臺灣高等法院民事判決 98年度上字第310號上 訴 人 庚○○訴訟代理人 柯士斌律師複 代理 人 曾培雯律師被 上訴 人 己○○○
戊○○丁○○丙○○兼 上四 人訴訟代理人 乙○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國98年2月27日臺灣宜蘭地方法院96年度訴字第319號第一審判決提起上訴，本院於98年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所共有，兩造並就系爭土地訂有三七五租約（即宜蘭縣壯圍鄉圍間字第83號耕地三七五租約，下稱系爭三七五租約），然上訴人於民國94年間起即未自任耕作，陸續在系爭土地上開挖水池、填置營建廢土、搭建鐵皮屋、放置貨櫃屋，並將兩造間另有租賃關係之同段14地號建地（下稱14地號建地）之庭院拓寬使用到毗鄰之系爭土地，復將系爭土地上原供14號建地○○○鄉○○道拓寬為柏油道路。被上訴人於95年2月間發現上訴人違規使用後，即向宜蘭縣政府提出檢舉，經宜蘭縣政府派員勘查，上訴人始將水池填回成農田，並拆除鐵皮屋及移除貨櫃屋，然上揭填土及拓寬道路部分則仍保留。依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭三七五租約已因上訴人前揭未自任耕作之行為而無效，兩造間已無租佃關係存在，然為上訴人所否認，且經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處及壯圍鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，爰請求：（一）確認兩造就系爭土地之租佃關係不存在；（二）上訴人應將系爭土地上如原判決附件1編號A、B、C、D、E所示之道路、菜園及土堆等地上物移除，並將系爭土地全部返還予被上訴人等語。
二、上訴人則以：上訴人於94、95年間在系爭土地上開挖水池及堆置土石，乃係因欲轉作菱角、蓮藕等作物，始開挖系爭土地，開挖之土石因之堆置在系爭土地上，嗣因宜蘭縣政府來函制止，上訴人隨即回復原狀。另系爭土地上縱有土石，惟仍屬可以種植蔬菜等作物耕作之土地，上訴人係因轉作而開挖水池，亦屬農作之範疇，堆置之土石不影響系爭土地之耕作，況上開土石，係系爭土地上附近之住戶甲○○，於系爭土地休耕期間，未經上訴人同意所傾倒之廢土，自不構成不自任耕作之情事。至被上訴人主張上訴人在系爭土地上搭建鐵皮屋及放置貨櫃屋部分，上訴人否認有搭建鐵皮屋之行為，而放置之貨櫃屋則係上訴人之妹所寄放，該貨櫃僅寄放數日，且係放置在毗鄰之14地號建地上，非系爭土地上，故被上訴人此部分之主張，仍屬無據。另系爭土地屬不規則地形之土地，14地號建地位於系爭土地之中段，14地號建地並無道路對外聯絡，而位於後方之系爭土地後段亦需道路出入，自有在系爭土地上設道路之必要，始能對外聯絡，此為與農作不可分離之設施，亦不構成不自任耕作情事。故兩造間之耕地租佃關係仍屬存在，被上訴人請求上訴人將上開地上物移除回復原狀，並將系爭土地全部返還予被上訴人，自無理由。退步言，縱認系爭三七五租約無效，然前開事實均發生於00年間，嗣被上訴人於其主張系爭三七五租約無效後，復於96年8月21日要求上訴人給付96年度租金，上訴人亦依其要求於同年8月23日匯款與被上訴人，足見兩造於96年間就系爭土地已另有租賃之合意，而成立新的租賃關係，上訴人占用系爭土地並非無權占用，被上訴人請求上訴人應將前開地上物移除回復原狀，並將系爭土地全部返還予被上訴人，仍無理由等語。
三、本件經原法院判決：（一）確認兩造就坐落系爭土地之租佃關係不存在；（二）上訴人應將坐落系爭土地上，如原判決附件1編號Ｅ所示之菜園，及原判決附件2乙案編號Ａ所示之菜圃及土堆、編號Ｄ所示之道路等地上物予以移除回復原狀後，將除原判決附件2乙案所示編號Ｂ、Ｃ部分以外之其餘土地返還予被上訴人；（三）被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服原判決，上訴聲明為：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（原法院判決駁回被上訴人之訴部分，未據被上訴人提起上訴，已告確定。）
