臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1100號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 潘維成律師
乙○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 林宗竭律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年8月31日臺灣桃園地方法院98年度訴字第358號第一審判決提起上訴，本院於中華民國99年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、本件上訴人起訴主張： 坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為桃園縣坪頂大湖段34之1號、34之2號、34之5號地號）為上訴人所有，為被上訴人所有桃園縣○○鄉○○段320建號建物（鋼筋混凝土造二層， 第一層面積117.56平方公尺，第二層面積117.56平方公尺，屋頂突出物面積5.83平方公尺，門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○○街○○巷○○號，以下稱系爭建物）無權占用。上訴人雖曾於兩造母親協調下同意被上訴人使用系爭土地，惟該協議係以「被上訴人將桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（重劃前為坪頂大湖段517號土地）中之面積251坪土地所有權移轉登記予上訴人， 並將該土地出租之租金依照比例予上訴人」為停止條件，因停止條件未成就，故使用借貸契約並未生效，系爭建物占用上訴人所有系爭土地，自屬無權占有。縱兩造間上開協議屬民法第398條之互易契約， 因當時有效之農業發展條例禁止農地細分，故該互易契約違反法律規定，依民法第246條第1項規定應屬無效，系爭建物占用上訴人所有之系爭土地，仍屬無權占用。又縱認兩造間土地使用借貸契約已成立生效，惟依最高法院94年台上字第1717號判決意旨，被上訴人未依協○○○鄉○○段○○○○號（以下稱494地號 ）之251坪土地所有權移轉予上訴人，反將該土地出租予他人使用，且未將租金分配予上訴人，違反誠信原則，應認本件原使用借貸之情事已變更，借貸目的已使用完畢，上訴人自得終止使用借貸。被上訴人將系爭建物出租予他人使用而非自用，依最高法院49年台上字第381號判例意旨， 亦應認上訴人得終止系爭土地使用借貸契約。茲以起訴狀作為終止兩造間就系爭土地之使用借貸契約，並依民法第767條規定， 請求被上訴人拆除系爭建物並返還占用土地。另依不當得利之規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，其不當得利金額之計算依土地法第97第1項、第105條之規定，以系爭建物占用土地之申報地價總額百分之10計算；而系爭土地之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）6,720元，被上訴人之系爭建物於81年間起即已無權占用系爭土地， 上訴人得向被上訴人求自起訴日起回溯五年之相當於租金之不當得利之金額共計為396,480元， 暨自起訴日起至被上訴人將占用土地返還之日止，按年給付79,296元等情，聲明求為判決：㈠被上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除後，將土地返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人396,480元，及自98年3月1日起至返還占用土地之日止，按年給付上訴人79,296元。
二、被上訴人則以：系爭土地係經上訴人同意無償提供予被上訴人建造系爭建物，兩造間就系爭建物占用土地成立使用借貸契約，否認有上訴人所稱換地協議之說，上訴人自無所謂因情事變更而得終止使用借貸契約之事由存在；且因兩造並未約定借用期間，上訴人欲終止使用借貸契約，須證明被上訴人借貸目的已使用完畢或爭建物已不堪住用，始得認被上訴人已依借貸之目的使用完畢，而終止使用借貸契約。惟被上訴人系爭建物目前尚可供人居住，且被上訴人並非不使用系爭建物，上訴人自無任意終止兩造間使用借貸契約之由。被上訴人占用系爭土地係有權占用，上訴人訴請拆屋還地及相當於租金之不當得利，應無理由等語，資為抗辯。並聲明：
上訴人之訴駁回。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地上之同段320建號建物拆除後，將土地返還上訴人。 ㈢被上訴人應給付上訴人396,480元及自98年3月1日起至返還上開土地之日止按年給付上訴人79,296元。㈣訴訟費用被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第 463條、第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、系爭坐落桃園縣○○鄉○○段 ○○○○號土地之登記為上訴人所有， 被上訴人所有系爭桃園縣○○鄉○○段320建號門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○○街○○巷○○號建物，與上訴人所有門牌號碼桃園縣○○鄉○○段 319建號門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○○街○○巷○號建物， 均坐落於系爭土地上， 此二建物係於80年5月10日以兩造為起造人聲請建造執照一併興建，由兩造各自支出2分之1之興建費用，並由上訴人出具土地使用權同意書申請建造執照，建築完成後經台灣省政府住宅局都市發展局於 81年1月20日核發81使林字第004號使用執照， 二者於建築結構上係獨棟雙併之一體建築，二者之一樓中間處設有一共同使用之樓梯通往各自二樓空間。
