臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1280號上 訴 人 億鑫房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○上 訴 人 乙○○
戊○○上三人共同訴訟代理人 曾國龍律師上 訴 人 甲○○
庚○○上二人共同訴訟代理人 鄭至量律師
黃于庭律師被 上訴人 辛○○訴訟代理人 何兆龍律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國98年11月11日臺灣臺北地方法院98年度訴字第607號判決提起上訴，本院於99年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、原審共同原告丙○○於原審提起先位之訴，主張其係系爭不動產買賣契約之買受人，聲明：㈠億鑫房屋仲介有限公司（下稱億鑫公司）乙○○、戊○○應連帶給付原審原告丙○○27萬1500元本息㈡億鑫公司應給付原審原告丙○○100萬元，及自追加之訴狀繕本送達翌日起之本息㈢甲○○、庚○○應連帶給付原審原告丙○○246萬元本息。原審認系爭不動產買賣契約之買受人為被上訴人藍于鈞，丙○○僅係登記名義人，故駁回丙○○先位之訴，丙○○就其敗訴部分未提上訴，此部分已告確定。且兩造於本審就買受人為被上訴人藍于鈞乙節，均不爭執，故上訴人上訴狀將丙○○亦列為被上訴人，顯係贅載，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○、庚○○於民國96年間將其等共有坐落臺北市○○區○○段2小段255地號應有部分七分之一土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路4段345巷2弄1號之建物（下合稱系爭房地）委由上訴人億鑫房屋仲介有限公司（下稱億鑫公司）出售，並由該公司仲介人員即上訴人乙○○、戊○○負責承辦系爭房地之仲介。嗣上訴人乙○○、戊○○於96年11月14日就系爭房地與伊接觸，即以上訴人甲○○、庚○○將於翌日下午出國，伊遂於96年11月15日與上訴人甲○○、庚○○就系爭房地簽立買賣契約書，俟伊依約履行並由指定登記名義人丙○○取得所有權。又伊於97年 7月間獲知系爭房地之增建部分曾遭報拆，但上訴人甲○○、庚○○卻未於系爭不動產買賣合約內之不動產標的現況說明書誠實告知，該增建部分除上開曾遭報拆部分外，上訴人甲○○、庚○○及戊○○聯名保證有永久使用權之面仁愛路四段345巷之獨立增建物，亦於97年7月間遭該棟建物之管理委員會以該處底下為社區公用水錶等設施為由，通知伊不得使用或對外出租收益，並於97年11月將系爭房地之獨立增建物以木板將出入口封堵，是系爭房地之獨立增建物，顯無上訴人甲○○、庚○○所承諾保證有永久使用權，上訴人億鑫公司、乙○○及戊○○亦未善盡其仲介應查證不動產現況之義務，伊因該增建物不能使用收益，致使系爭房地之價值減少，更接獲系爭房地社區管理委員會函，告知系爭房地庭院違建另有佔用社區公共蓄水池人孔維修進出口之情形，目前市政府都發局之都更處及建管處要求限期改善，故上訴人等於簽立系爭房地之不動產買賣合約之際，並未善盡其出賣人、仲介人之誠實告知瑕疵責任，伊自得向上訴人甲○○、庚○○請求損害賠償或減少價金，因系爭房地之總價金為3,700萬元， 每月可得租金收入15萬元，系爭房地之增建物因不得對外出租， 減少該部分每月租金收入2萬元，惟違建部分僅為使用權，故以二分之一計算，請求上訴人甲○○、庚○○減少價金246萬元，並依民法第184條、185條、第354條、第359條、第227條規定，請求上訴人甲○○、庚○○給付246萬元。 