臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1088號上 訴 人 乙○○
甲○○○共 同訴訟代理人 許文哲律師被 上訴人 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 王志哲律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國98年8月28日臺灣士林地方法院96年度重訴字第28號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於99年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○、甲○○○後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人丙○○、丁○○應再給付上訴人甲○○○新台幣貳仟玖佰捌拾伍元，及自民國九十八年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人丙○○應再給付上訴人乙○○、甲○○○新台幣貳仟玖佰捌拾伍元，及自民國九十八年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人丙○○、丁○○負擔千分之四，餘由上訴人乙○○、甲○○○負擔。
上訴人乙○○、甲○○○假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人乙○○、甲○○○於上訴時原請求㈠被上訴人丙○○、丁○○應給付上訴人甲○○○新台幣（下同）2,315,856元；㈡被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○、甲○○○820,383元，及各自民國（下同）98年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣為訴之減縮，請求㈠被上訴人丙○○、丁○○應給付上訴人甲○○○2,287,336 元；㈡被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○、甲○○○744,939 元，及自98年8 月19日起算之法定遲延利息，依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人乙○○、甲○○○（下稱乙○○等2人）起訴主張：㈠上訴人乙○○等2 人為夫妻，因欲買受房屋以作為小孩及年
長之雙親共同居住使用，遂由上訴人甲○○○於95年6 月27日以1,900萬元向被上訴人丙○○、丁○○（下稱丙○○等2人）買受臺北市○○區○○段1小段227地號、權利範圍1 萬分之131 之土地，及臺北市○○區○○段1小段10609建號、門牌臺北市○○區○○路○○○號1樓、權利範圍全部之建物，及同段10704建號、門牌臺北市○○區○○路○○○號地下樓、權利範圍2萬分之262之建物（下稱系爭1 樓房屋），上訴人甲○○○於95年9月7日付清買賣價金，被上訴人丙○○等2人則於95年7 月31日辦理移轉登記及點交完畢。上訴人乙○○等2人另於95年6月27日以800 萬元向被上訴人丙○○買受臺北市○○區○○段1小段227地號、權利範圍1萬分之131之土地，及臺北市○○區○○段1小段10610建號、門牌臺北市○○區○○路○○○號2樓、權利範圍全部之建物，及同段1070
4 建號、門牌臺北市○○區○○路○○○號地下樓、權利範圍2萬分之262之建物（下稱系爭2樓房屋）。上訴人乙○○等2人於95年9月7日付清買賣價金，被上訴人丙○○則於95年9月1日辦理移轉登記及點交完畢。
㈡被上訴人丙○○等2 人出賣系爭房屋予上訴人時，曾出示混
凝土氯離子含量試驗報告給上訴人，該報告之氯離子平均值約0.6kg/立方米，被上訴人丙○○等2 人與房屋仲介人員向上訴人表示，系爭房屋為80年以前興建之房屋，而舊的國家標準之鋼筋混凝土氯離字含量標準為0.6kg/立方米，系爭房屋符合當時之標準正常值，上訴人見試驗報告平均數值在0.6kg/立方米上下，且上訴人並非專業人士，該試驗報告上亦未註記系爭房屋有何等危險，被上訴人在「房地產標的現況說明書」中亦說明系爭房屋非危險建築，故相信被上訴人所言，系爭房屋並非民間俗稱之「海砂屋」，為安全建物而得住居其內，乃同意買受系爭房屋。
㈢系爭1樓房屋前因被上訴人丁○○等2人曾將之出租予第三人
作為動物醫院，另系爭2 樓房屋，經被上訴人丙○○告知剛整修過廚房，至於其他房間則大多為老舊裝潢，上訴人乙○○等2人乃於95年9月中委請設計師重新設計系爭1、2樓房屋，在95年11月間將系爭1、2樓房屋裝潢拆除後，始發現系爭
