臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1016號上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 鍾有中律師上列當事人間遷讓租賃物等事件，上訴人對於中華民國98年7月30日臺灣士林地方法院97年度訴字第1489號第一審判決提起上訴，本院於99年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其與胞姐張繡綿於民國65年2月26日各繼承坐落臺北市○○區○○段4小段90號土地（下稱系爭土地）應有部分20分之1，並分管原判決附圖紅色部分土地（面積96平方公尺），且張繡綿另授權由被上訴人管理。嗣被上訴人於91年1月14日與上訴人簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人承租如原判決附圖紅色部分土地（下稱租賃土地），租賃期限為6年，自91年2月5日起至97年2月5日止，前2年之租金為每月新臺幣（下同）10,000元，第3、4年為每月11,000元，第5、6年為每月12,000元，應於當月5日前繳納。另約定上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應將租賃土地騰空交還被上訴人，且上訴人增建之附屬建物及2只40尺高貨櫃亦應交付予被上訴人，2只貨櫃折價以2萬元為基準。詎被上訴人於系爭租約97年2月5日屆滿後，屢以口頭及97年2月22日以存證信函催告上訴人返還租賃土地及交付增建之鐵皮建物（下稱系爭鐵皮建物），上訴人竟拒收存證信函。被上訴人乃再聲請臺北市松山區調解委員會於97年2月13日及同年4月23日進行調解，亦無結果。又上訴人於租賃期限屆滿後無權占有租賃土地，致被上訴人受有相當於租金即每月12,000元損害，爰依系爭租約第6條、民法第450條第1項及第455條租賃關係請求上訴人返還租賃土地，並依民法第184條第1項前段規定請求上訴人自97年2月6日起迄返還租賃土地之日止按月給付12,000元。聲明：上訴人應將坐落系爭土地如原判決附圖紅色所示面積96平方公尺部分返還被上訴人，並將坐落前項土地上之鐵皮建物壹間騰空交付被上訴人。暨自97年2月6日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人12,000元。原審判決被上訴人勝訴，並為准、免供擔保假執行之宣告。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造協商約定系爭租約之租期自91年起計12年，故系爭租賃期限尚未屆滿。縱認系爭租約之租期應以兩造簽訂系爭租約之書面為斷，惟依系爭租約第2條後段記載之租期，係自91年2月5日至96年2月5日止共5年，同條前段記載「6年」應係「5年」之筆誤。則上訴人於96年2月5日租期屆滿後，仍繼續使用租賃土地並按月繳納租金至97年3月間，且上訴人欲繼續繳納97年5月之租金，因被上訴人將原匯款帳戶取消，亦未告知新匯款之帳戶，致上訴人無從再匯款給付租金，此乃不可歸責於上訴人，且兩造於調解程序時，係因上訴人不同意被上訴人調漲租金而未成立，並非被上訴人反對續租之意思表示，應認系爭租約自96年2月5日起已變更為不定期租賃契約。另被上訴人並未舉證證明上訴人有侵權行為之故意或過失，且被上訴人以共有人身份起訴，既未提出任何證據證明張繡綿授權管理之權源，暨應返還系爭土地予共有人全體，而非被上訴人一人等語，資為抗辯。上訴聲明：原判決廢棄。上揭廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見原審卷第72頁反面至第73頁、本院卷第20頁反面，第45頁反面）：
㈠被上訴人與張繡綿因繼承之原因，各自取得系爭土地所有權
應有部分20分之1（見臺灣臺北地方法院97年度訴字第3618號卷【以下簡稱3618號卷】第10頁、第11頁土地登記謄本）。
㈡兩造於91年1月14日簽訂系爭租約（見3618號卷第13頁至第1
