表示不爭執（見更審前本院卷㈠第44頁），依上說明，系爭合約書應推定為真正，則除被上訴人有反證外，上訴人即毋庸就其與致和公司間之租賃關係存在之事實負舉證責任。被上訴人雖於事後於本院審理中翻異其詞，主張撤銷其於95年8月14日之自認，並空言否認系爭契約為真正及聲請鑑定系爭契約，惟因系爭2份租賃契約之契約當事人為上訴人二人與致和公司，承租人即上訴人等2人均主張該2份契約為真正，復經代理致和公司簽約之證人乙○○證述系爭契約為真正，已如上述，自無需就系爭契約之真正再為鑑定之必要。足證上訴人確於73年6月1日、6月15日與致和公司簽署系爭合約書，至於被上訴人並非系爭2份契約之當事人，其主張撤銷其於95年8月14日之自認 (即對系爭2份契約上當事人之簽名、蓋章為真正不爭執)，是否可採，核與上開認定無涉。
八、被上訴人雖以原證4之土地出租建廠合約書影本上 (原審卷第32頁) 致和公司印文及乙○○代理所載內容與更審前本院複印之土地出租建廠合約書 (更審前本院卷㈠第32、38、39頁) 不符，進而主張該等文書非真正，惟按上訴人主張起訴書原證3、4土地出租建廠合約書影本乃上訴人等早年複印之備份，該合約書之文字、印文墨色較現今契約原本清晰，尚難單憑文字、印文等筆墨褪色致未能辨識，進而推論系爭文書非真正等語。經查上訴人等於73年6月間分別簽署系爭土地出租建廠合約書起至更審前本院95年7月27日準備程序上訴人提出系爭合約原本後，受命法官命上訴人複印系爭合約書原本止 (原筆錄誤載為正本，見更審前本院卷㈠第32、38、39頁) ，業已相距22餘年，系爭合約書原本有部分文字 (即原審卷第32頁原證4合約影本上第二行代表人林榮之下有「代」及「Z000000000」之身分證字號，而更審前本院卷㈠第39頁之影本及嗣後上訴人所提出之該原本上並無上開字跡) ，因時間久遠、保存環境等影響，於更審前本院複印原本時，已有因氧化致筆墨褪色之情事，95年7月27日複印之系爭合約影本縱有印文不清、文字不明之情事，亦屬當然，而係墨色氧化褪色使然，自不能因相隔22年後契約原本文字、印文墨色有氧化褪色情事，進而推論系爭契約書原本非真正。況上訴人亦確已提出系爭合約原本為證 (見本院卷證物袋)，且系爭合約原本與95年7月27日複印之系爭合約影本無論字跡、文字內容、簽名、印文均相符合，且系爭合約當事人即承租人 (上訴人)與出租人之代理人 (證人乙○○)對於系爭合約上之簽名蓋章均主張為真正，已如上述，自難以該合約原本上因部分文字褪色，致上訴人起訴時所提出之系爭合約影本有部份文字於原本上未能辨識，與嗣後95年7月27日依上訴人提出之原本所複印之系爭合約影本不符，遽認該合約原本非屬真正。被上訴人上開主張自無足採。
九、被上訴人復稱：上訴人甲○○係於73年6月1日與致和公司簽訂土地出租建廠合約書，而甲○○之住址記載為：高雄市○○路○○○號，但高雄市○○路○○○號，原係高雄市○○路○○號，於73年9月20日門牌號碼整編，甲○○於73年6月1日簽立土地出租建廠合約書時，門牌號碼尚未整編，其如何能預知整編後之門牌號碼，足見系爭租賃契約偽造成分居高，上訴人與致和公司在73年6月間，並無簽訂租約之情事云云。上訴人甲○○則於更審前本院具結證稱「 (有關建武路整編，何時知道？)73 年初街坊都知道門牌整編，我在訂約前有向里長打聽何時整編完成，里長說就是這一、兩個月，所以我就用整編後的門牌」、「里長72年底就已經知道了，聊天中就會傳出來」等語 (見更審前本院卷㈡第56頁96年10月22日準備程序筆錄第7頁)。經查上訴人甲○○73年6月1日與致和公司簽約時，居住地址固為高雄市○○路○○號，惟按「各戶政事務所應自67年起，於每年一月依實際需要，編造下一會計年度『預備編訂 (含整編) 門牌報告表』及整編門牌地區詳圖各二份，送該管縣市警察局彙辦」，台灣省各縣市整編門牌作業注意事項第5條第4項定有明文。