臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第1135號上訴人即附 丙○○帶被上訴人訴訟代理人 張致祥律師被上訴人即 甲○○附帶上訴人上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國98年10月13日臺灣桃園地方法院98年度訴字第881號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於99年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴及其假執行之聲請，暨該訴訟費用部分均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣柒拾萬元及自民國九十八年五月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由附帶被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造前於民國98年3月2日經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）居間成立買賣契約（下稱系爭契約），由伊向上訴人購買門牌號碼桃園縣○○鄉○○路8之3號13樓之房屋及其坐落基地之應有部分（下稱系爭不動產），約定價金新臺幣（下同）1100萬元，並簽立不動產買賣合約書（下稱系爭契約書）。因簽約完成時伊備款不及僅先交付上訴人10萬元，上訴人亦未攜帶建物暨土地所有權狀，故兩造於系爭契約書第16條第6項、第9項分別約定伊應於98年3月5日前補足用印款差額100萬元，上訴人則應於98年3月6日交付權狀。嗣於98年3月3日，伊依約將100萬元匯入訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）設於玉山銀行之履約保證專戶。詎上訴人竟以私人因素為由拒絕履行契約，經催告無效後，伊已通知上訴人解除系爭契約。上訴人依系爭契約書第9條第1項約定，上訴人應將所收款項加倍返還伊，作為違約賠償。伊原交付之買賣價金110萬元雖經返還，惟上訴人仍應依前開約定給付110萬元之違約金，爰訴請上訴人給付伊110萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止以週年利率5%計算之利息。
原審判決上訴人應給付被上訴人40萬元及自98年5月8日起至清償日止按年息5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘請求。
被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，其附帶上訴聲明：⑴原判決關於不利於被上訴人部分廢棄。⑵上訴人再給付被上訴人70萬元及自98年5月8日起至清償日止按年息5%計算之利息。其就上訴人上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依系爭契約書第4條第3項：「買賣雙方合意委託授權信義地政士聯合事務所（下稱信義代書）辦理買賣標的產權移轉登記事宜，並約定其事務所為價金繳收與證件交付之行為地。」，意即上訴人收受之買賣款，為已在代書處收受，始做為違約金額考量之依據。伊於98年3月2日簽約當日始收受10萬元，翌日早上8時30分左右，即電告雙方之代理人信義房屋，不出售系爭房屋，則自違約當時，應只負擔10萬元款項，至於被上訴人事後與信義房屋勾結，匯入履約專戶之款項100萬元，與伊無關。且被上訴人並未受有110萬元之損失，以110萬元計付違約金亦嫌過高，依民法第252條規定應予酌減，故本件違約金應以10萬元為限等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其就附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、查兩造於98年3月2日簽訂不動產買賣合約書，由被上訴人以總價1100萬元向上訴人購買門牌號碼桃園縣○○鄉○○路8之3號13樓之房屋及其坐落基地之應有部分。雙方並同意委任安信公司代為向玉山商業銀行股份有限公司辦理履約保證，而於同日訂定代辦履約保證委任契約書。被上訴人於簽約當日先行交付現金10萬元，並於98年3月3日匯款100萬元至前開履約保證專戶。被上訴人於98年3月11日以00189號存證信函催告上訴人於函到3日內將應備之過戶相關證件（權狀正本及印鑑證明）交付代書，如逾期未履行，將依系爭契約書第9條第1項追究違約責任；上訴人於98年3月12日收受該函。因上訴人仍未履行，被上訴人於98年3月20日以00265號存證信函之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人於98年3月23日收受該解除函。上開各情為兩造所不爭執，並有不動產買賣合約書、代辦履約保證委任契約書、存證信函、回執可稽（見原審卷第13至32、38至42頁）。
四、被上訴人主張上訴人違約不賣系爭房地，依系爭契約書第9條第1項約定加倍返還所收價金110萬元等語。上訴人就其違約乙情固無爭執，惟以前詞置辯。經查：
㈠系爭契約書第3條約定：「買賣雙方同意就本買賣合約之履行
，委由安信建築經理股份有限公司及其指定之特約銀行辦理成屋履約保證手續，且買賣各次價金應存入金融機構之履約保證專戶內，並辦理產權移轉、設定、交屋等手續，委任條款詳如『代辦履約保證委任契約書，編號Ｂ133699，該委任書並視為本買賣合約之一部分。」（見原審卷第14頁）又兩造與安信公司所簽代辦履約保證委任契約書第3條第1項約定；「為便於辦理履約保證，甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方應將買賣價金、各項相關稅費及過戶證件，交由丙方（即安信公司）代為經收、保管，直至不動產買賣合約完成或解除止。丙方收受前項價金及文件應即簽收以資憑證。」第1條第1項約定：「乙方若未能依約履行，經合法程序催告，解除契約確定後，保證銀行即將甲方依買賣合約中，已支付之買賣價金返還予甲方。」（見原審卷第23頁）。是被上訴人於簽約當日交付之10萬元及於98年3月3日匯入安信公司設於玉山銀行之履約保證專戶100萬元，合計110萬元，均屬系爭房地之買賣價金。上訴人辯稱匯入履約保證專戶之100萬元，非其在代書處所收受，不屬買賣價金云云，洵屬誤會。
㈡上訴人復謂其於98年3月3日早上8時30分左右即電告信義房屋
