臺灣高等法院民事判決 98年度上字第720號上 訴 人 乙○○被上 訴人 甲○○上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國98年5 月27日臺灣板橋地方法院97年度訴字第2778號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人於原審起訴主張：伊於民國（下同）97年6 月25日向被
上訴人購買台北縣○○鎮○○○段○○○○○ ○號土地應有部分10,000分之161 、10,000分之147 （下稱系爭土地），及其上4689建號（門牌：台北縣○○鎮○○街○○○ 巷○○號5 樓，下稱系爭11號5 樓房屋）、4690建號（門牌：同巷16號5 樓，下稱系爭16號5 樓房屋）建物，暨頂樓增建（下稱系爭頂樓增建）之所有權全部（下合稱系爭房地），總價新台幣（下同）1,050 萬元（下稱該買賣契約為系爭契約），伊已付清價金，被上訴人亦於97年7 月22日完成所有權移轉登記，並交付系爭房地予伊，但系爭頂樓增建中之A505室浴室漏水，走廊天花板水泥有大片脫落，C602、C607、C609室之天花板水泥龜裂，修復所需費用為886,529元，並導致系爭房地減損價值2,625,000元，經伊請求被上訴人修復未果，爰依民法第354 條第1 項、
359 條規定及系爭契約第6 條第3 項前段約定，請求減少價金後，依民法第179 條後段，請求被上訴人給付3,491,529 元，及其中3,254,812 元部分自97年12月17日起，其餘236,717 元部分自98年4 月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，伊並願供擔保，請准宣告假執行等語。
原審判命被上訴人應給付上訴人886,529 元（即上開修復所需
費用），及自97年12月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，並為附條件之假執行宣告，另駁回上訴人其餘之訴及假執行聲請。被上訴人就敗訴部分，未聲明不服。上訴人就敗訴部分，提起上訴後，為訴之追加，主張：伊於原審請求減少價金部分，漏計系爭房地因瑕疵而減損價值20,000元部分，又系爭11號5 樓之B505、A502室之牆壁破裂凸出、油漆脫落、樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生鏽、橫樑中間有巨大水管穿過，可能導致系爭房屋崩塌，修復所需費用依序為191,500 元、70,000元，經伊催告被上訴人修復未果，乃自行僱工修復而支付上開修復費用，伊自得依民法第354 條第1 項、359 條規定及系爭契約第6 條第3 項前段約定，請求減少價金後，依民法第179 條後段，請求被上訴人給付281,000 元等語。是上訴人之上訴及追加之訴聲明求為：㈠原判決關於駁回上訴人下開第㈡項之訴部分，及該部分假執行聲請之裁判均廢棄；㈡被上訴人應再給付上訴人2,605,000 元，及其中2,368,283 元部分自97年12月17日起，其餘236,717 元部分自98年4 月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被上訴人應給付上訴人281,000 元，及自98年8 月23日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈣就上開第㈡、㈢項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人以：伊於96年5 月20日購買系爭房地後即交由太平洋
資產管理公司管理，不知系爭房屋有上訴人主張之瑕疵，故伊對上訴人並無故意隱匿瑕疵行為；房價波動乃上訴人投資應承擔之風險，不得據以請求減少價金；上訴人未從速實施通常檢查程序，致未即時發現系爭11號5 樓之B505、A502室之瑕疵，不得主張瑕疵擔保請求權等語，資為抗辯。答辯聲明求為：上訴及追加之訴均駁回。
關於上訴人主張按修復系爭11號5 樓之B505、A502室瑕疵所需費用，減少價金部分，得心證之理由如下：
㈠上訴人主張：兩造於97年6 月25日簽訂系爭契約，約定伊以總
