臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第159號上 訴 人 宋文雄訴訟代理人 郭承昌律師複代理人 林福祥被上訴人 台灣省石門農田水利會法定代理人 莊玉光訴訟代理人 彭成青律師複代理人 劉育志律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國97年12月30日臺灣桃園地方法院97年度訴字第1009號第一審判決提起上訴，本院於99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張略以：坐落於桃園縣○○鄉○○○段264之101地號土地（下稱系爭土地），係被上訴人所有，上訴人於系爭土地上搭建如附圖所示之A、B、C三鐵皮屋(鐵皮屋坐落土地，下稱系爭占用土地)，致被上訴人無法使用系爭占用土地，且兩造間無租賃契約存在，上訴人於系爭占用土地上無權占有使用，侵害被上訴人之所有權。又上訴人無權占有系爭占用土地，取得相當租金之不當得利，依法請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，因上訴人已繳交至民國95年12月31日，應自96年1月1日起參酌土地法第97條第1項、第105條之規定，至返還系爭占用土地之日止，按月給付新臺幣（下同）1,711元之不當得利（其計算式為：系爭土地之申報地價為每平方公尺2,161元×95平方公尺×10%÷12=1,711元，元以下四捨五入）。爰依民法第767條、第179條之規定請求，聲明為：上訴人應將坐落於桃園縣○○鄉○○○段264之101地號土地上，如附圖所示A、B、C（總計面積95平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還被上訴人。上訴人應自96年1月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付被上訴人1,711元。
二、上訴人則以：上訴人77年間於系爭占用土地上搭建鐵皮屋經營小生意已二十餘年，被上訴人於91年6月27日以石農財字第3614號函通知上訴人繳費，上訴人於91年7月1日分別匯款10,040元、20,090元、5,020元至被上訴人設立於土地銀行中壢分行之帳戶；上訴人於93年7月27日出具申請書，請求與被上訴人補辦承租手續；被上訴人於96年9月5日以石農財字第0960006369號函通知上訴人繳納92年1月1日起至95年12月31日止，占用系爭土地之補償金93,564元，上訴人已繳納該93,564元；於96年11月22日上訴人出具申請書，再次向被上訴人申請承租系爭占用土地，被上訴人先於96年12月14日會勘系爭土地，嗣於96年12月21日以石農財字第0960009608號函通知上訴人俟完成出租作業程序後，再通知辦理承租手續。上訴人已依被上訴人所示繳納應繳費用，不論係補償金或其他用語，實為租金性質，且被上訴人自91年起就占有系爭土地上之諸多商家，要求與其簽訂租約，上訴人遵守被上訴人指示陸續繳費並由被上訴人收訖第一期租金，未繳費之其餘商家已與被上訴人簽訂租賃契約，卻不與上訴人訂約，未免不公。是兩造就系爭占用土地應成立租賃契約，且當初未言明租期，應屬不定期租賃契約，被上訴人請求拆除系爭占用土地上之地上物，及返還土地，並無理由。爰聲明請求駁回被上訴人之訴。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明為原判決廢棄，被上訴人於原審之訴應予駁回。被上訴人對於上訴則聲明：上訴駁回。
四、查本件被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人無權占有系爭占用土地，依民法第767條、第179條請求上訴人拆除地上物、返還土地及給付相當租金之不當得利等語，上訴人辯稱有不定期租賃契約存在，非無權占有，並以前詞置辯。