又伊與上訴人億鑫公司、乙○○及戊○○間既具有居間之法律關係，居間人違反忠實義務者，不得向委託人請求報酬，是上訴人億鑫公司、乙○○、戊○○即應返還所收受之仲介費271,500元， 爰依民法第184條、第185條、第188條、第179條、第544條、 不動產經紀管理條例第26條第2項等規定，請求其等連帶給付271,500元。且上訴人億鑫公司為提供專業仲介服務之企業，伊為以消費為目的而與該公司為交易房屋商品之消費者，伊依消費者保護法第51條規定，自得請求上訴人億鑫公司給付 407,250元之懲罰性賠償金。〔於原審聲明：㈠上訴人億鑫公司、乙○○、戊○○應連帶給付被上訴人辛○○271,500元本息。 ㈡上訴人億鑫公司應給付被上訴人辛○○100萬元本息。 ㈢上訴人甲○○、庚○○應連帶給付被上訴人辛○○246萬元本息。 原審判准：㈠上訴人億鑫公司應給付被上訴人辛○○678,750 元本息，其中271,500元本息由戊○○、乙○○連帶給付之。 ㈡上訴人甲○○、 庚○○應給付被上訴人辛○○246萬元本息。
㈢被上訴人其餘之訴駁回。上訴人對其敗訴部分不服提起上訴。被上訴人就其不利部分（即請求上訴人甲○○、庚○○連帶給付， 及懲罰性賠償金超過407,250元部分）則未具狀聲明不服，此部分已告確定。〕答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人甲○○、庚○○則以：伊委由上訴人億鑫公司仲介系爭房地之買賣事宜，被上訴人於96年11月15日正式簽訂系爭房地之不動產買賣合約前， 已前往查看系爭房地至少3次以上，並告知可由被上訴人查證後再行簽約，實無因時間急迫而有受騙之可能。伊於系爭房地簽訂買賣契約時，即已告知於「不動產標的現況說明書」所列項目，因長期出租系爭房地之關係，伊對系爭房地現況無法全盤掌握，部分項目經雙方協議以橫線劃除方式表達賣方對該項目並不知悉，請被上訴人自行查證，併經雙方蓋章於上確認無誤，故伊自無庸負瑕疵擔保責任。又被上訴人所稱系爭房地報拆之時間為92年間，斯時系爭房地當時確係出租予他人使用，伊未受當時承租人告知有報拆之情事，對於系爭房地有無報拆情形並不知情，遂於「不動產標的現況說明書」第15項以橫線劃除方式，明確表達伊並不知情報拆情事。況縱經報拆，僅限於招牌範圍並已自拆完畢，於96年檢視系爭房地現況時，該瑕疵業已不存在，且與本件買賣標的之如原審判決附圖A、B、C 部分（下稱A、B、C部分）無關， 伊已於簽約前將該情事告知被上訴人，並無隱瞞之處，且買賣雙方已就系爭房地是否報拆乙事未列入買賣標的物價值、效用之範疇。伊未曾承諾就系爭房地違建部分之永久使用權，況且於系爭買賣契約書之「不動產標的現況說明書」第14項確認系爭房地確有違建部分，並於該項備註說明已載明「說明：一樓庭院增建，平台外推若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」是以就系爭房地獨立增建物部分，伊未曾承諾就此部分買受人有永久使用權，且被上訴人於簽約前已知悉增建部分下方有公共水錶及水池，自不得以系爭房地獨立增建物無永久使用權為由，向伊等請求減少價金。系爭房地並無不合契約約定之品質效用之物之瑕疵，被上訴人即不得依民法354條、第359條之規定請求伊負物之瑕疵擔保責任。又系爭房地曾否報拆部分，非伊擔保系爭房地品質之範圍，更非未予誠實告知，伊就系爭房地之買賣未曾有何欺瞞之侵權行為，亦不得請求伊連帶賠償損害等語置辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、上訴人億鑫公司、乙○○、戊○○以：伊等於仲介過程中，並無以任何詐術誆騙被上訴人簽約。上訴人乙○○及戊○○於系爭房地之買賣交易時，業已告知辛○○系爭房地之增建物有隨時被拆除之風險，並於系爭不動產買賣契約第1條第1項明文記載後，經上訴人乙○○、戊○○及辛○○於該約定旁用印，自無再保證增建物有永久使用權之可能。至原審原證1附表照片第1張圈選部分，因不包含在系爭不動產買賣契約第1條第1項所稱增建物範圍，為避免日後爭議，特以照片加註方式告知買方有關圈選部分賣方不保證永久使用權，並經買賣雙方及仲介人員用印於上以資為證。是系爭房地無論是增建物或係原證1附表照片第1張圈選部分，賣方皆不保證永久使用權，且於交易時，上訴人乙○○、戊○○已明確告知被上訴人增建物下方有公共水錶、水池等語置辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