價1,050 萬元向被上訴人購買系爭房地，伊已付清價金，被上訴人亦於97年7 月22日完成所有權移轉登記，並交付系爭房地予伊，嗣伊於97年10底發現系爭頂樓增建中之A505室浴室漏水，走廊天花板水泥有大片脫落，C602、C607、C609室之天花板水泥龜裂，即於97年11月間通知被上訴人，伊又於98年7 月上旬檢查發現系爭11號5 樓B505室之牆壁破裂凸出、油漆脫落、樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生鏽、橫樑打洞並以巨大水管穿過等瑕疵，即於98年7 月25日通知被上訴人，伊再於98年8 月初檢查發現系爭11號5 樓A502室之廁所橫樑斷裂、屋頂鋼筋生鏽、樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生繡、橫樑打洞並以巨大水管穿過等瑕疵，即於98年8 月15日通知被上訴人等語，業據提出系爭契約、支票、匯款申請書回條、照片、存證信函、回執（原審卷第5 至13、15至33頁；本院卷第39至59、79至83頁）為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真正。
㈡按民法第354 條第1 項本文規定：「物之出賣人對於買受人，
應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」；第356 條第1 項規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、第2 項規定：
「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、第3 項規定：「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」；第357 條規定：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，及第359 條本文規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」。是買賣標的物雖存在物之瑕疵，但出賣人並無故意不告知該瑕疵於買受人之情事，且買受人於受領標的物後，事實上已可依通常程序檢查發現該瑕疵之存在，卻怠於檢查而未發現之，買受人嗣後雖發現並即通知出賣人，仍應視為買受人已承認其所受領之標的物，對出賣人喪失物之瑕疵擔保請求權。
㈢系爭契約第6 條第3 項約定：「本買賣標的物如有未能於簽約
時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被上訴人）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金」（見原審卷第8 頁），可見兩造未排除民法關於出賣人行使物之瑕疵擔保請求權要件規定之適用。換言之，被上訴人如無故意不告知上訴人系爭房屋瑕疵之行為，而上訴人卻未履行民法第356 條所定檢查及通知義務者，即應視為上訴人承認其所受領之系爭房屋，而不得再依系爭契約第6條第3 項，請求被上訴人修繕瑕疵，或按修繕費用減少買賣價金。
㈣按民事訴訟法第277 條本文規定，當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任。查民法第357 條所謂「出賣人故意不告知瑕疵於買受人」，指出賣人明知有瑕疵存在，而故意不告知買受人而言。上訴人主張被上訴人明知有上開瑕疵存在，卻故意不告知伊云云，被上訴人則抗辯：伊於96年5 月20日購買系爭房地，系爭房屋之天花板以礦纖板覆蓋，伊於點收系爭房屋時，未掀開檢查，其後伊即交由太平洋資產管理公司管理，迄出賣系爭房地予上訴人止，故伊並不知系爭房屋有上訴人主張之瑕疵存在，自無刻意隱瞞上訴人情事等語，揆之前揭規定，應由上訴人就被上訴人有故意不告知其上開瑕疵之事實，負證明之責。經查，上訴人自認系爭房屋天花板有以礦纖板覆蓋，其復未就其主張之事實舉證以實其說，應認上訴人之主張尚不可採。是被上訴人並無民法第357 條所謂故意不告知上開瑕疵於被上訴人之情事，堪予認定。
㈤被上訴人抗辯：上訴人得依通常程序檢查發現系爭11號5 樓之
B505、A502室上述瑕疵，卻怠於檢查，而未能即時將瑕疵情事通知伊等語，為上訴人否認。查：
⒈上訴人自承：被上訴人交屋時，系爭房屋之天花板施作之礦纖
板，可以掀開察看裡面的水管、樑柱情況，但伊無經驗，不知要掀開察看，且當時系爭11號5 樓A502室承租人表示沒有問題等語。足見上訴人於97年7 月22日點收系爭房屋時，得以掀開覆蓋天花板礦纖板，採用通常目測檢查程序，發現系爭11號5樓B505室、A502室之橫樑有被打洞，以水管穿過及產生裂痕之瑕疵，但上訴人卻僅詢問承租人之使用情形，而怠於為此通常檢查手續，致未即時發現此一瑕疵，並通知被上訴人，上訴人顯未履行民法第356 條第1 項之義務，自不得再就此一瑕疵，對被上訴人主張瑕疵擔保請求權。
