臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1003號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 孫銘豫律師
陳鈺歆律師被上訴人 連億建設股份有限公司法定代理人 丙○○被上訴人 甲○○
丁○○共 同訴訟代理人 林宗竭律師複代理人 林仕訪律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國98年8月7日臺灣桃園地方法院97年度重訴字第105號第一審判決提起上訴，本院於99年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應連帶給付上訴人新台幣壹佰叁拾叁萬叁仟捌佰壹拾肆元，及自民國九十七年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）96年8月17日，分別以價金新台幣（下同）2146萬元、2136萬元，向被上訴人購買門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○○號6樓、7樓（即葛里法大樓D棟6樓、7樓，含坐落基地應有部分及地下一樓9、10號、97、98號車位；以下各稱D棟6樓、D棟7樓，合稱為系爭房屋），並與被上訴人連億建設股份有限公司（下稱連億公司）、甲○○、丁○○（以上二人為地主，下稱甲○○二人，與連億公司則合稱為被上訴人）分別簽訂系爭房屋、土地買賣契約；且連億公司與伊簽訂特別約定書，約定若伊一次購買系爭房屋、C棟7樓共3戶，房屋單價每坪為18萬元，若伊未於同年9月1日前簽約或不買C棟7樓，房屋單價每坪則為18萬8000元。嗣伊先後給付連億公司系爭房屋第1至3期之價金計1287萬元，及稅金等預收款80萬元，共1367萬元，並於96年8月23日交付C棟7樓之定金20萬元。詎連億公司竟未對伊為完稅之通知，且未將系爭房屋所有權移轉登記予伊，經伊催告通知並解除契約。惟連億公司卻拒絕返還前開已付之價金266萬7629元等情。爰依系爭房屋買賣契約之法律關係，求為命被上訴人應連帶給付伊266萬7629元並加付自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴；另上訴人逾上述金額之請求〈即違約金887萬2096元本息部分〉，經原審為其敗訴之判決，上訴人並未聲明不服，已告確定，本院就此部分不再予以贅述）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人266萬7629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：因上訴人未於96年9月1日簽約購買C棟7樓，依約上訴人應補繳系爭房屋之差價每戶82萬0240元，履經催告，上訴人仍未補繳，被上訴人乃解除買賣契約並沒收買賣總價金之6％（即266萬7629元），作為違約金等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，上訴人於96年8月17日，分別以價金2146萬元、2136萬元，向被上訴人購買系爭房屋，並與連億公司、甲○○二人分別簽訂系爭房屋、土地之買賣契約；且與連億公司同時簽訂特別約定書，約定上訴人一次購買系爭房屋、C棟7樓共3戶，房屋單價每坪18萬元，若上訴人未於同年9月1日前簽約或不買C棟7樓，房屋單價每坪則為18萬8000元；上訴人先後給付連億公司系爭房屋買賣價金1287萬元，及稅金等預收款80萬元（共1367萬元），並於96年8月23日交付C棟7樓之定金20萬元；上訴人於97年3月26日受領被上訴人退還之買賣價金1020萬2371元、稅金等預收款41萬4380元，計1061萬6751元等情，有卷附系爭房屋及土地買賣契約、特別約定書、房屋訂購單、存證信函、支票、領款簽收單可憑（見原審卷第10至43頁、第14頁、第43頁、第76頁、第122至123頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第143至144頁、第315頁），堪信為真。
