臺灣高等法院民事判決 98年度上更㈠字第98號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○被上 訴人 宏泰人壽保險股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 趙文銘律師
黃毓棋律師江東原律師上 一 人複代 理人 林育丞律師上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國97年9月12日臺灣臺北地方法院97年度訴字第4541號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於98年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾陸萬元，及自民國九十七年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國95年8 月29日向被上訴人購買坐落臺北縣○○鎮○○路庄子內段63之5 地號土地上案名「法國別墅」之預售屋銷售案（下稱系爭預售案）中C1棟第5 樓之房屋與土地應有部分（下稱系爭房地），並簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭契約）。該預售案原係以「別墅社區」作為行銷訴求，預計興建5層樓透天別墅17戶及社區內7層樓連棟華廈27戶，共計44戶。惟被上訴人於收取定金、簽約金及開工款共新臺幣（下同）56萬元後，一直延宕未動工，其後更為增加銷售總面積獲取巨額利潤，而以道路爭議為由，擅自變更設計，將預售案變更為透天別墅6戶及7層樓華廈66戶共72戶；又變更設計後，系爭房地之土地應有部分由142/10000減少為123，車位使用空間由6.57坪縮小為4.57坪，即該當系爭契約第20條第2 款「無故拒絕出售本戶房屋」之情形，被上訴人自應給付與上訴人已付價款同額之違約金，爰依上開約定，求為命被上訴人給付伊56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2 項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（上訴人請求懲罰性賠償金部分，業據原審、本院前審及最高法院判決敗訴確定）。
二、被上訴人則以：伊係因遭臺北縣政府工務局以系爭預售案有妨害都市計畫情事而勒令停工，經伊與當地里長達成協議變更設計後始奉准復工。系爭房地位處「華廈」範圍內，其位置、樓層、坪數均未變動，上訴人並未受有損害。伊從未表示拒絕出售系爭房地，反係上訴人遲未依約給付價金，伊並無違約，上訴人不得依系爭契約約定請求違約金等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於95年8 月29日簽訂系爭契約，約定由上訴人以總價560萬元（房地部分470萬元，停車位部分90萬元）向被上訴人購買系爭房地，上訴人已支付訂金、簽約金及開工款共計56萬元等事實，為兩造所不爭，復有房地預定買賣契約書附卷可稽，堪信為真實。
四、上訴人主張，被上訴人違約將系爭預售案由「別墅社區」變更設計成「華廈社區」，造成伊土地持分及車位面積減少，業經伊解除契約，依系爭契約第20條第2 款約定，被上訴人應給付伊已付價款同額之違約金等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按系爭契約第20條第2 款約定：「乙方（即被上訴人）違約
罰則：…倘乙方無故拒絕出售本戶房屋時，除應退還甲方已付價款外，並應備同額款項給付甲方作為違約金。上開違約金數額，以本約買賣總價之百分之二十為上限。…」等語，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第128 頁）。又企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，為定型化契約條款，如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。此觀消費者保護法第2條第7款前段、第11條第2項之規定即明。本件兩造針對系爭契約第20條第2款有關違約罰則之約定內容中關於「無故拒絕出售」之意義有所爭執，揆諸前開說明，自應為有利於上訴人之解釋，而寬認其適用範圍。
㈡系爭預售案名為「法國別墅」，被上訴人對外公開之廣告亦
一再援引「別墅社區」、「法式平地別墅」等用語以為號召，此有廣告影本附卷可稽（見原審卷第20-21 頁），是上訴人主張系爭預售案係以「別墅社區」為銷售訴求，即非無據。而兩造簽約時，於系爭契約第1 條記載買賣標的房屋之坐落基地、大廈名稱、棟別、層別、及面積，並將系爭房屋平面圖、一樓全區工程圖、分管使用區劃範圍圖附於房地買賣契約書以為附件（見原審卷第132、133、153、154頁），且於第23條第1、2款約定「本約之附件為本約之一部分，與本約具有同等效力」、「關於本大樓及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據。本約或附件未約定者，再依廣告品之說明。」等語（見原審卷第128、129）。依上開附件之圖面標示可見透天別墅17戶、7 層樓連棟華廈27戶及設○○區○○ ○道路之環境規劃。互核以觀，堪認兩造於簽訂契約時已斟酌「別墅社區」之廣告內容，並據以具體約定以透天別墅17戶、7層樓連棟華廈27戶，及設○○區○○○道路之整體住宅環境為契約內容，已成為契約系爭契約預定效用之一部。
㈢被上訴人於系爭契約簽訂後就系爭預售案申請辦理變更設計
，經臺北縣政府工務局以96年11月2日北府工建字第0960722
