臺灣高等法院民事判決 98年度上字第377號上 訴 人 台灣八番股份有限公司
樓法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳益軒律師被上訴人 甲○○○○○○
號訴訟代理人 陳宏杰律師
林志強律師上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國98年3月11日台灣台北地方法院97年度訴字第138號第一審判決提起上訴，經本院於98年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國96年4 月20日與被上訴人簽署租賃契約（下稱系爭契約），向被上訴人承租門牌號碼台北市○○路○○○ 號建物中臨慶城街旁的二單位，為經營餐廳之用。上訴人因被上訴人保證確實可取得地主同意書，於給付被上訴人押金新台幣（下同）40萬元後，即開始店內各項裝潢工程施工，總計支出裝潢費用1,562,035 元。被上訴人雖於95年12月間已交付原地主陳沼濤「使用同意書」予上訴人，然原地主於96年2月間死亡，故被上訴人簽署系爭契約所指協調地主配合辦理建物使用用途變更，其地主應為陳沼濤之繼承人，而被上訴人遲未履行前揭義務，並對上訴人之催告置之不理，上訴人恐將來無合法使用執照致未能順利開幕將造成更重大損害，遂中止各項工程施工，於96年8月30日通知被上訴人解除系爭契約，依民法第227條第1項、第
260 條、第259條第1款及第179條規定，請求被上訴人賠償損害並返還押金。退步言之，縱認系爭契約因地主未出具同意書，而有自始不生效力情形，然上訴人係因信賴系爭契約所約定事項，始為各項裝潢、水電工程，惟被上訴人未盡契約義務致上訴人受有工程支出之損害，上訴人亦得依民法第
245 條之1第1項第1、3款、第247條第1項規定請求被上訴人賠償損失（本院按：上訴後僅主張民法第245條之1第1項第1、3 ）款。兩造於租賃合約上所為之文義雖有明定「若地主無法配合時，則租賃契約視為自始不生效力」，然此部分應係指兩造之第一份合約，即95年11月間所簽署第一份之「租賃契約書」，若一開始確實即因地主無法配合提出同意時，始有此約定適用，兩造於96年4月20日所重新簽署之第二份「租賃契約書」，並無此約定之適用。於原審起訴請求被上訴人應給付上訴人1,962,035元及自起訴狀繕本送達翌日（96年11月22日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。經原審判命被上訴人給付40萬元本息，駁回上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分全部提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人1,562,035元及自96 年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人已依約出具原地主陳沼濤之同意書供上訴人辦理建物使用用途變更，雖嗣後陳沼濤死亡，然其繼承人仍應受該同意書拘束，是被上訴人已履行系爭契約第24條之協調義務，無違約情形發生。退步言之，縱認被上訴人有協調地主陳沼濤之繼承人出具同意書之義務，然系爭契約第24條僅約定被上訴人負有協調義務，並未保證地主會出具同意書，且若地主無法配合出具同意書時，契約視同自始不生效力，性質屬具溯及效力之解除條件，而地主繼承人係因上訴人擅自於系爭建物上增設違建，此等不可歸責於被上訴人之事由拒不出具同意書，系爭契約於地主未配合辦理用途變更時即已溯及無效，上訴人自不得依此無效契約，主張遲延給付、行使解除權及請求損害賠償。而系爭契約業於96年4 月20日成立生效，僅因第24條規定之解除條件成就而失效，與民法第245條之1所規定「契約未成立」之前提要件不符；且雙方以租金及建物為契約標的，亦無民法第247條所謂「以不能之給付為標的」之情形存在，是上訴人訂約時既明知日後得否變更建物使用用途尚屬未知，本應待建物使用用途變更完成後，再進行各項裝潢工程，卻冒險先行動工並增設違建，其因而遭受之損害，應由上訴人自行負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（本院按：原判決命被上訴人應返還40萬元押金及法定遲延利息，被上訴人未據聲明不服，已告確定）。
三、兩造不爭之事實：㈠上訴人於95年11月間與被上訴人簽署租賃契約書一份，由上
訴人向被上訴人承租第三人陳沼濤所有門牌號碼台北市○○路○○○號建物中臨慶城街旁的二單位。
㈡上訴人於95年11月24日給付被上訴人面額40萬元支票乙紙，作為租賃契約之押金。
㈢被上訴人於95年12月間交付原地主陳沼濤先生「使用同意書」予上訴人，該使用同意書現置於上訴人處。
㈣陳沼濤先生於00年0月間死亡，上訴人復於96年4月20日重新
與被上訴人簽署租賃契約書一份，由上訴人向被上訴人承租系爭建物。契約中第24條約定：「乙方（上訴人）取得合法營業執照，係本租賃重要條件之一，為使乙方得以合法營業，甲方（被上訴人）應負責協調地主配合乙方辦理建物使用用途變更，如地主無法配合時，本約視同自始不生效力」。
㈤上訴人於96年6月21日催告被上訴人至遲須於96年6月30日前提出辦理取得合法使用執照之必要文件。
㈥上訴人於96年8月30日向被上訴人聲明解除租賃契約。
四、兩造爭執點之論述：㈠被上訴人有無違反系爭租賃契約第24條約定？如有違反，其
法律效果為何？上訴人請求之數額是否有據？㈡上訴人得否依民法第245條之1第1項第1、3款規定向被上訴