四、本院應審究者為㈠被上訴人解除系爭房屋買賣契約是否有據？㈡若有，則本件違約金以若干金額為允當？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人解除系爭房屋買賣契約是否有據？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。且，解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準；又當事人立約當時之真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院49年台上字第303號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、依特別約定書約定：「．．．96.08.16.日甲（上訴人
）乙（指連億公司）雙方同意先簽約兩戶（D棟6樓、D棟7樓）單價以18萬簽立，約定甲方得於96.09.01.日前再與乙方簽約購買C棟7樓，甲方若9月1日前未簽約或不買，則甲方同意D棟6樓、D棟7樓以上述之單價購買（即每坪18.8萬元），約定甲方同意此不足之金額82萬0240元整得依上述兩戶房地車位買賣合約書內之房屋付款明細表，甲方繳納第四期款之日的同時一次以現金將上開不足額金額全部繳納給乙方。」（見原審卷第14頁、第43頁）以觀，可知上訴人若於96年9月1日前，與連億公司簽訂C棟7樓房屋買賣契約，則系爭房屋即以每坪18萬元計價；若上訴人未於96年9月1日前簽約或不買時，則系爭房屋應以每坪18萬8000元計價；又若系爭房屋每坪以18萬8000元計價，則上訴人尚應補繳每戶82萬0240元。
⑵、又前開約定書雖約定若上訴人未於96年9月1日前未簽約
或不買C棟7樓時，則上訴人本應於系爭房屋第四期款繳納之日同時以現金補足每戶差額82萬0240元；然兩造約定上訴人繳納系爭房屋第四期款之日為96年8月27日（見原審卷第16頁反面、第34頁），惟連億公司既已同意上訴人於96年9月1日作為其簽訂C棟7樓房屋買賣契約之最後期限日，可徵連億公司與上訴人簽訂前開特別約定書，就上訴人應繳納系爭房屋每戶不足差額期限之真意，應係上訴人若於96年9月1日尚未簽訂C棟7樓房屋買賣契約或不買時，上訴人依特別約定書之約定，即應於該日繳納系爭房屋每戶不足金額82萬0240元。
⑶、惟上訴人僅於96年8月23日繳納C棟7樓房屋訂金20萬元
（見原審卷第76頁房屋訂購單），並未於約定期限即96年9月1日前，與連億公司簽訂C棟7樓房屋之買賣契約，則上訴人依前開特別約定書之約定，自應於96年9月1日補足系爭房屋每戶不足金額82萬0240元。且上訴人經連億公司分別於96年10月29日、同年11月8日、同年11 月27日通知、催告其依約繳納前開每戶不足額82萬0240元及第四期以後之屋款，上訴人均未履行，被上訴人乃依系爭房屋買賣契約第14條第2項、土地買賣契約第8條第2項約定（見原審卷第13頁、第32頁反面），於96年12月11日解除兩造間之系爭房地買賣契約（見原審卷第
11 4至118頁），核屬有據。⒊上訴人雖主張：伊已依特別約定書之約定，於96年8月23日
繳納C棟7樓房屋訂金20萬元，故成立買賣契約云云，固有卷附房屋訂購單為證（見原審卷第76頁）。惟查：
⑴、按契約有預約與本約之分。預約係約定將來訂立一定契
約之契約，因履行預約而訂立之契約為本約。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約（最高法院81年度台上字第480號判決意旨參照）。
⑵、依該房屋訂購單內之「補足日期」欄及「簽約日期」欄
載明：「96年9月1日」；「應補金額」欄及「簽約金額」欄則記載：「新台幣296萬元正」；特別條款欄記明：「㈠訂戶（指上訴人）預定於96年9月1日以前補足訂金（指296萬元），逾期撤銷訂購，預約金（指20萬元）不予退還」。㈢簽約時應攜帶本預約單、身分證影本及印章，以憑辦理。㈣買賣條件以雙方所簽訂房地買賣契約為準。㈤買賣契約手續完成後，本訂購單自然失效。㈥本預約訂購單於交付訂金，並經雙方簽認後即生效。」；另備註欄記載：「㈠買方同時攜回『買賣契約樣本』審閱並簽名確認：．．．」等情以觀（見本院卷第76頁），若上訴人於交付該20萬元予連億公司即已就C棟7樓房屋成立買賣契約，則雙方何需於該訂購單內約定96年9月1日，上訴人必須補足定金296萬元？且約定買賣條件係以雙方簽訂之房地買賣契約為準？可徵該房屋訂購單僅係上訴人與連億公司就C棟7樓房屋所簽訂之預約性質，並非本約。
⑶、此外，上訴人亦未舉證於96年9月1日前，有與被上訴人
簽訂C棟7樓房屋買賣契約或已繳足定金296萬元之情事，則上訴人以其於96年8月23日已繳納20萬元為由，主張兩造就C棟7樓房屋已成立買賣契約云云，並無可取。
⒋上訴人又主張：伊多次催告被上訴人應依約履行系爭房屋、