1、2樓房屋之主要樑柱到處都有大大小小補強之痕跡，且系爭2樓房屋有一長度約200公分之橫樑，其上竟有12處補強之痕跡且尚有許多裂縫，而系爭1、2樓樑柱更有許多地方鋼筋外露，甚且有鋼筋因嚴重鏽蝕而斷裂或呈髮絲狀，亦有多處長且深之大裂縫，顯見系爭1、2樓房屋之結構實已嚴重受損，經上訴人委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司對系爭房屋混凝土含量及抗壓強度為檢測，系爭1、2樓房屋之氯離子含量竟高達1.85 kg/立方米，遠高於被上訴人於買賣時所提示予上訴人文件之數值，其混凝土抗壓強度僅有81kg/平方公分，該數值遠小於一般建築混擬土工程慣用設計強度210kg/平方公分，顯見系爭1、2房屋有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足等重大瑕疵。被上訴人明知系爭1、2樓房屋有前開重大瑕疵而未告知上訴人，經上訴人於95年11月22日發函通知被上訴人協商處理，被上訴人竟拒不出面，上訴人不得已，乃於95年12月6 日以臺北南海郵局第1565號存證信函通知被上訴人依據民法第359 條之規定解除系爭買賣契約，被上訴人已於95年12月8 日收受上開信函，是兩造間之買賣契約已於95年12月8日合法解除。
㈣上訴人乙○○等2 人買受系爭1、2樓建物後，業由上訴人甲
○○○支出系爭號1樓房地95年至97年度地價稅8,613元、96年度至98年度房屋稅8,516元、95年度至96年度保險費4,678元、契稅14,376元。上訴人乙○○等2人支出系爭2樓房地96年度至97年度地價稅5,968元、96年度至98年度房屋稅8,085元、95年度至96年度保險費4,854 元、契稅14,376元。上訴人乙○○等2人對系爭2樓房屋進行裂縫修補工程，於95年11月29日及12月6 日共支出工程款50,000元。前開稅費及房屋補強之工程款，為解除契約返還標的物後，被上訴人丙○○等2 人得受之利益，依民法第259條第5款規定，被上訴人丙○○等2人自應返還上揭必要及有益費用予上訴人乙○○等2人。
㈤上訴人乙○○等2 人本係居於臺北市○○路○○○號2樓房屋，
並將房屋部分出租予蜜雪兒開發股份有限公司（下稱蜜雪兒公司），租期為95年5月16日起至100 年5月16日止，租金為每月45,000元，其後上訴人乙○○等2 人為與子女及原住於老家之年邁雙親共同居住，而有感現行住處之空間不足，遂於95年6 月承買系爭房屋，計畫舉家遷入新居，之後並得將現行住所全部出租予蜜雪兒公司，蜜雪兒公司亦表達高度之意願，有意以9萬元承租全部之2樓房屋，故上訴人乙○○等
2 人與蜜雪兒公司雙方就此租賃標的物之範圍與租金皆已達成合意，僅尚未簽定書面租約。惟今因可歸責於被上訴人丙○○等2人之原因致買賣契約解除，造成上訴人乙○○等2人無法遷入新居，亦無法出租現行居住之房屋而受有喪失預期租金之損害，其損害數額之計算係每月45,000元，自上訴人解除契約意思表示到達被上訴人之95年12月8日起算至98年6月8日止，共計31個月，故上訴人損害額計1,395,000元，上訴人此項預期可取得之租金即係上訴人所失利益，屬被上訴人應負損害賠償責任之範圍，為此，上訴人爰依系爭契約書第10條第4款約定請求被上訴人賠償租金損失共1,395,000元。
㈥求為判決：
⒈被上訴人丙○○等2人應給付上訴人甲○○○1,900萬元，及自95年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等2人800萬元及自95年12月9日起至清償日按年息5%計算之利息。
⒊被上訴人丁○○應給付上訴人甲○○○534,758 元及自98年8月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒋被上訴人丙○○應給付上訴人757,232元及自98年8月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒌被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○222,474元及自98年8月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒍願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人丙○○、丁○○則以：㈠系爭房屋所在社區係73年間所興建，被上訴人丙○○等2 人
係於86年間買受，附近住戶均知悉系爭房屋所在社區為一海砂屋社區，上訴人乙○○等2 人於95年5、6月間接洽購買系爭房屋時，被上訴人丙○○等2人即誠實告知，至95年6月22日上訴人與被上訴人議定交易總價，交付訂金時，上訴人乙○○等2 人即特別要求作海砂屋含氯檢測，而於訂金收據上要求載明一樓部分賣方需檢測海砂屋含氯證明，待證明書核下時，買方依據證明如超過國家標準值時，買方自行決定本買賣合約是否如常進行付款手續，如買方不同意買賣時，本約自動失效，買方所付訂金賣方無息退還買方，買方不得依此條件要求賣方賠償或任何解約金。仲介公司乃應雙方指示於95年6 月24日委託臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）進行檢測，並提出混凝土氯離子含量試驗報告，其氯離子含量分別為0.48921、0.58280、0.63810、0.74445（kg/立方米），仲介公司並依此檢測結果填寫房地產標的現況說明書，並由雙方簽章在案，可知上訴人乙○○等2 人事前對系爭房屋係位於海砂屋社區知之甚詳，否則即無要求作海砂屋檢測，並保留不買之權利，上訴人乙○○等2 人對檢測機構及檢測結果並無異議，房地產標的況說明書上有關海砂屋檢測部分，為雙方至為關注之事項，被上訴人丙○○等2 人確已於契約成立前明確告知系爭房屋為氯離子含量高於標準值之海砂屋。