臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1080號上 訴 人 丁○○
己○○丙○○甲○○庚○○兼 共 同訴訟代理人 戊○○共 同訴訟代理人 林福地律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 邱晃泉律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年5月21日臺灣板橋地方法院96年度重訴字第224號第一審判決提起上訴，經本院於99年7月20日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分㈠被上訴人主張：伊為坐落於台北縣中和市○○段○○○○號土
地（民國96年間重測前為同市○○段二八張小段52-2地號，下稱系爭土地或系爭52-2號土地）之所有權人及地上權人，上訴人所有門牌號碼分別為台北縣中和市○○路○段204（戊○○、丁○○公同共有）、206（己○○所有）、208（丙○○所有）、210（甲○○所有）及212號（庚○○所有）均未辦理保存登記之房屋，無權占用系爭土地，致伊受有損害，伊並自前手處受讓對於上訴人等之損害賠償請求權，爰依民法第767條、第833條、第179條、第184條及第185條等規定，求為判決命上訴人戊○○、丁○○應將附圖所示編號E部分面積33.87平方公尺之建物、己○○應將如附圖所示編號G部分面積40.66平方公尺之建物、丙○○應將如附圖所示編號I部分面積38.72平方公尺之建物、甲○○應將如附圖所示編號K部分面積36.06平方公尺之建物、庚○○應將如附圖所示編號M部分面積16.85平方公尺之建物拆除，將各該部分之土地返還予被上訴人，並給付如附表一、二所示之相當於租金之不當得利。（原審就拆屋還地部分判決被上訴人全部勝訴，給付不當得利部分則駁回被上訴人逾上開金額之請求，被上訴人就該駁回不當得利部分，未據不服，已經確定。另原審駁回被上訴人對於游明財、蕭祖祥之請求，及命顏志宏給付部分，未據被上訴人、顏志宏聲明不服，亦均已確定）並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
㈡上訴人則以：訴外人李應辰（即丙○○之父）、盧阿面（即
戊○○、丁○○之祖母）、林永標、林紅英、王攀、鄭新村、張阿旺、劉呂阿茉、李緣及邱阿能等人前因道路拓寬而於55年間向訴外人即系爭土地前所有人陳阿網、蔡信重、蔡信義、蔡信惠購買系爭土地以供建築房屋之用，並訂有合約書。嗣上訴人己○○於74年6月29日向張阿旺購買房地，受讓張阿旺於系爭土地上之權利；訴外人游上（即甲○○配偶游明財之父）於56年1月10日向林永標購買房地，游上於69年5月29 日將系爭210號房屋贈與予游明財，游明財又將系爭210號房屋於91年9月3日贈與予甲○○；庚○○於83年1月7日向訴外人劉國珍（即劉呂阿茉之孫）購買系爭212號房屋，蔡信重等人並持續依據上開合約書第3條之約定，向伊等收取系爭土地地價稅款，顯見被上訴人之前手業已承認伊等概括承受前開系爭土地買賣契約之權利，僅係因系爭土地部分原始所有人死亡而無法辦理所有權移轉登記，伊等占有系爭土地均有正當權源，僅系爭土地之前所有人因時效完成後得拒絕履行移轉系爭土地所有權之給付義務而已，伊等基於繼承或買賣契約等法律關係，得主張占有之連鎖，而有正當權源。被上訴人嗣於95年9月20日買受系爭土地，並於96年2月6日登記為系爭土地所有人，自應受其前手同意伊等使用系爭土地之意思所拘束，不得對伊等主張不當得利。再者，被上訴人並非善意第三人，伊等亦得以與被上訴人前手間所存在之對抗事由對抗被上訴人。被上訴人購買系爭土地之價金較同地段一般買賣價格為低，顯係被上訴人與其前手通謀受讓系爭土地後強迫伊等搬遷，被上訴人顯不受土地法第43條規定之保障。另依土地法第104條第1項規定之立法意旨，伊等得類推適用該項規定而對於系爭土地享有優先承買權，被上訴人向其前手買受系爭土地時，並未通知伊等行使優先承買權，從而被上訴人與其前手間之買賣契約違反土地法第104條第1項之強制禁止規定而無效。伊等自55年間起即於系爭土地上建屋居住，顯係基於地上權之意思占有系爭土地，依民法第772條準用民法第769條及第770條規定，係屬時效取得系爭土地地上權，自為合法有權占有系爭土地。再者，系爭土地地上權前登記為訴外人邱阿能所有，然其地上權權利範圍嗣已分割轉載為重測前同地段52-19地號及系爭土地，邱阿能當時向訴外人范阿鹿所購買之建物亦因道路拓寬而遭拆除，被上訴人於95年間受讓其地上權之範圍與系爭房屋所在位置完全不同，且其迄未舉證證明取得該地上權之代價為何，被上訴人主張善意取得系爭土地地上權，並不可採。又系爭土地全部面積僅171平方公尺，被上訴人請求伊等返還系爭土地之面積共計達225.13平方公尺，其請求逾171平方公尺部分顯非其所有，自不得請求伊等返還等語，資為抗辯。並對於原判決提起上訴，聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