高雄市政府三民區第二戶政事務所96年4月4日以高市民二戶第0000000000號函稱「台灣省警務處公布『台灣省道路命名及門牌編釘辦法』、民國66年3月28日訂有『台灣省各縣市整編門牌作業注意事項』…迄至民國81年7月1日為配合終止動員戡亂時期，依戶警分立實施方案，戶政單位回歸民政系統，於82年7月17日高雄市政府民政局才有『高雄市政府民政局所屬各戶政事務所整編門牌作業注意事項』…本轄建武路門牌整編，依照當時『高雄市警察局三民區戶政事務所74年度門牌整編工作進度計畫表』內容所載，僅作有張貼紙質臨時門牌之期程…」，由前開函文可知，73年間仍屬動員戡亂時期，門牌整編主管機關為高雄市政府警察局，門牌整編方式沿用「台灣省各縣市整編門牌作業注意事項」之規定，由前開注意事項第5條第4項可知，高雄市警察局三民區74年度門牌整編工作進度計畫表早於前一會計年度 (即73年)1 月提出，且依高雄市政府警察局三民區戶政事務所73年9月4日第10459號函(稿)( 更前審本院卷㈠第149、150頁上證1)可知，系爭建武路門牌整編係經該區 (即三民區)里長聯席會議決議定之，上訴人甲○○在戶政事務所黏貼紙質門牌前早已知悉整編後之新住址，事屬正常。由此可知，上訴人甲○○73年6月1日與致和公司簽約時，居住地址固為高雄市○○路○○號，惟當時高雄市戶政機關正進行該市道路門牌整編，事前通知該址於門牌整編後更為同路154號，上訴人甲○○與致和公司簽約時距離門牌整編日期同年9月20日僅相距三月餘，當事人為免以後更改，以三個月後將變更之新址載於承租人即上訴人甲○○之住址欄位，衡情亦屬正常，殊難遽此推定該合約非真正。
十、又上訴人主張系爭合約書於88年到期後，已經因致和公司繼續向上訴人收取租金而認為有默示更新之意思表示，或成立不定期租賃合約等情，惟為被上訴人所否認。惟查證人乙○○於本院到庭結證稱：「 (法官問：⑴簽訂租約時，系爭土地上有無致和公司興建之廠房？⑵若有，則該廠房係何時所興建？⑶若有（興建廠房）又為何要拆除廠房後再出租給第三人？) ⑴有舊的低的矮房子，下面放棚架作為曬皮革之用。並非當廠房之用。⑵租給他們後，他們二人分別找人來蓋廠房，廠房依據個別需要分別蓋的。廠房簽約後幾個月後即找人蓋。因為廠房配合機器有一定之高度，因為生產之東西不同蓋的不一樣。⑶因為我們原來並非有廠房，而是只有舊的矮房子無法當廠房使用。所以他們二人承租後即將舊矮房子拆除，依據個別需要分別蓋他們的廠房。」、「 (法官問：甲○○、丙○○承租十多年來，致和公司如何向甲○○、丙○○收取租金？租金多少？有無調整？致和公司有無開立收取租金之發票給甲○○、丙○○等二人？) 我父親與他們聯繫，而且租金都是直接收取現金，租金直接交給我父親，租金大約四萬元左右。一直都沒有調整。當時都沒有開立收取租金之發票，因為當時講好不報稅。依約定是要按月給付，但是事實上有一些帳上來往抵扣，或是其他因素，有時拿現金有時抵扣，有時按月付有時二、三個月付。因為有皮料買賣直接互抵。」、「 (法官問：租賃期間在民國88年6 月間屆滿後，致和公司或證人係如何處理出租給甲○○、丙○○之土地？)與前面租約同，88年6月租期屆滿後即跟以前一樣，續訂租約但並未簽立書面契約，租賃條件與以前一樣。但是他們不用廠房了，而拆除廠房又浪費，因為他們蓋廠房花很多錢，因此變成他們將廠房租給我們，而他們繼續向我們租地，兩者加減後，他們要再付我們租金變少，大約二萬元左右，一直至今，仍然維持中。廠房的稅金仍舊由他們繳納，地價稅仍然我們繳納，廠房屬於他們所有，他們仍向我們租系爭土地，致和公司分別向他們租廠房，相互扣抵後他們仍舊要分別支付給致和公司約二萬元租金。都是他們二人付給我，因為我父親已經死亡。88年6月續租之事是我分別與他們二人談的，我父親於85年間死亡。」、「 (上訴人訴訟代理人問：依二份合約約定假如致和公司欲終止租約收回系爭土地是否須補償廠房之費用？)他們要蓋廠房之前，雙方有約定要買廠房，才能收回土地，至於價金如何到時才計算殘值。」、「 (上訴人訴訟代理人問：88年6月以後丙○○、甲○○二位有無與致和公司論及土地收回與廠房出售之事？詳情如何？)88 年6月續約時有討論到，那時因致和公司財務不好，所以無力買廠房，所以討論結果他們二人同意先放著，依上開租約條件續租，等以後再說，所以關係一直維持至今。」