臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1282號
上 訴 人 根億建設股份有限公司兼 法 定代 理 人 乙○○共 同訴訟代理人 陳傳中律師複代理人 陳俊翰律師
甲○○被上訴人 戊○○
丁○○丙○○共 同訴訟代理人 何佩娟律師
王志傑律師上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年10月29日臺灣士林地方法院98年度訴字第640號判決提起上訴，經本院於99年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人根億建設股份有限公司給付被上訴人丙○○、丁○○、戊○○依序超過新臺幣壹佰壹拾柒萬元、新臺幣玖拾肆萬伍仟元、新臺幣玖拾肆萬伍仟元本息部分，㈡命上訴人乙○○給付被上訴人各超過新臺幣壹拾陸萬伍仟元本息部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之75，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊等前於民國97年5月11日、6月1日分別與上訴人根億建設股份有限公司（下稱根億公司）簽訂房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約），與上訴人乙○○簽訂土地預定買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），向彼等購買「杜拜The Palm Island」建案（下稱系爭建案）之編號C5棟8樓、F1棟2樓、F5棟2樓房屋及地下3層編號159、219、220之車位及土地所有權應有部分（下稱系爭房地），買賣總價金依序為新臺幣（下同）1,048萬元、763萬元、763萬元，被上訴人丙○○已繳納89萬元、被上訴人戊○○、丁○○則已各繳納74萬元，其中給付土地價金部分均為11萬元，餘款則係房屋價金。因系爭房屋買賣契約中並無關於開工及完工日期之明確規定，違反內政部於90年9月3日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」（下稱定型化契約應記載事項）第13條規定，依消費者保護法第17條第1項、第2項規定，系爭房屋買賣契約應屬無效。是上訴人所收取伊等給付之上開買賣價金即屬無法律上原因，伊等自得依民法第179條規定請求上訴人返還。縱認系爭房屋買賣契約仍有效，然依定型化契約應記載事項第13條第2項規定，逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約。而依建築法第54條規定，上訴人應於6個月內開工，並得申請展期1次，以3個月為限，亦即系爭建案至遲依法應於96年9月25日前實際開工，惟上訴人已逾3個月仍未開工，伊等亦得解除系爭房地買賣契約，請求返還已給付之買賣價金及賠償與已繳價金同額之違約金等情。爰求為命上訴人根億公司應給付被上訴人戊○○、丁○○各126萬元，給付被上訴人丙○○156萬元，上訴人乙○○應給付被上訴人各22萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即98年6月2日起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。並陳明願供擔保以代釋明請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋買賣契約條款並無違反內政部公告之系爭應記載事項，亦無顯失公平等無效情事，縱認有違反上揭定型化契約應記載事項之情事，其法律效果係視為就應記載事項已經記載於系爭買賣契約，而非系爭契約因而無效。且系爭買賣契約雖未特定開工及完工期限，然仍屬可得確定，自不違反消費者保護法第17條第2項及定型化契約應記載事項之規定。而上訴人根億公司於95年12月25日領得臺北縣政府核發之建造執照，且依法申請並經准予開工展期至96年9月25日，復於展期期限屆滿前之96年9月13日向主管機關申報開工，並依法申請備查施工計畫、放樣勘驗等，且已著手進行整地工程，並無逾期開工之情事，被上訴人解除系爭買賣契約自不合法。又伊等於訂約時即將建造執照影本列為契約附件，而成為契約內容之一部，足見被上訴人於簽訂系爭房屋買賣契約之際即已知悉系爭建案至遲應於96年9月25日開工，縱果有被上訴人所指遲延開工情事，既為被上訴人簽約時所明知，被上訴人亦無由再據以主張解除系爭契約，伊等亦不負遲延開工之責。又縱伊等有遲延開工之情事，惟被上訴人並未定期催告履行，逕行解除系爭契約，自不合法。而開工日僅係附隨義務，縱有違反亦不構成解約事由。且消費者保護法施行細則第15條第2項因違反中央法規標準法規定而無效，被上訴人據以解除系爭買賣契約，並不合法，故被上訴人請求返還買賣價金及違約金實無理由云云，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查被上訴人主張伊等有於97年5月11日、6月1日分別與上訴人根億公司簽訂系爭房屋買賣契約，與上訴人乙○○簽訂系爭土地買賣契約，向彼等購買系爭建案內之系爭房地，買賣總價金依序為丙○○1,048萬元、丁○○763萬元、戊○○763萬元，伊等並均已依序繳納89萬元、74萬元、74萬元，其中給付土地價金部分均為11萬元，餘款則係房屋價金。系爭房屋買賣契約中關於開工及完工最後期限之規定，並無明確之日期，以及系爭建案之建造執照所定開工日期為領照後6個月內，竣工期限為自開工核准起43個月完工，而領照日期為95年12月25日，核准延期開工日為96年9月25日等情，均為上訴人所不爭執，並有兩造各自提出之房屋及土地預定買賣契約書、建造執照為證（見原審卷第13頁至第104頁及第125頁至第127頁），堪信為真實。至被上訴人主張系爭房屋及土地買賣契約有前揭無效及得解除之情事，伊等得請求上訴人返還已給付之價金及賠償違約金等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）被上訴人有關系爭房屋買賣契約因未記載關於開工日期及明確之完工最後期限約定，違反內政部於90年9月3日公告之定型化契約應記載事項第13條規定，依消費者保護法第17條第1項、第2項規定，系爭房屋買賣契約應屬無效之主張，並非有據，業經原判決闡述甚詳（見原判決第4頁至第5頁第四項第㈠項），本院之法律上意見均與原判決此部分見解相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不再贅述。