3.如受不利判決，請准提供現金或等值之有價證券為擔保免為假執行。
二、反訴部分㈠上訴人於原審反訴主張：系爭土地地上權前於44年4月1日登
記為訴外人邱阿能所有，權利範圍為面積56坪5合6勺，系爭土地嗣於53年11月13日分割轉載有重測前同地段52-19地號土地，面積與邱阿能於其上之建築改良物面積相符，亦與系爭土地面積不同，邱阿能當時向范阿鹿所購買之建物亦因道路拓寬而遭拆除，足證被上訴人嗣自邱阿能之繼承人所受讓之地上權應係存在於自系爭土地分割轉載之同地段52-19地號土地上，並非存在於系爭土地，縱認被上訴人所受讓之地上權存在於系爭土地，其嗣受讓系爭土地所有權，依民法第762條之規定，該地上權應與所有權因同歸一人而混同消滅，被上訴人自非系爭土地地上權人，其主張善意取得地上權，自不可採。伊等係以於系爭土地上建築房屋為目的而占有使用系爭土地，迄今已和平占有系爭土地超過40年，符合民法時效取得地上權之客觀要件，伊等業已向地政機關提出地上權時效取得之申請登記等情，爰依民事訴訟法第247條、民法第772條準用第769條及第770條等規定，反訴請求判決確認上訴人就系爭土地有地上權登記請求權存在，並命被上訴人容忍上訴人辦理地上權登記（原審判決駁回上訴人之反訴）並對於原判決提起上訴，聲明：1.原判決廢棄。2.確認上訴人就系爭土地有地上權登記請求權存在，並命被上訴人依照附圖所示容忍上訴人辦理地上權登記之面積分別為戊○○及丁○○（編號E部分）33.87平方公尺、己○○（編號G部分）40.66平方公尺、丙○○（編號I部分）38.72平方公尺，甲○○（編號K部分）36.06平方公尺、庚○○（編號M部分）16.85平方公尺。3.請准提供現金或等值之有價證券為擔保宣告假執行。
㈡被上訴人則以：上訴人主張時效取得地上權，未就有行使地
上權之意思之事實舉證，且上訴人主張其等之前手均係基於與系爭土地前所有人間之土地買賣契約而於系爭土地上建築房屋，從而其等主觀上顯然係以取得所有權之意思，非以行使地上權之意思而占有使用系爭土地，自無時效取得地上權之可能。又系爭土地前即已設定地上權登記予邱阿能，自不能再由上訴人依時效而取得地上權。系爭土地遭上訴人無權占用，伊除行使系爭土地物上請求權外，並得本於地上權之作用，禁止上訴人侵入土地，並排除其占有，從而地上權之存續，對伊實具有法律上之利益，依民法第762條但書之規定，系爭土地地上權自不因與所有權混同而消滅。又伊因信賴地政機關之登記而自邱阿能繼承人處受讓系爭土地地上權，並完成登記，自已取得該地上權所表彰之權利，而系爭土地於36年間初登記為訴外人陳阿網等人共有，面積共9公畝99公釐（即999平方公尺），嗣設定地上權登記予邱阿能，權利範圍為面積56坪5合6勺（約合186平方公尺），於53年間分割為系爭土地（面積171平方公尺），其餘面積828平方公尺則分割轉載為重測前同地段52-19地號土地，顯見邱阿能地上權權利範圍之全部仍留存於系爭土地上，上訴人主張系爭土地上地上權權利範圍登載錯誤，應係登載於重測前同地段52-19地號土地者，自不可採等語，資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於36年7月1日登記為訴外人陳阿網、蔡信義、蔡信
重、蔡信惠共有，分別於60年8月14日、81年5月3日、92年5月2日陸續變更登記為陳命尤等6人（即陳阿網繼承人）、蔡維新（即蔡信義繼承人）、蔡信重、蔡良純（即蔡信惠繼承人）共有，被上訴人於95年9月20日與上開共有人簽立土地買賣契約書，買受系爭土地，並分別於95年11月16日及96年2月6日登記為系爭土地所有人，應有部分全部。
㈡系爭土地於53年間因分割而轉載部分面積於重測前同地段52
-19地號土地（見原審卷㈢，251頁之電話記錄查詢表），面積為8公畝28平方公尺（即828平方公尺，見原審卷㈡，130頁之土地登記簿謄本），分割轉載後系爭土地面積為1公畝71平方公尺（即171平方公尺），嗣於96年間重測而為現今之地號，面積為226.87平方公尺（見原審卷㈡，43頁）。
㈢系爭土地於44年7月1日設定地上權予邱阿能，並於45年4月1
0日為地上權登記，存續期間為無限期，權利範圍為56坪6合5勺，嗣於95年11月9日登記為訴外人邱彭良妹等13人（即邱阿能繼承人），再於同年月15日移轉地上權登記予被上訴人，原因為讓與，存續期間及權利範圍均同上。
㈣訴外人范阿鹿前於系爭土地上建築2層樓之建物，並於39年7
月1日為建物登記（第1579號），建物面積合計為56坪6合5勺，邱阿能嗣於45年9月27日標得該建物（第70號）（見原審卷㈠，173至174頁，卷㈡，286至287頁）。㈤系爭土地前所有人陳阿綢、蔡信義、蔡信重、蔡信惠前於55
