臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1098號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃鴻湖律師複 代理人 林峻義律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 陳智義律師上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國98年8月20日臺灣臺北地方法院98年度訴字第407號第一審判決提起上訴，本院於99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰陸拾萬元及自民國97年7月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決於上訴人以新臺幣伍拾參萬肆仟元供擔保後得假執行；但被上訴人如以新臺幣壹佰陸拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國97年2月18日與訴外人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋房屋公司）簽訂一般委託契約書（下稱委託契約書），委託該公司自97年2月18日起至同年6月30日止，銷售名下坐落台北市○○區○○段5小段第253號土地應有部分萬分之238及其上建物即同市區○○○路○段○○號4樓之1房屋暨車位（以下合稱系爭不動產），委託售價為新臺幣（下同）1,880萬元，依委託契約書第10條第3項第2款規定「委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋房屋公司仲介之買方訂立不動產買賣契約時，除應支付太平洋房屋公司服務報酬外，如買方使用意願書，並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金」。嗣其於同年3月3日與太平洋房屋公司簽立「不動產購買意願書」（下稱購買意願書），表明願出價1,600萬元買受系爭不動產，並以其經營之「華謙科技股份有限公司」（下稱華謙公司）名義簽發買賣價款之一成即面額160萬元之支票，作為定金，交付太平洋房屋公司仲介人員簡鴻銘保管，且因其翌日即將出國，遂當場告知簡鴻銘及在場之華謙公司職員李麗卿二人，授權李麗卿於其出國期間代為處理系爭不動產買受事宜。太平洋房屋公司為確定其居間佣金，乃於同年月5日再與被上訴人簽立「契約內容變更合意書」（下稱變更合意書），約定「被上訴人實得1,538萬元，而太平洋房屋公司成交價以不影響屋主實得價款為原則，可折減傭金成交」，並同意以1,600萬元將系爭不動產出售予上訴人，簡鴻銘旋將上訴人所交付之支票影印，依被上訴人之指示於支票影本下方載明契約要點，並約定97年3月18日簽訂買賣契約書，亦經被上訴人同意簽名，簡鴻銘隨即以手機簡訊將成交事實分別通知上訴人及李麗卿，翌日再將上述支票影本交付李麗卿簽名。詎被上訴人嗣後竟拒絕與上訴人簽訂買賣契約書，復將系爭不動產高價轉賣，爰依委託契約書第10條第3項第2款約定，聲明請求：㈠被上訴人應給付上訴人160萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。經原審駁回其請求，上訴人不服，提起上訴，求為廢棄原判決，改判如上聲明。除援用原審所提立證方式外，補提房屋租賃契約書、不動產異動索引、統一發票、交屋確認書為證。
二、被上訴人則以：其為印尼國人，對中文認識不足，因簡鴻銘表示「買方急著出國，先出價表示要買，多少錢出售，後面再來詳談」，其認為買賣仍在斡旋階段，方於支票影本下方簽名，至其與太平洋房屋公司簽訂之變更合意書，已載明委託總價為1,608萬元，且倘以1,600萬元成交，於扣除4%佣金（即64萬元）及增值稅10萬元後，僅實得1,526萬元，少於變更合意書約定之「實拿1,538萬元」，故其未同意以1,600萬元出售。況本件買方自開始看屋至交付斡旋金支票均是李麗卿出面，支票影本下方亦由李麗卿署名，且未記載代理，顯見買方應為李麗卿而非上訴人，上訴人無權請求違約金等語答辯，聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠被上訴人於97年2月18日與太平洋房屋公司簽訂「一般委託
契約書」，委託該公司自97年2月18日起至同年6月30日止，銷售其所有之系爭不動產，售價為1,880萬元，有一般委託契約書在卷（見臺灣士林地方法院97年度訴字第895號卷《下稱士院卷》第9-10頁）。
㈡上訴人於97年3月3日與太平洋房屋公司簽訂「不動產購買意