五、兩造不爭執及爭執事項如下：（見本院卷第85頁背面）㈠不爭執事項：
⒈臺北市○○區○○段二 小段255地號土地應有部分7分之1，
及其上同小段2526 號門牌號碼臺北市○○區○○路四段345巷2弄1號房屋（下稱系爭房地），原為上訴人甲○○及庚○○各有房屋應有部分2分之1、土地應有部分各14分之1。
⒉96年間上訴人甲○○及庚○○委託上訴人億鑫公司出售系爭
房地，並由該公司之仲介人員即上訴人乙○○及戊○○負責承辦。
⒊96年11月15日被上訴人經由上訴人億鑫公司仲介就系爭房地
與上訴人甲○○及庚○○簽訂買賣契約書，約定買賣總價為3,700萬元，已完成給付價金。 並由被上訴人之指定名義人丙○○取得系爭不動產所有權。
⒋原證5號面仁愛路四段345巷之增建物現況是遭人以木板封閉。
⒌上訴人億鑫公司有收受丙○○給付之仲介費271,500元。
㈡兩造爭執要點：
1.系爭房屋增建（違建）部分共有三處（如原判決附圖所示），系爭買賣契約是否包含A、B、C三處增建部分？
2.上訴人甲○○、庚○○是否就A、B、C 三處增建部分均不保證其永久使用權？
3.上訴人甲○○、庚○○未告知「臺北市政府建築管理處92年
9 月30日就臺北市○○路○段○○○巷○弄○號1樓前旁之違建拆除紀錄」？是否曾告知A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池？該等事項未告知是否屬於物之瑕疵？如是，被上訴人主張減少價金是否有理由？其得請求減少價金之數額為何？
4.上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○是否曾告知「臺北市政府建築管理處92年9月30日就臺北市○○路 ○段○○○巷○弄○號1樓前旁之違建拆除紀錄」？又是否曾告知 A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池？ 該等事項上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○是否應負調查義務，又未予告知是否違反消費者保護法及不動產經紀業管理條例之規定？被上訴人依據民法第184條、第185條、第188條、 消費者保護法第51條請求上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○賠償伊損害，並請求返還仲介費是否有理由？茲論述如下。
六、系爭房屋增建（違建）部分共有三處（如原判決附圖所示），系爭買賣契約是否包含A、B、C三處增建部分？㈠經查，上訴人戊○○結稱：「（問：系爭建物的增建部分有
哪些地方？）有。增建包含水錶、大樓的水池、照片上圈起來不保證永久使用權，大概可以分成三個部分。（問：能否畫出建物的大概面積及這3個部分， A的部分表示水錶、B的部分表示大樓的水池、 C的部分表示本院卷14頁照片中圈起來不保證永久使用權部分？）當庭繪圖後附卷，如本院卷21
5 頁」等語（見原審卷㈠201頁）， 系爭建物有增建物A、B、C 三部分，足堪信為真實。又系爭買賣契約包含系爭建物
A、B 增建部分，兩造並不爭執，亦堪信為真實。㈡另據兩造間不動產買賣契約書第14頁之不動產說明書所載，