又所謂「海砂屋」乃因混凝土氯離子含量過高，以致房屋鋼筋混凝土遭腐蝕之房屋，系爭房屋為屋齡22年以上之老舊海砂屋，訂約前檢測值高達0.74445kg/立方米，為標準值二倍以上，並為上訴人乙○○等2 人訂約前所明知，鋼筋已遭鏽蝕自應為上訴人於契約成立前所預見。關於房屋補強部分，係被上訴人丙○○等2 人買受前即已存在，經了解係原建設公司早年就整個社區作補強，並非單就系爭房屋作補強；鋼筋因嚴重腐蝕而斷裂成呈髮絲狀之情事，係上訴人乙○○等2 人施工拆除水泥後始呈現出來，此部分為被上訴人丙○○等2 人於契約成立前所不知，另裂縫、鋼筋外露等情事，則為上訴人乙○○等2 人於訂約前多次看屋時已發現。上訴人乙○○等2人於95年12月6日以臺北南海郵局第1565號存證信函向被上訴人丙○○等2 人為解除契約之意思表示，被上訴人丙○○等2 人訴訟中陳明同意解除兩造間買賣契約，上訴人乙○○等2 人亦無異議，是本案應係雙方合意解除契約。
㈡兩造間買賣契約既已解除，上訴人乙○○等2 人應負回復原狀之義務，即：
⒈將系爭房屋修復回復原狀，上訴人甲○○○應給付被上訴
人丙○○等2人系爭1樓房屋回復原狀費用283,217 元，上訴人乙○○等2人應給付被上訴人丙○○系爭2樓房屋回復原狀費用372,940元，並從被上訴人丙○○等2人應返還之價金中扣抵之。
⒉上訴人乙○○等2 人應返還系爭房屋、將系爭房屋及土地
上之抵押權設定塗銷，將無負擔之所有權移轉登記予被上訴人丙○○等2人，被上訴人丙○○等2人爰主張同時履行抗辯。
⒊上訴人乙○○等2 人於返還系爭房屋前，受有使用系爭房
地之相當於租金之利益，被上訴人丙○○等2 人爰依據民法第179 條規定，主張上訴人江麗玉應給付被上訴人丙○○等2人系爭1樓房屋自95年7月31日起至98年7月31日止，每月62,000元計算之相當於租金之利益，上訴人乙○○等2人應給付被上訴人丙○○系爭2樓房屋自95年9月1日起至98年7 月31日止，每月33,000元計算之相當於租金之利益，並以此部分之請求權與上訴人乙○○等2 人之利息請求權為抵銷。
㈢上訴人乙○○等2人所主張1,395,000元之租金損失部分，被
上訴人丙○○等2人已依約交付系爭房屋，上訴人乙○○等2人未遷入，係可歸責於自己，與被上訴人丙○○等2 人無關。上訴人乙○○等2人如欲取得該1,395,000元租金利益，必以支出2,700 萬元價金購買系爭房屋為前提，上訴人乙○○等2人既主張解除契約返還2,700萬元價金，則契約解除消滅，前提不存在，豈能再主張取得該1,395,000 元租金利益。
㈣上訴人乙○○等2 人所指保險費係其向銀行貸款依約定投保
火險、地震險之保費，係為上訴人乙○○等2 人利益而支出，此部分請求並不合法。上訴人乙○○等2人主張支出50,00
0 元房屋修補工程款，既無法消除系爭房屋之瑕疵，對被上訴人丙○○等2 人而言，即屬無意義支出，被上訴人丙○○等2人自無得任何利益，此部分請求亦不合法。依民法第261條規定當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條之規定，及最高法院90年台上字第451 號判決意旨，被上訴人丙○○等2人特以答辯㈤狀催告上訴人乙○○等2 人於98年7月30日完成返還系爭房地、將系爭房地上之抵押權設定塗銷、將無負擔之所有權移轉登記予被上訴人丙○○等2 人之對待給付，被上訴人丙○○等2人亦將同時返還2,700萬元價金，如上訴人乙○○等2 人拒不完成履行對待給付，被上訴人丙○○等2人即於98年7月31日逕將2,700 萬元價金提存。詎上訴人乙○○等2 人拒不完成履行對待給付，是上訴人乙○○等2人已受領遲延，被上訴人丙○○等2人即於98年8月6日逕將1,900萬元、800萬元應返還之買賣價金提存，被上訴人丙○○等2 人自提存時起即無庸再給付上訴人遲延利息等語，資為抗辯。
三、原審判決㈠被上訴人丙○○等2人應給付上訴人甲○○○31,505元及自98年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等2 人78,429元及自98年8 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人乙○○等2人其餘之訴駁回。被上訴人丙○○等2人就其敗訴部分，未據聲明不服。上訴人乙○○等2 人就其敗訴部分，提起一部上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人乙○○等2人部分廢棄。㈡上廢棄部分，⒈被上訴人丙○○等2人應給付上訴人甲○○○2,287,336元，及自98年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等2人744,939元，及自98年8 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人丙○○等2 人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