願書」，表明願以1,600萬元買受系爭不動產，並交付以其經營之華謙公司為發票人，太平洋房屋為受款人，發票日97年3月25日、金額160萬元之支票予太平洋房屋公司，該支票影本下方記載：「⒈買方支付新臺幣壹佰陸拾萬元支票（影本如上）做為定金，正本暫由太平洋房屋妥善保管。設定債權塗銷後，則交賣方保管，簽約時換票。⒉雙方同意97年3月18日於太平洋房屋總公司簽定買賣合約。⒊雙方同意履約保證，簽約時買方支付成交價10%，備證時5%，完稅時5%，餘80%貸款，不足部分，買方應於交屋前補足差額」等文字，並經被上訴人於97年3月5日在文字下方賣方欄簽名，買方欄則為李麗卿之簽名，有不動產購買意願書、支票可稽（見士院卷第11-12頁）。
㈢被上訴人於97年3月5日與太平洋房屋公司簽立「契約內容變
更合意書」，其上記載：「委託總價新臺幣壹仟陸佰零捌萬元」、「屋主實拿壹仟伍佰參拾捌萬元，太平洋房屋成交價以不影響屋主實拿為原則，太平洋房屋可折減佣金成交」，有該變更合意書可憑（見士院卷第40頁）。
四、上訴人主張被上訴人委託太平洋房屋公司銷售系爭不動產，其出價1,600萬元，並支付160萬元定金，被上訴人已同意成交，嗣後卻拒絕簽約，其得依委託契約書第10條第3項第2款之利益第三人條款，請求被上訴人給付違約金，被上訴人就其委託太平洋房屋公司出售系爭不動產一節固不爭執，惟以前詞置辯，是本件爭執點為：㈠系爭不動產交易之買方究為上訴人或李麗卿？㈡兩造有無合意以1,600萬元成交？㈢上訴人得否請求違約金？㈠系爭不動產交易之買方究為上訴人或李麗卿？
上訴人主張其於97年3月3日與李麗卿看過系爭房屋，即與太平洋房屋公司簽立購買意願書，表明願以1,600萬元買受系爭不動產，並以其經營之華謙公司名義簽發以彰化銀行南港分行為付款人、票據號碼第CL0000000號、發票日97年3月25日、面額160萬元之支票乙紙，支付買賣價款之一成作為定金，交付太平洋房屋公司職司居間之員工簡鴻銘保管，提出購買意願書、支票影本在卷，並經證人簡鴻銘、李麗卿證述無誤（見原審卷第45-48頁），被上訴人雖辯稱：本件買方自開始看屋至交付支票之過程均由李麗卿出面，支票影本下方署名亦為「李麗卿」，並無記載代理意旨，顯見本件買賣契約之買方應為李麗卿而非上訴人云云，惟證人李麗卿否認其為買受人，並稱：其於華謙公司擔任行銷工作，系爭不動產係上訴人要購買來當作華謙公司辦公室，第一次是其自己去看系爭不動產，第二次則與上訴人一起去，上訴人看過之後覺得可以，與其直接到簡鴻銘的辦公室出價等語（見原審卷第48頁背面），證人簡鴻銘亦稱：97年2月底，李麗卿先去看房子，3月3日上訴人則與李麗卿一起去看，被上訴人之房屋是4樓之1，因為其同時受託出售4樓房屋，當天被上訴人從2樓休息室出來，向上訴人推薦他的房屋，希望上訴人能出價選購4樓之1，同日上訴人即出價1,600萬元等語（見原審卷第45-47頁），則被上訴人既曾向上訴人推薦系爭不動產，衡情應認為上訴人係買主。且依上訴人所提購買意願書，僅上訴人一人於買方欄簽名，此據證人簡鴻銘稱：其於取得購買意願書時，認為是上訴人一人要買，收受定金支票後，上訴人曾說要快一點，不然要等到3月18日之後，其詢問若此期間內談成，應與何人聯繫，上訴人叫其找李麗卿等語（見原審卷第47-48頁），參諸上訴人所交付之定金支票為其經營之華謙公司擔任發票人，並非李麗卿，堪信系爭不動產之實際買受人應為上訴人，李麗卿因係華謙公司員工，經上訴人指定擔任代理人。縱李麗卿於支票影本下方簽名時，未載明代理意旨或以上訴人本人名義為之，惟據其證稱：其問過仲介，要簽其自己名字或上訴人名字，仲介說都可以，其直覺就簽自己名字等語，亦無違於常情。雖簡鴻銘另陳：第一次看房屋時只有李麗卿出現，上訴人並未出現，嗣3月3日下午其前往收取定金支票時，上訴人與李麗卿曾談到要share的問題，故其認知是上訴人與李麗卿要一起購買系爭不動產云云，惟李麗卿則否認有提及share系爭不動產等情，何況此充其量僅屬證人聽得他人談話片斷，所為主觀臆測之詞，尚難憑採。故綜觀前述看屋之過程、購買意願書之簽立、定金支票之簽發及交付等情，上訴人主張其向被上訴人買受系爭不動產，應為可採。
㈡兩造有無合意以1,600萬元成交？⒈上訴人復稱其出價1,600萬元，因此給付一成定金160萬元，
經簡鴻銘告知被上訴人同意出售，並將其所交付之支票影印，於支票影本下方書立「⒈買方支付新臺幣壹佰陸拾萬元支票（影本如上）做為定金，正本暫由太平洋房屋妥善保管。設定債權塗銷後，則交賣方保管，簽約時換票。⒉雙方同意97年3月18日於太平洋房屋總公司簽定買賣合約。⒊雙方同意履約保證，簽約時買方支付成交價10%，備證時5%，完稅時5%，餘80%貸款，不足部分，買方應於交屋前補足差額」等文字，先後交由被上訴人及李麗卿簽名等情，此經證人簡鴻銘證實被上訴人答應以1,600萬元出售後，其便將上訴人交付之160萬元支票影印，並於影本下方書寫前述文字，被上訴人看完表示同意後簽名等語，觀諸該文字內容，明確記載交付定金金額、合意簽定買賣合約之日期、地點，且就價款之付款時間與付款成數約定綦詳，倘兩造間之買賣契約尚未成立，何需約定此等細節。
