臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第306號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 范綱祥律師被 上訴人 桃園縣桃園市公所法定代理人 丁○○訴訟代理人 石麗卿律師上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國98年2月10日臺灣桃園地方法院97年度訴字第2065號第一審判決提起上訴，本院於98年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件上訴人於原審聲明「被告（即被上訴人）就桃園市公有南門零售市場百貨類第9號攤鋪位應對原告（即上訴人）為繼續租賃契約之意思表示，且租賃契約規範條文應與其他攤鋪位相同」，嗣提起上訴於本院將聲明其中「租賃契約規範條文應與其他攤鋪位相同」部分，更正為「租賃契約規範條文應與附件一契約條文相同」（本院卷第50頁），核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，依上開規定，非為訴之變更或追加，無庸得他造之同意，應予准許。
二、上訴人主張：伊與被上訴人簽訂台灣省桃園縣桃園市公所公有零售市場店鋪（攤位）租賃契約（下稱系爭租賃契約），為桃園市公有南門零售市場百貨類第9號攤鋪位（下稱系爭攤鋪位）之承租戶。伊於民國96年10月至12月，因忙碌而疏未注意有漏繳租金之情形，被上訴人之市場管理員亦未為催繳通知，事後上訴人知悉有欠繳租金情事時，即立刻補繳，並經被上訴人罰繳遲延費，且經被上訴人收受，詎被上訴人竟於97年4月30日在事先未有任何催告之情況下，遽以上訴人96年10月至12月逾期三個月未繳納租金為由，依系爭租賃契約第3條之約定終止租約，收回系爭攤位。以往若有欠繳租金之情事，被上訴人之市場管理員均會踐行書面告知程序，然現任管理員未經任何書面限期改正之程序即逕行終止契約，顯違反零售市場管理條例第23條第3款書面限期改正之強制規定，依民法第71條前段規定，其終止應屬無效。且依系爭租賃契約第2條第2項前段之約定，上訴人應有繼續租賃權，被上訴人就系爭攤鋪位應對上訴人為繼續租賃契約之意思表示，爰提起本件訴訟，請求判決被上訴人就系爭攤位應對上訴人為繼續租賃契約之意思示，且租賃契約規範條文應與其他攤位相同等語。原審為上訴人敗訴之判決，經上訴人提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人就系爭攤位應對上訴人為繼續租賃契約之意思表示，且租賃契約規範條文應與附件所示契約條文相同。
三、被上訴人則以：系爭租賃契約第2條第3項第2款載明：「逾期繳納租金及清掃費，合計達三個月未繳納者，終止租約收回攤鋪位」，上訴人於承租期間多次延遲繳交租金，經被上訴人之管理員多次口頭催繳，均置之不理，嗣因積欠96年10月至97年4月份租金達7個月之久，經被上訴人之管理員於97年4月再以口頭催繳並告知將收回鋪位後，上訴人始於97年4月22日繳納97年1月至4月之租金，惟仍積欠96年10月至12月租金未付，被上訴人自得終止租約收回系爭攤鋪位。又上訴人承租系爭攤鋪位，委由訴外人丙○○經營使用，足證本件上訴人確實沒有自行經營，依系爭租賃契約第4條第1項、第2項約定，被上訴人亦得主張終止租約收回系爭攤位。故被上訴人乃分別於97年4月30日、97年7月11日、97年7月30日以桃市產字第0970023306、0000000000、0000000000號公函表示終止租約並收回鋪位。又系爭租賃契約第2條第2項雖約定租賃期間屆滿，原承租人有繼續租賃權，惟該條但書載明「承租人逾期繳納租金、清潔費尚未繳清、或未於期限內訂立新約者，承租人應於期限屆滿時，立即無條件交還攤（鋪）位予出租人」，被上訴人既以公函表示終止租約，足以顯示被上訴人已表示於租期屆滿時不再續租等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人與被上訴人間簽訂系爭租賃契約，承租桃園市公有南門零售市場百貨類第9號系爭攤鋪位，約定每月租金新臺幣（下同）900元、清掃費每月160元，租賃期間自93年8月1日起至97年7月31日止，該租約經送原審法院所屬民間公證人公證，並約定租金、清掃費、遲延費、違約時之違約金、期限屆滿應交還系爭攤鋪位，如不履行時，願逕受強制執行。