年3月15日與李應辰（即丙○○之父）、盧阿面（即戊○○、丁○○之祖母）、林永標、林紅英、王攀、鄭新村、張阿
旺、劉呂阿茉、李緣及邱阿能簽立合約書，約定其等所有「坐落中和市○○段二八張小段52-2、52-20、52-21地號之內甲方（即李應辰等人）據佔用部分每坪新台幣陸佰伍拾元之計算道路預（誤寫為予）定地部分每坪新台幣壹佰伍拾元之計算，賣與甲方建築房屋為業。」（見原審卷㈠，80至81頁）。
㈥戊○○與丁○○共有之系爭204號房屋為4層RC（結構之建物
），1樓經營情意花店（見原審卷㈠，236頁之勘驗筆錄），占用系爭土地之部分即如附圖編號E所示，面積33.87平方公尺。
㈦己○○所有之系爭206號房屋為4層RC（結構之建物），1樓
經營吉昇通訊行（見原審卷㈠，237頁之勘驗筆錄），占用系爭土地之部分即附圖編號G所示，面積40.66平方公尺。
㈧丙○○所有之系爭208號房屋為3層RC（結構之建物），1樓
經營機車行、2樓經營美髮店（見原審卷㈠，237頁之勘驗筆錄），占用系爭土地之部分即附圖編號I所示，面積38.72平方公尺。
㈨甲○○所有之系爭210號房屋為3層RC（結構之建物），1樓
經營昆鋒電料行（見原審卷㈠，237頁之勘驗筆錄），占用系爭土地之部分即附圖編號K所示，面積36.06平方公尺。
㈩庚○○所有之系爭212號房屋為2層RC（結構之建物），1樓
經營早餐店（美而美）（見原審卷㈠，237頁之勘驗筆錄），占用系爭土地之部分即附圖編號M所示，面積16.85平方公尺。
上訴人所有上開系爭房屋位於台北縣中和市○○路上，介於
同市○○路與福祥路間，附近商業繁榮，交通便利，步行至學校5分鐘（見原審卷㈠，237頁之勘驗筆錄）。
蔡信重等9人於95年9月20日簽立債權讓與契約，表示同意移
轉系爭土地所有權予被上訴人時，將其等對所有過去及現在無權占有人（自占有時至被上訴人受讓系爭土地期間）之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權，全部讓與被上訴人。被上訴人嗣於96年2月7日分別通知上訴人上開債權讓與之事實。
四、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：㈠關於被上訴人是否取得系爭土地所有權部分：就此，被上訴
人主張其已依買賣關係取得系爭土地所有權，並辦理所有權登記完畢等語。上訴人則以其就系爭土地有優先承買權，而被上訴人與系爭土地原所有權人間所訂立之買賣契約，係出於通謀虛偽意思表示，應屬無效等語置辯。茲分述如下：
1.按主張法律行為出於通謀虛偽意思表示者，應就其事實負舉證責任。本件被上訴人主張其與訴外人即系爭土地全體共有人蔡信重、蔡維新、陳命尤、陳志洋、陳冠潔、陳彥潔、陳森倫、陳秀倫及蔡良純，於95年9月20日訂立買賣契約，由被上訴人以2154萬6000元買受系爭土地所有權全部，並於95年9月20日訂立買賣契約，同日，被上訴人復以151萬2000元，向訴外人陳命尤、陳志洋、陳冠潔、陳彥潔、陳森倫、陳秀倫買受同段52-20地號土地所有權應有部分1/2，合計該2筆土地之買賣價款計為2305萬8000元之事實，有土地買賣契約書影本2份（見原法院院卷㈡，166-167頁、外附之原法院96重訴287號影卷㈠第135-138頁）。又被上訴人已於96年2月6日辦理土地所有權登記完畢，亦有土地登記簿謄本可按（見原審卷㈠，12頁），上訴人抗辯前開買賣契約係出於通謀虛偽意思表示，自應由上訴人就此事實負舉證責任。
2.上訴人雖以依前開買賣契約書，其購買系爭土地之約定價格僅2154萬6000元，以171平方公尺計算，每平方公尺價格僅12萬5000元，以系爭土地在鄰接中山路2段與永和路、福祥路交會，附近交通便利，沿路有公車、有南山高中、福祥公園，公共設施齊全，起碼每平方公尺市價應在40萬元左右，被上訴人購買價格顯然過低。又據被上訴人另案提出之支付價金單據，其中高達677萬672元係由亞詮建設有限公司開立支票，該建設公司並非買賣契約當事人，且該等支票中又有為數不小之金額係由該建設公司開立予非土地買賣契約賣方之趙玲玲，不能認為係被上訴人支出之價金。而被上訴人基於蔡良純連帶保證人地位，代蔡良純清償500萬元債務，其時間為91年9月21日，時間在訂立前開契約之前，何以得列入作為價金之一部分？且91年當時陳阿網之繼承人尚未完成繼承登記（陳阿網之繼承人係於92年4月25日才向地政事務所申辦繼承陳阿網土地之應繼分登記），足見早在91年陳阿網之土地繼承尚未完成前，被上訴人即處心積慮的介入本件土地買賣，以低價購得，若扣除高達677萬672元由亞詮建設有限公司支付及早在91年之500萬元，以及被上訴人由前地主處受讓不當得利債權金額高達1288萬4955元，被上訴人根本係無償取得系爭土地，被上訴人絕非所謂之善意第三人，被上訴人顯然係與前地主通謀受讓土地後以強迫上訴人等搬遷，難認其為信賴登記而為新登記第三人，應不受土地法第43條之保護為辯。