四、兩造不爭執之事項：（本院卷第33頁背面）
（一）系爭土地為被上訴人所共有，兩造前就系爭土地訂有系爭三七五租約。
（二）14地號建地亦為被上訴人所共有，該土地為建地，並與系爭土地相毗鄰，位於系爭土地之中段為袋地；兩造就14地號建地另有租賃關係存在。
五、本件爭點：（本院卷第33頁背面）
（一）兩造間就系爭土地之三七五租佃關係是否仍然存在？亦即上訴人有無被上訴人所主張挖水池、填置營建廢土、搭建鐵皮屋、放置貨櫃屋、將14地號建地之庭院拓寬使用到毗鄰之系爭土地，並將系爭土地上原供14號建○○○鄉○○道拓寬為柏油道路之行為？又前開行為是否該當於耕地三七五減租條例第16條第1項所定非自任耕作之情事？
（二）被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上，如原判決附件1編號Ｅ所示之菜園，及原判決附件2乙案編號Ａ所示之菜圃及土堆、編號Ｄ所示之道路等地上物予以移除回復原狀後，將除原判決附件2乙案所示編號Ｂ、Ｃ部分以外之其餘土地返還予被上訴人，是否有理由？爰分別述之如下：
（一）兩造間就系爭土地之三七五租佃關係是否仍然存在？亦即上訴人有無被上訴人所主張挖水池、填置營建廢土、搭建鐵皮屋、放置貨櫃屋、將14地號建地之庭院拓寬使用到毗鄰之系爭土地，並將系爭土地上原供14號建○○○鄉○○道拓寬為柏油道路之行為？又前開行為是否該當於耕地三七五減租條例第16條第1項所定非自任耕作之情事？
１、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。次按耕地三七五減租條例第16條第2項規定，所稱之原訂租約無效，係指承租人違反上揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅；其無效之範圍，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人另為主張。
２、經查：⑴系爭土地為被上訴人所共有，兩造前就系爭土地訂有系爭
三七五租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭土地，每年應繳正產品即稻谷1,694台斤之事實，有系爭三七五租約可按（原審卷1第37頁正、反面）。依系爭三七五租約之約定，繳納之租金為稻穀（另別無其他副產品之約定），可知，系爭三七五租約係為栽培農作物而簽訂之耕地租佃契約。
⑵被上訴人主張上訴人於94年間在系爭土地上填置營建廢土
乙事，業據證人即宜蘭縣政府農業處承辦勘驗系爭土地違規使用之承辦人員辛○○於原審結證稱：「（問：是你負責現場履勘？）是我們會同地政處共同勘驗，我到現場有4次以上……」、「（問：宜蘭縣政府檢送的案件資料2宗，是否你到現場所看到的情形？）是的。」、「（問：當時認定有違規使用理由為何？）依照非都市土地使用管制規則是由農業主管機關對農牧用地認定，若違規依照農業發展條例第69條認定移由區域計畫法或都市計劃法主管機關裁處，第1次檢舉時到現場的現況，是有圍鐵籬笆裡面的農牧用地有放置土方，土方是整平的，現況沒有種植農作物，第1次就認定有違規，農業用地本來只能作為農用，放置的土方看不出來作為農業使用，所以就認定有違規，第2次是地政處函請佃農在7日內作陳述，佃農回覆是要種甘藷，所以去現場看，現場確實有種植蕃薯但有留部分石塊影響到農業經營生產，石塊就是水泥塊和廢磚塊，石塊和水泥塊是不可能作為種植，因為雖然種植甘藷會將土方整為一股一股的土堆，但是如果土方內夾雜著水泥和廢磚塊，再做機械翻耕的時候會損壞機器，一般從事農業經營的農地都不會在土壤中夾雜這些廢水泥塊和廢磚塊，第3次去現場……他已經將那些土方清除……」、「（問：整平的土方一般有無辦法種植？）可以種植，但是沒辦法收成，因為有土塊，因為種植甘藷在採收的時候難以採收。」、「（問：可否種植蔬菜？）可以，但是一般人不會用這種土壤種植蔬菜，因為對於養分有影響。」等語（原審卷2第12至15頁），並有宜蘭縣政府97年5月8日府地權字第0970057671號函檢送系爭土地違反非都市使用管制相關資料所附擅自填置廢土之95年3月3日拍攝之照片（原審卷1第192至194頁、196至198頁）可憑，可知，95年2月間被上訴人向宜蘭縣政府檢舉後，經宜蘭縣政府農業處及地政處會同勘驗，斯時，系爭土地上確有堆置如上所述之廢土，應堪予認定。