２、兩造原與其他兄弟五人共同經營呈得股份有限公司，79年5月 28日兄弟五人簽立「呈得股份有限公司股東協議書」，於第14條約定「先父林春木所餘留之土地、房舍、不動產（生前變賣者除外）至中華民國79年3月25日止， 不論轉移至兄弟五人任何人名下，或未轉移者（須繼承）兄弟五人均各得五分之一，嗣後至法院辦理公證，其費用及稅捐由兄弟五人共同負擔。另公證條款兄弟五人再議」。
（二）兩造爭點：
１、系爭建物占用系爭土地有無占有之合法權源？
２、上訴人可否請求被上訴人給付相當於租金之不當得利？及其數額？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）系爭建物占用系爭土地有無占有之合法權源？
１、查被上訴人所有系爭建物， 與上訴人同地段319建號建物，均坐落系爭土地上， 此二建物係於80年5月10日以兩造為起造人聲請建造執照一併興建，由兩造各自支出2分之1之興建費用，並由上訴人出具土地使用權同意書申請建造執照，建築完成後經台灣省政府住宅局都市發展局於81年1月20日核發81使林字第004號使用執照，二者於建築結構上係獨棟雙併之一體建築，二者之一樓中間處設有一共同使用之樓梯通往各自二樓空間之事實，為兩造所不爭，並有土地及建物登記簿謄本及土地使用權同意書、使用執照在卷可稽（見原審卷第6頁、第15頁、第28頁、第33頁 ），被上訴人抗辯於建築之初上訴人即已同意其於系爭土地上興建系爭建物，應為可取。
２、上訴人主張其雖於兩造母親協調下同意將系爭土地一部無償提供上訴人興建系爭建物，惟係以「上訴人應將桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（重劃前為坪頂大湖段517地號土地，以下稱494地號土地）其中之面積251坪所有權移轉登記予被上訴人，並將該土地之租金依照比例給付上訴人」為停止條件，被上訴人迄未移轉上開494地號251坪土地之移轉，兩造間使用借貸契約尚未生效云云。惟上訴人既已出具土地使用權同意書，且未於其上為任何保留之註記，並與被上訴人一同興建雙併之門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○○街○○巷○號與11號房屋，而各取得9號及11號房屋所有權，應認上訴人已交付被上訴人所有房屋所在之基地供被上訴人使用，上訴人主張兩造間使用借貸契約尚未生效，並無足取。
３、上訴人雖主張依兩造之協議，上訴人雖同意將系爭土地一部無償提供上訴人興建系爭建物， 但被上訴人應將494地號之251坪土地所有權移轉予上訴人， 被上訴人未依約移轉土地予上訴人，其已於上訴狀中催告被上訴人為此對待給付， 嗣並於98年10月9日終止兩造間上開互為對待給付之無名契約，其得請求被上訴人拆屋還地云云，惟被上訴人則否認兩造間有關於系爭344地號土地與494地號土地之無名契約存在。證人即兩造之兄弟乙○○雖證稱：「78年時被告（即被上訴人）退出我們兄弟五人所有呈得公司，另又創設一間尚毅公司，被告因為資金問題，向我母親請求壹塊地讓他蓋廠房，我母親就要求被告將被告名義下警大段494地號之其中251坪農地與原告名○○○鄉○○段○○○○號建地交換，兩造都有有答應上開條件， 但沒有立下書面」等語（見原審卷第77頁背面），惟其亦證稱依兩造協議，被上訴人固應將494地號土地中之251坪土地所有權移轉予上訴人，惟上訴人亦應將系爭344地號土地中之69坪土地所有權移轉予被上訴人（見原審卷第78頁正、背面），核與上訴人主張兩造間之互易契約，係其同意將系爭344地號土地之一部無償提供被上訴人興建系爭建物， 被上訴人則移轉251坪之494地號土地所有權予上訴人，為土地使用權與所有權交換之協議，已不相符。 且系爭344地號土地係於81年間始變更地目為建地，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第64頁），則兩造母親有無於78年間因被上訴人需用建地而協調兩造為土地之交換，亦非無疑。況兩造、 證人乙○○等五兄弟曾於79年5月28日達成協議，約定「先父林春木所餘留之土地、房舍、不動產（生前變賣者除外）至中華民國79年3月25日止， 不論轉移至兄弟五人任何人名下，或未轉移者（須繼承）兄弟五人均各得五分之一，嗣後至法院辦理公證，其費用及稅捐由兄弟五人共同負擔」（見原審卷第87至90頁）， 而系爭344號與494地號土地均為兩造父母留下之財產， 為兩造所不爭（見本院卷第27頁）， 則如兩造於78年間已達成344地號與494地號兩筆土地所有權交換，或344土地使用權與494地號土地所有權交換之協議， 衡情兩造於79年間即無再與其他兄弟成立與兩造78年協議相違之上開協議之可能。