然被上訴人主張前開買賣價金之給付，除為蔡良純代償其積欠中國農民銀行500萬元債務，並墊付系爭土地之增值稅計368萬3573元外，餘款分別匯付予蔡維新、陳命尤、蔡信重及趙玲玲，或交付亞詮建設有限公司（下稱亞詮公司）為發票人之票據予陳秀倫、陳森倫、陳命尤、陳志洋及趙玲玲，有土地付款明細、匯出匯款申請書、支票、收據、借據、土地增值稅繳款書等件影本為證（見原審卷㈡，第168-177頁、外附原法院96重訴287號影印卷㈠，139-153頁）。上訴人等在系爭52-2地號土地上建有建物，尚待釐清其占有權源，另系爭52-2地號土地上原設定地上權予邱阿能，亦有土地登記簿影本在卷可稽（見原審卷㈠，181頁）。又該買賣價金部分係由亞詮公司支付，且部分價金係支付予非契約當事人之趙玲玲，固如前述，惟亞詮公司之負責人袁如影，為被上訴人之配偶，則被上訴人以該公司票據支付價金，亦無異常之處。至於收受價金之趙玲玲為前地主陳冠潔與陳彥潔指定受領價金之人，業據被上訴人陳明，且有將支票受款人陳彥潔更改為趙玲玲之支票影本可參（見原審卷㈡，171頁），堪認被上訴人所稱並非虛妄。再者，系爭土地出賣人蔡良純就系爭土地所有權應有部分，曾遭債權銀行中國農民銀行查封，由被上訴人代償500萬元始撤銷執行之事實，有蓋上「作廢」字樣之借據影本1紙存卷可憑（見原審卷㈡，177頁）。雖蔡良純之應有部分僅1/6，經換算可分得之價金固不足500萬元，惟究屬蔡良純等地主內部價金分配問題，亦無從執之遽認被上訴人與蔡信重、蔡維新、陳命尤、陳志洋、陳冠潔、陳彥潔、陳森倫、陳秀倫及蔡良純間之買賣行為及所有權移轉登記之行為係屬虛偽。至於被上訴人雖受讓蔡信重、蔡維新、陳命尤、陳志洋、陳冠潔、陳彥潔、陳森倫、陳秀倫等人對於上訴人相當於租金之不當得利債權，惟此不當得利之金額如何，日後能否順利取得，仍處於未定狀態，難據以認定當事人有將之作為買賣價金之意思，上訴人辯稱將此不當得利之金額扣除後，前開買賣價金更加偏低云云，尚難贊同。參以被上訴人所繳納之土地增值稅高達368萬3573元，而上訴人等在系爭土地上建有建物，尚待釐清其占有權源，且系爭土地上原設定地上權予邱阿能，有土地登記簿影本在卷可稽(見原審卷㈡，181頁)，系爭土地之占用狀況甚為複雜，嚴重影響其開發與利用，被上訴人與系爭土地原共有人所約定價金縱較一般交易行情為低，亦無違於常情。上訴人復不能提出其他證據證明被上訴人與系爭土地共有人訂立之前開買賣契約，係出於通謀虛偽意思表示，則其抗辯前開買賣契約為通謀虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人不能取得系爭土地所有權云云，即非可採。
3.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文，故非地上權人、典權人或承租人，即無從主張對於基地之出賣，有優先承買權。本件上訴人雖主張已向系爭土地之前地主購買系爭土地，但並未取得地上權（亦未因時效而取得地上權，詳後述）、典權或租賃權，是上訴人抗辯依土地法第104條第1項規定，其就系爭土地有優先購買權人，被上訴人與前地主間之買賣契約違反土地法強制禁止規定無效云云，並無依據，不足為採。
㈡關於上訴人是否有權占用系爭土地部分：就此，上訴人辯稱
：李應辰（即丙○○之父）、盧阿面（即戊○○、丁○○之祖母）、林永標、林紅英、王攀、鄭新村、張阿旺、劉呂阿茉、李緣及邱阿能等人前因道路拓寬而於55年向訴外人即系爭土地前所有人陳阿網、蔡信重、蔡信義、蔡信惠購買系爭土地以供建築房屋之用，並訂有合約書。嗣己○○於74年6月29日向張阿旺購買房地，張阿旺並讓渡其於系爭土地上之權利；訴外人游上（即甲○○配偶游明財之父）於56年1月10日向林永標購買房地，游上於69年5月29日將系爭210號房屋贈與予游明財，游明財又將系爭210號房屋於91年9月3日贈與予甲○○；庚○○於83年1月7日向訴外人劉國珍（即劉呂阿茉之孫）購買系爭212號房屋，蔡信重等人並持續依據上開合約書第3條之約定，向上訴人收取系爭土地地價稅款，顯見被上訴人之前手業已承認上訴人概括承受系爭土地買賣契約之權利，上訴人占有系爭土地均有正當權源，上訴人基於繼承或買賣契約等法律關係，得主張占有之連鎖，被上訴人自應受其前手同意上訴人使用系爭土地之意思所拘束，不得對上訴人主張不當得利。再者，被上訴人並非善意第三人，上訴人亦得以與被上訴人前手間所存在之對抗事由對抗被上訴人。又上訴人自55年間起即於系爭土地上建屋居住，顯係基於地上權之意思占有系爭土地，依民法第772條準用民法第769條及第770條規定，係屬時效取得系爭土地地上權，自為合法有權占有系爭土地等語。被上訴人則再抗辯稱：上訴人雖主張其等前手與系爭土地原所有人訂立系爭土地買賣合約書，然該合約書於55年3月15日簽訂當時，系爭土地原共有人之蔡信惠已早於49年間死亡，顯見該合約書並非合法有效，上訴人自不得據以主張占有之連鎖而有權占有使用系爭土地。縱該合約書為合法，亦僅有債權效力，不得對抗被上訴人，另上訴人尚未依法登記為系爭土地地上權人，仍非有權占用系爭土地。另否認上訴人所提系爭土地地價稅收據等件之真正，且該收據上並無系爭土地共有人陳阿網之署名，顯見非經系爭土地全體共有人同意而收取，自非有效等語。查：