5頁），約定上訴人向被上訴人承租系爭土地如原判決附圖紅色所示部分（即租賃土地），並經被上訴人同意由上訴人於其上搭建未辦保存登記之系爭鐵皮建物1間。系爭租約相關約款文字內容如下︰
⒈第2條︰「租賃期限經甲乙雙方洽訂為六年（X個月）即自民
國91年2月5日起至96年2月5日止。」⒉第3條︰「租金每個月新臺幣 (a)91~92年10,000每月租金，
(b)93~94年11,000每月租金 (c)95~96年每月租金12,000元正…」⒊第4 條︰「租金應於每月前5日以前繳納……。」⒋第6條︰「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，
應即將租賃房屋（即租賃土地）誠心按照原狀遷移空交還甲方……」、「含乙方增建之附屬建物及40尺高貨櫃2只一併交付甲方地主。甲方付乙方2只貨櫃折價金新臺幣20,000為基準。」㈢被上訴人曾於97年2月22日寄發存證信函予上訴人，表示系
爭租約租期已屆滿，請於30日返還租賃土地之意思。惟經退回（見3618號卷第16頁）。上訴人於97年2月5日以後，曾以湯淺國際貿易公司名義，先後於97年3月3日、97年3月21日各匯12,000元至被上訴人設於臺北富邦內湖分行之帳戶，嗣被上訴人已終止該帳戶。被上訴人復於97年3月31日寄發存證信函予上訴人（副本寄送湯淺國際貿易公司），表示系爭租約租期已屆滿，並檢附97年3月27日內湖碧湖郵局所簽發、面額24,000元、指定上訴人為受款人之郵局匯票乙紙。惟寄送上訴人之存證信函正本經原件退回，該紙匯票現由被上訴人持有中。上訴人則經由湯淺國際貿易公司轉知而取得存證信函影本（見原審卷第32頁、第33頁）。
㈣被上訴人就兩造間系爭租約爭議，曾聲請臺北市松山區調解
委員會調解，經97年2月13日、同年4月23日進行調解，因雙方意見不一致而調解不成立（見3618號卷第17頁調解不成立證明書）。
四、被上訴人主張兩造間就租賃土地之租賃關係已於97年2月5日屆滿，上訴人應返還租賃土地，及交付搭建之鐵皮建物，並給付侵權相當於租金之損害每月12,000元。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。原審於98年6月24日言詞辯論時，就兩造前揭爭點協議簡化為：㈠系爭租約租期是否已屆滿？系爭租約原租期是否為12年？如非12年，則應至96年2月5日或97年2月5日？㈡系爭租約是否已變更為民法第451條視為以不定期限繼續租約？㈠系爭租約之租期何時屆滿?⒈被上訴人主張系爭租約之租期為6年，應自91年2月5日起至9
7年2月5日止，系爭租約第2條所載至「96」年2月5日止，係年度計算錯誤而誤載等語。上訴人則抗辯︰真正約定之租期係自91年起計12年，縱認應依系爭租約書面為斷，依系爭租約第2條後段記載，租期應至96年2月5日止計5年，租約前段「6年」係「5年」之誤載云云。
⒉按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字。核閱系爭租賃契約第2條記載：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為六年X個月即自民國91年2月5日起至96年2月5日止。」亦即記載之租賃期限6年，雖與後段記載之租賃期限自91年2月5日至96年2月5日計5年不符。惟對照系爭租賃契約第3條記載：「租金每個月新臺幣(a)91~92年10,000每月租金，(b)93~94年11,000每月租金(c)95~96年每月租金12,000元正…」等語，即兩造約定分(a)、(b)、(c)3階段遞增給付租金，且每階段各區分為2年，顯見兩造訂立系爭契約期限之真意應係租約第2條記載之6年（2X3=6)。參酌上訴人給付第(a）階段租金期中自91年10月份起至93年1月份之租金均為10,000元，自(b)階段起即93年2月起即給付11,000元之租金，有房租收付款明細表在卷可憑（見3618號卷第13頁、第15頁)，則給付（c）階段租金應自95年2月5日至97年2月4日止。徵諸一般訂立租賃契約者，承租人、或出租人著重者乃租賃之年限為何，再核算填載租期屆滿之日，則兩造既訂立租約期限為6年，後載租賃之終期，本應計算至6年租賃期限屆滿即97年6月4日止，詎兩造竟記載為96年2月5日，該「96」年顯係「97」年、「5」日係「4」日之誤載。