臺灣高等法院民事判決 98年度上字第96號上 訴 人 戊○○訴訟代理人 郭方桂律師被 上訴 人 丙○○
甲○○共 同訴訟代理人 陳清進律師
蔣彥威律師上列當事人間返還定金等事件，上訴人對於中華民國97年11月28日臺灣板橋地方法院97年度訴字第1171號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，經本院於98年 7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）200萬元，及其中100
萬元自民國96年11月9日起，另100萬元自98年4月3日起，均至清償日止按年利率5％計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠上訴人於96年11月9日交付定金100萬元予被上訴人，同意購
買被上訴人所有坐落臺北縣板橋市○○段○○○○○號土地及其上門牌臺北縣板橋市○○路○段16之1號1樓房屋、同號地下1樓訴外人吳劉瑞玉所有之停車位（下合稱系爭房地）後，被上訴人代理人乙○○曾向上訴人保證「系爭房屋未貼過黃標，如貼過黃標即解除買賣契約、返還定金並賠償100萬元」，其真意為兩造同意以「系爭房屋貼過黃標」為解除契約條件。因系爭房屋貼過黃標，條件已成就，縱然系爭房地買賣契約未經合意解除，亦當然失去效力。
㈡上訴人請訴外人永上不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱永
上仲介公司）以96年12月31日存證信函表示解除系爭房地買賣契約，又於原法院97年10月 3日言詞辯論期日，表示依兩造所約定「系爭房屋如貼過黃標即解除買賣契約」，解除系爭房地買賣契約，復因被上訴人已將系爭房地出售他人而給付不能，上訴人得依民法第256條規定解除契約。
㈢上訴人委由永上仲介公司於97年2月7日向乙○○表示同意簽
訂不動產買賣契約書，並無於催告期限內不履行情事，乙○○竟稱系爭房地已出售他人而拒絕，上訴人於97年2月20 日以存證信函補充書面通知被上訴人及乙○○，表示決定承購並催告被上訴人簽訂不動產買賣契約書，應生阻止被上訴人取得解除權之效力。另依被證一專任委託銷售契約書所載，乙○○僅受被上訴人委任為代理人，代理被上訴人收受100萬元支票，未代理吳劉瑞玉收受。被上訴人與吳劉瑞玉均係出賣人，應協同履行給付義務，乙○○僅代理被上訴人催告，吳劉瑞玉並未定期催告，尚未取得解除權。
㈣被上訴人及吳劉瑞玉於97年2月8日將系爭房地以6000萬元出
售他人、97年3月31日辦妥所有權移轉登記， 已因可歸責於己之事由致給付不能，上訴人得依民法第256條規定 解除系爭房地買賣契約，再依民法第248條、 第249條第3款規定請求被上訴人加倍返還定金。
證據：除援用原審提出者外，並聲請訊問證人己○○、丁○○、乙○○。
乙、被上訴人方面：聲明：
㈠變更之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠依被證4不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）所載， 乙○○係代理被上訴人及吳劉瑞玉收受100萬元支票。
㈡原證4存證信函係永上仲介公司請被上訴人返還100萬元，無法推知上訴人有解除契約之意思。
㈢上訴人係因貸款不順利，無法籌足價金，而藉口黃標問題，
多次表明不願購買系爭房地，被上訴人已於定期催告後解除契約。上訴人於97年2月7日委由永上仲介公司之己○○及丁○○至乙○○住處，並非表示同意簽訂不動產買賣契約書，而是要求減少價金。系爭買賣契約業於97年2月7日經被上訴人合法解除，上訴人於97年 2月20日以存證信函通知被上訴人表示決定承購並催告被上訴人簽訂買賣契約，屬無效之通知及催告。
㈣系爭買賣契約係因可歸責於上訴人之事由致不能履行，上訴人不得請求返還定金100萬元。
證據：援用於原審提出者。
丙、本院依職權函詢臺北縣政府工務局。理 由程序方面：上訴人於第二審變更依民法第249條第3款規定請求
加倍返還定金，業經被上訴人同意（參見本院卷第81頁之被上訴人辯論意旨狀）。
上訴人主張：其於96年11月9日簽發100萬元支票，交付永上仲