本件協助兩造簡化爭點如下：兩造就系爭占用土地是否成立不定期租賃契約？若否，被上訴人得請求不當得利之數額為何？(本院卷第51頁背面)茲分述如下：
㈠、關於爭點兩造就系爭占用土地是否成立不定期租賃契約？⒈按租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約
之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可。最高法院79年度台上字第1904號判決可參。本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭占用土地，上訴人則謂兩造間有租賃關係存在，則上訴人即應就租賃契約存在，負舉證責任。又租賃物及租金為租賃契約之要素，兩造就契約之重要內容，即關於租金數額若干及如何支付尚未合意，既為上訴人所不否認並稱契約未訂，究竟租金多少不知道云云，租賃契約既未訂立，即難認兩造間有租賃關係存在。最高法院69年度台上字第3405號判決參照。
⒉查被上訴人為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本在卷可
稽(原審卷第8頁)，堪以採信。而上訴人於系爭占用土地上搭建鐵皮屋經營小吃店等情，亦為兩造不爭事實(本院卷第50頁背面)，復有勘驗測量筆錄、複丈成果圖、現場相片附卷足稽(原審卷第36至37頁、第41頁、第56至60頁)，亦堪認定。則上訴人占有使用被上訴人所有之系爭土地，依前揭說明，上訴人自應就兩造間有租賃關係存在，其非無權占有等情，負舉證責任。
⒊查上訴人提出被證一即被上訴人91年6月27日石農財字第361
4號函，該函內容記載：「主旨：有關台端(指上訴人)占用本會(指被上訴人)所有坐○○○鄉○○○段264-101、251-43地號內部分土地，分別面積為39平方公尺及26平方公尺，請依說明辦理…。說明：查台端侵占本會上揭地號土地，訂於91年7月15日（星期四）下午2時在本會3樓簡報室辦理公開議租承租手續。請於91年7月12日前繳納佔用期間（1年）之補償金新臺幣（下同）20,090元及年月日止第一期租金10,040元之收據及攜帶身份證、印章、履約保證金5,020元整（以現金繳交）及連帶保證人二人攜同上項證件，會同辦理承租手續，逾時未辦理承租將訴請法院拆屋還地並請求不當得利之賠償。」等語，上訴人收受該函後，於91年7月1日分別匯款10,040元、20,090元、5,020元至被上訴人設立於土地銀行中壢分行之帳戶，但未與被上訴人辦理承租手續等節，為兩造不爭執事項(本院卷第50頁背面)，並有原審卷第25頁之被上訴人91年6月27日石農財字第3614號函、第26頁之匯款存根3紙佐證，足以採信。上訴人據上開函及依該函示內容繳費，而認其已支付第一期租金，兩造間就系爭占用土地已成立不定期租賃契約云云。惟觀諸上開函示意旨，係被上訴人通知上訴人就其占用之土地辦理土地承租手續，且須依照上開說明、所述之承租程序辦理，惟上訴人自承其並未依上開函示內容完成締約手續，則承租人與出租人間有無成立租賃契約之合意，及租賃物之範圍、租金數額若干、如何繳租等要素有無合意，均屬未明，難謂上訴人已繳交上開補償金、第一期租金及履約保證金後，即與被上訴人成立租賃關係。上訴人又稱有依上揭函示按時與妹婿前往締約，惟被上訴人故意搪塞，致無簽約云云，為被上訴人否認。然查上訴人自承：「當時是我跟我妹婿(當保證人)一起去，當天我九點多就到了，去到那邊，被上訴人講說尚未開放簽約，所以我們就回家了。」等語(本院卷第85頁背面)，堪認上訴人當天上午逕自到場，並非前揭函示所指當天下午二時，且連帶保證人應有二位，則上訴人未依上開函示辦理，彰彰明甚，則上訴人主張被上訴人故意搪塞不與之訂約，洵非有據。
⒋上訴人又提出被證三，即被上訴人96年9月5日石農財字第09