關於「增建部分」之坪數記載為18坪 （見本院卷第227頁），且不動產買賣契約書之附件中，亦特別將 C增建部分標明不保證永久使用權，系爭契約所附不動產標的現況說明書第14項並記載：「建物包含未登記之改建、增建、加建、違建部分（說明：1F庭院增建、平台外推；若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險）」等語 （見本院卷第230頁），而除A、B部分外，C部分亦在平台外推及庭院範圍， 可見並未排除C增建部分成為系爭買賣契約之標的。
七、上訴人甲○○、庚○○是否就A、B、C 三處增建部分均不保證其永久使用權？㈠關於系爭房屋增建C部分， 兩造已於系爭買賣契約附件予以
特別說明不保證永久使用權，此觀上訴人戊○○手寫記載：「不保證永久使用權（此區域不包含在標的物現況說明書內所指增建部分），戊○○，96.10.29」即明（見原審卷㈠第14頁），故該部分上訴人抗辯不保證永久使用權應屬可信。
㈡另關於系爭房屋增建A、B部分，兩造業於買賣契約第1條第1
項約定：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：平台、法定空地（庭院），甲方已確實知悉該權利有被拆除的風險；倘若發生爭議時， 甲乙雙方同意依照本約第7條第4項辦理」（見原審卷㈠第6頁），兩造既不爭執系爭契約買賣之標的包含增建A、B部分，則該條之約定已足堪認定上訴人未保證有永久使用權存在。且證人即代書廖家瑋亦證稱：「（問：出賣人有無保證增建的部分有永久的使用權？）我的合約寫清楚，不保證有永久的使用權，縱使是緩拆也不能保證。（問：照片的右邊，有戊○○書寫的不保證永久使用權，是你在當時就看到的嗎？）是。這塊的位置是不是在緩拆的範圍內，也就是83年12月31日以前蓋好的話，就在緩拆的範圍內，但是屋主不知是何時蓋好的，連經紀人也不確定。現在看起來這個寫法有些粗糙，因為不是代表這個地方不保證永久使用權，就代表其他地方保證永久使用權，因為我的合約就寫說有被拆除的風險。」 （見原審卷㈠第199頁），故被上訴人主張上訴人就增建A、B部分保證有永久使用權云云，亦不足採。
八、上訴人甲○○、庚○○是否未告知「臺北市政府建築管理處92年 9月30日就臺北市○○路○段○○○巷○弄○號1樓前旁之違建拆除紀錄」？是否曾告知A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池？該等事項若未告知是否屬於物之瑕疵？如是，被上訴人主張減少價金是否有理由？其得請求減少價金之數額為何？㈠經查，依據臺北市建築管理處違建查報案件明細表（見原審
卷㈠第18頁）所示，系爭建物於臺北市○○路○段○○○巷○弄○號1樓前旁之違建， 曾於92年9月30日遭報拆，對此上訴人戊○○結稱：「（問：當時有無上網去查詢本案的違建查報記錄？）有。當時沒有把他列在合約的附件。我們在當時有跟屋主提到這部分，屋主說他沒有收到查報的資料。（問：
屋主有無提到被拆？）他簽約時有提到招牌的問題。（問：當時有無提到招牌及建物被拆？）有提到招牌被拆。與代書所言相同，92年已經處理完畢，現在看到的部分，我們認知也是緩拆的部分，也就是舊違建。（問：那有無跟買方提到招牌被拆的部分？）在簽約的過程中，我記得鄭碟引有提到。」等語（見原審卷㈠第201頁、第203頁正面）。對照證人即賣方代理人鄭碟引證稱：「（問：你賣的房子增建、違建部分，從你買來到賣出，有無被報拆過？）沒有，因為我從買來就是完全這個外觀，也沒有修改過，從來也沒有被報拆過。（問：無收過主管機關的報拆通知？）沒有。（問：報拆通知，仲介有無向你問過？）有，我委託仲介買賣時，就有一個現況說明要填載，我說大約81年之後陸續有出租，並沒有收報拆通知，但我不能肯定我出租的房客有無收到，所以我無法回答現況說明書所載的狀況。