1.上訴人就前開抗辯之事實，固提出合約書（見原審卷㈠，80至81頁）、杜賣合約書及收據4紙（許克己部分，見原審卷㈠，84頁、109至112頁）、房屋稅單（戊○○及丁○○部分55至56年，70及96年度，見原審卷㈠，95至97頁）、不動產買賣契約書及收據（己○○部分，見原審卷㈠，98至99頁）、房屋稅單（丙○○部分，59及96年度，見原審卷㈠，100頁）、房屋及土地買賣契約書等件（甲○○部分，見原審卷㈠，101至106頁）、房屋產權讓渡協議書等件（庚○○部分，見原審卷㈠，107至108頁）、收據5紙（戊○○及丁○○部分，見原審卷㈠，115至117頁）、收據4紙（己○○部分，見原審卷㈠，118至119頁）、收據2紙（丙○○部分，李義正為其兄，見原審卷㈠，120至121頁）、收據2紙（甲○○部分，見原審卷㈠，122至123頁）、收據及96年度房屋稅單（庚○○部分，見原審卷㈠，124頁）、地價稅款收據及支票影本（庚○○配偶蕭祖祥支付予蔡良純，見原審卷㈠，125頁，卷㈡，254頁）、重測前同地段52-20地號土地登記謄本及異動索引（系爭土地相鄰土地，見原審卷㈠，127至131頁）、系爭土地登記簿謄本及異動索引（見原審卷㈠，163至195頁）、系爭206號房屋供電資料查詢（己○○部分，見原審卷㈠，196頁）、被上訴人土地買賣契約書（見原審卷㈡，166至177頁）、系爭204號房屋折舊經歷年數（戊○○及丁○○部分，見原審卷㈡，249頁）、系爭206號房屋折舊經歷年數（己○○部分，見原審卷㈡，250頁）、系爭208號房屋折舊經歷年數（丙○○部分，見原審卷㈡，251頁）、系爭210號房屋折舊經歷年數（甲○○部分，見原審卷㈡，252頁）、系爭212 號房屋折舊經歷年數（庚○○部分，見原審卷㈡，253頁）等件為證，證人林永標（見原審卷㈢，16至19頁）、證人張阿旺（見原審卷㈢，19至28頁）於原審審理時，亦證稱：有與陳阿網等人訂立買賣契約，係在鄉公所簽訂的，有請鄉長協調，簽約地主陳阿網有到場，是跟陳阿網簽的等語(見原審卷㈢，18、19、26頁)，原審囑託台灣南投地方法院訊問證人蔡信重，證人蔡信重亦稱：該契約（指上訴人之前手購買系爭土地之契約）是我母親與對造談妥後，契約不是我親自簽名，我將印鑑寄交給在臺北的母親(蔡李心慈)，由我母親全權替我處理，契約上面的簽名及蓋章是我母親替我所蓋印的。」等語（見原審卷㈢，103-105頁)。然上訴人之前手李應辰等人於55年3月15日就系爭土地簽訂買賣契約當時，系爭土地原共有人蔡信惠已早於49年間死亡，有其除戶謄本影本可稽（見原審卷㈡，270 頁），自不可能於55年間再與李應辰等人訂立買賣合約書，並立據受領買賣價金。上訴人雖又稱係蔡信惠之繼承人蔡良純代為用印訂約，足見系爭買賣係屬真正，或蔡良純事後承認該買賣契約云云，惟為被上訴人所否認，上訴人就此復未舉證以實其說，則其主張係蔡良純代為用印云云，不足採信。上訴人再稱蔡良純曾向其等收取地價稅，足見系爭買賣係屬真正云云，並提出上開地價稅收據及支票為證，惟負擔地價稅之原因多端，買賣、租賃、地上權之租金、無權占用土地之賠償，均屬可能，此由上訴人所提78年12月12日及同年月28日之收據（見原審卷㈠，第116、123頁）均記載「茲受到戊○○先生因使用漳和段28張小段等3筆部分土地應付之地價稅款‧‧。」「茲收到游明財先生因使用漳和段28張小段等3筆部分土地應付之地價稅款，‧‧。」等語，益證該地價稅並非作為買賣價金之一部，是亦無從僅據上訴人繳付地價稅予蔡良純之事實，即認蔡良純已承認該55年間之買賣行為。
何況蔡信惠之繼承人除蔡良純外，另有其配偶蔡曹蟬及蔡良俊、蔡良盛、蔡良輝、蔡良哲，此亦據被上訴人提出繼承系統表及戶籍謄本等件可證（見原審卷㈡，269-275頁），自難僅據蔡良純收取地價稅之行為，即認蔡信惠之全體繼承人均已承認該買賣之法律行為。此外，上訴人就蔡信惠或其全體繼承人確有與其等達成買賣系爭土地意思表示之合致乙節，未再舉證以為證明，則被上訴人主張蔡信惠不可能於55年3月15日與李應辰等人達成買賣之意思表示一致，即非不能採信。上訴人抗辯蔡信惠有與陳阿網、蔡信義、蔡信重共同出賣系爭土地云云，不足採信。
2.就令蔡信惠與陳阿網、蔡信義、蔡信重共同出賣系爭土地予上訴人之前手李應辰等，然蔡信惠與陳阿網、蔡信義、蔡信重並未將系爭土地所有權移轉登記予李應辰等人或上訴人，其後於復由蔡信惠與陳阿網、蔡信義之繼承人與蔡信重，將系爭土地出賣予被上訴人，並於96年2月6日辦理所有權移轉登記予被上訴人，亦如前述，則上訴人仍不得以其與蔡信惠與陳阿網、蔡信義、蔡信重間之買賣契約，對於被上訴人主張有權占有。又上訴人之前手李應辰縱由原地主陳阿網等人取得占有權利，然並非由被上訴人取得占有權利，上訴人無從依占有連鎖之理論，主張對於被上訴人為有權占有。
