臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第101號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 李嘉典律師
陳鴻興律師被上訴人 丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年12月19日臺灣臺北地方法院97年度訴字第3511號判決提起上訴，並為訴之變更，本院於98年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被上訴人應將門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之5房屋騰空返還上訴人；並自民國98年7月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新台幣壹萬元。
上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原主張其向法院拍賣取得門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之5房屋（下稱系爭房屋）， 原屋主乙○○與被上訴人間並未訂定任何租賃契約，故被上訴人占有系爭房屋乃無權占有，爰起訴先位請求被上訴人返還系爭房屋及賠償不當得利，並以如認被上訴人所為與乙○○間確有租賃契約之抗辯可取，則備位請求被上訴人應於上開租約屆滿前按月給付租金予上訴人；嗣原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，於98年 6月30日本院審理期間，被上訴人所提出之上開租約租期已屆滿，情事有所變更，上訴人乃追加主張縱認被上訴人與乙○○間有租賃契約存在，其應繼受上開租賃契約關係，惟租約既已屆期，被上訴人繼續占有系爭房屋亦屬無權占有，其本於租賃物返還請求權，亦得請求被上訴人返還系爭房屋，並變更訴之聲明為：㈠原判決廢棄㈡被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至全部騰空返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）23,120元。雖被上訴人不同意其變更，惟核其變更聲明乃將原先、備位聲明之返還房屋、不當得利及給付租金合併之，並依新發生之租期屆滿事實，追加返還租賃物之請求，請求之基礎事實均係租約之有無及被上訴人占有是否有據，故與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，仍應予准許。合先敘明。
二、上訴人起訴主張： 伊於民國96年11月6日，在原法院95年度執字第63906號強制執行事件之拍賣程序，以479萬元取得坐落台北市○○區○○段4小段606地號、 608地號所有權應有部分萬分之196， 及其上系爭房屋所有權全部，雖拍賣公告上有記載系爭房屋由被上訴人承租占用，租期至98年 6月30日， 租金為每月1萬元之內容，惟被上訴人上開租約並非真正，被上訴人占有系爭房屋乃無權占有，經伊函催被上訴人遷讓返還房屋， 被上訴人均置之不理等情，爰依民法第767條及第184條第1項前段及第179條規定， 先位聲明求為命被上訴人應將上開房屋騰空返還上訴人， 並應給付上訴人92,480元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息百分之5計付利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還房屋之日止，按月給付上訴人21,320元之判決；另再主張如認被上訴人就系爭房屋有租賃權存在，則本於租賃契約關係，備位聲明求為命被上訴人應自96年11月7 日起至租賃契約期滿之日即98年 6月30日止，按月給付上訴人23,120元之判決。並陳明願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。原審判決上訴人先備位之訴均敗訴，上訴人提起上訴後，原聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，改判如前揭先備位聲明之內容。嗣於被上訴人所主張之租約期滿日即98年 6月30日屆至後，追加所主張之法律關係為租賃物返還請求權，並為訴之聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至全部騰空返還上開房屋之日止，按月給付上訴人23,120元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則以：伊於93年12月25日向系爭房屋最早之所有權人陳建成承租系爭房屋，約定租期自94年1月1日起至98年6月30日，每月租金1萬元，嗣陳建成將系爭房屋轉讓予乙○○，由乙○○繼受上開租賃契約，伊復於94年12月30日將未到期租金計386,400元一次預付予乙○○，故依買賣不破租賃之法則，自得占有系爭房屋，亦無何不當得利之情形等語，資為抗辯。