60006369號函，該函內容記載：「說明：經查台瑞(指上訴人)占用本會上揭土地（即系爭占用土地），與本會尚未成立租賃或其他合法使用之法律關係，屬無權占用。除應立即停止占用行為外，台端無法律上之原因而使用本會土地，獲得相當於租金之利益，致本會土地權益受損，依民法第179條不當得利規定，應負返還所受利益之義務，故應給付本會占用期間之使用補償金。本補償金係補償本會土地因被占用所受之損失，非屬租金；本會如需使用該土地時，台端應無條件返還並恢復原狀，不得要求任何補償…」等語，並於96年9月14日寄送土地占用補償金繳費聯單，通知上訴人繳納92年1月1日起至95年12月31日止，占用系爭土地118.26平方公尺之補償金93,564元，上訴人已繳納補償金93,564元予被上訴人等情，兩造並無爭執(本院卷第51頁)，復有原審卷第27頁之被上訴人96年9月5日石農財字第0960006369號函、第28頁之土地占用補償金繳費聯單等足按，誠可憑信。
上訴人認為已繳納該補償金，實質為租金性質，已成立不定期租賃云云。惟依據上開函示內容，明白指出上訴人無權占有、應停止占用、及給付相當租金之不當得利，顯見被上訴人並無與上訴人就系爭占用土地成立租賃關係之意思表示，而該補償金亦非租金，而係占用期間92年1月1日起至95年12月31日止相當租金之不當得利，參上開函即明，足見上訴人於92年至95年間未繳納費用，與一般租金繳交之情節明顯有異，就租賃關係之租金乙事，是否有合意，即屬可議，益證該函不足為上訴人有利之認定。上訴人謂上開補償金為實質之租金云云，洵非可取。
⒌再查上訴人於93年7月27日出具申請書，請求與被上訴人補
辦承租手續(原審卷第68至69頁)，復於96年11月22日提出申請書，再次向被上訴人申請承租系爭占用土地。被上訴人先於96年12月14日會勘系爭占用土地，會勘結果記載：「依照申請人指定範圍測量約為118.26平方公尺（含鐵皮屋）；另臨路橋下一塊L型面積為27平方公尺（與另一申請人重複範圍）；屆時將扣除辦理出租。本案擬提租金查定小組審議後，再通知辦理承租事宜。」等語。嗣於96年12月21日以石農財字第0960009608號函通知上訴人俟完成出租作業程序後，再通知辦理承租手續，復於97年1月22日以農財字第0970000663號函通知上訴人，內容略載：「說明：由於旨揭土地（即系爭占用土地）占用現況複雜，部分爭議並已由行政院農業委員會等有關單位調查處理中，在調查處理期間，本會為配合調查，暫不出租…。又台端等無權占用本會上揭土地，除應依民法第179條規定返還占用期間不當得利外，並應立即停止占用返還土地。本會通知繳交占用補償金純為請求返還過去已發生占用期間之不當得利而已，繳費人不因而取得優先承租權利…；在未合法承租該土地之前，請自行拆除地上物返還土地，否則本會將依有關規定，依法辦理。」等語，參原審卷第29頁之被上訴人96年12月14日會勘紀錄、第82頁之被上訴人96年12月10日石農財字第0960008607號函、第83至84頁之被上訴人97年1月22日石農財字第0970000663號函、第85頁之被上訴人96年12月21日石農財字第0960009608號函可據，足以採信。上訴人前述多次提出書面向被上訴人承租系爭占用土地，堪信兩造在此期間並無租約存在。上訴人為書面請求簽訂租約，雙方雖經履勘、磋商程序，惟就租賃標的即實際占用土地之範圍、面積，甚至租金多少、如何支付等，均無具體明確之結論，揆諸前述最高法院判決意旨，雙方租賃之意思已否合致，並非無疑。上訴人主張已繳租金、提出書面申請締租、並遵照被上訴人函示辦理、被上訴人亦已收取上訴人費用，兩造成立不定期租賃云云，尚非有據。
⒍又查被上訴人於97年3月25日以石農財字第0970002249號函
通知上訴人，內容記載：「主旨：有關台端占用本會系爭土地，更正占用面積並退回溢繳補償金之金額及(91)年度已繳納之履約保證金乙案…。說明：本會向台端追溯旨揭占用土地面積118.26平方公尺之補償金，93,564元整，經多方了解後，鄰馬路L型之位置土地面積27平方公尺，非台端直接使用，故需無息退回27平方公尺之占用補償金自92.1.1-95.