上訴人積欠96年10月至97年4月間租金及清潔費，嗣於97年4月22日至桃園市農會繳納97年1月至4月之租金及清潔費；另於97年5月5日繳納96年10月至12月之租金及清潔費。被上訴人則分別於97年4月30日、同年12月30日各以上訴人欠繳使用費、轉租為由終止租約等情，有系爭租賃契約書、被上訴人97年4月30日桃巿產字第0970023306號函、97年7月11日桃巿產字第09700 25734號函、97年7月30日桃巿產字第0970041178號函、桃園巿公所公有零售巿場租金繳款書、公證書等影本附卷可稽（見原審卷第11至15、16、35至39、58至62頁），堪以認定。
五、上訴人主張其依系爭租賃契約第2條第2項前段之約定，有繼續租賃權，被上訴人就系爭攤鋪位應對上訴人為繼續租賃契約之意思表示等語，但為被上訴人所否認，並上開情詞置辯，經查：
㈠依系爭租賃契約第2條第2項約定：「前項租賃期間屆滿，原
承租人有繼續租賃權，並應於租賃期間屆滿一個月前另訂新約。但承租人有逾期繳納租金、清潔費尚未繳清、或未於期限內訂立新約者，承租人應於期限屆滿時，立即無條件交還攤（鋪）位予出租人」，故依上開約定觀之，上訴人在原則上雖有繼續租賃權，惟於⑴逾期繳納租金、清潔費尚未繳清、⑵未於期限內訂立新約等二種情形下，則喪失繼續租賃權。上訴人於租賃期間內既有上開逾期繳納租金、清潔費之情事，則被上訴人依上開契約之約定自得拒絕上訴人續訂租賃契約之請求，難認被上訴人拒絕與上訴人成立新的租賃契約以出租系爭攤鋪位予上訴人，係以不正當行為阻止繼續租賃條件之成就，是上訴人辯稱被上訴人故意不續約而無法於期限內簽訂新約，顯係以不正當行為阻止繼續租賃條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為上訴人繼續承租系爭攤位之條件已成就云云，殊無足取。
㈡按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1定有明文，乃基於契約自由原則，定型化契約條款，原則上均屬有效，當事人雙方均應受其拘束。惟顧慮此等條款係當事人之一方所預先擬定，其就交易之客體，非但具備專業知識，且通常均已累積豐富交易經驗，並多藉助法律專業人士為其擬定定型化契約條款，故其條款多以追求己方之最大利益為目標，或使用專門用語，而為通常欠缺相關法律常識之交易他方所難以理解，或隱藏風險轉嫁，而使交易他方承擔不利，以為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平。上訴人雖主張系爭租賃契約係定型化契約，其中第2條第2項但書約定，只要客觀上有逾期繳納租金之情況，承租人即喪失繼續租賃權，顯失公平，依民法第247條之1規定，應為無效；況第2條第2項但書無須經書面限期改正之約定，亦因牴觸零售市場管理條例第23條第3款，而屬無效云云，惟查，系爭租約為被上訴人一方預訂訂立之同種類契約，為定型化契約，固為被上訴人所不爭，惟該契約既為租賃契約，乃兩造約定被上訴人以系爭攤鋪位租與上訴人使用、收益，上訴人支付租金之契約，是被上訴人訂立本件契約之目的乃為租金之收取，按期給付租金則為上訴人之契約義務。且按民法第450條第1項及第455條規定，租期屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，其租賃關係當然消滅。定有期限之租賃契約，本來即未賦予承租人有當然繼續承租之權。依系爭租賃契約第2條第2項約定：「前項租賃期間屆滿，原承租人有繼續租賃權，並應於租賃期間屆滿一個月前另訂新約。但承租人有逾期繳納租金、清潔費尚未繳清、或未於期限內訂立新約者，承租人應於期限屆滿時，立即無條件交還攤（鋪）位予出租人」，核係由被上訴人對於是否同意承租人繼續承租攤鋪位，事先與承租人約定準則，以承租人依約履行給付租金之義務，對於其續租之權加以一定限制，其目的在於獎勵於租賃期間按時繳納租金、清潔費之承租人，可於租期屆滿前主張繼續承租之權，反之，限制被上訴人擇定承租人成立租賃契約之權利，以保障承租人之利益，是該項約定係就前揭民法「租期屆滿，其租賃關係即消滅」之規定，額外賦予原承租人得對出租人主張繼續承租權之條件，對於原租賃契約之權利與義務，並無任何不當之限制或有何影響其權利行使之不公平障礙，亦合乎契約公平正義，並無加重上訴人之責任或對於上訴人其他重大不利益，而顯失公平之情形，自無民法第247條之1各款無效規定之適用，應堪認定。