介公司，做為斡旋金，表明願以6000萬元之價格，向被上訴人及訴外人吳劉瑞玉購買系爭房地，被上訴人委由代理人乙○○表示同意並收受斡旋金及於系爭意願書上簽名，100萬元 即視為定金，系爭房地買賣契約已成立。嗣因上訴人重視系爭房屋之結構安全，向被上訴人探詢系爭房屋是否曾貼過黃標致結構安全堪虞，並表明此為上訴人決定是否承購之必要條件。乙○○保證系爭房地未貼過黃標，否則即解除買賣契約並返還定金及賠償100萬元， 上訴人同意以此為解除契約條件。嗣經查明系爭房屋貼過黃標，買賣契約已因條件成就而解除，且乙○○於97年 2月4日催告上訴人於3日內簽訂不動產買賣契約書後，上訴人已委由永上仲介公司於97年2月7日表示同意簽訂，乙○○竟以系爭房地已出售他人而拒絕，故其無權解除契約。嗣被上訴人及吳劉瑞玉於97年2月8日將系爭房地以6000萬元出售訴外人、97年3月31日辦妥所有權移轉登記， 已因可歸責於己之事由致給付不能，上訴人得依民法第256條規定 解除買賣契約，再依民法第248條、 第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還定金。爰求為判命被上訴人應給付上訴人200萬元 及其中100萬元自96年11月9日起，另100萬元自98年4月3日起， 均至清償日止按年利率5％計算之利息。
被上訴人則辯稱：兩造及吳劉瑞玉原應依系爭意願書第3條 第
1項約定， 於交付定金日即96年11月9日起5日內簽訂不動產買賣契約書，惟上訴人以系爭房屋曾因地震貼過黃標為由，遲不簽訂。系爭房屋之安全無虞，被上訴人並未向上訴人保證「系爭房屋未貼過黃標」或以「系爭房屋如貼過黃標」為解除條件。被上訴人及吳劉瑞玉委由乙○○於97年2月4日請永上仲介公司法定代理人己○○轉告上訴人於3日內 簽訂不動產買賣契約書，逾期則解除買賣契約並沒收定金等語，惟上訴人未於期限內簽訂，故買賣契約已於97年2月7日解除，且係因可歸責於上訴人之事由致不能履行，上訴人不得請求返還定金等語。
兩造不爭執事項（參見本院卷第11至14頁之事實經過、第33頁
之上訴人準備狀、第38、39頁之被上訴人準備書㈠狀、第62頁之上訴人準備狀）㈠被上訴人及吳劉瑞玉委託訴外人永上仲介公司仲介出售系爭
房地，上訴人於96年11月9日簽發100萬元支票，交付永上仲介公司，做為斡旋金，表明願以6000萬元之價格，向被上訴人及訴外人吳劉瑞玉購買系爭房地。被上訴人委由代理人乙○○表示同意上開承買價格、收受斡旋金及於系爭意願書上簽名，100萬元即視為定金， 系爭房地買賣契約已成立。嗣兩造及吳劉瑞玉並未依系爭意願書第3條第1項約定，於交付定金日起5日內簽訂不動產買賣契約書。上訴人交付之100萬元支票，業經被上訴人兌領。
㈡被上訴人將系爭房地委由永上仲介公司銷售之專任委託銷售
契約書第6條 約定被上訴人同意永上仲介公司為買賣雙方之代理人。系爭意願書第7條 約定上訴人同意永上仲介公司可為買賣雙方代理人。
㈢永上仲介公司及上訴人於96年11月下旬，以系爭房屋貼過黃
標為由，向被上訴人代理人乙○○表示不願購買系爭房地並請求返還定金100萬元， 乙○○僅願返還70萬元，雙方並未合意解除系爭房地契約。
㈣被上訴人代理人乙○○於97年2月4日向永上仲介公司法定代
理人己○○表示：請轉告上訴人於 3日內與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，逾期則解除系爭房地買賣契約，並沒收100萬元定金。
㈤被上訴人及吳劉瑞玉於97年2月8日將系爭房地以6000萬元出
售予訴外人張秋吉、張翔閎及王昱德，並於97年 3月31日辦妥所有權移轉登記。
㈥上訴人於97年2月20日以蘆洲郵局第67號存證信函 通知被上
訴人及乙○○：「…位於板橋市○○路○段16之1號1樓 及地下室之不動產案件，…本人因貸款及有無曾被政府單位貼過黃標問題，遲未與台端確定正確簽約日期，幾經考量，本人現已決定承購，詎經永慶不動產告知，台端已將該不動產私下賣出，…特以本信函通知台端於函到五日內，出面與本人簽訂買賣契約，或返還本人前所交付之價金100萬元整， 並賠償本案之房地價一成違約金做為賠償之用…」。被上訴人及乙○○已收受該存證信函。
㈦上訴人於原法院97年10月3日言詞辯論期日， 表示依兩造所
約定「系爭房屋如貼過黃標即解除買賣契約」之解除事由，解除系爭房地買賣契約。
㈧88年9月21日地震後， 臺北縣政府工務局依「九二一大地震
受災區建築物危險分級評估作業規定」，緊急召集評估人員（建築師及結構、土木、大地等專業技師）受理轄內縣民申請進行建築物一、二階段危險分級評估，評估結果按前開作業規定，依建築物損壞程度分為危險（紅色）、需注意（黃色）或安全（綠色）等級，並分別貼上顏色標誌。系爭房屋位於天生贏家大樓，九二一地震後，天生贏家公寓大廈管理委員會向臺北縣政府工務局申請建築物（包括系爭房屋）緊急評估，88年10月10日評估結果為「需注意」，即為黃色標誌。嗣經專業技師林文隆現場查勘，該大樓已修繕完成，無安全顧慮，並經臺北縣政府工務局於89年10月16日同意備查，註銷「須注意」。91年11月28日複驗工作紀錄記載：震損建築物已修復，複驗技師綜合意見為「符合解除黃單要件」（另參見本院卷第53、54頁之臺北縣政府工務局98年4月6日北工使字第0980220560號函）。
兩造爭執要點及本院之判斷
㈠上訴人係向被上訴人及訴外人吳劉瑞玉購買系爭房地，為兩