四、本件不爭執事項：㈠上訴人甲○○○於95年6月27日以1,900萬元向被上訴人丙○
○等2人買受系爭1樓房屋，上訴人甲○○○於95年9月7日付清買賣價金，被上訴人丙○○等2人則於95年7月31日辦理移轉登記及點交完畢。
㈡上訴人乙○○等2 人於95年6月27日以800萬元向被上訴人丙
○○買受系爭2樓房屋，上訴人乙○○等2人於95年9月7日付清買賣價金，被上訴人丙○○則於95年9月1日辦理移轉登記及點交完畢。
㈢系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1樓、2樓房屋之混凝土氯離
子含量委請土木技師公會進行檢測結果，均超過0.3kg/立方米標準值，兩造於95年6月27日知悉在案。
㈣系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1樓、2樓房屋之氯離子含量超過0.3kg/立方米標準值及混凝土抗壓強度不足。
㈤上訴人於95年12月6 日以臺北南海郵局第1565號存證信函解除系爭買賣契約。
㈥上訴人甲○○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○號1樓房地
95年至97年度地價稅8,613元，96年度至98年度房屋稅8,516元，95年度至96年度保險費4,678 元，契稅14,376元；上訴人乙○○等2人支出系爭臺北市○○區○○路○○○號2 樓房地96年度至97年度地價稅5,968元，96年度至98年度房屋稅8,085元，95年度至96年度保險費4,854元，契稅14,376 元；95年補強工程費50,000元。
五、本件爭點：㈠上訴人得否以臺北市○○區○○路○○○ 號1樓、2樓房屋之混
凝土氯離子含量超過0.3kg/立方米標準值為由，解除兩造間之買賣契約？㈡上訴人得否以臺北市○○區○○路○○○號1樓、2樓房屋之混
凝土抗壓強度不足為由，解除兩造間之買賣契約？㈢被上訴人得否主張同時履行抗辯，請求上訴人同時將系爭臺
北市○○區○○路○○○號1樓、2樓房地回復原狀、點交返還、塗銷抵押權登記及移轉所有權登記與被上訴人？⒈前開1、2樓房屋之回復原狀費用應為若干？被上訴人主張依據民法第259條規定，請求上訴人應給付被上訴人1樓房屋回復原狀費用283,217元、2樓房屋回復原狀費用372,940 元，並以此請求權與上訴人之價金返還請求權為抵銷，有無理由？⒉被告主張以上訴人於返還系爭建物前占有使用系爭建物之相當於租金之利益與上訴人請求之利息為抵銷，有無理由？⑴被上訴人得否請求上訴人給付返還系爭建物前占有使用系爭建物之相當於租金之利益？⑵如前開爭點⑴為肯定，其所受之利益應如何計算？被上訴人主張依據民法第179 條規定，請求上訴人應給付被上訴人1樓房屋自95年7月31日起至98年7 月31日止，每月62,000元計算之相當於租金之利益，應給付被上訴人2樓房屋自95年9月1日起至98年7月31日止，每月33,000元計算之相當於租金之利益，並以此部分之請求權與上訴人之利息請求權為抵銷，有無理由？㈣上訴人依據買賣契約書第10條第4 款之約定，請求被上訴人
賠償租金損失1,395,000 元，有無理由？㈤上訴人依據民法第259條第5款規定，請求被上訴人給付①2
樓修補工程款50,000元、②1、2樓保險費9,532元，有無理由？
六、上訴人乙○○等2人於原審主張依據買賣契約書第10條第4款約定，請求被上訴人丙○○等2人賠償租金損失1,395,000元部分，及系爭1、2樓保險費9,532 元部分，經原審判決上開請求無理由，未據聲明不服。
七、查原審囑託臺北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定系爭1、2樓房屋㈠房屋大廳及各房間之主要樑、柱之氯離子含量為何？是否超過標準值？㈡房屋之主要樑、柱之混凝土鑽心試體抗壓強度為何？是否符合國家標準值？又其混凝土抗壓強度大小與混凝土氯離子含量多寡有無關連？等項目（原審卷㈠第134至135頁），原審依據鑑定結果認定系爭1、2樓建物之氯離子含量遠高於兩造於簽約前委請土木技師公會所為之鑑定結果達3至4倍，顯與上訴人乙○○等2人購買系爭房屋時之認知有極大差距，且其混凝土抗壓強度僅為國家標準值之50%至60%之間，抗壓強度明顯不足，該情事非上訴人乙○○等2 人購買系爭房屋時所知，難以上訴人乙○○等2人於簽約時已知系爭房屋氯離子含量超過0.3kg/立方米而得排除被上訴人丙○○等2人之瑕疵擔保責任，應認系爭房屋有重大瑕疵，上訴人乙○○等2人得依據民法第359條規定，解除系爭買賣契約（詳參原判決第10至12頁）。
兩造於上訴本院後，未再爭執上訴人乙○○等2 人得否解除買賣契約乙節，是上訴人乙○○等2人主張依據民法第359條規定，解除兩造間買賣契約，為有理由。
八、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。受領之給付物生有孳息者，應返還之。就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259條條定有明文。