之後就請仲介幫我查證，仲介的戊○○先生有打電話給我說，他在網路上查到好像在92年有違建被報拆過，但我從來沒有收到過，覺得很訝異，就跑去大樓對面問警衛，我這房子是否有被報拆過，警衛說不是，是有一個出租房客經營泡沫紅茶，因為在作裝潢時，有多作雨遮、招牌突出，就被建管處通知警告自行改善，他就自己拆掉，後來就沒有事了。但是這件事與我賣給被上訴人違建部分毫無關係。（問：剛說的查報情形，在簽約過程中，有無跟買方講過？）當然有講過，簽約過程中有提及。」等語。 （見本院卷第132頁背面至136頁)，兩者所述內容相符且無矛盾之處，可知前開報拆紀錄雖非經上訴人甲○○、庚○○告知被上訴人，但其代理人鄭碟引既曾對被上訴人提及，被上訴人自不得主張其不知情，故被上訴人主張上訴人未告以曾有違建查報紀錄云云，並不足採。另依臺北市建築管理處檢送之查報拆除資料所示 （見本院卷第106至112頁），由查報拆除函之施工程度略圖（見本院卷第108頁）可知，92年8月18日查報拆除之違建物為新違章建築， 與系爭違建A、B、C部分屬既存違建不同， 且該次拆除之新違建，所用之材料已記載為壓克力板、鐵架等，亦非系爭違建
A 、B、C部分所用之材質，復佐以所附之拆除前、後照片（見本院卷第111、112頁），亦可知拆除者應僅為雨遮及招牌，系爭違建A、B、C 部分於拆除前後之狀態並無任何改變，堪認證人己○○所稱拆除者為外掛招牌或雨遮，與本件買賣標的物無關等語為真實，故上揭違建報拆紀錄與本件買賣標的物無關，縱令被上訴人主張上訴人未告知此部分屬實（僅係假設，非與前述認定矛盾），亦不影響本件買賣契約之效力。
㈡關於增建A部分下方係公共水錶部分、B部分下方係公用水池
部分：被上訴人主張上訴人皆未告知該情，則為上訴人乙○○、戊○○所否認。查戊○○對此結稱：「（原告辛○○稱：這個水錶是公共的水錶，水池是公共的蓄水池，原告當時不知。）…對於原告稱當時不知我有意見，在簽約當下因為時間簽了很久，我們講得很清楚。簽完以後乙○○跟辛○○還有到現場再確認A、B、C的部分。」等語 （見原審卷㈠第
201 頁）；上訴人乙○○亦陳稱：「我有親自帶辛○○到現場，也就是黃色欄杆處爭議部分，公共水錶是在黃色欄杆內側左邊的下面，有清楚的告訴辛○○，這個水錶是公共的水錶，在簽約的時候，己○○有特別強調這部分；水池的部分我親自帶辛○○開了鐵門，讓他知道蓄水池在哪裡，身為一個買方經紀人個人有必要讓我的買方了解到他所應該知道的標的物現場狀況，尤其是水錶及蓄水池部分」等語（見原審卷㈠第204頁）。參以賣方代理人即證人己○○證稱：「（問：公共水錶、水池在你買賣時，有無密封無法看見？）沒有。因為公共水錶差不多兩個月要來抄表一次，所以不可能密封，水池部分管理員也要經常來清洗，不可能密封。（問：這種情形有無向仲介說？）有的，講的很清楚，這個水錶、水池是絕對不能密封，當然要告知。（問：你、仲介有無向買方表示增建部分有水錶、水池，且不能密封？）有，我不僅委託仲介賣的時候有跟仲介戊○○及一位林經理告知，而且我在簽約時也有特別問辛○○先生，仲介有無告訴他加蓋部分有水池、水錶，他說都有講。（問：你、仲介有無跟買方說？）這個是大面積，一定有講。簽約的時候，廖代書也有逐條說明簽約內容，籃先生也就增建、違建部分詳細詢問，代書有解釋，我也有解釋，我還問過籃先生，這個水池、水錶有無告知你，我講的很清楚。」等語（見本院卷第13
2 頁背面至136頁)，兩者所言內容相符且無矛盾之處，堪認被上訴人於買賣契約簽訂前，已由上訴人乙○○、戊○○明確告知增違建所在之地置有公用水池及庭院增建處有水錶等情，簽約過程中並有賣方代理人己○○再次確認，復於簽約後由上訴人乙○○帶被上訴人再到現場確認水錶及蓄水池之確實位置，另參以被上訴人於原審亦詢問證人廖家瑋稱：「我是否11月14日晚上10點半才第一次由乙○○帶我到現場看房子？」，證人廖家瑋則稱：「是。辛○○在第二天早上在簽約前有去看一次。」（見原審卷㈠第199頁背面）， 可認被上訴人主張其簽約前未曾看現場云云 （見本院卷第268頁），與證人證詞不符，且悖於常情而不足採。是被上訴人主張上訴人於簽約前未告知水錶、公共水池位置，尚非可信。㈢再查，證人己○○亦證稱：「（問：增建、違建部分有無公