造所不爭執（詳見兩造不爭執事項㈠），而系爭意願書之賣方係由乙○○簽名，乙○○亦證稱：其受被上訴人及吳劉瑞玉委託出售系爭房地等語（參見原法院卷第127頁之 97年10月3日言詞辯論筆錄、本院卷第77頁之98年6月10日準備程序筆錄），可見乙○○係代理被上訴人及吳劉瑞玉辦理出售系爭房地事宜。上訴人既不爭執將定金100萬元 交付乙○○，而與被上訴人及吳劉瑞玉成立系爭房地買賣契約等情，則其主張解除契約而請求加倍返還定金，應向系爭房地買賣契約之賣方全體，即被上訴人及吳劉瑞玉一同為之，始為合法。
經本院闡明後，上訴人仍堅持僅向被上訴人為之，上訴人之請求自難准許。
㈡再者，即使上訴人向被上訴人及吳劉瑞玉為請求，其主張依
民法第256條規定解除系爭房地買賣契約並依民法第249條第3款規定請求加倍返還定金，亦無理由：
⒈兩造及吳劉瑞玉原應依系爭意願書第3條第1項約定，於交
付定金日即96年11月9日起5日內簽訂不動產買賣契約書（詳見兩造不爭執事項㈠），卻因上訴人質疑系爭房屋「貼過黃標」屬於危樓，而遲未簽訂，待確定系爭房屋雖貼過黃標，然已解除，非屬危樓後，經被上訴人及吳劉瑞玉之代理人乙○○於97年2月4日向永上仲介公司法定代理人己○○表示：請轉告上訴人於 3日內與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，逾期則解除系爭房地買賣契約，並沒收100萬元定金等語後，上訴人仍僅委由永上仲介公司於97年2月7日 派員至乙○○住處洽談，而未依催告前往簽訂不動產買賣契約書（參見兩造不爭執事項㈣及本院卷第76、77頁之98年6月10日準備程序筆錄， 證人己○○之證言），則被上訴人主張系爭房地買賣契約業由其定期催告後解除，並非無據。
⒉其後被上訴人及吳劉瑞玉於97年2月8日將系爭房地以6000
萬元出售他人，並於97年3月31日辦妥所有權移轉登記（參見兩造不爭執事項㈤），應認係於系爭房地買賣契約合法解除後所為，上訴人主張系爭房地因移轉登記予他人致給付不能，可歸責於被上訴人，上訴人得解除契約等語，並無理由。何況，上訴人以97年 2月20日存證信函通知被上訴人及乙○○「…本人現已決定承購，詎經永慶不動產告知，台端已將該不動產私下賣出，…特以本信函通知台端於函到五日內，出面與本人簽訂買賣契約，或返還本人前所交付之價金100萬元…」 等語（詳見兩造不爭執事項㈥），難認有解除契約之意；嗣上訴人雖又於原法院97年10月3日 言詞辯論期日表示解除契約，然係主張依據兩造所約定「系爭房屋如貼過黃標即解除買賣契約」之解除事由（參見兩造不爭執事項㈦），又僅向被上訴人表示，未併向吳劉瑞玉表示，亦不能認係合法解除系爭房地買賣契約而請求加倍返還定金。
⒊至於上訴人另稱：被上訴人代理人乙○○曾向上訴人保證
系爭房屋未貼過黃標，如貼過黃標即解除契約，係兩造約定之解除契約條件等語，為被上訴人所否認。而系爭房屋固然曾因地震受損而列為「需注意」，貼上黃色標誌，惟早已修復，於91年間解除黃單（詳見兩造不爭執事項㈧），且參酌證人己○○證稱：系爭房地買賣契約成立後，上訴人要查詢系爭房屋是否危樓，上訴人認為貼過黃標就是危樓，後來上訴人查明非危樓後，即願意買等語（參見本院卷第76、77頁之98年6月10日準備程序筆錄）， 核與乙○○證稱：上訴人付定金後表示系爭房屋是危樓而不願簽約等語相符（參見本院卷第78頁之98年 6月10日準備程序筆錄），可見即使上訴人與乙○○曾約定系爭房屋如貼過黃標即解除契約，其真意亦應為系爭房屋如係危樓即解除契約。且上訴人既已查明系爭房屋非危樓，而以97年 2月20日存證信函向被上訴人及乙○○表示決定承購，其再以系爭房屋貼過黃標為由，主張買賣契約因可歸責於被上訴人之事由而解除，請求加倍返還定金，並無理由。
綜上所述，上訴人於第二審變更依民法第249條第3款規定請求
加倍返還定金，請求被上訴人給付200萬元 及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經逐一審酌後，認與判決結果不生影響，無再論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件變更之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 4 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 鄭傑夫法 官 林玲玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註） 所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 8 月 10 日
書記官 倪淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。