土地所有權之過戶事宜，惟被上訴人竟違約未予辦理，且未為完稅之通知，伊乃於97年2月21日以存證信函告知被上訴人解除系爭房屋、土地買賣契約，自屬合法云云，固據提出催告函、存證信函為證（見原審卷第53至62頁）。然查：
⑴、如前所陳，上訴人既已違約未繳納系爭房屋不足額每戶
各82萬0240元及第四期以後之屋款，則被上訴人於催告上訴人履行，上訴人仍未履行，乃於96年12月11日合法解除系爭房地之買賣契約（見原審卷第114至118頁），則被上訴人即無移轉系爭房屋及土地所有權予上訴人之義務。
⑵、又上訴人既已違約在前，並經被上訴人合法解除系爭買
賣契約，則被上訴人自無再為產權移轉之完稅通知義務。是以，被上訴人既已合法解約在前，即已無移轉系爭房屋及土地所有權予上訴人之義務，則上訴人以被上訴人未履行系爭房屋及土地所有權移轉登記，且未為完稅之通知為由，主張解除系爭房屋及土地買賣契約云云，核屬無據。
⒌上訴人另又主張：被上訴人於95年10月間，即已將C棟7樓房
屋出售予他人，伊自無依特別約定書及房屋訂購單於96年9月1日前履約之必要云云，固據提出建物謄本、付款明細表為證（見原審卷第134至135頁、第195頁）。然查：
⑴、前開建物謄本所示之門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○
○○號7樓，係指B棟7樓，並非C棟7樓（即門牌號碼為同上路1312號7樓）乙節，有卷附B棟7樓即1310號7樓房屋之買賣契約、交屋收據、使用執照起造人附表可稽（見原審卷第213至218頁、第242頁），核與證人（即被上訴人委託銷售系爭房屋之人員）陳驊廷於原審證述相符（見原審卷第332至333頁），可徵1310號7樓，係指B棟7樓，並非C棟7樓。
⑵、另1310號7樓（即B棟7樓）面積為95.80坪（見原審卷第
214頁），而C棟7樓面積則為101.86坪（見原審卷第76頁房屋訂購單）；且該前開各屋均係採成屋委託銷售方式（見原審卷第174頁委託銷售契約書即明），而上訴人亦曾親自至C棟7樓房屋現場參觀確認後，始預付20萬元訂金；嗣因陳驊廷發現將付款明細表中之C棟7樓誤繕為1310號7樓，並通知上訴人等情，業經證人陳驊廷於原審證述綦詳（見原審卷第332至333頁）；況B棟7樓於95年12月19日既已交屋予承買人李敬（見原審卷第213頁交屋收據），則上訴人於96年8月間自已無法進入該1310號7樓房屋（即B棟7樓房屋）參觀，足見上訴人既曾至C棟7樓房屋參觀後，始預付定金20萬元，則上訴人顯無將欲購買之C棟7樓（即1312號7樓）誤認為B棟7樓（即1310號7樓）之可能。
⑶、況上訴人以其係向被上訴人購買C棟7樓房屋（即1312號
7樓），而被上訴人卻將已出售之1310號7樓房屋，再行出售予上訴人，甲○○二人與連億公司法定代理人丙○○涉有詐欺等罪嫌而提出告訴，業經檢察官以前開付款明細表將C棟7樓（即1312號7樓）房屋誤繕為1310號7樓（即B棟7樓）房屋為由，將前開甲○○等三人為不起訴處分，經上訴人不服，聲請再議，亦經駁回確定等情，有卷附台灣桃園地方法院檢察署檢察官97年度偵字第18284號及18285號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署98年度上聲議字第2210號處分書可參（見原審卷第243至247頁、第258至261頁）。益證被上訴人出售予上訴人之C棟7樓房屋本即為1312號7樓房屋甚明。
⑷、是以，上訴人以被上訴人代為銷售房屋人員陳驊廷於付
款明細表將C棟7樓（即1312號7樓）誤繕為1310號7樓為由，主張其並無依特別約定書及房屋訂購單之約定，於96年9月1日前，補足定金296萬元並簽訂C棟7樓房屋買賣契約之義務云云，並無可採。
⒍上訴人再主張：被上訴人於97年3月26日退還買賣價金（含
稅金）計1061萬6751元，可見兩造業已達成合意解除買賣契約，則被上訴人自應返還本件扣留未還之價金266萬7629元云云，固有卷附支票、領款簽收單為證（見原審卷第第122至123頁）。惟查：
⑴、被上訴人係因上訴人有違約事由，致於96年12月11日已
合法解除兩造間系爭買賣契約，並依系爭房屋買賣契約第14條第2項、土地買賣契約第8條第2項約定，擬沒入上訴人已繳納之房地價款（含稅金）計1367萬元，惟因上訴人一再與被上訴人交涉，被上訴人乃同意退還價金1061萬6751元，並於97年3月24日通知上訴人等情，有卷附存證信函可稽（見原審卷第119至121頁）。足徵被上訴人於97年3月24日僅係就退款部分，與上訴人達成合意並通知上訴人，要與系爭買賣契約之解除無涉。
⑵、是以，兩造間系爭買賣契約，既已因上訴人有可歸責之