三、經查上訴人主張其業於96年11月6日經拍賣程序購得系爭房屋及其坐落基地所有權利，為系爭房屋所有權人，以及被上訴人自彼時即占有系爭房屋迄今之事實，為被上訴人所不爭執，且有上訴人提出之土地及建物所有權狀為證（見原審卷第14頁至第17頁），堪信為真實。至上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋，並獲有相當於租金之不當得利，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）被上訴人就系爭房屋早已於93年12月25日與訴外人陳建成訂定租賃契約，嗣陳建成雖移轉所有權予乙○○（見原審卷第113頁至第116頁之土地建物異動索引），惟乙○○亦已繼受系爭租賃契約，收取租金，並由被上訴人繼續占有使用系爭房屋，有被上訴人提出之租賃契約、里長辦公處之居住證明書及匯款予乙○○之憑條為證（見原審卷第31頁、第33頁、第35頁及第54頁至第57頁），並經證人即系爭房屋所屬大樓之住戶兼管理員戊○○○在原審到場證述： 被上訴人在系爭房屋已居住約5年，伊有向被上訴人收過管理費（見原審卷第98頁背面至第99頁）。而被上訴人復已預付租金至98年 6月30日予乙○○，亦有其提出之支票及乙○○兌領之資料為證（ 見原審卷第79頁及第118頁暨本院卷第65頁），並經證人即系爭支票發票人樂城興業有限公司之法定代理人甲○○到場證述：有簽發系爭支票交付乙○○，以代其母即被上訴人支付租金等語明確（見本院卷第93頁背面至第95頁），堪認被上訴人於97年5月5日起至98年 6月30日之期間，占有使用系爭房屋並非無法律上之原因，且其租金亦已給付完竣，故亦未受有何免付租金之不當利益。上訴人雖否認上開租約為真正，及被上訴人有預付租金之事實，惟就此部分有利於己之事實，並不能積極舉證以實其說，則其空言否認，即非可取。是其主張被上訴人自96年11月6日（ 即上訴人取得系爭房屋所有權之日）起至98年 6月30日（即被上訴人所主張之租賃契約屆期日）止，並無法律上原因而無權占有系爭房屋，請求被上訴人返還房屋及應給付此期間之不當得利或租金，並非有據。
（二）被上訴人於98年 6月30日之前占有系爭房屋雖屬有據，惟查該租賃契約亦明白記載租賃期間係自94年1月1日起至98年6月30日止（見原審卷第54頁），故租期於98年6月30日即已屆至，被上訴人自98年7月1日即不得再繼續占有使用系爭房屋，茲被上訴人自承現仍占有系爭房屋，則自屬無權占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害， 是上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還房屋，即屬有據。又被上訴人自98年7月1日起占有系爭房屋既無法律上原因，則其自因此受有相當於租金之利益，致上訴人受有損害，故上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人自98年 7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，亦屬有據（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。惟上訴人主張被上訴人應給付之不當得利金額為每月21,320元，即按每坪800元計算， 雖有其提出之永慶房屋之租金行情表為憑（見原審卷第23頁及第24頁）。惟查上開租金行情表所列之房屋屋齡、坪數、大樓型態及街道位置均與系爭房屋不盡相同，故尚難依該行情表即為系爭房屋租金有達每坪800元之認定。 而查被上訴人原訂租賃契約僅約定租金為每月1萬元（見原審卷第54頁）， 再衡諸法定最高限額租金，即土地法第97條關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限之規定。則本件如依系爭房屋之課稅現值539,100元（ 見原審卷第25頁之台北稅捐稽徵處中南分處稅籍證明書），及其坐落之土地即台北市○○區○○段4小段606地號、 608地號之96年度土地公告地價加計百分之120 （依平均地權條例第16條規定， 公告地價之120%乃申報地價之上限，而606地號96年度之公告地價為76,100、606地號為68,820元─ 見本院卷第121頁及第122頁），依此最高標準計算其法定最高限額租金，即每月租金10,810元（｛課稅現值539,100元+【606地號公告地價76,100元x120%x土地面積230x所有權應有部分196÷10,000+608地號公告地價68,820元x120%x土地面積214x所有權應有部分196÷10,000｝x10/100＝【539,100+411, 671+346,390】x10/100＝129,716，129,716÷12＝10,810）。堪認原租賃契約書所載租金每月1萬元與法定最高限額租金大致相當。故被上訴人因占有系爭房屋所取得之租金利益1萬元， 即為其不當得利之金額，從而上訴人得請求被上訴人返還之不當得利金額自以每月1萬元計算為適當（前揭最高法院判例參照），逾此範圍之主張，即不應准許。
四、綜上所述，上訴人主張被上訴人自96年11月6日起至98年6月30日止占有系爭房屋係屬無權占有，並非可取，其請求返還房屋及賠付該期間之不當得利或租金，均非有據，不應准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。至被上訴人於租賃契約期間屆滿（即98年 6月30日）後，自98年7月1日起占有系爭房屋即屬無權占有，且無法律上原因而受有相當於租金之利益，致上訴人受有損害，故上訴人追加主張依租賃物返還請求權及民法第767條暨第179條規定，請求被上訴人騰空返還系爭房屋，並自98年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬元，洵屬有據， 應予准許；至其超過此範圍之不當得利之請求，則屬無據，不應准許。又就其勝訴部分， 因所命給付之價（金）額 ，並未逾150萬元，依法不得上訴第三審， 故無宣告假執行之必要；其敗訴部分，則其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，自應予駁回。一併敘明之。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 11 日
民事第十六庭
審判長法 官 劉靜嫻
法 官 呂淑玲法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
書記官 李翠齡