等語 (見本院卷第198、199頁)，是上訴人等基於建物所有權之使用收益，出租與致和公司使用，與致和公司出租土地予上訴人等興建系爭土地上之建物，係屬二獨立之法律關係，並未發生混同，上訴人既未拋棄系爭建物之所有權，自難因上訴人等未使用系爭建物，逕謂上訴人等之建物所有權業已消滅。且上訴人與致和公司於88年租賃契約到期前，雙方就給付租金之方式早已合意變更以房租抵付地租，於租賃契約終止後，致和公司未拆除2-4號、2-5號、2-6號、2-7號等上訴人所有之建物，或依約補貼上訴人等建廠費用，足證致和公司迄今顯無任何反對上訴人等於系爭土地上使用收益之意思，依民法第451條規定，上訴人等與致和公司間自有不定期租賃之關係存在。復按，「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期租賃」，民法第422條定有明文，縱認上訴人等於88年後始變更給付租金條件，不適用民法第451條規定，上訴人等依更新後之條件使用收益系爭土地，超過一年，依前開規定，仍屬不定期租賃，上訴人等與致和公司間租賃關係仍屬存在。
十一、證人乙○○復於本院結證稱：「 (被上訴人訴訟代理人問：出租前舊矮房子以及丙○○、甲○○二人所蓋之廠房位置在何處？) 舊房子並沒有保存登記所以沒有資料，亦未繳稅。其位置是現在廠房的一部分位置上。而吳、陳二人蓋廠房之位置圖如繳稅之成果圖（如原證一、原證二資料所示）。因為他們承租後蓋廠房一直至今均未改變。」、「 (被上訴人訴訟代理人問：舊房子何時蓋的，面積多大？) 買地後即蓋的，時間很久忘了，而且都是我父親處理，地是分二次買的，買完後需要即蓋，因此是分幾次蓋的，最後面積約有一、二千坪。詳細我不清楚，舊房子之高度有很多種，都是用鐵皮蓋的，有一、二米高也有五、六米高，因為皮大小不一樣需求不一樣。」等語 (見本院卷第199、200頁) 。且查國稅局曾對上訴人等出租系爭建物乙節，不定期核定課徵租金所得，此有上訴人丙○○之財政部台北市國稅局89年度、93年度綜合所得稅核定通知書、上訴人甲○○之財政部高雄市國稅局88年度、89年度綜合所得稅核定通知書 (見更審前本院卷㈠第167至170頁、第185至186頁上證五、上證六) 可佐。復依財政部台北市國稅局南港稽徵所96年6月26日財北國稅南港綜所字第0960004956號函說明欄第三項記載「查陳君89年及93年租賃所得並非納稅人自行申報，係由財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所逕行核定歸稅…」，財政部高雄市國稅局三民稽徵所亦於96年6月29日以財高稅三綜所字第0960016281號函載稱「三、查吳君88年租賃所得…係出租台北縣○○鄉○○村○○路○段○號之4房屋，89年租賃所得…係出租台北縣○○鄉○○村○○路○段○號之4及同路段2-6 號1樓房屋之所得，均非自行辦理扣繳申報歸戶，而係財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所依查得資料所核定…」。又依財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所96年9月4日北區國稅新莊二字第0960013647號函記載，「…由財政部財稅資料中心產出個人擁有本區轄內非自住房屋使用及租賃情形選查房屋(逕核或選查)媒體檔…提供房屋坐落所在地之稽徵機關列印『非自住房屋使用及租賃情形核定表』供查核使用，並將核定結果回報財稅資料中心供綜合所得稅交查核定之用，亦即由電腦選案查核，非每案逐筆核定課稅」 (見更審前本院卷㈠第195至212頁、卷㈡第2至13頁、第27至38頁)，由前開函文亦可證明，上訴人等未曾主動申報系爭建物相關稅捐，均係國稅局不定期對上訴人等核定課徵租金所得，足認系爭建物確為上訴人等所有，上訴人等與致和公司間租地建廠關係確實存在，被上訴人主張此為上訴人等主動申報，系爭建物非上訴人所有云云，亦無足取。