再依96年7月11日公布施行之零售市場管理條例第23條第3款固明定公有巿場攤鋪位使用人有逾使用費、自治組織管理費繳納期限達二個月之情事，經書面限期改正，屆期未改正者，廢止攤鋪位使用，並終止契約，惟此乃就催繳租金之方式、終止租約之事由予以明定，並非對於被上訴人是否同意上訴人繼續承租系爭攤鋪位乙節予以規範，兩者非可同日而語。上訴人於系爭租期於97年7月31日屆滿前，已積欠96年10月至97年4月間租金及清潔費，為其所不爭，而被上訴人之管理員乙○○、臨時僱工黃金旻曾以口頭催告與上訴人合夥而於現場經營系爭攤鋪位生意之丙○○繳納租金，業經證人乙○○、黃金旻、丙○○證述明確（見本院卷第60頁背面、第61頁背面、第63、77頁），足見被上訴人並非未催告上訴人給付租金，況參諸證人丙○○證稱：「（法官問：與甲○○關係為何? 是向他租攤位還是合夥做生意?）一開始我現在做的9號鋪位，民國76年的時候就是由我在經營，攤位是甲○○的，知道他每四年要簽一次約…」等語明確（見本院卷第77頁），是兩造自76年間起就系爭攤鋪位簽立租賃契約，租期為4年，其後並多次換約，因此，關於系爭攤鋪位之租賃關係，屬於定期租賃性質，為上訴人所知悉，上訴人復不能證明上開約款就上訴人繼續承租權所為之限制，有何顯然不公平情形，則此約款自無民法第247條之1規定之適用而屬無效，上訴人上開主張，尚非可取。
㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。惟所謂誠實信用原則，係於具體之權利義務關係，依公平正義之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己；而以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即非屬權利濫用至明。系爭租賃契約第2條第2項之約定，係賦予原承租人得對出租人主張繼續承租之權，況按時繳納租金等費用，乃屬承租人依法應當遵行之義務，則被上訴人將之列為「於租期屆滿後是否同意原承租人繼續承租」之考量因素，衡情該項約定顯未逾越必要與合理之範圍，業如前述。而系爭租賃契約為雙務契約，上訴人向被上訴人承租系爭攤鋪位，應支付租金與被上訴人，被上訴人則負有交付系爭攤鋪位與上訴人並使其占有使用之義務。上訴人雖於97年4月22日繳納97年1月至4月之租金及清潔費；另於同年5月5日繳納96年10月至12月之租金及清潔費，惟其確曾有欠租之情事發生，且經被上訴人之承辦人員以口頭催繳後，始清償欠繳之租金，已有系爭租賃契約第2條第2項但書所定逾期繳納租金、清潔費之情事，且經被上訴人分別於97年4月30日、97年7月11日、97年7月30日以桃市產字第0970023306、0970025734、097004117 8號函表示終止租約、收回舖位（見原審卷第35至37頁），足見被上訴人已表示於租期屆滿時，不再續租，乃屬締約之自由，而無權利濫用或違反誠實信用原則之情事，是以，上訴人主張被上訴人行使不繼續租約之權利，其可得之利益輕微；而上訴人因被上訴人權利行使所受之損失，係直接影響經濟生存，得失之間顯然失衡，則被上訴人權利之行使，顯係以損害他人為主要目的，有違民法第148條權利濫用禁止原則云云，殊難採取。
六、綜上所述，上訴人上開之主張，委無足取，被上訴人所辯，應可採取。上訴人於系爭契約期間屆滿後，請求被上訴人就系爭攤位應對伊為繼續租賃契約之意思表示，且租賃契約規範條文應與附件所示契約條文相同，為無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨仍執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造就被上訴人終止租約合法與否、上訴人有無轉租之行為暨其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 13 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 劉坤典法 官 徐福晉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 19 日
書記官 黃瑞芬