共水錶、水池？）有，具體的位置在格柵部分，另外從加蓋部分進門左手邊有壹個水池。 原證5照片有壹個公共水錶，一進門口就有壹個水池。（問：請提示原證12第3頁， 是否就是你所指的水池？卷一第109頁）從109頁門進入左邊就有壹個公共蓄水池。（提示卷一第110頁？） 就是這個門口左手邊，這個位置是在庭院加蓋的部分。（問：請提示原證10第2頁，公共水錶的狀況是否就是這樣？ 原審卷一第95頁）就是這樣，這個水錶都是要抄表的，所有人從馬路上都可以看得到。」等語（見本院卷第132頁背面至136頁)， 且參以被上訴人提出之照片，可知公共水錶置於A部分範圍內，而A部分與馬路間，僅以黃色鐵欄杆作簡單區隔，並非密閉，任何人僅須站在馬路上，毋庸進入A部分範圍內， 水錶即清晰可見（見原審卷㈠第95、96頁），且被上訴人亦稱該處有個大窟窿，連用土填平的機會都沒有等語 （見本院卷第268頁），縱然有以板子覆蓋，被上訴人於簽約前看屋時，實無理由不予掀開查看；而B部分公共水池，為定期維護、 清洗之便利，亦於水池正上方，留存活動式掀蓋，且位於進門左方，亦非不得查見（見原審卷㈠第110頁）， 雖被上訴人主張其在半年委託出租契約結束後，經管理員電話通知要清洗蓄水池，其拆掉蓄水池之木質地板後才知道蓄水池的存在云云（見本院卷第268頁），惟其提出之室內全景照片 （見原審卷㈠第108頁），雖可看出室內全部舖設木質地板， 然就水池所在地之木質地板是否從外觀無從查覺，則未能看出，故被上訴人上開主張亦無足採。且被上訴人非首次投資房地產，並早於93年間即代其友人出面查看投資物件，具有投資房地產經驗（見原審卷㈠第204頁筆錄）， 系爭買賣標的總價並高達3,700萬元，依一般之社會常情， 不動產買賣契約之當事人必當慎重其事，不可能未詳細勘查屋況即驟予簽約，亦證被上訴人主張不知增建物處有水錶、公共水池等情，並不足採。
㈣又查系爭不動產買賣契約書附件之不動產說明書（見本院卷
第137頁），已載明使用坪數55.03坪，登記37.03坪， 而增建為18坪，已可知增建面積極大，且增建A、B、C 部分既均屬違建，上訴人復不保證有永久使用權，亦經認定如上，縱然於移轉所有權後數月，經系爭不動產所在地之管理委員會通知被上訴人或其指定之登記名義人丙○○禁止使用公共水錶、水池所在之A、B部分，依不動產標的現況說明書第14項所載：「若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」（見本院卷第140頁），自難認上訴人甲○○、 庚○○應負物之瑕疵擔保責任。
㈤至被上訴人主張上訴人甲○○、庚○○之代理人己○○於不
動產標的現況說明書第22項：「是否有占用情形」係勾選「否」，即己○○及上訴人等明確表示房屋增建並無占用社區公共設施之情形云云，然查該項應指買賣之標的是否有遭第三人占用情形，而非如被上訴人所稱係指房屋增建並無占用社區公共設施之情形，上開主張即無足採。被上訴人又主張己○○於不動產標的現況說明書第28項：「本房地為壹樓，法定空地是否為自己單獨使用」係以橫線劃除，而非勾選「使用權有爭議」，顯見己○○及仲介極欲隱瞞法定空地使用權有爭議之房屋瑕疵云云。惟查，該項有4選項， 即「其他住戶皆可使用」、「被他人占用中」、「使用權有爭議」可勾選，惟證人己○○已證稱：「（問：一樓法定空地，一樓住戶有無權利使用？）我買的時候是大約在民國80年以前，違建就已經存在，我並不是買第一手，…是否為法定空地，我是否有使用權，我並不確定，所以我賣給買方時，也有說明不保證有永久使用權。」等語（見本院卷第13 4頁），故己○○因不知就法定空地有無使用權，而以劃線刪除，且就違建部分既已不保證永久使用權，且依被上訴人主張其係移轉過戶後數月始接獲管理委員會之通知，亦不得認於簽約時己○○有故意隱瞞法定空地使用權有何爭議，故被上訴人此項主張亦無足採。