㈠上訴人乙○○等2人主張依據民法第359條規定，解除系爭買
賣契約，為有理由，依前開規定，兩造即互負回復原狀之義務，且依民法第261 條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用第264條同時履行抗辯之規定。
㈡被上訴人丙○○等2人應返還部分：
兩造不爭執上訴人甲○○○以1,900 萬元向被上訴人丙○○等2人買受系爭1樓房屋，上訴人乙○○等2人以800萬元向被上訴人丙○○買受系爭2 樓房屋不動產。是以，被上訴人丙○○等2人應返還上訴人甲○○○價金1,900萬元，被上訴人丙○○應返還上訴人乙○○等2人價金800萬元。
㈢上訴人乙○○等2人應返還部分：
⒈系爭房屋回復原狀費用部分：
⑴查系爭1、2樓房屋之原有裝潢經上訴人乙○○等2 人拆
除，上訴人乙○○等2 人亦有回復原有裝潢後返還房屋予被上訴人丙○○等2 人之義務。經原審囑託臺北市土木技師公會鑑定回復系爭房屋裝潢之必要費用，鑑定結果略以：屋內室內裝修部分回復原狀之必要費用為996,922元，有鑑定報告可稽（鑑定報告外放），惟物之修復費用應考量折舊，是依臺北市土木技師公會98年6月1日北土技字第9830785號函說明欄第2項記載：「1 樓房屋工資138,028元，材料290,378元，材料折舊後之費用145,189元。2樓房屋工資177,363元，材料391,153元，材料折舊後之費用195,577元」，有函1件在卷可稽（原審卷㈡第65至74頁）。由上可認，系爭1樓回復原狀之必要費用為283,217元（計算式為：138028＋145189＝283217），系爭2樓回復原狀之必要費用為372,940元（計算式為：177363＋195577＝372 940）。
⑵臺北市土木技師公會於鑑定報告中固稱室內裝修估價習
慣已包含材料、工資、稅、雜等均在內（鑑定報告第5頁，本院卷第45頁）。惟上開估價項目即材料、工資、稅、雜等費用仍得分列計算，且工資係屬勞務給付之性質，與修理材料以新品回復應扣除折舊，兩者性質不同。是以，上訴人乙○○等2 人主張因民間室內裝修估價習慣已包含材料、工資、稅、雜等項目在內，應以連工帶料996,922元一併扣除折舊，故系爭1樓房屋回復原狀費用應為214,203元，系爭2 樓回復原狀費用為284,258元等語，為無理由。
⑶綜上，系爭1樓房屋回復原狀之必要費用為283,217元，系爭2樓房屋回復原狀之必要費用為372,940元。
⒉就系爭房屋支出必要或有益費用部分：
⑴兩造不爭執上訴人乙○○等2 人曾請瑞利德國際工程顧
問股份有限公司就系爭2 樓進行對裂縫之修補工程，於95年11月29日及12月6 日共支出工程款50,000元。上開修補工程係對房屋之安全進行補強，應認屬有益費用，被上訴人丙○○自應返還前開有益費用50,000元予上訴人乙○○等2人。
⑵兩造不爭執上訴人甲○○○支出系爭1 樓房地95年至97
年度地價稅8,613元、96年度至98年度房屋稅8,516元、契稅14,376元；上訴人乙○○等2人支出系爭2樓房地96年度至97年度地價稅5,968元，96年度至98年度房屋稅8,085 元、契稅14,376 元。上開稅賦屬必要費用，為被上訴人丙○○等2人所不爭執（原審卷㈡第110頁）。
⑶末查，上訴人乙○○等2 人於98年為系爭房屋座落土地
繳納98年地價稅5,970.4 元，有98年地價稅課稅土地清單在卷可稽（本院卷第90頁）。上訴人乙○○等2 人主張將系爭1、2樓坐落土地各以地價稅半數計算即2,985元，請求被上訴人丙○○等2 人返還（本院卷第85頁）。上開計算方式，未據被上訴人丙○○等2 人表示爭執。
⑷以上，系爭1樓房屋部分，被上訴人丙○○等2人應返還
上訴人甲○○○必要費用為34,490元；系爭2 樓房屋部分，被上訴人丙○○應返還上訴人乙○○等2 人必要費用為81,414元。
㈣綜上，就系爭1樓部分：⑴被上訴人丙○○等2人應返還上訴
人甲○○○價金1,900萬元、有益或必要費用34,490 元；⑵上訴人甲○○○應給付被上訴人丙○○等2 人回復原狀之必要費用283,217元。就系爭2樓部分：⑴被上訴人丙○○應返還上訴人乙○○等2人價金800萬元、有益或必要費用81,414元；⑵上訴人乙○○等2 人應給付被上訴人丙○○回復原狀之必要費用372,940元。
九、按無法律之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9 條定有明文。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。
㈠系爭買賣契約經上訴人乙○○等2 人合法解除，即溯及於訂
約時失其效力，上訴人乙○○等2 人占有使用系爭房屋即失其法律上原因。揆諸首揭規定，被上訴人丙○○等2 人主張依據民法第179條規定，上訴人乙○○等2人應返還被上訴人丙○○等2 人返還系爭房屋前，占有使用系爭房屋之利益，為有理由。
㈡查系爭1 樓於出售予上訴人甲○○○之前，係出租作為動物
醫院多年，系爭2 樓為住宅使用，有照片在卷可稽（原審卷㈠第40至41頁、第44至48頁）。被上訴人丙○○等2 人稱系爭1樓租金收入為每月6萬元，提出93年1月間至95年3月間存摺明細為證（本院卷第61至72頁）。是占有使用系爭1、2樓所受之利益以租金為計算，可認為適當。兩造就系爭1、2樓租金經由鑑定估算，並委由中信不動產估價師事務所鑑定，均無爭執（原審卷㈡47頁反面、第58頁）。