承辦人，伊不願出售系爭房屋，當時伊僅收受買賣價金10萬元，自應按此計算違約金，至被上訴人事後再行匯入履約保證專戶100萬元，與伊無涉，並舉證人賴月娥之證言為佐。查證人賴月娥固於原審證稱上訴人於簽約翌日早上8時許以電話通知信義房屋仲介人員乙○○，請其通知被上訴人。乙○○告知伊有通知被上訴人，但被上訴人堅持要匯款云云（見原審卷第81頁）。惟證人乙○○於本院結證稱：上訴人有打電話，但不是說不賣了，而是說家人對他賣房子有點意見。當時我在騎摩托車，我說到公司再打電話給他，我在公司打電話給他，他說家人說對這個房子有感情難以割捨，如果說不賣的話違約金要付多少，當下因為他沒有表明不賣，所以我跟他溝通，他說家人對房子有感情上難以割捨，我說你要不要再與家人聊一下，他說他再與先生討論看看，會再給我電話，有詢問說如果房子不賣的話，要怎麼辦？違約金要付多少，我說我可能要詢問一下代書再回電給他。3月3日中午上訴人先生打電話給我問我如果不賣的話違約金要付多少，我說公司與買方會對他們做出求償，就是按照合約來走，他很生氣把我罵一頓，之後也是不斷的溝通。但上訴人先生並不是所有權人，他先生有提不賣，但不是非常完整，又說他還要再討論。他先生說會再打電話給我。後來當天晚間上訴人本人打電話給我提出服務費過高的問題，希望說酌減服務費，讓系爭房地可以繼續賣給被上訴人。我說還是得照合約內容，他說還是要與家人再繼續討論一下。後來上訴人又有說家人好像覺得房子賣得太便宜了，又有其他的問題，不能繼續履行合約的問題，包括感情上難以割捨，家人的意見，曾經一度上訴人說他會照合約來履行，交付權狀給代書，但他並沒有交，後來上訴人就都沒有照合約來做。應該是簽完約後的很多天之後，上訴人才確定說不賣了。上訴人跟我明確說他不賣的時間點是在甲○○匯款100萬元到履約專戶之後等語（見本院卷第87、88頁）。是尚難逕憑證人賴月娥證言認上訴人於98年3月3日早上8時許即已明確表示不賣系爭房地。
況系爭買賣契約並不因上訴人片面表示不賣而影響其效力，兩造仍負有依約履行之義務。易言之，在系爭買賣契約解除前，被上訴人仍須依約給付價金，上訴人則須依約交付相關證件、權狀以辦理所有權移轉登記手續及交付房地。上訴人謂其表示不賣後，被上訴人所付款項即不得認屬買賣價金云云，於法無據，殊無可採。
㈢系爭契約書第9條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務
，每逾1日賣方應按已繳買賣價款1/1000計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於房地點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。（下略）」（見原審卷第17頁）。承前述，被上訴人計交付買賣價金110萬元，則被上訴人依前開約定請求上訴人給付違約金110萬元，即有理由。
㈣次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法
第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院49年台上字第807號判例、82年度台上字第2476號裁判參照）。查被上訴人於98年3月3日即給付價金110萬元，而安信公司及信義房屋於98年4月10日始將該款匯還被上訴人，則被上訴人於此期間所受利息損失約為4583元（計算式：0000000×0.05×1/12≒4583.33，元以下四捨五入）。又兩造於98年3月2日簽訂系爭買賣契約書，由被上訴人向上訴人買受系爭房地。而系爭房屋（為中悅麗池14層大廈之第13層）門牌號碼○○○鄉○○路8之3號13樓，完成日期為87年12月16日，室內面積162.88平方公尺，陽台18.98平方公尺，約合55坪，總價1100萬元，依此計算每坪單價約20萬元。因上訴人違約不賣，被上訴人於98年3月26日另向訴外人楊金憲購○○○鄉○○路○○號4樓（亦為14層大廈，中悅高登），完成日期為89年11月29日，室內面積232.59平方公尺，陽台
33.48平方公尺，約合80坪，總價1860萬元，每坪單價約23萬2500元。有不動產買賣合約書可稽（見原審卷第13至26頁、本院卷第46至67頁）。參諸系爭房地與被上訴人嗣所購房地坐落位置均○○○鄉○○路，相隔甚近，同屬中悅建設機構系列建案，均為14層大廈，有空照圖及照片可佐（見本院卷第101至103頁），顯見2棟大廈屋況類似。因中怳高登大廈建築完成日期約較系爭房屋所在之中悅麗池大廈晚2年，依行政院財政部公布之固定資產年數表及固定資產折舊率表，其每年折舊為20/1000，2年折舊為40/1000，故如以同樣屋齡換算折舊後，中悅高登大廈每坪單價約為22萬3200元（計算式：232500×（1-0.04）＝223200）。被上訴人因此所受價差損失約為127萬6000元（計算式：（000000-000000）×55＝0000000）。是被上訴人因上訴人違約所受損害計為128萬0583元（計算式：
4583＋0000000＝0000000），顯已超逾系爭違約金（110萬元）之數額。再者，內政部編印成屋買賣契約書範本第10條約定：「解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款15%支付違約金。但該賠償之金額超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」（見本院卷第229頁）。查系爭房地買賣總價款為1100萬元，其房地總價15%為165萬元，亦遠高於系爭違約金（110萬元），足證系爭違約金並無過高情事。上訴人復未能舉證證明系爭違約金有何過高情形，其請求酌減，顯乏所憑。
五、綜上，被上訴人因上訴人違約不賣而解除系爭買賣契約，上訴人於解除當時已收受買賣價金110萬元，依系爭契約書第9條第1項約定，上訴人應加倍返還，作為違約賠償。從而，被上訴人依前開約定請求上訴人給付違約金110萬元及自支付命令繕本送達翌日即98年5月8日（見支付命令卷第38頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
原審僅判決上訴人應給付40萬元本息，就其餘70萬元本息應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，被上訴人提起附帶上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至原審判命上訴人給付部分，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 23 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 24 日
書記官 鄭兆璋