㈥按「物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」 民法第354條第1項前段定有明文。 又民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（參最高法院83年度台上字第2372號裁判要旨）。被上訴人主張上訴人甲○○、庚○○未告知系爭買賣標的物有違建拆除紀錄，以及未告知A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池等情，皆不足採。而經拆除範圍與本件買賣標的物無關，不影響既存違建範圍，且系爭水錶及公共水池，係位於違建範圍內，且為上訴人不保證有永久使用權，即已排除違建部分之物之瑕疵擔保責任，被上訴人於簽約時已知悉，仍願與上訴人達成買賣合意，即應併予考量其交易價值，亦難認具有物之瑕疵而得減少價金。被上訴人另主張上訴人應依侵權行為、債務不履行之規定，負損害賠償責任部分，因被上訴人既不能證明上訴人甲○○、庚○○有不法之侵害行為或未依債之本旨履行，亦不成立侵權行為或債務不履行，上開請求均無理由。
九、上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○是否曾告知「臺北市政府建築管理處92年 9月30日就臺北市○○路○段○○○巷○弄○號1樓前旁之違建拆除紀錄」？ 又是否曾告知A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池？ 該等事項上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○是否應負調查義務，又未予告知是否違反消費者保護法及不動產經紀業管理條例之規定？被上訴人依據民法第184條、第185條、第188條、 消費者保護法第51條請求上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○賠償伊損害，並請求返還仲介費是否有理由？㈠系爭買賣標的物經臺北市建築管理處拆除者僅為招牌及雨遮
，與本件買賣標的物違建本身無關，而上訴人戊○○曾告知被上訴人A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池，上訴人乙○○並曾帶被上訴人至現場勘查確實位置等情，均業如前述。則關於報拆紀錄乙節，上訴人於網路上查知系爭買賣標的物有報拆紀錄後，雖未於不動產標的現況說明書第15項「是否曾收到過『違建查報（拆除）通知」欄內為確實之記載，而以劃除方式處理，但因拆除部分與系爭買賣標的物違建A、B、C部分無關，亦非本件買賣標的範圍， 被上訴人復已從賣方代理人處得知曾有拆除招牌等情，即不得謂上訴人已違反告知或調查義務。至於水錶及公共水池乙節，上訴人已告知被上訴人並帶看至現場確認位置，亦難認上訴人違反告知或調查義務。
㈡又證人己○○證稱：「（問：增建、違建面積？）因我長期
持有並不能肯定坪數，是在委託仲介時，有請他們量面積，他們回答全部大約18坪左右。（請提示原證1，增建、 違建面積寫在何處？）我記得有，他這份契約沒有，我的契約有，我有原始契約。（庭呈原始契約不動產說明書）應該辛○○的副本也有，不可能沒有提供。」、「（問：增建、違建占用的地方？）就是平台、庭院的部分。（問：有跟仲介說嗎？）有，還交代的非常清楚。（問：你，仲介有無跟買方說？）這個是大面積，一定有講。簽約的時候，廖代書也有逐條說明簽約內容，籃先生也就增建、違建部分詳細詢問，代書有解釋，我也有解釋，我還問過籃先生，這個水池、水錶有無告知你，我講得很清楚。