另證人乙○○於95年間五兄弟至龜山鄉公所調解委員會調解時提出之分產協議事項， 記載其建議494地號土地由訴外人丙○○分得382坪，被上訴人1263坪， 上訴人則未分得494地號土地（見原審卷第84頁）， 其另手書分配方案則記載494地號土地由被上訴人分得901坪、上訴人分得231坪、丙○○分得513坪（見原審卷第85頁），核亦與上訴人之主張或證人乙○○所證兩造78年間協議之內容均不相符，難認兩造確有於78年間達成344地號與494地號兩筆土地所有權交換，或344土地使用權與494地號土地所有權交換之協議存在。 且上訴人並未移轉344地號部分土地之所有權予被上訴人，縱認兩造間有交換土地所有權之協議，亦難認上訴人已履行其義務。上訴人主張兩造間有其所述之互易契約，其已提供土地供被上訴人興建房屋而被上訴人迄未移轉494地號土地所有權， 其得解除上開互易契約，請求被上訴人拆屋還地，亦非可取。
４、上訴人雖又主張被上訴人未將494地號之251坪土地所有權移轉予伊，亦未分配出租土地之租金予伊，違反誠信原則，依最高法院94年台上字第1717號判決意旨，應認本件原使用借貸之情事已變更，借貸目的已使用完畢，其得終止使用借貸云云。惟最高法院94年度台上字第1717號判決，係以借用土地所建加強磚造房屋屋齡已逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載加強磚造房屋之耐用年數35年，且貸與人與借用人間之情誼已生變化，貸與人又已死亡，而認使用借貸之情事顯已變更，借貸目的已使用完畢。而本件兩造間並無土地所有權交換，或土地使用權與所有權交換之協議， 且上訴人亦無移轉系爭344地號部分土地之所有權予被上訴人，已如前述，上訴人主張被上訴人未移轉494地號土地所有權，未分配出租土地之租金予伊， 有違誠信原則，已非有據。且本件系爭建物係於81年始建造完成之鋼筋混凝土造建物，有建物登記簿謄本在卷可稽（見原審卷第15頁），迄未逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載鋼筋混凝土造房屋50年之耐用年數，與最高法院94年度台上字第1717號判決所載情形，亦屬有間，上訴人據之主張兩造就系爭土地使用借貸之情事已變更，借貸目的已使用完畢，其得終止使用借貸，委無足取。
５、上訴人雖又主張被上訴人將系爭建物出租予他人使用，依最高法院49年台上字第381號判例意旨， 應認使用借貸之目的已使用完畢，其得終止契約云云。按「使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。倘借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人自得終止契約」， 最高法院固著有49年台上字第381號判例意旨可資參照。惟上訴人借予被上訴人興建房屋之土地，現仍做為被上訴人所有房屋之基地使用，被上訴人並未將該土地出租予他人為其他之使用，上訴人主張被上訴人將系爭土地出租予他人使用，容有誤會。雖被上訴人因被上訴人與上訴人兩家人間相處之紛爭， 而於97年10月1日將其所有系爭建物出租，惟嗣已因上訴人爭執已於98年10月30日終止租約，有租賃契約及房屋租賃終止協議書在卷足憑（見原審卷第68至71頁、本院卷第20頁），且房屋之出租究與房屋基地之供他人使用有別，系爭土地既仍做為被上訴人所有房屋之基地使用，與上開最高法院49年度台上字第381號判例所指情形，即屬有間， 上訴人以此主張其得終止使用借貸契約，應非可取。
６、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。 民法第470條第1項前段定有明文。 本件被上訴人既經上訴人出具土地使用權同意書同意被上訴人於系爭土地上興建系爭建物，兩造復未約定使用期限，而系爭建物建築尚未逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載鋼筋混凝土造房屋之耐用年數，且尚能居住使用，被上訴人所有系爭建物與上訴人所有之同段319號建物， 二者復係使用共同樓梯之一體雙併建物，若將被上訴人所有系爭建物拆除，亦難期對於上訴人所有319號建物之結構或使用之安全不生破壞， 於兩造房屋均尚能居住使用之情形下，實難認被上訴人於系爭土地上興建系爭建物其依使用借貸之目的已使用完畢，依上開民法第470條第1項規定之反面解釋，上訴人尚不得終止契約請求被上訴人拆除建物，返還土地，被上訴人抗辯其有使用系爭土地之合法權源，即非無據。
（二）上訴人可否請求被上訴人給付相當於租金之不當得利？及其數額？上訴人不得主張借貸之目的已使用完畢，而終止使用借貸契約請求被上訴人拆屋還地，被上訴人占有使用系爭土地非無合法權源，既如前述，則被上訴人占有使用系爭土地，自非無法律上原因而受有利益，並無不當得利之可言，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即非有據。
六、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人之系爭建物無權占有其所有系爭土地，為不足採，被上訴人抗辯其系爭建物有占有使用系爭土地之合法權源，尚屬可信。從而，上訴人依民法第767條規定本於所有權人地位， 請求被上訴人拆除系爭建物返還所占用之土地， 及依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 吳青蓉法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 14 日
書記官 蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。