㈢中信不動產估價師事務所就系爭1、2樓之租金價格鑑定係以
查訪近鄰地區與標的類似之店面租金案例，選取1 樓店面為基準戶，採用比較法及積算法計算1 樓店面之合理租金，另依2樓與其使用效益及現況差異作價格之調整，推估2樓租金（詳參鑑定報告第13頁，肆、估價方法、過程及價格決定之理由），鑑定報告就鑑定價值綜合評估記載略以：「㈠……本案標的1樓之合理租金單價為每坪1,700元，2 樓之登記用途為住家，依市場調查2 樓以上住宅支月租金約在500至700元之間，但因標的2樓與1樓間設有相互連通樓梯，具有店面延伸之效果，故以1樓租金之2分之1，即850元估定之。㈡前述推估之租金價格為勘查日期當時之租金，本案係依行政院主計處公告之房屋租金物價指數，調整推算95年8 月迄今之每月租金價格。」，故系爭1樓店面租金自95年8月至98年6月之月租金於61,949元至62,516元之間，平均月租金為62,249元；系爭2 樓租金自95年8月至98年6月之月租金於33,003元至33,291元之間，平均月租金為33,149元（詳參鑑定報告第20頁、第23至26頁）。惟上訴人乙○○等2人主張系爭1、
2 樓於人買受時，1、2樓間樓梯已被水泥封住，1、2樓不相連，為被上訴人丙○○等2人所不爭執（原審卷㈡第107頁至反面）。是以，就系爭1、2樓間樓梯業已封死無法相通，則
2 樓房屋每月租金應如何調整乙節，中信不動產估價師事務所函覆略以：「若該通道係已永久性拆除，即拆除樓梯並於2樓地板施作鋼架、澆置水泥、鋪設地板，則2樓租金應調整為一般住宅之租金，根據本所租金資料庫案例，該地區與標的條件相似之純住宅合理租金應為原估定金額之70%左右」，有該所98年7 月29日98中信覆估字第09050025號函在卷可稽（原審卷㈡第122至123頁）。是系爭2 樓租金以原估定平均月租金33,149元之70%計算，應為23,204元。
㈣綜上，被上訴人丙○○等2人主張系爭1樓租金以每月62,000
元，系爭2 樓租金以每月23,100元計算，核與系爭房屋租金鑑定之價值相近，未逾越平均值，可認為適當。兩造不爭執被上訴人丙○○等2人係於95年7月31日將系爭1 樓點交予上訴人甲○○○，系爭2 樓係於95年9月1日點交。上訴人乙○○等2 人主張於98年10月13日返還系爭房屋之占有（本院卷第86頁）。被上訴人丙○○等2 人主張計算租金之期間，係各自點交之日起，均至98年7月31日止，係上訴人乙○○等2人主張返還房屋占有之日即98年10月13日之前，為較有利於上訴人乙○○等2人之計算。是以，被上訴人丙○○等2人主張就系爭1樓部分，上訴人甲○○○應給付自95年7月31日起至98年7月31日止，相當於租金之利益計2,232,000元；就系爭2樓部分，上訴人乙○○等2人應給付自95年9月1日起至98年7月31日止，相當於租金之利益808,500元，為有理由。
㈤末查，系爭1樓房屋於出售前，曾出租作為動物醫院使用，
詳前㈡所述，可認系爭房屋有出租收益之價值。上訴人乙○○等2 人於買受系爭房屋時，係知悉系爭1、2樓氯離子含量平均為0.6㎏/立方米，有被上訴人丙○○等2 人出示之混凝土氯離子含量試驗報告在卷可稽（原審卷㈠第38至39頁、第9頁）。而系爭1、2樓房屋總體平均氯離子含量為2.43㎏/立方米之情事，係上訴人乙○○等2 人起訴後，經原審囑託結構技師公會鑑定始知，是尚難以起訴後獲悉之事實推論系爭房屋因氯離子含量過高而不具使用利益。上訴人乙○○等2人主張系爭房屋平均氯離子含量高達標準值8.1倍（2.43除以0.3㎏/立方米），系爭房屋不具可收益之價值，上訴人乙○○等2 人即無占有系爭房屋之利益，無不當得利等語，為無理由。
㈥上訴人乙○○等2 人應返還系爭房屋前占有使用之利益，兩
造均不爭執該利益之計算方式交由鑑定機關予以鑑定租金，詳前㈡所述。土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，係針對城市地方地方供住宅用之房屋，系爭1 樓房屋原係作為店面使用，與2樓有連通之樓梯，尚非土地法第97條第1項規定適用之範圍。另財政部公布之房屋及土地之當地一般租金標準，係評定稅賦之用。上訴人乙○○等2人主張系爭1樓房屋租金62,000元、系爭2 樓房屋租金23,100元係高於財政部上開公布標準，且應受土地法第97條第1項規定之限制等語，為無可採。
十、按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條定有明文。次按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。提存後，給付物毀損、滅失之危險，由債權人負擔，債務人亦無須支付利息，或賠償其孳息未收取之損害，民法第326條、第328條定有明文。
㈠查被上訴人丙○○等2 人於98年7月7日以民事答辯㈤狀催告