12.31止之金額，21,362元整。台端因於(91)年度至今未與本會有租賃關係，然需將已繳納履約保證金5,020元整無息退還…」等語，參原審卷第30至31頁之被上訴人97年3月25日石農財字第0970002249號函自明。再次揭露就占用土地之範圍有落差，難謂兩造就租賃標的物已意思合致，且該函又再度顯示被上訴人無意與上訴人締約。
⒎依據於上開91年6月27日函、96年9月5日函、97年3月25日函
所揭示之內容，就上訴人所繳納之20,090元、93,564元，均表示此部分之金額係屬上訴人占用系爭土地之補償金，非為租金，且依據上訴人繳納補償金之時期，均係占有使用系爭占用土地數年後，經上訴人催繳始為繳納，核與租金應由承租人約定期間內按時繳納之情形明顯不同，益證兩造就租金之數額、繳交時間、支付方式等，尚非有共識。上訴人辯稱兩造間就系爭占用土地已成立不定期租賃契約之法律關係一情，洵屬無據，尚無可採。
⒏上訴人復稱系爭土地上尚有其餘商家占用大馬路上之店面，
只有上訴人在中興路、武漢路天橋樓梯下方一角落設攤，對交通影響最小，上訴人規規矩矩繳租，僅因被上訴人欲將上訴人外圍鄰路之L型土地出租給與被上訴人財務組長私交匪淺的陳女士，上訴人不屈從，竟被迫拆除，其餘未繳租者，都在98年間簽訂租約，欺人太甚云云。惟查系爭土地為被上訴人所有，業如前述，上訴人未得同意即予占用，於法未合，且土地所有權人除法令有特別規定外，有與人締結租約之權利，並無非締約不可之義務，上訴人認為被上訴人及所屬人員有不公平、差別對待上訴人云云，依私法自治原則、意思自由原則，實與本件無涉。另觀諸現場相片，上訴人之鐵皮地上物，緊靠陸橋樓梯附近搭建，有現場相片卷內可稽(原審卷第57至59頁)，亦與上訴人自稱於天橋樓梯下方角落設攤等情相符，該等地上物足以影響用路人之行進，且系爭占用土地為水利地，參前述土地登記謄本可知，上訴人據為自營生意使用，尚難謂合。
⒐綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人無法證
實其有權占有系爭占用土地，從而被上訴人依民法第767條請求上訴人拆除地上物及返還土地，核無不可。
㈡、關於爭點被上訴人得請求不當得利之數額為何？⒈按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），本件上訴人無權占有被上訴人所有之系爭占用土地，為無法律上之原因而受利益，被上訴人不能使用系爭占用土地以獲取利益因此受有損害，被上訴人主張依不當得利之法律關係請求上訴人返還相當於租金之利益，核無不合。而依土地法第97條、第105條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金之規定，非不得為計算本件相當租金利益之標準。
⒉經查，系爭土地於96年1月1日之申報地價為每平方公尺2,16
1元，有上述土地登記謄本為據，是被上訴人依據上開金額為其請求相當租金利益之計算基礎，並無不可。爰審酌系爭占用土地位於桃園縣○○鄉○○路上，該路段係屬雙向2線道，附近商家林立，此據兩造供陳在卷，復有現場照片10幀在卷可查，交通便捷、生活機能良好，被上訴人主張上訴人享有相當租金利益以法定地價之百分之10計算，經核無違。
而上訴人占用系爭土地面積如附圖所示A、B、C合計為95平方公尺，依此計算被上訴人請求上訴人給付每月相當於租金之不當得利1,711元（其計算式為：2,161元×95平方公尺×10%÷12=1,711元），亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占用系爭占用土地為可採，上訴人辯稱有不定期租賃關存在，委無可取。被上訴人本於民法第767條、第179條規定，請求上訴人拆除地上物、返還占用土地及給付相當租金之不當得利為有理由。從而被上訴人請求上訴人應將坐落於桃園縣○○鄉○○○段264之101地號土地上，如附圖所示A、B、C（總計面積95平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還被上訴人，及自96年1月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付被上訴人1,711元，應予准許。由是原審判命上訴人拆除上開地上物、返還土地及如數給付不當得利，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉法 官 周祖民正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 22 日
書記官 蕭進忠