十二、另查證人庚○○於原審證稱「 (你以前幫哪位原告代工？) 原告兩位都有」、「在致和工廠進去的右邊」、「是分別叫我做的。有兩條生產線」、「機器進來就做了，時間不記得，大約是73、74年間」、「當時PU有80公尺，戊○○告訴我，他說在現場工廠是原告請他蓋工廠，戊○○有請教我生產線要怎樣排」、「…有做到八十幾年…他們都是用現金給我」等語 (見原審卷第121至125頁94年10月12日言詞辯論筆錄) ，證人己○○於原審證稱「…74年到台北就到致和公司服務到現在」、「我知道老闆有租給別人做PU、榔皮，74年有一位吳先生在做，他不做的時候是別人在做」、「是那位庚○○。他有幫我們公司做，也有幫別的公司做」、「那兩位原告我都有看過，就是在工廠裡面我有看過他們」、「74年10月底去報到」、「我到職時，那廠房已蓋好」 (見原審卷第154、155頁94年12月21日言詞辯論筆錄) ，由前開證述可知，上訴人2人於73年、74年間即開始委請戊○○承作搭蓋廠房、擺設工廠機器，並委請證人庚○○代工生產，足證系爭2號之4、2號之5、2-6號、2-7號房屋分屬上訴人甲○○、丙○○所有，上訴人2人係向致和公司租地後，委請訴外人戊○○搭蓋前開建物，作為工廠生產使用甚明。
十三、復按租賃，乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，就出租人無所有權之物，亦得成立 (最高法院33年上字第84號、48年台上字第1258號判例意旨參照)。查林榮為73年間致和公司之董事長（見原審卷第93、94頁），上訴人等與致和公司承租之部分土地固為林榮、林陳束所有，惟證人辛○○於更審前本院證稱「我們是用公司名義分兩次購買土地…土地登記老闆林榮名下…」、「致和是家族公司…」、「公司拿錢去買土地，也是登記私人名下」 (見更審前本院卷㈡第53頁96年10月22日準備程序筆錄第2頁)，由此可知，土地所有權人林榮係致和公司之負責人，林陳束係林榮之配偶，亦為致和公司股東，林榮以其經營之公司與上訴人等訂定租賃契約，亦合乎常理。揆諸首揭說明，系爭合約出租人致和公司雖非所有權人，惟因系爭租賃契約確為真正，已如上述，自無礙於系爭租賃契約之成立，被上訴人徒憑臆測林榮、林陳束無可能同意致和公司將其等所有之土地出租與上訴人等，進而推論上訴人等與致和公司間之租賃關係不存在，於法無據。
十四、再按被上訴人雖辯稱：丙○○主張其租地建屋之建物為凌雲路3段2-5號、2-6號2樓、2-7號，甲○○主張所建之建物為2-4號、2-6號1樓，惟根據林務局農林測量所航照圖所示，2-4號早在72年10月間已建築完成，2-6號在71年8月12日已建築完成，迄今完全沒有改變；2-7號亦在該日已建築完成，迄今只有稍微一點改變；2-5號則在75年11月12日之航照圖下建物外觀明顯標示致和皮革工業公司，而非上訴人所主張的聖濠公司或艾保利公司，可見系爭土地上之建物在上訴人承租前早已存在，故上訴人主張租地建屋是虛偽不實云云。上訴人則主張：依被上訴人提出71年至75年間林務局農林測量所航照圖，縱認2-4號左半邊、2-6號、2-7號建物於上訴人承租之前即已存在，惟依航照圖所示，71年間2-6 號、2-7號建物屋頂、72年及73年2-4號建物屋頂，均與75年間之照片明顯不同，足證上訴人於承租土地後，有將地上物拆除重建之情，上訴人確為2-4號等建物、2-5號等建物所有權人；丙○○所有2-5號建物屋頂僅有反光隔熱板，並無致和公司字樣，且建物外牆、頂樓提供空間作為商業廣告使用，本屬商業之常態，不影響所有權之得喪、變更，故丙○○縱將2-5號建物供致和公司作為廣告使用，並無礙其為建物所有權人之地位等語。惟證人乙○○於本院結證稱：「 (法官問：⑴簽訂租約時，系爭土地上有無致和公司興建之廠房？⑵若有，則該廠房係何時所興建？⑶若有（興建廠房）又為何要拆除廠房後再出租給第三人？) ⑴有舊的低的矮房子，下面放棚架作為曬皮革之用。並非當廠房之用。⑵租給他們後，他們二人分別找人來蓋廠房，廠房依據個別需要分別蓋的。廠房簽約後幾個月後即找人蓋。