臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第336號上 訴 人 鴻貿實業股份有限公司法定代理人 甲○
丙○○乙○○訴訟代理人 連銀山律師被上訴人 明祺不動產經紀有限公司法定代理人 丁○○上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國98年 2月27日台灣台北地方法院97年度訴字第4240號第一審判決提起上訴，經本院於98年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人鴻貿實業股份有限公司已於96年1 月25日解散，有公司變更登記表附於原審卷第28、29頁可稽，其未選任清算人，以全體股東為清算人，因尚未清算完結，法人人格仍視為存續，自有當事人能力。
二、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於94年4 月20日受上訴人委託居間銷售上訴人所有
、坐落於嘉義縣○○鄉○○○段工業小段43地號、面積155平方公尺之土地及其上同小段48、49建號、面積4719.65 平方公尺之建物（下簡稱系爭房地），委託期間自94年4 月20日起至同年7 月19日止，雙方並簽立不動產委託銷售授權書（下稱授權書），約定於買賣契約成立時，上訴人應給付買賣價金3.5％ 之金額作為居間報酬。嗣被上訴人公司經紀人丁○○仲介買方客戶林政憲向上訴人購買系爭房地，林政憲並於94年8 月24日與被上訴人簽訂廠房買賣案買方委託確認書（下稱確認書），委託被上訴人代為購買系爭房地，約定購買金額為新台幣（下同）1,650萬元，被上訴人已將上情報告予上訴人知悉，上訴人亦同意以此價格出售，買賣雙方就系爭房地買賣價金取得共識後，因林政憲無法拿出兩成自備款，要求被上訴人製作不實之買賣契約，以便向銀行辦理貸款，遭被上訴人拒絕後，上訴人即未再與被上訴人接觸。詎料，上訴人與林政憲於系爭房地買賣契約處於隨時可簽訂之階段，為避免居間報酬之給付，竟於委託期滿後3個月內，頻與林政憲接觸，並私下與林政憲為代表人之龍利興業有限公司（下稱龍利公司）簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，約定買賣價金為1,570萬元，並於94年10月19日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記予龍利公司，被上訴人為渠等間上開交易之居間人，乃依約向上訴人請求給付仲介報酬，上訴人置之不理，為此提起本件訴訟，請求上訴人給付成交價1,570萬元之3.5％即549,500元作為報酬。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：㈠依授權書第4 條之規定，被上訴人於授權期滿前未將系爭房
地出售，委託銷售契約即自動失效，且上訴人亦不知被上訴人曾與龍利公司接洽系爭房地之買賣，授權期間屆滿後，上訴人並未同意繼續委託被上訴人出售系爭房地。被上訴人帶同林政憲去看廠房、土地時，林政憲所見到之人並非上訴人之會計，乃上訴人臨時僱用在該處開門供購買廠房、土地者參觀之離職工人，之後該工人偶遇林政憲，得知未成交，遂將林政憲電話號碼告知上訴人公司賴姓職員。被上訴人未依授權書第7 條規定，以書面列明向上訴人報告曾介紹之交易對象，上訴人並無違約可言。被上訴人請求上訴人給付報酬，實無理由等語置辯（本院按：原判決命上訴人給付被上訴人549,500元本息，上訴人對敗訴部分全部提起上訴）。