⑶上訴人雖辯以：系爭土地上之廢土，係系爭土地附近之住
戶甲○○，於系爭土地休耕期間，未經上訴人同意所傾倒等語，並據證人甲○○於本院審理時到庭結證稱：「（提示系爭土地照片）照片上所載之地即是上訴人所住之土地，大約95年間東安聖祖廟，我擔任常務監事，委員會議決議廟前廣場之鐵屋要改建為混擬土，為了要挖地基產生一些廢土，我請卡車載運該廢土至加油站對面空地大約是地號46、47放置，但卡車運到系爭15地號土地上，二者相距2百公尺左右，約傾倒8噸8小卡車10多台之廢土，1天即倒完上開廢土，並於發現後不到1星期的時間內移除該廢土至加油站對面空地，總計只有傾倒該次廢土，其餘均無傾倒廢土之情事。當時是因為上訴人告知始知傾倒廢土的地點有誤。因為傾倒錯誤，所以未經上訴人同意，時間大約在95年冬天。」等語（本院卷第62頁背面）。惟：
①依上訴人於95年3月15日向宜蘭縣政府提出之「違反都市
土地使用編定管制意見陳述書」僅記載：「當初擬規劃該土地種植山藥、地瓜、蓮藕、茭白筍等，致該土地看似有養殖池及堆置土石狀……」等語，有該陳述書可憑（原審卷1第204頁背面），可知，斯時上訴人對於系爭土地上填置廢土之原因，係擬規劃在系爭土地上種植山藥、地瓜、蓮藕、茭白筍等，並未提及系爭土地於休耕期間，曾被證人甲○○傾倒廢土之事。
②依上開⑵之說明，宜蘭縣政府第1次派員勘驗系爭土地時
，系爭土地放置之土方係整平的，而第2次勘驗時，系爭土地之土方則係整為一股一股之土堆（惟仍可看見土方內夾雜著水泥和廢磚塊），足見，系爭土地上廢土之堆放方式，前後有所不同，亦與證人甲○○前揭所證傾倒廢土及堆放之方式有異。
③被上訴人係於95年2月22日向宜蘭縣政府陳情，上訴人在
系爭土地上有填置廢土等違規之情事，嗣經宜蘭縣政府於95年3月3日上午10時15分派員至現場勘查，上訴人確有在系爭土地上填置廢土屬實，有宜蘭縣政府95年2月23日府地三字第0950022932號函及勘查現場照片所附之勘查時間可憑（原審卷1第183、199頁），可知，上訴人於系爭土地上填置廢土之時間，應係在95年2月下旬至3月3日間，然證人甲○○證述其傾倒廢土之時間則係於95年冬天（嗣經上訴人訴訟代理人訊問後復改稱為我記不清楚係94年或95年過年期間），就傾倒廢土之時間點，經核與前述之時間不符，且依上開之說明，系爭土地上置放廢土之時間至少有10日以上（自95年2月22日至同年3月3日），亦非證人甲○○所證述之「不到1星期」。
④綜合上開①至③所述，證人甲○○上開之證言，應不可採。
⑷上訴人另辯以：其嗣後已設法移除系爭土地上之廢土，惟
較小型之石塊縱使以人力撿出，仍無法完全剔除，上訴人重為整地後，仍有種植甘薯等農作物，並無不自任耕作之情事等語。然營建廢土因內雜體積非小之磚塊、水泥塊，不利於機械耕作、整土或收割時均容易造成機械之損傷，且磚塊、水泥塊吸水性差，灌溉水分及施肥均不容易，甚至無法吸收，依一般之社會常情及經驗法則，長年承租耕地種植農作物之佃農，當不會使用營建廢土來種植甘薯等農作物，致影響其收益，且系爭土地本即為供種植稻穀使用之良田，焉有將良田填置營建廢土改種植甘薯等農作物之理，況縱認上訴人確係有意改種甘藷等農作物，亦應係使用較為優質之土壤，而非係營建廢土，是宜蘭縣政府派員現場勘查時，系爭土地上嗣後雖已種有蕃薯，惟依上說明，上訴人應係遭被上訴人檢舉後為供查核之用，始將營建廢土整成一股一股之土堆並加種甘藷，故上訴人上開所辯，仍不可採。
⑸從而，依上開１有關非自任耕作及其效力之說明，兩造間