⒉上訴人主張：系爭11號5 樓B505室承租人簡妏姍於98年6 月間
發現牆壁、柱子有凸起、裂開，於98年7 月上旬通知伊，伊敲開凸出部分，始發現樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生鏽之瑕疵云云，並提出簡妏姍出具之證明書為證（本院卷第77頁）。惟查，上開證明書屬於證人以書狀陳述之性質，但不符合民事訴訟法第305 條第2 、3 、6 項要件，欠缺證據能力，無可憑採。
又上訴人自承：被上訴人交屋時，伊查看發現牆壁有一點點浮起，水泥不平現象，原因可能是發霉或鋼筋生鏽，伊認為只是發霉，且當時有承租人居住，如果挖開確認，承租人沒辦法繼續居住，而且承租人表示沒有關係，故伊沒有異議，待承租人搬走後，伊挖開水泥，始發現原因係鋼筋跟水泥中間的距離太短；又被上訴人交屋當時，部分瑕疵位置有衣櫃擋住，沒有推開衣櫃，就看不見該瑕疵，但該衣櫃是可以推開的等語，足見上訴人於97年7 月22日點收系爭房屋時，得推開衣櫃，以通常目測檢查程序確認牆面混凝土是否完好、平整，卻怠於為此通常檢查手續，且上訴人當時已目視發現牆壁、柱子之混凝土有凸起情形，並知道其內鋼筋生鏽為可能原因之一，其當時以簡易工具敲開小範圍之凸起部分當可確認成因，根本不會影響承租人使用系爭房屋，上訴人卻主觀判斷原因為發霉，而怠於採行此一通常檢查程序，致未即時發現各該瑕疵，並通知被上訴人，上訴人顯亦未履行民法第356 條第1 項之義務，自不得再就此一瑕疵，主張被上訴人應負瑕疵擔保責任。
⒊上訴人主張：系爭11號5 樓A502室因系爭房屋後方興建大樓，
導致廁所前的柱子慢慢裂開，形成約3公尺長之裂痕，經承租人陳逸融於98年8 月初通知伊，伊挖開牆壁始發現樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生鏽之瑕疵云云，並提出陳逸融出具之證明書為證（本院卷第78頁）。惟查，上開證明書屬於證人以書狀陳述之性質，但不符合民事訴訟法第305 條第2 、3 、6 項要件，欠缺證據能力，無可憑採。且上訴人嗣後改稱：陳逸融所指裂痕，只是發霉產生的裂痕，伊所提出該房間之照片未顯示此一瑕疵等語，前後不一，上訴人復未舉其他證據證明有此一瑕疵存在，其此部分主張尚非可採。又上訴人就其他樑柱水泥龜裂、鋼筋生鏽之瑕疵部分，自承：被上訴人交屋時，伊查看發現牆壁有一點點浮起、水泥不平，原因可能是發霉或鋼筋生鏽，伊認為只是發霉，且當時有承租人居住，如果挖開確認，承租人沒辦法繼續居住，承租人復表示沒有關係，故伊沒有異議，嗣後承租人搬走，伊挖開始發現原因係鋼筋跟水泥中間的距離太短；又被上訴人交屋當時，立柱混凝土龜裂、鋼筋生鏽之位置有衣櫃擋住，沒有推開衣櫃，就看不見該瑕疵，但該衣櫃是可以推開的等語，足見上訴人於97年7 月22日點收系爭房屋時，得推開衣櫃，以通常目測檢查程序確認立柱混凝土是否完好、平整，卻怠於為此通常檢查手續，且上訴人於97年7 月22日已目視發現牆壁混凝土有凸起情形，並知道其內鋼筋生鏽為可能原因之一，其當時以簡易工具敲開小範圍之凸起部分即可確認成因，根本不會影響承租人使用系爭房屋，上訴人卻主觀判斷原因為發霉，怠於採行此一通常檢查程序，致未即時發現各該瑕疵，並通知被上訴人，上訴人顯然未履行民法第356 條第1 項之義務，亦不得再就此一瑕疵，請求被上訴人履行瑕疵擔保責任。
⒋上訴人於97年10月底發現系爭頂樓增建中之A505室浴室漏水，
走廊天花板水泥有大片脫落，C602、C607、C609室之天花板水泥龜裂，並於97年12月11日向原審提起本件訴訟，於起訴狀主張系爭房屋可能存在其他隱藏瑕疵等語（見原審卷第4 頁），即上訴人當時已懷疑系爭房屋可能存在其他瑕疵，則上訴人縱令未於97年7 月22日點收系爭房屋時檢查發現系爭11號5 樓之B505、A502室之瑕疵，亦應於發現系爭頂樓增建之瑕疵後，從速採用目視或敲打小部分混凝土等通常方式檢查系爭房屋其他部分，以即時發現系爭11號5 樓之B505、A502室上述瑕疵，並通知被上訴人，但上訴人未為之，亦堪認上訴人未盡民法第
356 條第1 項之義務，就此一瑕疵之瑕疵擔保請求權即喪失。㈥綜上，上訴人就系爭11號5 樓A502室廁所前的柱子有約3 公尺