㈡聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭之事實：被上訴人起訴主張上訴人於94年4 月20日委託其居間銷售上訴人所有之系爭房地，委託期間自94年4月20日起至同年7月19日止，雙方並簽立不動產委託銷售授權書，約定於系爭房地之買賣契約成立時，上訴人應給付被上訴人買賣價金3.5％作為居間報酬。嗣於94年10月19日上訴人將系爭房地出售予以林政憲為代表人之龍利公司，成交金額為1,570萬元，並於同年11月14日將系爭房地移轉登記予龍利公司等情，業據被上訴人提出不動產委託銷售授權書、公司登記資料、土地暨建物登記簿謄本為證（原審卷第6-12頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、兩造爭執點之論述：被上訴人請求上訴人給付居間報酬，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭執點為被上訴人是否得向上訴人請求給付報酬？㈠兩造所簽立之授權書第7 條約定：「委託期間內甲方不得自
行將不動產出售及經由他人介紹成交，於本委託書屆滿時，乙方得書面列明報告所曾介紹之交易對象，甲方於3 個月內不得與其成交。有違反上述情形者視為違約，甲方應按約定服務報酬一次支付予乙方。」，有授權書1份附於原審卷第6頁可參。被上訴人主張其於委託期間內曾介紹林政憲向上訴人購買系爭房地，林政憲係被上訴人曾介紹之交易對象，林政憲為購買系爭房地而設立龍利公司，被上訴人受託期間自94年4月20日起至同年7月19日止，而上訴人與龍利公司簽訂系爭房地買賣契約之日期為94年10月19日，故上訴人係於委託期滿3個月內自行就系爭房地與龍利公司成交，依前揭授權書第7條之約定，上訴人違反上開於3個月內不得與被上訴人介紹之交易對象成交之規定，應按約定支付服務報酬云云。查，林政憲係於94年8 月24日與被上訴人簽訂廠房買賣案買方委託確認書，要約期間自94年8月24日起至94年9月15日止（原審卷第7 頁）。然依被上訴人之主張，上訴人於94年10月19日以買賣為登記原因將系爭房地移轉登記予龍利公司，斯時已不在林政憲委託被上訴人購買系爭房地之期間內。被上訴人法定代理人丁○○主張在94年8月24日簽訂確認書隔天就將買方（林政憲）之購買價格1,650萬元回報給上訴人（本院言詞辯論筆錄），如上訴人同意以1,650萬元出售系爭房地，衡情被上訴人應會把握於林政憲之委託期間極力促成雙方之交易；參酌證人林政憲於原法院證述委託被上訴人於一個月內處理購買系爭房地事宜，因為價錢談不攏，後來不了了之，本想就不要買了，委託期滿後，其碰到上訴人公司之會計，經由其居中聯絡，直接與被上訴人公司賴小姐洽談，嗣以1,570萬元成交等語（原審卷第85頁反面）；足證林政憲係在委託期滿後自行與被上訴人接洽成立系爭房地之買賣，與被上訴人無涉。
㈡被上訴人雖主張其曾帶林政憲及其家人前往查看系爭房地至
少有3 次，林政憲係其介紹與上訴人之客戶云云。查，被上訴人自承最早係在與林政憲簽訂確認書以前之兩、三週帶同林政憲去參觀系爭房地（本院言詞辯論筆錄），確認書係94年8月24日簽訂，易言之，被上訴人應係於94年8 月初始帶看系爭房地，當時兩造間之授權書已因授權期間（至94年7月19日止）屆滿而自動失效（原審卷第6頁），不得謂被上訴人係依授權書之約定而介紹林政憲與被上訴人。按，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第568條第1項所明定。上訴人抗辯被上訴人未依授權書第7條約定，以書面列明曾交易之對象，不得請求報酬。如前所述，林政憲係在與被上訴人委託期間屆滿以後，自行與上訴人接洽系爭房地之買賣，林政憲與上訴人成立買賣契約時，與被上訴人間並無委任關係之存在；而被上訴人帶同林政憲首次參觀房地時，兩造間之授權期間亦已屆滿，亦難謂林政憲係被上訴人依授權書約定而介紹之客戶。參以授權書係被上訴人所製作，其上載明「乙方得以書面列明報告所曾介紹之交易對象」，足證被上訴人如認林政憲係其介紹之交易對象，應會以書面向上訴人提出報告作為請求服務報酬之依據，被上訴人既未提出報告，應係清楚知悉不論帶看房地或房地成交時，被上訴人與上訴人或林政憲間，均無任何之委任關係始然。
六、綜上所述，被上訴人在與上訴人授權期間屆滿以後，才介紹林政憲參觀系爭房地，上訴人與龍利公司成立買賣契約時，被上訴人與林政憲間亦無委任關係存在，從而，被上訴人依據授權之約定請求上訴人給付居間報酬549,500元，難謂有據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 9 日
書記官 賴以真