上訴人乙○○等2人略以：於98年7月30日完成返還系爭房屋、將其上抵押權設定塗銷、將無負擔之所有權移轉登記予被上訴人丙○○等2人，被上訴人丙○○等2人亦將同時返還2,700萬元價金，如上訴人乙○○等2人拒不完成履行對待給付，被上訴人丙○○等2人即98年7月31日於逕將2,700 萬元價金提存，上訴人乙○○等2 人於同日收受該書狀（原審卷㈡第110至111頁）。上訴人乙○○等2 人逾期未完成對待給付，被上訴人丙○○等2 人於98年8月6日將1,900萬元、800萬元予以提存，有提存書、國庫存款收款書在卷可稽（原審卷㈡第142至145頁）。是自提存時起，被上訴人丙○○等2 人即無須再支付遲延利息。
㈡上訴人乙○○等2人同意其應給付被上訴人丙○○等2人系爭
房屋回復原狀之費用，與被上訴人丙○○等2 人應返還之價金中互為扣抵（原審卷㈡第108頁）。是以，就系爭1樓部分，被上訴人丙○○等2人應返還上訴人甲○○○之價金為18,716,783 元（計算式：000000000000000＝00000000）；就系爭2樓部分，被上訴人丙○○應返還上訴人乙○○等2人之價金為7,627,060元（計算式：00000000000000＝0000000）。
㈢被上訴人丙○○等2人除返還上訴人乙○○等2人1,871,673
元、7,627,060元價金外，尚須給付自解除契約起至提存價金前依法定利率計算之利息，亦即，就系爭1 樓房屋部分，被上訴人丙○○等2人應給付上訴人甲○○○之自95年12月9日起至98年8月5日止之利息2,489,374元（計算式：（00000000×5%×31÷12）＋（00000000×5%×28÷365）＝0000000）；就系爭2樓房屋部分，被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等2人同上期間之利息1,014,416元（計算式：（0000000×5%×31÷12）＋（0000000×5%×28÷365）＝0000000）。
㈣被上訴人丙○○等2人主張以上訴人乙○○等2人應返還系爭
房屋前占有使用利益與前開利息債權互為抵銷，是經抵銷之後，就系爭1樓部分，被上訴人丙○○等2人應返還上訴人甲○○○之利息為257,374元（計算式：000000000000000＝257374）；就系爭2樓部分，被上訴人丙○○應返還上訴人乙○○等2人之利息為205,916元（計算式：00000000000000＝205916）。
㈤綜上，就系爭1樓房屋部分，被上訴人丙○○等2人應返還上
訴人甲○○○之價金為18,716,783元、利息為257,374元，合計18,974,157元；就系爭2 樓房屋部分，被上訴人丙○○應返還上訴人乙○○等2人之價金為7,627,060元、利息為205,916元，合計7,832,976元。
、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；當事人因契約解除而生之相互義務，準用同法第264 條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第259條、第261條、第264條第1項本文定有明文。次按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309條第1項定有明文。
提存法第18條規定：非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。是以，依債之本旨向有受領權人所為之清償提存，其債之關係消滅。
㈠被上訴人丙○○等2 人於98年7月7日以民事答辯㈤狀催告上
訴人乙○○等2人於98年7月30日完成回復原狀之對待給付，因上訴人乙○○等2 人逾期未完成履行對待給付，經被上訴人丙○○等2 人於98年8月6日將1,900萬元、800萬元予以提存，詳前理由九之㈠所述。
㈡查被上訴人丙○○等2 人提存之原因事實及所附收取要件為：
⒈就系爭1樓房屋部分：
被上訴人丙○○等2 人以上訴人甲○○○為受取權人，提存原因及事實為「提存物受取人與提存人簽訂不動產買賣契約書，向提存人買受臺北市○○區○○段一小段10609建號建物所有權全部及同地段10704建號建物持分20000分之262及上開建物坐落基地即同段227 地號土地持分10000分之131，辦畢所有權移轉登記後，經解除不動產買賣契約，提存人於98年7月7日催告提存物受取權人於98年7 月30日前完成將上開建物土地之抵押權設定塗銷，將無負擔之建物土地所有權移轉登記予提存人之對待給付，提存人並將同時返還1,900 萬元買賣價金，惟提存物受取權人拒不履行上開對待給付，亦屬拒絕受領，故提存物受取權人經催告而受領遲延，特依法提存。」，並以「提存物受取權人應將臺北市○○區○○段一小段10609 建號建物所有權全部及同地段10704建號建物持分20000分之262 及上開建物坐落基地即同段227地號土地持分10000分之131 之抵押登記字號：士林字第231030號抵押權設定塗銷，將無擔保或用益物權之上開建物土地所有權移轉登記予提存人，並提出將上開建物回復原狀騰空點交返還予提存人之證明文件；或提出提存人同意提存物受取人領取提存物之書面，始得領取」為條件，向原法院提存所提存1,900 萬元在案（原審卷㈡第142頁）。
⒉就系爭2樓房屋部分：