況被上訴人於租期屆滿時之97年2月22日寄發存證信函表明租賃期限於97年2月4日屆滿，不再續租，請上訴人於30日內搬遷；甚而於97年3月31日復再寄發存證信函表明系爭租賃契約於97年2月4日屆滿，並將上訴人原以轉帳方式給付被上訴人租金24,000元，附匯票乙紙返還之，有兩造提出之存證信函、郵政匯票在卷可考（見3618號卷第16頁、第28頁、原審卷第33頁)。該存證信函送達地址為上訴人設虎林街30巷12弄7號5樓址，雖遭逾期退回（見原審卷第20頁)，但至少可證明被上訴人於97年2月、3月間已有表達不再續租之意思。證諸被上訴人於租期屆滿時之97年2月亦就兩造間之租賃爭議聲請臺北市松山區調解委員會調解，有該調解不成立證明書在卷可參（見3618號卷第17頁)。則被上訴人既於97年2月4日後始有前揭一般於租賃期滿後之舉措，應可推論兩造間之租約期限確為6年，即於97年2月4日屆滿。被上訴人主張系爭租賃契約期限6年，應可採信。則系爭租約計算6年應至97年2月4日屆滿。上訴人抗辯稱系爭租賃期限於96年2月5日屆滿云云，不足為採。
⒊上訴人雖另抗辯稱兩造間就系爭租賃契約口頭約定期限12年
云云，惟為被上訴人所否認，且兩造就系爭租約之租期、租金等租賃條件，既已簽訂系爭租約之書面予以載明，自應以系爭租約之書面記載為兩造意思表示合致之內容。茲系爭租約第2條既已載明租期6年，倘兩造間原約定租期12年，甚或嗣後變更租期之意思，理應於訂立租賃契約時，逕為記載12年，甚或於原租賃契約修改為12年，詎兩造仍以書面記載為6年，顯見其為兩造間就租賃期間之真意訂為6年至明。上訴人抗辯稱真正租期為12年云云，即非可採。
㈡系爭租賃契約屆滿後，是否視為以不定期限繼續租約?⒈上訴人抗辯稱系爭租約於原租期97年2月4日屆滿後，其復給
付97年3月租金，且欲繼續繳納97年4月之租金時，因被上訴人取消原匯款帳戶，致無從再匯款給付租金，此乃可歸責於被上訴人，故兩造間之租賃契約已變更為不定期限之租賃關係云云。惟為被上訴人所否認。
⒉按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固定有明文。惟系爭租約之租期於97年2月5日屆滿後，被上訴人即以存證信函表明不續租，請上訴人返還租賃土地，該存證信函雖遭退回而未送達上訴人，已如前述，惟就此已可證明被上訴人於系爭賃契約租期屆滿時，反對上訴人續就租賃土地使用收益之意思，參酌被上訴人就兩造間之租賃爭議復聲請臺北市松山區調解委員會調解，並於97年2月13日、同年4月23日進行調解時，因雙方意見不一致而調解不成立，有被上訴人提出調解不成立證明書可憑。姑不論被上訴人是否要調漲租金致令調解不成立，亦顯示被上訴人於租期屆滿後，已表示反對續租之意思，甚為明確。縱上訴人於第1次調解期日後之97年3月3日、3月21日先後以湯淺國際貿易公司名義匯款各12,000元至被上訴人帳戶，但被上訴人旋即以存證信函附24,000元匯票表明不再續租，該存證信函雖亦遭退回，已如前述，亦不影響被上訴人已為反對續租之意思。況兩造於訂約之際，已明定期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。本件租賃契第6條記載：「乙方（按係指上訴人）於租期屆滿前三個月訂立租賃契約時，除甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（按係被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利」等語，已表明續租應另訂契約，則本件於租期屆滿時兩造既未另訂租約，揆諸前揭說明，亦發生阻止續約之效力，而無前揭民法第451條規定之適用。上訴人抗辯系爭租賃契約已變更為不定期租約云云，殊無足取。
㈢被上訴人得否請求上訴人應返還租賃土地、交付系爭鐵皮建
物，並自租期屆滿翌日起至返還租賃土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害金?⒈依前揭系爭租約第6條記載：「乙方於租期屆滿前三個月訂