因為廠房配合機器有一定之高度，因為生產之東西不同蓋的不一樣。⑶因為我們原來並非有廠房，而是只有舊的矮房子無法當廠房使用。所以他們二人承租後即將舊矮房子拆除，依據個別需要分別蓋他們的廠房。」等語 (見本院卷第198、199頁98年7月2日準備程序筆錄)，是雖依被上訴人提出71年至75年間林務局農林測量所航照圖，縱認2-4號左半邊、2-6號、2-7號建物於上訴人承租之前即已存在，惟依證人乙○○之證詞，可見上訴人等承租系爭土地後確將原建物拆除後另行建造合於渠等使用目的之建築，且依航照圖所示，71年間2-6號、2-7號建物屋頂、72年及73年2-4號建物屋頂，均與75年間之照片明顯不同，足證上訴人於承租土地後，有將地上物拆除重建之情，上訴人確為2-4號等建物、2-5號等建物所有權人；丙○○所有2-5號建物屋頂僅有反光隔熱板，並無致和公司字樣，且建物外牆、頂樓提供空間作為商業廣告使用，本屬商業之常態，不影響所有權之得喪、變更，故丙○○縱將2-5號建物供致和公司作為廣告使用，並無礙其為建物所有權人之地位，系爭建物確為上訴人自行搭建，被上訴人單憑臆測，主張系爭建物非上訴人等所有，顯無理由，是上訴人上開主張應堪採信。上訴人甲○○確為凌雲路3段2-4號、2-6號1樓建物所有權人，上訴人丙○○確為同上段2-5號、2-6號2至4樓、2-7號建物所有權人，系爭建物亦確為簽署系爭合約書之後所建。
十五、末按「數人享有同一優先承買權者，其中一人或數人拋棄或不行使優先承買權時，其餘之人仍得就拍賣不動產之全部，以同一價格共同或單獨優先承買」，辦理強制執行事件應行注意事項第44項第3點定有明文。如上所述，上訴人與致和公司確有不定期租賃關係存在，且附表一編號1、5、12、
14、17五筆土地，上訴人2人均有承租；附表一編號6、8二筆土地，僅上訴人丙○○承租；附表一編號2、3、4、7、11、13六筆土地，僅上訴人甲○○承租。則上訴2人對於附表一編號1、5、12、14、17五筆土地自得主張共同優先承買，上訴人丙○○自得對於附表一編號6、8二筆土地，主張優先承買，上訴人甲○○自得對於附表一編號2、3、4、7、11、13六筆土地主張優先承買。
十六、綜上所述，上訴人確於73年6月1日、6月15日與致和公司簽署系爭合約書，上訴人與致和公司間有租地建屋之租賃關係，上訴人甲○○為凌雲路3段2-4號、2-6號1樓建物所有權人，上訴人丙○○為同上段2-5號、2-6號2至4樓、2-7號建物所有權人，系爭建物亦確為簽署系爭合約書之後所建，嗣後上訴人等依更新後之條件使用收益系爭土地，超過一年，依法應成立不定期租賃契約。從而，上訴人本於基地承租人地位，依民法第426條之2及土地法第104條規定，主張上訴2人對於附表一編號1、5、12、14、17五筆土地有共同優先承買權，上訴人丙○○對於附表一編號6、8二筆土地有優先承買權，上訴人甲○○對於附表一編號2、3、4、7、11、13六筆土地有優先承買權，並請求確認上訴人甲○○、丙○○就附表一所示編號1、5、12、14、17之土地有共同優先承買權；上訴人甲○○就附表一所示編號2、3、4、7、11、13之土地有優先承買權；上訴人丙○○就附表一所示編號6、8之土地有優先承買權，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如
主文第二項所示。
十七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
參、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
民事第五庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳博享法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
書記官 鄭麗兒附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。