裂痕之瑕疵乙節，未證明屬實，自無瑕疵擔保請求權可言。且上訴人就其所主張系爭11號5 樓之B505、A502室其他瑕疵部分，未履行民法第356 條第1 項之檢查及通知義務，而喪失對被上訴人之瑕疵擔保請求權。則上訴人依民法第354 條第1 項、
359 條規定及系爭契約第6 條第3 項前段約定，請求於各該瑕疵之修復費用261,500 元（191,500+70,000）範圍內，減少價金，並依民法第179 條後段，請求被上訴人返還此部分已收價金，顯然無據。
關於上訴人主張按系爭房地因瑕疵而減損價值2,625,000 元，減少價金部分，得心證之理由如下：
㈠上訴人就其所主張系爭11號5 樓之B505、A502室之瑕疵，對被
上訴人並無瑕疵擔保請求權可資行使，則上訴人主張就系爭房地因上開瑕疵而減損之價值，依民法第354 條第1 項、359 條規定及系爭契約第6 條第3 項前段約定，請求減少價金，並依民法第179 條後段，請求被上訴人返還此部分已收價金，難謂有理。
㈡按民事訴訟法第222 條第2 項規定：「當事人已證明受有損害
而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，是當事人必須先就其受有損害之事實負證明之責，並於當事人已為適當之證明後，法院始有依上開規定，依所得心證定其損害數額餘地。查上訴人主張：系爭頂樓增建之A505、C602、C607、C609室瑕疵雖經修補，但仍導致系爭房地之市場價值減損云云，為被上訴人否認，自應由上訴人就此一事實負證明之責。經查，上訴人陳稱：中國時報於98年3 月11日報導台灣不動產交易中心公布臺北縣淡水鎮第2 季中古屋跌幅達百分之27.72%；中國時報於97年11月25日報導房市議價空間逾2 成，去化期60天；TVBS電子報報導98年第1 季台北市中古屋成交價降幅2 成多；經濟日報於98年1 月
8 日報導戴德梁行公布98年地價跌2 成等語，固提出新聞報導為證（原審卷第77至81、90頁），惟各該報導係有關整體中古屋市場之價格波動情形，並載明下跌原因為區域內新屋供給量過剩、買方觀望、金融風暴、全球經濟下滑等，與物之瑕疵毫無關聯，上訴人執以主張系爭房地之瑕疵縱經修補，仍將導致系爭房地貶值25% 云云，顯非可採。再查，原審囑託臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定系爭頂樓增建之A505、C602、C607、C609室瑕疵所需修繕費用，經鑑定人出具98年3 月26日台建師北鑑字第120 號鑑定報告書，載明修繕費用為886,259 元，且經修繕後，系爭增建物應可恢復原有之結構安全強度字樣，可見系爭房地因該瑕疵存在所減損之價值，於瑕疵修補完成時即可回復，並無上訴人所主張交易性貶值問題可言。上訴人復未提出其他證據證明系爭頂樓增建之A505、C602、C607、C609室瑕疵雖經修補，但系爭房地之市場價值仍有減損之情事，應認上訴人就其有受此一損害之事實，未盡證明之責，揆之前揭說明，本院自無從依民事訴訟法第222 條第2 項規定，酌定上訴人損害數額。
㈢綜上，上訴人依民法第354 條第1 項、359 條規定及系爭契約
第6 條第3 項前段約定，請求於系爭房地減損2,625,000元 價值範圍內，減少價金，並依民法第179 條後段，請求被上訴人返還此部分已收價金，亦屬無據。
綜上所述，上訴人主張依民法第179 條後段，請求被上訴人再
給付2,605,000 元，及其中2,368,283 元部分自97年12月17日起，其餘236,717 元部分自98年4 月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就此部分請求，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院為訴之追加，主張依民法第179 條後段，請求被上訴人給付281,000 元，及自98年8 月23日起至清償日止按年息5%計算之利息，並聲請宣告假執行，亦無理由，應予駁回。
兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 8 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬法 官 翁昭蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 12 月 9 日
書記官 張淑芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。