（二）系爭房屋買賣契約雖未就開工日期及完工日期明確規定，惟如依上訴人所陳，上開買賣契約另附有建造執照影本作為契約之一部，故有關兩造間房屋買賣契約之開工日期及完工日期即得按建造執照所記載之日期及期限為判斷，以確定上訴人有無依約定開工及完工。查上開建造執照就上訴人系爭建案所定之開工日期為領照後6個月內，竣工期限為自開工核准起43個月完工，而上訴人之領照日期為95年12月25日，故上訴人依規定本應在95年6月以前開工，嗣雖申請延展開工日期，惟經核准延期開工日為96年9月25日（以上均見原審卷第125頁至第127頁之建造執照影本），是上訴人最遲仍應在96年9月25日開工。經查兩造係於97年5月11日、同年6月1日簽訂系爭買賣契約，而上訴人係於96年9月13日始向臺北縣政府工務局申報開工，於97年12月底才實際開挖（見原審卷第105頁之協調紀錄書及第126頁建造執照），故上訴人於訂約時顯已違反建造執照所規定之開工日期，而上開建造執照影本為契約之附件，並經上訴人列為契約之一部，則被上訴人主張上訴人有違反系爭房屋買賣契約之約定，遲延開工，即為可取。
上訴人雖抗辯被上訴人於訂約時即明知系爭建案尚未開工，自不得再執建造執照所規定之開工日期主張其違約云云。惟查被上訴人否認有查看系爭建案之工地，並不知有尚未開工之情事，而上訴人就此部分有利於己之事實，復不能舉證以實其說，則其所為此部分之抗辯，難認可取。
（三）上訴人既未依約開工，而系爭房屋買賣契約第19條復明定如上訴人違反契約第11條關於開工及完工期限之約定時，被上訴人得解除契約（見原審卷第16頁及第19頁反面），則被上訴人主張依系爭房屋買賣契約第19條約定，解除系爭房屋買賣契約，即屬有據。上訴人雖另抗辯被上訴人未依民法第254條規定定相當期限催告，不得行使解除權云云。惟按民法第254條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。
故買賣契約當事人間，就一方履行期有特別重要之意思表示，而不按照時期履行者，則他方自得依同法第255條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年臺上字第1685號判例參照）。本件兩造於系爭房屋買賣契約中既就上訴人違反開工日期時，有保留解除權之特別約定，則被上訴人自得於上訴人違約時，不經催告逕行解除系爭房屋買賣契約，是上訴人所為此部分之抗辯，即非可取。上訴人另抗辯違反開工日期之約定，僅係違反契約之附隨義務，不得解除契約云云。惟兩造既於系爭房屋買賣契約第19條特別就開工日期及完工期限違反時，明定得解除契約，故上訴人上開抗辯顯與系爭買賣契約之約定有違，故其上開抗辯，亦不足取。又被上訴人既解除系爭房屋買賣契約，則依系爭土地買賣契約第13條約定，就系爭土地買賣契約，亦得一併解除，本院之法律上意見亦與原判決就此部分之說明相同（見原判決第7頁至第8頁第四項第㈢項③），爰依民事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不再贅述。
（四）末查系爭房屋及土地買賣契約既經被上訴人合法解除，則依民法第259條第1款之規定，被上訴人請求上訴人根億公司返還已支付之價金依序為丙○○78萬元、丁○○63萬元、戊○○63萬元，上訴人乙○○返還被上訴人各11萬元，即屬有據，應予准許。至被上訴人另依系爭房屋買賣契約第19條第1項約定及定型化契約應記載事項第24條第1項規定，請求上訴人賠償按已支付價金給付違約金部分，固屬有據。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本件被上訴人係於97年5月及6月間訂約並給付前揭簽約金，於98年4月間即與上訴人進行解約退款之協調（見原審卷第105頁至第106頁），並於98年5月間提起本件訴訟（見原審卷第5頁之民事起訴狀），其因時間延宕所受損害尚難認鉅大，且被上訴人未詳閱系爭房屋買賣契約所附之建造執照影本（見原審卷第21頁至第22頁、第57頁及第86頁），以便與上訴人再確認開工日期及完工日期，復未確實查看現場工地之開工情形，難謂無過失，故其等請求上訴人賠償相當已支付價金之違約金，顯有過高，應酌減為已支付價金之一半（最高法院79年台上字第1915號判例要旨參照），始符公允。至定型化契約應記載事項第24條第1項雖有就違約金給付比例之規定，惟仍不影響本院依民法第252條規定為違約金酌減之裁量權。附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人根億公司給付丙○○117萬元、丁○○94萬5千元、戊○○94萬5千元，及均98年6月2日自起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；上訴人乙○○給付被上訴人各16萬5千元，及自98年6月2日起至清償日，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此所為請求，則屬無據，不應准許。從而，原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴論旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 10 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 11 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。