3.又依民法第772條準用第769絛、第770條規定，以行使地上權之意思，20年間(其占有之始為善意並無過失者，10年間）和平繼續公然在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木者，固得請求登記為地上權人。然是否以行使地上權之意思而占有土地，應由主張時效取得地上權之當事人，就此事實負舉證責任，且須於土地所有權人請求拆屋還地前，占有人即以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人，經地政機關受理，始得對抗所有人，而由受訴法院就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判，此為實務上所採見解（參見最高法院87年度台上字第1284號、89年度台上字第2427號、94年度台上字第1019號、99年度台上字第502號判決）。本件上訴人等既一再主張其係本於買賣關係而占有系爭土地，復稱其有行使地上權之意思云云，已難憑採。何況本件被上訴人係於96年5月4日起訴主張上訴人為無權占有系爭土地，有原審收狀戳章可憑，而上訴人至96年9月14日始向臺北縣中和地政事務提出時效取得地上權登記之申請，有上訴人所提出申請登記案件收據影本1紙可證(見原審卷㈠，215頁），上訴人申請為時效取得地上權登記之時間，係在被上訴人提起本件訴訟之後，依前開說明，自不得對於被上訴人主張其其占有正當合法權源。
㈢關於被上訴人本訴部分請求拆除建物、返還系爭土地有無理
由部分：就此，被上訴人主張其為系爭土地所有人，系爭土地既為上訴人無權占有建築房屋，其自得請求上訴人將無權占有系爭土地部分之房屋拆除，返還系爭土地。上訴人則辯稱系爭土地全部面積僅171平方公尺，被上訴人請求上訴人等返還土地之面積共計達225.13平方公尺，自不得請求上訴人返還逾171平方公尺之部分等語。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之對於妨害其所有權者，得請求除之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件上訴人無權占有被上訴人所有系爭土地，已如前述，而上訴人所占用之位置及面積，各如附圖所示，為兩造所不爭，則被上訴人依前揭規定，請求上訴人應將占有系爭土地之建物拆除，並返還土地，應屬有據。上訴人雖辯稱被上訴人所買受之土地面積僅171平方公尺，請求上訴人返還之土地面積卻達225.13平方公尺，並不可採云云，然系爭土地於重測前（即52-2地號），其面積固記載為171平方公尺（見原審卷㈠，12頁），然於96年10月27日重測後（即667地號），已記載其正確面積為226.87平方公尺，有重測後土地登記公務用謄本可稽（見原審卷㈡，43頁），故被上訴人請求上訴人應返還225.13平方公尺土地，並未逾系爭土地之面積，上訴人前開辯詞，並無可採。
㈣關於被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利有無理
由部分：就此，被上訴人主張其於96年2月6日自前手即訴外人蔡信重、蔡良純、蔡維新、陳命尤、陳志洋、陳冠潔、陳彥潔、陳森倫、陳秀倫等人受讓系爭土地時，已一併受讓該前手對於上訴人無權占用系爭土地之侵權行為損害賠償及不當得利返還請求權，其自得請求上訴人等返還自本件起訴前5年相當於系爭土地租金之不當得利或損害賠償等語，上訴人則辯稱系爭土地全部面積僅171平方公尺，被上訴人請求上訴人等返還土地之面積共計達225.13平方公尺，自不得請求上訴人返還逾171平方公尺之部分，亦不得請求逾該部分計算之不當得利等語。茲分述如下：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被上訴人與系爭土地之出買人蔡信重等9人於95年9月20日簽署債權讓與契約，約定系爭土地之出買人蔡信重等9人將其對於無權占有系爭土地之人之侵權行為損害賠償請求權及不當得利請求權讓與被上訴人，被上訴人並於95年11月22日與蔡信重等9人簽訂買賣契約，購買系爭土地，於96年2月6日登記為系爭土地之所有權人，及於96年2月7日以存證信函通知上訴人上開債權讓與之事實，經上訴人收受無誤之事實，有土地登記謄本、債權讓與契約、存證信函、收件回執及買賣契約等影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，（見原審卷㈠，12、13-33、34頁、卷㈡，166-16頁），則被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。若用以經營商業者，亦不受前開最高租金金額限制（最高法院54年台上字第1528號判例參照）。經查，系爭土地位在臺北縣中和市○○路上，介於永和路與福祥路之間，附近商業繁榮、交通便利，步行至附近學校約5分鐘，上訴人於系爭土地上之房屋雖均為老舊鋼筋混凝土之建物，但均供營業之用等事實，經原審法院實地履勘，製有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷㈠第237頁），亦為兩造所不爭執。是原審審酌系爭土地之位置、繁榮程度、經濟用途及上訴人所有於系爭土地上房屋使用狀況及兩造主張陳述等一切情狀，認被上訴人請求相當於租金之不當得利，以申報地價年息7％計算為宜，尚無不合。