事由，業經被上訴人依法解除在前，自無可能因事後兩造就沒入款，另達成部分退款之協議，即可謂兩造於97年3月26日就已解除之契約再為合意之解除。故上訴人以被上訴人於97年3月26日退還價金（含稅金）計1061萬6751元為由，主張兩造於97年3月26日達成合意解除系爭買賣契約，故被上訴人自應將本件扣留未還之價金266萬7629元返還云云，並無可取。
㈡、本件違約金以若干金額為允當？⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠
償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴、依系爭房屋買賣契約第14條第2項：「．．．甲方（
指上訴人）未履行本契約交付價金及其他應配合事項或應盡義務者，經乙方（即連億公司）以存證信函定3日以上期間催告後仍不履行者，乙方得逕行解除契約，並依左列方式處理：㈠乙方得沒收依房地總價款百分之20計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。．．．」（見原審卷第13頁反面、42頁）；系爭土地買賣契約第8條第2項：「．．甲方（指上訴人）未履行本契約交付價金及其他應配合事項或應盡義務者，經乙方（即甲○○二人）以存證信函定3日以上期間催告後仍不履行者，乙方得逕行解除契約，並依左列方式處理：㈠乙方得沒收依土地總價款百分之20計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。．．」（見原審卷第32頁背面）約定以觀，可知上訴人若有未履行交付價金及其他應配合事項或應盡義務，經被上訴人催告後仍不履行，則被上訴人自得解除系爭房屋、土地買賣契約，並得沒入上訴人已繳之價款作為損害賠償之違約金，但不得逾房屋及土地總價款百分之20。
⑵、承前所述，上訴人既已未依約於96年9月1日前，補足系
爭房屋不足金額82萬0240元及繳納第四期以後之房屋款，經被上訴人催告後仍未履行，乃於96年12月11日解除系爭房地契約，則被上訴人依上開約定，主張將上訴人繳納之價金得部分沒入作為損害賠償之違約金，尚屬有據。
⒊惟按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。經查：
⑴、本院審酌被上訴人因上訴人未履約，致系爭房地重新出
售，需支付代為銷售人員服務費64萬2300元（即銷售價款之1.5％，見原審卷第174頁委託銷售契約第5條）；並支付簽約日至解約書計3月又24日期間管理費計54萬5268元；惟被上訴人重新銷售得款價額D棟6樓、7樓各為852萬7000元（見本院卷第147頁反面）、864萬元（見本院卷第157頁反面），均較出售於上訴人前開房屋價款831萬5000元為高（見原審卷第10頁反面、第39頁反面）等情狀，認本件違約金以上訴人繳納總價金之3％即133萬3815元（計算式：00000000×0.03＝0000000，元以下無條件進位）為允當。
⑵、準此，上訴人依土地買賣契約第9條約定，系爭房屋及
土地契約具有不可分之連帶關係（見原審卷第33頁），主張被上訴人沒入其已繳納之買賣價金266萬7629元，扣除前開違約金133萬3815元後，自應再連帶返還上訴人133萬3814元，核屬有據，應予准許。至上訴人逾此所為之請求，即非有據，應予駁回。
五、從而，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人連帶給付其133萬3814元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年4月17日，見原審卷第80至82頁）起算至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人前開敗訴部分金額未逾150萬元，不得上訴第三審法院，本院判決後即告確定（民事訴訟法第466條第1項、第3項及司法院91年1月29日（91）院台廳民一字第03075號函示意旨參照），故上訴人就此部分為附條件之假執行聲請，核無必要，併此陳明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 27 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 陳姿岑法 官 楊絮雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 4 月 28 日
書記官 王秀雲