（問：增建、違建占用的位置，合約有無說明？）就是剛才那份合約說明書就有說明。因為我記得合約裡面有照片，照片當作合約的一部份，已經充分揭露增建、違建部分。…（問：一樓的法定空地，一樓住戶有無權利使用？）我買的時候大約在民國80年以前，違建就已經存在，我並不是買第一手，也都是我在使用，賣給我的人也說我可以使用，是否為法定空地，我是否有使用權，我並不確定，所以我賣給買方時，也有說明不保證有永久使用權。」、「剛說你把所有狀況都跟籃先生說清楚，『是否有合法使用權，我不知道』這句話有無跟籃先生說過，證據在何處？）證據就在不保證永久使用權部份，在合約很清楚明示。」等語（見本院卷第133至136頁），另參照違建面積依契約所附之不動產說明書已記載為18坪（見本院卷第227頁），以及合約第1條、第7條第4項、不動產標的現況說明書第14項可知，就系爭違建及法定空地之性質，上訴人除口頭告知外，並於契約文件已為相關記載，尚難謂上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○等有未盡調查之責。
㈢綜上，被上訴人主張上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○等未
曾告知系爭買賣標的物曾有違建拆除紀錄， 亦未曾告知A部分下方為公共水錶、B部分下方為公共水池等情， 並不足採，其依據民法第184條、第185條、第188條、第544條、不動產經紀管理條例第26條第2項等規定， 請求上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○等返還仲介費，及依消費者保護法第7條第1、3項、第51條規定，請求上訴人億鑫公司給付懲罰性賠償，均無理由。又上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○係依仲介契約受領仲介費用，自非無法律上原因，被上訴人依民法第179條規定請求上訴人億鑫公司、戊○○、 乙○○等返還仲介費用，亦屬無據。
十、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第184條、 第185條、第188條、第544條、 不動產經紀管理條例第26條第2項等規定，請求上訴人億鑫公司、戊○○、乙○○等返還仲介費271,500元本息，及依消費者保護法第7條第1、3項、第51條規定， 請求上訴人億鑫公司給付懲罰性賠償407,250元本息，均無理由。及依民法第184條、185條、第354條、第359條、第227條等規定，請求上訴人甲○○、庚○○給付246萬元本息，均無理由，應予駁回。原審未查，就上開無理由部分，判命上訴人億鑫公司應給付被上訴人辛○○678,750 元本息，其中271,500元本息由戊○○、乙○○連帶給付之； 上訴人甲○○、庚○○應給付被上訴人辛○○246萬元本息， 並為假執行之宣告，均有違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄後改判如主文所示。
十一、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均與判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 17 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 陳麗芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 17 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。