547 號函核准，變更內容包括戶數增加成為73戶、樓層數、面積及高度等（下稱系爭變更設計），有臺北縣政府98年1月13日北府工建字第0970960891 號函檢送之87淡建字746號建造執照卷影本可稽（見本院上字卷第60-71 頁）。而系爭預售案經系爭變更設計後，被上訴人劃定部分建築基地空地予退縮建築，將原規○○○區○○ ○道路提供公眾通行使用，並於預定新合約第3條第3款擬定不施作人行步道之約定，致系爭預售案由一完整獨○○○區○○道路為界分隔成為兩部分，被上訴人將其中一部分原有透天別墅7戶減為6戶仍保留別墅之規劃，另一部分原有透天別墅10戶、華廈27戶則全部更改為7層樓華廈66戶，此有系爭變更設計後之平面圖、新房地買賣合約書可參（見原審卷第25、44、243、254頁）。核與系爭契約原以別墅為主軸，並內設社區道路之住居環境、使用原則顯不相同，難認仍具備契約之預定效用。而上訴人前以此事由主張，被上訴人應負瑕疵擔保責任，伊依民法第359 條規定，已於原審言詞辯論期日向被上訴人為解約之意思表示，請求被上訴人回復原狀返還已受領價金56萬元等情，並經本院前審判決上訴人勝訴確定。足認被上訴人確有違反系爭契約約定，拒絕給付依原契約預定效用之標的物。
㈣被上訴人雖抗辯：依系爭契約第11條第5 款約定：「於不影
響甲方（即上訴人）專有部分權益之原則下，乙方保留變更戶數或增減部分戶別之主建物面積之權利。但增加之戶數超過本社區原有戶數四分之一以上時，甲方得要求解約退款。」等語，是系爭建物縱有增加逾原有戶數1/4 以上之情事，然並未影響上訴人之專有權益，此部分應依系爭契約第4 條第1 款規定事後找補云云。然依前開約定，被上訴人固有變更系爭預售案部分戶數之權利，惟非謂被上訴人得據此變更系爭預售案以「別墅為主軸並內設社區道路」之整體社區環境格局規劃。況被上訴人於97年1 月17日以存證信函通知上訴人表示「…變更設計致影響本建案原規劃…此變更設計致本公司無從履行給付出賣物…惟大體仍本於原案之規劃辦理，倘仍蒙台端認可，請儘速與本公司辦理換約手續…」等語（見原審卷第33-34 頁）。益見被上訴人亦承認系爭變更設計後已無從依系爭契約約定之本旨給付原標的物，是被上訴人之變更設計已使系爭房屋依約應具備之住居環境及使用原則有所不同，其以系爭變更設計未變動系爭房屋位於華廈區之位置、樓層及房屋坪數，上訴人僅得請求找補云云為由，辯稱其未拒絕給付云云，難認有據。
㈤被上訴人復稱：系爭基地核准之建築線因與當地居民要求不
同，認將造成既有巷道不足6M，致遭臺北縣政府勒令停工，伊乃與當地里長達成協議，劃定部分建築基地空地予以退縮建築，然因此已侵犯原設計之B1、A1、A11 等三戶別墅所在基地，伊乃予變更設計，並將該3 戶所得建築之容積面積移至其餘別墅，重新將部分別墅產品於不影響既有購買客戶之權益下，變更設計為華廈建築，此乃顧全被上訴人暨所有消費者權益之唯一方法云云。然查，系爭預售案所在臺北縣淡水鎮鄧公里里長等人向臺北縣政府工務局陳情，表示工地安全圍籬已占用道路用地，經現場會勘後確認涉及建築法之相關爭議，而經臺北縣政府以系爭預售案計劃道路及現有巷道位置爭議涉建築法第58條規定，有妨礙都市計畫情事，予以勒令停工，此有臺北縣政府96年4月24日北府工施字第0960263271號函暨所附96年4月9日87淡建字第746號建照工程工地現場會勘記錄附卷可參（見原審卷第168 頁）。其後被上訴人釐清指定建築線之既有道路位置，且同意承受原地主提供該道路土地供公眾通行之公共地役權，並與當地里長達成協議：劃定部分建築基地空地予退縮建築以供當地居民在既有道路開通前通行使用，並據此辦理變更設計經准許後，向台北縣政府工務局申請復工，經該局於96年11月20日以北工施字第0960719062號函覆同意復工，並由被上訴人於96年11月27日收受函文，此亦有卷附臺北縣政府工務局函可稽（見原審卷第171-172 頁）。是被上訴人係因系爭預售案所在位置當地人士陳情工地安全圍籬占用道路用地，致遭臺北縣政府勒令停工，始辦理系爭變更設計以申請復工。而被上訴人負責系爭預售案之起造建築工程，則其就指定建築線之既有道路位置，及原地主是否提供該道路土地供公眾通行而有公共地役權等涉及建造施工位置事宜，未予事先釐清，致施工安全圍籬涉及占用道路用地爭議，因而引發上開陳情及勒令停工情事，致須辦理變更設計以資解決，則因系爭變更設計致無法依債之本旨提出給付，自屬可歸責於被上訴人之事由所致。又系爭變更設計係被上訴人檢附變更理由書，委託建築師辦理，並非臺北縣政府要求被上訴人辦理變更設計（見本院上字卷第59頁），即無適用系爭契約第11條第6 款約定「嗣後主管機關要求變更部分設計，僅涉及共用部分之變更，而不影響甲方所購房屋原約定之主建物及附屬建物者，乙方有變更設計權，甲方不得異議。」之餘地。是縱如被上訴人所稱，因將部分建築基地空地予以退縮致侵犯原設計之B1、A1、A11等3 戶別墅所在基地一節屬實，然亦係該3戶無法建築之問題，被上訴人並未舉證證明僅有將預售案變更為透天別墅6戶及7層樓華廈66戶共72戶一途始能解決，自難認其為上開變更設計而拒絕給付原契約標的物之理由為正當。被上訴人既無正當理由拒絕為原契約義務之履行，揆諸前開說明，為有利於上訴人之解釋，自應認屬無故拒絕出售。故上訴人依系爭契約第20條第2 款約定，請求被上訴人給付已受領價款同額之違約金56萬元，洵屬有據。
五、綜上所述，被上訴人無故拒絕出售系爭契約約定之標的物，上訴人本於系爭契約第20條第2 款約定，請求被上訴人給付56萬元，及自訴狀繕本送達翌日即97年5 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 12 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 徐福晉法 官 詹文馨正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
書記官 洪秋帆