就系爭土地所簽訂之系爭三七五租約，業因上訴人於前開時、地在系爭土地上有放置營建廢土之非自任耕作行為，至遲於95年3月3日已歸於無效，兩造間就系爭土地之耕地租賃關應已不存在。
⑹系爭三七五租約業因上訴人前開放置營建廢土之不自任耕
作行為，至遲於95年3月3日即因無效而歸於消滅，業經本院審認如上，則被上訴人主張上訴人尚有挖水池、搭建鐵皮屋、放置貨櫃屋、將14地號建地之庭院拓寬使用到毗鄰之系爭土地，並將系爭土地上原供14號建○○○鄉○○道拓寬為柏油道路等行為，暨前開行為是否該當於耕地三七五減租條例第16條第1項所定非自任耕作之情事，因對於系爭三七五租約有效與否之認定已無影響，爰不再逐一審認，併此敘明。
（二）被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上，如原判決附件1編號Ｅ所示之菜園，及原判決附件2乙案編號Ａ所示之菜圃及土堆、編號Ｄ所示之道路等地上物予以移除回復原狀後，將除原判決附件2乙案所示編號Ｂ、Ｃ部分以外之其餘土地返還予被上訴人，是否有理由？
１、上訴人辯以：被上訴人主張系爭三七五租約無效後，被上訴人乙○○（下稱乙○○）仍於96年8月21日要求上訴人給付96年度之租金（其所使用之字眼為穀金），上訴人亦於96年8月23日將該年度之租金匯給被上訴人之一己○○○之台北六張犁郵局帳戶內，上訴人有承租之意甚明，是暫不論系爭三七五租約是否無效，然被上訴人於其主張系爭三七五租約無效後，復向上訴人請求給付穀金，並已收受，則兩造間自應成立新的租賃關係，故上訴人占用系爭土地並非無權占用等語。被上訴人則主張：系爭土地仍為上訴人占有、使用中，上訴人即應給付租金，況除乙○○外，系爭土地之其他共有人並無授權乙○○與上訴人訂立新約或續約，是上訴人仍應返還如上所示之土地予被上訴人等語。
２、經查：使用他人土地於租賃關係存續中應給付租金，於租賃關係消滅後繼續占用乃構成無權占有，此時，使用者受有不當得利，其利益相當於租金，應按原訂租額給付之，乃屬一般人所認知之常情。依乙○○向上訴人催討租金之傳真函記載：「請將今年穀金（1034台斤）電匯入郵局……」等語（原審卷1第145頁），解釋上應認乙○○係於系爭三七五租約無效後，因認上訴人仍繼續占用系爭土地，應按原訂系爭三七五租約租額支付使用系爭土地之代價，乃向上訴人催討，惟尚難因上開之催討，即認兩造間已就新的租賃關係達成意思表示一致，況該意思表示之表意者僅有乙○○1人，其餘共有人即其餘之被上訴人既否認有授權乙○○得代理渠等與上訴人訂立新約或續約之代理行為，自難僅以上開傳真函認應拘束乙○○以外之其餘被上訴人。故上訴人此部分之抗辯，仍不足採。而兩造間就系爭土地之系爭三七五租約關係已不存在，則上訴人占用系爭土地，自屬無法律上之正當權源，則被上訴人主張依所有權之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上，如原判決附件1編號Ｅ所示之菜園，及原判決附件2乙案編號Ａ所示之菜圃及土堆、編號Ｄ所示之道路等地上物予以移除回復原狀後，將除原判決附件2乙案所示編號Ｂ、Ｃ部分以外之其餘土地返還予被上訴人，自有理由。
六、綜上所述，被上訴人請求確認兩造就系爭土地之租佃關係不存在，並依所有權之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上，如原判決附件1編號Ｅ所示之菜園，及原判決附件2乙案編號Ａ所示之菜圃及土堆、編號Ｄ所示之道路等地上物予以移除回復原狀後，將除原判決附件2乙案所示編號Ｂ、Ｃ部分以外之其餘土地返還予被上訴人，均為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳駿璧
法 官 李媛媛法 官 陳邦豪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
書記官 李佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。