2.按債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第299條第1項定有明文，是上訴人於受債權讓與之通知時，如有得對抗讓與人即系爭土地之出買人蔡信重等人之事由，皆得以之對抗受讓人被上訴人。查原判決以上訴人戊○○與丁○○、丙○○與蔡信重等人間就系爭土地確有買賣關係存在，上訴人戊○○與丁○○、丙○○於96年2月6日被上訴人登記為系爭土地之所有權人之前，所得對抗讓與人即系爭土地之出買人蔡信重等人之事由，皆得以之對抗受讓人之被上訴人，則此期間上訴人戊○○與丁○○、丙○○占用使用系爭土地，係基於與土地所有人間之買賣關係而占有，與不當得利之要件不合，從而駁回被上訴人起訴請求上訴人戊○○與丁○○、丙○○應自91年5月4日起至96年2月5日即被上訴人登記為系爭土地所有權人前1日止，給付使用系爭土地相當於租金之不當得利部分，未據上訴人聲明不服，已告確定。至被上訴人於96年2月6日登記為系爭土地之所有權人後，上訴人戊○○與丁○○、丙○○即不得執上開買賣關係對抗被上訴人，其等占用使用系爭土地即屬不當得利。故被上訴人請求上訴人給付如附表所示相當於租金之不當得利，自無不合。
3.至於上訴人己○○、甲○○、庚○○雖亦主張繼受前手之買賣關係，有權占有系爭土地，並提出買賣契約書為證。然上訴人己○○所提出其與張阿旺間之不動產買賣契約書（見原審卷㈠，98頁）之記載：「一、乙方（按指張阿旺）所有土地座落中和鄉漳段二八張小段五貳之叁○地號面積○○公畝○三公厘之持分全部及同所（門牌福美裡中山路2段206號）本國式鋼筋混凝磚造三層樓房第壹、貳、三層室內及陽台一併建積以現有全棟面積為準出賣與甲方（按指被上訴人己○○）為業。」「二、本不動產（土地及建物）買賣總價議定新台幣貳佰叁拾萬元正。」等語，上訴人己○○向張阿旺賣受之標的應為張阿旺所有之臺北縣○○鄉○○段二八張小段52-30地號土地及其上之房屋，並不及系爭52-2地號土地，且不及於張阿旺與陳阿網等人之買賣關係，此由該契約書第8條約定：「本不動產乙方保證產權完整如有任何權利糾葛概歸乙方（按指張阿旺）負責塗銷理直與甲方無涉」等語益徵。至於不動產買賣契約書雖另於第11條約定：「十一、乙方應負責將本房屋基地之承租權轉換為甲方之名義，已取得之承租權並即日讓渡予甲方。」惟其所合意讓渡者，為基地承租權，亦非系爭52-2地號土地之買賣關係。足見上訴人己○○並未概括承受張阿旺就系爭買賣關係之權利義務。上訴人己○○抗辯繼受系爭買賣契約之當事人地位，與事實不符，不足採信。又依上訴人甲○○所提出游上與林永標間房屋及土地買賣契約（見原審卷㈠，33頁）所載：「一、乙方（按指林永標）向陳阿網等承買土地坐落台北縣○○鄉○○段二八張小段伍貳之貳地號等壹筆內分出面積／公頃／公畝／公厘（即約拾七坪五合土地標示填明於後）及該地上新建…樓房壹棟賣與甲方（按指游上）為業。」、「二、價格（包括土地連房屋在內）每坪以新台幣……。」等語，則游上與林永標買賣之標的，顯為林永標向陳阿網等人承買之臺北縣○○鄉○○段二八張小段52-2地號等一筆內面積約17坪5合之土地及其上房屋。再由該契約書第3條「付款分為叁次第壹次於‧‧第叁次限於乙方向陳阿網等承買土地證件辦妥交與甲方得為辦理移轉過戶手續同時付清尾款伍仟元正。」第7條：「本土地如有發生來歷不明或產權糾紛或抵押權設定等事應由乙方負責理清係與甲方無涉。」之約定，足見尾款須待林永標向陳阿網等人取得過戶文件後再為給付，且就林永標與陳阿網等人之間就系爭土地買賣所生之糾紛，仍明白約定由林永標負責處理，與游上無涉，游上並無概括承受系爭買賣關係之情事。再者，依上訴人庚○○所提出其與劉國珍間房屋產權讓渡協議書（見原審卷㈠，107頁）所載，出讓人為劉國珍，並非劉呂阿榮，就劉國珍有何權限讓與劉呂阿榮就系爭買賣關係之權利義務，上訴人並未舉證以為證明，則其主張有自劉呂阿榮繼受系爭買賣契約之當事人地位，亦難遽信。況且，依上開房屋產權讓渡協議書亦清楚記載：「一、座落中和市○○路○段○○○號二層樓房屋，所有權人劉培根等三人唯劉培根之長子劉國珍為確保其房屋產權，一直居住設籍在此，惟該房屋年久失修，且開闢道路拆除後零落不堪，更為籌措整建工程費困難，故經所有權人會商之後，今將全棟房屋所有產權讓渡予庚○○，雙方議定價款三佰萬元正，另補貼二樓承租人吳麒興搬遷費，房屋整修費伍拾萬元足。不包括房屋基地之土地權在內。」顯然，劉國珍讓予上訴人庚○○之標的，僅為門牌號碼「中和市○○路○段○○○號」之房屋，由其特別約明：「不包括房屋基地之土地權在內」，足見劉國珍亦未將系爭買賣關係之權利義務讓與上訴人庚○○。是上訴人己○○、甲○○、庚○○雖亦主張繼受前手之買賣關係，有權占有系爭土地，均非可採。從而被上訴人請求提起本件訴訟前5年（即91年5月4日以前）起，至返還系爭土地之日止，所獲得相當於租金之不當得利，均屬可採（計算式如附表）。
