臺灣高等法院民事判決 98年度上字第672號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃政雄律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 蔡鎮隆律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國98年5月27日臺灣桃園地方法院98年度上字第672號第一審判決提起上訴，本院於98年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：其於民國97年4月16日，欲買受被上訴人所有坐落新竹縣○○鄉○○段45之4、45之5號土地（下稱系爭土地），乃交付新台幣（下同）20萬元斡旋金予仲介人員，由仲介人員於翌日轉交被上訴人，兩造於同年月19日與被上訴人簽訂不動買賣契約書（系爭買賣契約），被上訴人自收受斡旋金起即有告知45之6號鄰地築有墳墓（下稱系爭鄰地墳墓）之附隨義務。況上訴人於簽約時已表明購地是為建屋居住，依一般風俗習慣，被上訴人應知墳墓毗鄰必影響上訴人購買意願，被上訴人僅告知未毗鄰系爭土地之同段62地號即山稜線後方築有墳墓，未告知系爭鄰地墳墓，已違反系爭買賣契約第10條之附隨義務。又其因此陷於錯誤而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，並交付200萬元，亦構成詐欺之侵權行為，經其於同年6月2日以存證信函向被上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人應退還已收價款200萬元，並賠償同額200萬元。爰依系爭買賣契約第10條約定及民法第184條規定起訴請求：㈠被上訴人給付400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年7月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。經原審判決駁回，上訴人提起上訴，求為廢棄原判決，改判如上聲明。除援用原審所提立證方式外，補提錄音光碟及譯文為證，並聲請履勘現場、調取原審庭期錄音光碟及訊問證人戴瑞月。
二、被上訴人則以：上訴人於97年4月17日委由仲介人員主動向其表示願以500萬元購買系爭土地，並交付定金20萬元，同年月19日給付第一期買賣價款200萬元（含上述訂金），兩造並補訂書面契約，上訴人嗣後卻拒絕給付其餘價款，經其催告未獲置理後，其乃依系爭買賣契約第10條規定解除系爭買賣契約，沒收價款。系爭土地周圍未施以阻隔設施，隨時可探知土地地形，上訴人於訂約前已多次自行前往查看，並主動尋找仲介向其洽購，且系爭土地以外之範圍非屬本件買賣標的，其並無告知毗鄰築有墳墓之附隨義務等語答辯，聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保免予假執行。援用原審所提立證方式。
三、上訴人主張其經由仲介人員鄭瑞月向被上訴人購買系爭土地，約定價金500萬元，已交付價金200萬元，系爭土地之鄰地築有墳墓一節，惟被上訴人所不爭執，並有土地登記謄本、買賣契約書、支票及房地產買賣斡旋金收據為證（見原審卷第7至13頁），堪信為真。上訴人主張其購地係為建屋居住，被上訴人隱慝系爭鄰地墳墓之事不予告知，已違反契約第10條後段約定之附隨義務，並構成詐欺之侵權行為云云，為被上訴人否認之，並以前詞置辯，是本件爭執點厥為：㈠被上訴人是否有告知系爭鄰地墳墓之契約附隨義務？㈡被上訴人未告知系爭鄰地墳墓有無構成詐欺之侵權行為？㈠被上訴人是否有告知系爭鄰地墳墓之契約附隨義務？⒈按附隨義務為債之關係中非固有及必備之基本義務，係在給
付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。
2.查系爭買賣契約第10條約定：「……，如乙方（即被上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即上訴人）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」（參見原審卷第11頁），而遍觀系爭買賣契約之其他條款，被上訴人所負契約義務均在應如何移轉及交付系爭土地，並無要求被上訴人應告知鄰地使用情形，證人即承辦系爭土地買賣之代書羅銀珍證稱：兩造在簽訂契約時，任一方若有提及特別約款，都在系爭買賣契約裡面等語（參見本院卷第152頁），則依契約書所載，並不足認定被上訴人有主動告知毗鄰土地使用情形之附隨義務。