2.被上訴人雖辯稱：其為印尼國人，對中文之認識有所欠缺，當初係因簡鴻銘表示「買方急著出國，先出價表示要買，多少錢出售，後面再來詳談」云云，故其認為買賣仍在斡旋階段，方於支票影本下方簽名云云，然據證人簡鴻銘證稱被上訴人原委託銷售之售價為1,880萬元，上訴人於3月3日表示願以1,600萬元購買，隔日其找被上訴人談，被上訴人希望價錢可以高一點，3月5日其再度找被上訴人談，被上訴人就同意，支票影本下方文字是先草擬，逐一向被上訴人確認，經被上訴人同意，再寫下來，內容是被上訴人要其這樣寫的。被上訴人前亦曾委託太平洋房屋公司銷售同棟3樓建物等情（見原審卷第46頁背面），顯見被上訴人並非初次透過同一仲介公司售屋，對於委託銷售之流程應不陌生，更何況被上訴人係先與仲介人員二度商談，始議定售價，在支票影本簽名，倘其認為中文程度不足，理應尋求協助，豈可能自行繼續與仲介人員洽談擬稿，又率爾簽字，此部分辯詞，實為推諉之詞，不足採信。
3.被上訴人又辯稱其委託太平洋房屋公司之銷售價格為1,880萬元，嗣與太平洋房屋公司簽訂之變更合意書，委託總價降為1,608萬元，倘以1,600萬元成交，於扣除4%佣金（即64萬元）及增值稅10萬元後，僅得1,526萬元，低於變更合意書所載「實拿1,538萬元」，故其絕無同意以1,600萬元出售系爭不動產云云，然依一般不動產委託銷售之常情，屋主委託銷售價格通常係訂立委託契約時預設之售價，實際接洽買方磋商後，最終售價與預設價格相異者，所在多有，且被上訴人嗣後簽署之變更合意書，委託總價降為1,608萬元，備註欄則載明「屋主實拿壹仟伍佰參拾捌萬元，太平洋房屋成交價以不影響屋主實拿為原則，太平洋房屋可折減佣金成交」等情，據證人簡鴻銘於原審結證稱：變更合意書為3月5日所寫，因被上訴人同意給其4%佣金，以1,600萬元計算，被上訴人時拿金額應為1,536萬元，被上訴人希望尾數是8，故要求其寫實拿金額為1,538萬元，於是其最後寫太平洋房屋公司可折抵佣金成交，被上訴人所有之3樓成交價為1,548萬元，其對被上訴人表示此出價還比3樓價格高，被上訴人就同意了等語（見原審卷第46、47頁），則被上訴人與太平洋房屋公司既係約定實拿金額，太平洋房屋公司倘自願減收佣金，促成交易，自非被上訴人所得置喙，而增值稅本即出賣人所應負擔，上開備註亦未約定被上訴人實獲1,538萬元係扣除增值稅之後，被上訴人所辯，核與其和太平洋房屋公司間之約定不符，上訴人主張兩造已就系爭不動產以1,600萬元成交，應為有理。
㈢上訴人得否請求違約金？
按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項定有明文。系爭委託契約書第10條第3項第2款約定「委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋房屋公司仲介之買方訂立不動產買賣契約時，除應支付太平洋房屋公司服務報酬外，如買方使用意願書，並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金」，兩造均不爭執此為第三人利益契約，則被上訴人於系爭不動產議定成交，竟拒絕與上訴人簽訂不動產買賣契約，顯已構成上開條款之違約事由。上訴人主張其原承租辦公室即將到期，因無法購得系爭不動產，只得商請房東寬延一個月，因而增加租金支出3萬餘元，並緊急重新看屋、議價，以2,350萬元購買汐止房屋，除前後價差達750萬元外，因此再行支出交通費用及時間，受有相當之損害，請求被上訴人依上開約定給付與定金等額之違約金160萬元，被上訴人亦未證明該違約金過高，則上訴人之請求自屬有據。
五、綜上所述，上訴人依委託契約書第10條第3項第2款約定，請求被上訴人給付違約金160萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年7月11日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准免假執行。
六、本件法律關係已經明確，兩造其餘主張及舉證，無礙本院判斷，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 6 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 林玲玉法 官 陳玉完正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 4 月 7 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。