被上訴人丙○○以上訴人乙○○等2 人為受取權人，提存原因及事實為「提存物受取人與提存人簽訂不動產買賣契約書，向提存人買受臺北市○○區○○段一小段10610 建號建物所有權全部及同地段10704建號建物持分20000分之
262 及上開建物坐落基地即同段227地號土地持分10000分之131 ，辦畢所有權移轉登記後，經解除不動產買賣契約，提存人於98年7月7日催告提存物受取權人於98年7 月30日前完成將上開建物土地之抵押權設定塗銷，將無負擔之建物土地所有權移轉登記予提存人之對待給付，提存人並將同時返還800 萬元買賣價金，惟提存物受取權人拒不履行上開對待給付，亦屬拒絕受領，故提存物受取權人經催告而受領遲延，特依法提存。」，並以「提存物受取權人應將臺北市○○區○○段一小段10610 建號建物所有權全部及同地段10704建號建物持分20000分之262 及上開建物坐落基地即同段227地號土地持分10000分之131 之抵押登記字號：士林字第262850號抵押權設定塗銷，將無擔保或用益物權之上開建物土地所有權移轉登記予提存人，並提出將上開建物回復原狀騰空點交返還予提存人之證明文件；或提出提存人同意提存物受取人領取提存物之書面，始得領取」之條件，向原法院提存所提存800 萬元在案（原審卷㈡第144頁）。
㈢次查，上訴人甲○○○為擔保對台新國際商業銀行股份有限
公司（下稱台新銀行）所負一切債務之清償責任，設定如原判決附表三（下稱附表三）所示之最高限額抵押權；上訴人乙○○等2 人為擔保對台新銀行所負一切債務之清償責任，設定如原判決附表四（下稱附表四）所示之最高限額抵押權，有不動產登記謄本在卷可稽（原審卷㈡第146至152頁），可認為實。系爭買賣契約既經上訴人乙○○等2 人解除，上訴人乙○○等2 人自有塗銷系爭房屋最高限額抵押權，並移轉系爭房屋所有權、將系爭房屋回復原狀並騰空交付予被上訴人丙○○等2人之義務，且此義務與被上訴人丙○○等2人返還價金之義務互為對待給付，揆諸首揭說明，被上訴人丙○○等2人得主張同時履行抗辯。
㈣綜上，上訴人甲○○○於塗銷附表三所示最高限額抵押權，
將附表一所示不動產所有權移轉登記予被上訴人丙○○等2人，並將附表一所示不動產騰空交付予被上訴人丙○○等2人之同時，被上訴人丙○○等2人應給付上訴人甲○○○18,974,157 元（已計入回復原狀之必要費用、遲延利息、返還房屋前之租金利益）；上訴人乙○○等2 人於塗銷附表四所示最高限額抵押權，將附表二所示不動產所有權移轉登記予被上訴人丙○○，並將附表二所示不動產騰空交付予被上訴人丙○○之同時，被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等2人7,832,976元（已計入回復原狀之必要費用、遲延利息、返還房屋前之租金利益）。
㈤綜上所述，被上訴人丙○○等2 人所為之提存係符合債之本
旨，故上訴人乙○○等2 人之價金及利息債權，因被上訴人丙○○等2 人之提存而生清償之效力，該債之關係消滅，可以認定。
、上訴人乙○○等2人之價金及利息債權因被上訴人丙○○等2人提存而債之關係消滅。上訴人乙○○等2 人就系爭房屋支出必要或有益費用部分，主張依據民法第259條第5款之規定，請求被上訴人丙○○等2 人返還，為有理由。是以，就系爭1樓部分，上訴人甲○○○請求被上訴人丙○○等2人給付34,490元及自98年8 月19日起至清償日按年息5%計算之利息；就系爭2樓部分，上訴人乙○○等2人請求被上訴人丙○○給付81,414元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
、綜上所述，原審判命被上訴人丙○○等2 人應給付上訴人甲○○○31,505元本息，被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等2人78,429元本息。是以，被上訴人丙○○等2人應再給付上訴人甲○○○2,985 元本息，被上訴人丙○○應再給付上訴人乙○○等2人2,985元本息。原審就上開應准許部分，為上訴人乙○○等2 人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上訴人乙○○等2 人之請求不應准許部分，原判決為上訴人乙○○等2 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
、上訴人聲明願擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，因訴訟標的金額未逾150 萬元，不得上訴第三審而告確定，其敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。上訴人乙○○等2 人請求函詢臺北市土木技師公會有關依一般室內裝修習慣，回復原狀裝修之折舊係依一式連工帶料計價，或將材料及工資分開僅計算材料折舊，經核無必要，併此說明。
、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 3 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 2 月 4 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。