3.上訴人雖主張依風俗習慣，無人會將建物蓋在墳墓附近，被上訴人知其購地係為建屋居住，被上訴人負有告知系爭鄰地墳墓之義務云云，被上訴人則辯稱其於簽約時曾提及系爭土地左邊波羅密樹旁有一個墓地，並據證人即被上訴人之夫徐隆楨證實在卷（見原審卷第44頁），上訴人雖否認有獲知系爭鄰地墳墓，惟姑不論被上訴人是否確有告知此情，依上訴人所陳僅係曾向被上訴人表明其購買系爭土地之用途，並未要求被上訴人應將毗鄰土地有無墳墓一節加以說明，兩造買賣標的既為系爭土地，其上並無上訴人在意之墳墓，此為上訴人所不爭執，而鄰地築有墳墓是否必然影響購地意願，乃因人而異，不能以上訴人表明購地建屋，即認被上訴人所負告知義務擴大及於鄰地狀況，否則出賣人豈非須以買受人一己之好惡，揣測應負何種告知義務。況系爭土地為開放空間，上訴人自承於簽約前即由仲介人員戴瑞月陪同查訪系爭土地，復自行偕風水師再度勘查（見本院卷第31頁背面），證人戴瑞月證稱：大約簽約前1週，其帶上訴人去看系爭土地，上訴人說還可以。後來，上訴人有帶地理師來看過，說可以，上訴人出價5,000,000元，其再去跟賣方談，賣方也同意，所以才簽約等語（見原審卷第98頁），足見已先行將系爭土地之週遭環境作初步了解。依上訴人所述，系爭土地與毗鄰45之6地號土地間，有一鐵欄杆，並有樹木雜草存在，不易看到45之6地號土地上有墓地存在，依證人戴瑞月亦稱鐵欄杆應該是設在鄰地上（見原審卷第98頁），則該鐵欄杆既未能證明係被上訴人因拒絕上訴人查看所設置，上訴人既已知悉系爭土地後方山稜線下另有墳墓，倘其果認鄰地築有墳墓，足以影響其購地意願，衡諸情理應於簽約前即向被上訴人詢問確認，豈會留待簽約付款後才加以注意，自難課以被上訴人隱慝未告知之責任。
⒋上訴人復稱：民法第773條至第798條共計26條條文規範鄰地
關係，顯示鄰地相互依存，被上訴人於簽約時曾主動告知系爭土地與鄰地之間許多不可分割的關係，卻未確實告知毗鄰系爭墳墓地存在，益徵被上訴人明知有此附隨告知義務，卻以故意背於善良風俗習慣之方法，侵害其權利云云，然相連土地固然在使用管理上關係密切，此與買賣契約上之告知義務仍屬二事，出賣人非必因此即需告知鄰地情形，再參諸證人戴金炎證稱：其於買賣之前並不認識賣方，4月17日經過中人邱丁輝介紹知道地主在何處，其與戴瑞月、邱丁輝等人去找地主，當晚決定以500萬元成交，買方是戴瑞月找的，買方曾交付其20萬元作為定金，其則將該20萬元交給戴瑞月去找賣方，訂約當天有聽到雙方有提到系爭土地上方有墓地等語（見原審卷第46-47頁），核與戴瑞月所為上開證述相符，堪認上訴人係先自行造訪系爭土地，確認合意後，委由戴瑞月找尋地主即被上訴人洽談買賣事宜，即被上訴人受通知時是仲介人員表達上訴人出價洽購，並交付定金20萬元，被上訴人何能知悉上訴人尚有那些事項屬其重視卻不知情之事項，上訴人實不能以其自己事前未發現系爭鄰地墳墓，而諉責於被上訴人。
⒌綜上所述，上訴人所言尚不足以認定被上訴人出售系爭土地
時，負有告知系爭鄰地墳墓存在之附隨義務，則上訴人以被上訴人未履行該附隨義務為由，依據系爭買賣契約第10條請求退還價金，並給付同額之損害賠償金，自屬無據。
㈡被上訴人未告知系爭鄰地墳墓有無構成詐欺之侵權行為？
上訴人主張被上訴人明知鄰地有墳墓卻予隱匿，使其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，已構成詐欺行為云云，然查本件上訴人與被上訴人實際接觸前，已自行前往查看系爭土地，並決意出價買受系爭土地，被上訴人並未就毗鄰土地有無墳墓為任何表示，上訴人復未提出其他證據證明被上訴人有何施用詐術行為，是其請求被上訴人應負侵權行為損害賠償責任，於法未合。至上訴人另就被上訴人所稱因上訴人未給付價金而解除契約，並將已收價金全數作為違約金等情，主張如此違約金顯然過高，應予酌減一節，乃上訴人是否構成違約，被上訴人得向其求償之問題，尚與本案為上訴人主張被上訴人違反契約義務，請求被上訴人應負契約責任及侵權行為之損害賠償不同，故毋庸於本案審酌之。
四、綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約第10條約定及侵權行為法律關係，請求被上訴人返還已收價款200萬元，並給付200萬元之損害賠償金，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為無理由。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明確，兩造其餘主張及聲請調查之證據於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 6 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 林玲玉法 官 陳玉完正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 10 月 7 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。