㈤關於上訴人在原審反訴請求有無理由部分：就此，上訴人雖
主張其於系爭土地上建築房屋為目的而占有使用系爭土地，迄今已和平占有系爭土地超過40年，符合民法時效取得地上權之客觀要件，其自有地上權登記請求權存在，被上訴人並因容忍其為地上權登記云云。然上訴人既一再主張其前手與系爭土地共有人間有買賣關係，其係繼受前手而有權占有系爭土地，自難認其係出於行使地上權之意思而占有系爭土地，何況上訴人係於被上訴人提起本件訴訟之後始向地政機關申請時效取得地上權之登記，不得對於被上訴人主張有權占有，已如前述，從而上訴人反訴請求確認其地上權登記請求權存在，被上訴人應容忍其為地上權登記，均非可採。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人應將系爭土地如附圖所示之建物拆除，返還所無權占有之土地予被上訴人，並給付如附表一、二所示之不當得利，為有理由，應予准許。至於上訴人反訴請求確認就系爭土地地上權登記請求權存在，被上訴人應容忍上訴人為地上權登記，則無理由，不應准許。原審就被上訴人請求部分，判決被上訴人全部勝訴，並分別定如原判決附表三所示之金額，為准、免假執行宣告，就上訴人反訴部分，則判決駁回上訴人之請求，均無不合。上訴人上訴指摘原判決本訴、反訴之裁判均不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 呂太郎正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 8 月 3 日
書記官 黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附 表㈠上訴人戊○○與丁○○部分：
1.起訴前取得不當得利期間及應返還之金額：自96年2月6日起至96年5月3日止，合計為2萬0352元（計算式：申報地價3萬5520元×33.87平方公尺×0.07÷12個月×2.9個月（即87天）＝2萬0352元，元以下四捨五入，以下同）。
2.起訴後至返還土地止每月應給付之不當得利金額：自96年5月4日起至返還系爭土地之日止，每月為7018元（計算式：申報地價3萬5520元×33.87平方公尺×0.07÷12個月＝7018元，元以下四捨五入）。
㈡上訴人己○○部分：
1.起訴前取得不當得利期間及應返還之金額：自91年5月4日起至96年5月3日止，合計為50萬5485元（計算式：申報地價3萬5520元×40.66平方公尺×0.07×5年＝50萬5485元，元以下四捨五入）。
2.起訴後至返還土地止每月應給付之不當得利金額：自96年5月4日起至返還系爭土地之日止，每月為8425元（計算式：申報地價3萬5520元×40.66平方公尺×0.07÷12個月＝8425元，元以下四捨五入）。
㈢上訴人丙○○部分：
1.起訴前取得不當得利期間及應返還之金額：自96年2月6日起至96年5月3日止，合計為2萬3266元（計算式：申報地價3萬5520元×38.72平方公尺×0.07÷12個月×2.9個月（即87天）＝2萬3266元，元以下四捨五入）。
2.起訴後至返還土地止每月應給付之不當得利金額：自96年5月4日起至返還系爭土地之日止，每月為8023元（計算式：申報地價3萬5520元×38.72平方公尺×0.07÷12個月＝8023元，元以下四捨五入）。
㈣上訴人甲○○部分：
1.起訴前取得不當得利期間及應返還之金額：自91年5月4日起至96年5月3日止，合計為44萬8298元（計算式：申報地價3萬5520元×36.06平方公尺×0.07×5年＝44萬8298元，元以下四捨五入）。
2.起訴後至返還土地止每月應給付之不當得利金額：自96年5月4日起至返還系爭土地之日止，每月為7472元（計算式：申報地價3萬5520元×36.06平方公尺×0.07÷12個月＝7472元，元以下四捨五入）。
㈤上訴人庚○○部分：
1.起訴前取得不當得利期間及應返還之金額：自91年5月4日起至96年5月3日止，合計為20萬9479元（計算式：申報地價3萬5520元×16.85平方公尺×0.07×5年＝20萬9479元，元以下四捨五入）。
2.起訴後至返還土地止每月應給付之不當得利金額：自96年5月4日起至返還系爭土地之日止，每月為3491元（計算式：申報地價3萬5520元×16.85平方公尺×0.07÷12個月＝3491元，元以下四捨五入）。