人請求賠償所受之損害？請求之數額是否有據？（上訴人上訴後不再主張民法第247條之規定，見本院卷第44頁反面）？㈠被上訴人有無違反系爭租賃契約第24條約定？如有違反，其
法律效果為何？上訴人請求之數額是否有據？⒈按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如
何適用法律，屬於法院之職權，除非當事人約定之內容違反強制禁止規定而無效者外，應以契約約定之具體內容，探求當事人之真意為判斷基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現。又契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年度上字第1118 號判例著有明文，是有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察判斷是否表示當事人真意，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。
⒉系爭契約第24條約定：「乙方（即上訴人）取得合法營業
使用執照，係本租賃重要條件之一，為使乙方得以合法營業，甲方（即被上訴人）應負責協調地主配合乙方辦理建物使用用途變更，如地主無法配合時，本約視同自始不生效力」，有系爭契約在卷足憑（原審96年度北簡他調 240號卷第8 頁），另證人陳佩祥即上訴人公司員工於原法院證稱：「第一次同意書蓋出來，是在95年底，但還沒送件陳先生就過世。但是被告仍然承諾繼承人部分之同意亦沒問題，故我們才會於96年4 月20日寫該租約」等語（原審訴字卷第16頁），堪認系爭契約第24條所載之地主，應指簽約當時已繼承系爭房屋之原地主（即上開證人所稱之陳先生）之繼承人。又該繼承人未能配合上訴人辦理建物使用用途變更乙節，為兩造所不爭執，而依系爭契約第24條約定，如因地主無法配合，系爭契約視同自始不生效力，則系爭契約已因兩造約定之解除條件成就而自始不生效力，故上訴人主張其於嗣後解除系爭契約，請求被上訴人依民法第227條第1項、第260條、第259條第1 款規定賠償損害，於法即屬無據。
⒊上訴人雖主張系爭契約第24條之適用前提，係指兩造簽立
系爭契約後，即一開始因地主無法配合，始有其適用，非謂上訴人進場施作後仍有適用云云。揆諸首揭最高法院判例意旨，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解。查，系爭契約第24條並未就其適用前提為約定，且參諸其文字用語，堪認上訴人係基於系爭房屋將來作為營業用途之期待，而與被上訴人簽立系爭契約，惟慮及地主是否配合系爭房屋之建物使用用途變更乙事，特就該事項為約定，以地主若未能配合作為本契約之解除條件，尚難認系爭契約第24條有何上訴人主張之適用前提及條件。甚者，被上訴人抗辯不論系爭契約或第一份契約皆為上訴人預先擬定，苟上訴人認系爭契約第24條無適用之餘地，衡情上訴人當會刪除系爭契約第24條之約定，上訴人既未刪除，第24條當然係兩造合意之內容，洵堪採信。依系爭契約第24條約定，被上訴人負責與地主「協調」建物使用用途變更，並非「保證」，如地主無法配合，則視同所訂立之契約書自始不生效力。此外，上訴人於簽立系爭契約當時，既已預見並考量倘將來地主無法配合時之風險分擔而為系爭契約第24條之約定，則其既已明知「日後得否變更建物使用用途」乙事，尚未確定，本應待系爭房屋辦理變更建物使用用途完成後，再進行各項裝潢工程，然上訴人卻甘冒先行動工之風險，則應由其自行負擔該不利益，故上訴人請求被上訴人賠償其所支付之施工費用損失，洵屬無據，不應准許。
㈡上訴人得否依民法第245條之1第1項第1、3款規定向被上訴
人請求賠償所受之損害？請求之數額是否有據？按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者。民法第245條之1第1項定有明文。上開條文係以契約未成立為前提，本件系爭契約業於96年4月20日簽訂成立並生效，僅嗣後因所約定之解除條件成就而失效，與上開規定之要件不符，則上訴人據此規定請求被上訴人負賠償責任，於法無據，應予駁回。
五、綜上所述，系爭租賃契約因地主未能配合辦理建物使用用途變更，依系爭契約第24條約定，該契約自始不生效力，從而，被上訴人受領40萬元押金部分，即屬無法律上原因受有利益，上訴人依民法第179 條規定請求被上訴人返還40萬元及自96年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上訴人主張兩造之真意，就系爭契約第24條並無適用，該條文僅適用於第一份契約云云，與系爭契約之明文記載不同，自無可採。從而，被上訴人本於解除契約、民法第245條之1第1項第1、3款之法律關係，請求被上訴人賠償損害1,562,035元本息，為無理由，不應准許。是則原審就1,562,035元本息部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨就該部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 22 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 7 月 24 日
書記官 賴以真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。