立租賃契約時，除甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（按係被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利……含乙方增建之附屬建物及40尺高型貨櫃乙只一併交付甲方地主。甲方付乙方貨櫃折價金20,000元為基準」等語。即已表明系爭租約租期屆滿時，上訴人即負有返還租賃土地及交付其上增建附屬建物之義務。而系爭租約之租期已於97年2月5日屆滿，如前所述，且上訴人在承租土地確蓋有鐵皮建物一間，坐落承租土地全部範圍，此經原審履勘屬實（見原審卷第43頁)。則被上訴人依系爭租約第6條約定請求上訴人返還租賃土地及交付系爭鐵皮建物，自屬有據。
⒉按當事人間關於租金數額之約定，僅於租賃關係存續中受其
拘束，租賃期限屆滿時，除有民法第451條之情形外，其租賃關係即行消滅。如承租人於租賃物之返還應負遲延責任，出租人自得按時值之租金，請求損害賠償(最高法院23年上字第3078號判例意旨參照)。又法院就當事人所起訴主張之原因事實，判斷其法律上之效果，本即屬法院之職權，並不受當事人所述法律上見解之拘束，故當事人就已證明事實之法律效果，並不負有提出正確法律見解之義務，而係由法院就認定之事實，本於職權為法律效果之判斷。本件被上訴人就上訴人於租賃契約屆滿後仍占用系爭土地，乃於起訴狀記載依侵權行為請求上訴人負損害賠償之責（見3618號卷第6頁、原審卷第25頁、第73頁)。惟嗣於本院陳明該侵權行為係基於最高法院23年上字第3078號判例，有該筆錄在卷可憑（見本院卷第21頁)，核該判例係列載於民法第421條，則該判例所示損害賠償顯係遲延返還租賃物之損害賠償，被上訴人雖誤為侵權行為之損害賠償，揆諸前揭說明，本院不受其原陳述之法律見解之拘束。是以，上訴人於租賃期限屆滿後，仍占用租賃土地而遲延給付，被上訴人請求上訴人自97年2月7日起至返還租賃土地之日止，按原約定租金額即每月12,000元給付損害賠償，且該賠償額復為上訴人所不爭（見本院卷第21頁、第46頁)，應予准許。
⒊上訴人雖抗辯稱被上訴人為系爭土地之共有人，故應請求上
訴人返還租賃土地予全體共有人，而非返還予上訴人一人云云。惟按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號判例意旨參照）。又租約終止後，出租人得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，民法第455條定有明文。本件被上訴人係依租賃契約第6條約定於租約終止後，請求上訴人返還租賃土地、及交付鐵皮建物，已如前述，被上訴人既非本於系爭土地所有人之地位為本件之請求，揆諸前揭說明，自毋須請求上訴人將租賃土地返還系爭土地之全體共有人，上訴人前揭抗辯，要有誤會。
五、綜上所述，被上訴人本於系爭租約第6條及遲延給付之損害賠償，請求上訴人返還系爭土地如原判決附圖紅色所示面積96平方公尺，並自97年2月6日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人12,000元，及將上述土地上之系爭鐵皮建物1間騰空交付被上訴人，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並為供擔保准、免假執行宣告，其中關於遲延給付之損害賠償，理由雖與本院不同，惟於結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，仍應認為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 26 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義法 官 蘇芹英正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 1 月 26 日
書記官 林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。