臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第365號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 王和屏律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳友炘律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年2月27日臺灣基隆地方法院96年度訴字第492號第一審判決，提起上訴，本院於民國99年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣玖拾叁萬伍仟元本息部分，暨該部分假執行之宣告，並除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠上訴人於民國95年10月22日由訴外人裕傑物業行銷有限公
司（下稱裕傑公司）代理與伊簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定上訴人將門牌號碼臺北縣萬里鄉玉田2-1號6樓之1房屋（下稱系爭房屋）及其基地即臺北縣○里鄉○○里○○段龜吼小段344地號土地應有部分10000分之38（下稱系爭土地，合稱系爭房地）出售予伊，買賣價金新臺幣（下同）450萬元；依系爭買賣契約第3條約定，伊按裕傑公司裝修系爭房屋之進度分期給付上訴人買賣價金，上訴人則應於簽約時將辦理系爭房地移轉登記所需文件交付地政士以辦理所有權移轉登記，並於裕傑公司完成系爭房屋室內裝修工程時交付系爭房地予伊；系爭買賣契約第9條第2款並約定上訴人若不履行契約所定各項義務者，視為違約，伊得限期催告履行，逾期仍不履行即解除契約，並應同時賠償與已繳價款同額之違約金。上訴人遲至96年6月仍未辦理所有權移轉登記並交付系爭房地予伊，經伊於96年6月11日催告上訴人於7日內履行，逾期即依法解除契約。詎上訴人迄未履行，系爭買賣契約即已解除，是上訴人應返還伊已給付之買賣價金83萬5,000元及同額違約金。
㈡又裕傑公司係以上訴人代理人身分與伊簽署系爭買賣契約
，且於簽約時出示上訴人簽立之授權書（下稱系爭授權書）。系爭買賣契約書第1頁首於賣方右側另蓋有「出售所有權人：乙○○」之字樣，且在第6頁之簽署欄中乙方之上方亦註明「（代理人）」、「出售所有權人：乙○○」、「身分証字號：Z000000000」等字樣，另在同頁之本約附件明細中亦註明契約附件為「土地、建物所有權人委託裕傑公司全權處理不動產之切結書及土地、建物權狀影本」等情，其中有上訴人出具予裕傑公司之系爭授權書、建物所有權狀、土地所有權狀，且系爭授權書記載上訴人係將其所有門牌號碼臺北縣萬里鄉玉田2之4號等218間房屋（下稱系爭218間房屋）之整修、銷售等事宜，委託裕傑公司，「委託期間…及因整修銷售等事宜與第三人所產生之紛爭…本人願負一切法律責任」，裕傑公司均係以系爭買賣契約同版本之契約辦理上訴人所有系爭218間房屋之銷售業務，購買之客戶於系爭買賣契約同版本內容之契約中簽名蓋章後，上訴人即配合辦理所有權移轉登記等事宜，上訴人對裕傑公司有授與銷售包括系爭房地在內之不動產代理權之事實，則裕傑公司於系爭買賣契約中表明為上訴人之代理人，並出具上訴人簽署之系爭授權書、建物所有權狀、土地所有權狀等物，代上訴人為意思表示而與伊簽立系爭買賣契約，依民法第103條規定，其效力自應及於上訴人。
㈢上訴人與裕傑公司間就系爭218間房屋銷售存有相當之合
作關係，基於該合作關係，裕傑公司始進駐系爭218間房屋設立接待中心進行銷售，如未得上訴人同意，豈有容認第三人於其不動產所在地開設接待中心進行銷售業務之理？對於購屋消費者而言，不易區分第三人所獲取之授權是否實在，就上訴人提供所有權狀正本，印鑑證明等物配合辦理之事實以觀，應認為有表見代理之事實。是裕傑公司於上訴人所有包括系爭房地在內之不動產所在地對外表示有代理權而進行銷售，且對外刊登廣告，並有成交過戶之事實，上訴人任由裕傑公司在不動產所在地進行銷售不動產業務，足使購買者認為現場銷售業者已獲得不動產所有權人之授權或同意，上訴人應依民法第169條規定負授權人責任。
㈣證人劉恩佐即辦理「星光翡翠」（即系爭218間房屋建案
）過戶事宜之代書證稱：「辦理星光翡翠房屋之過戶」、「當時是裕傑在現場銷售，和客戶簽約後會把合約影本交給我，讓我辦理過戶事宜，我會先準備過戶文件，再把文件交給恆輝（股份有限公司，下稱恆輝公司）讓他們蓋好乙○○（上訴人）的章，但我不知道恆輝和乙○○的關係，但所有權狀正本、乙○○的印鑑證明正本、印鑑章都是在恆輝，所以我認為他們應該有代理權，至於印鑑證明他們有好幾份」等語，且當初恆輝或裕傑公司通知其辦理過戶時，所提出不動產買賣契約書之樣式，確如伊起訴所據之「不動產買賣契約書」完全相同，且其所辦理「星光翡翠」銷售案之過戶事宜，已有10戶左右，是劉恩佐辦理過戶事宜既可依裕傑公司所簽訂之不動產買賣契約後，另向恆輝公司取得上訴人之印鑑證明正本、所有權狀正本等物件，憑向地政事務所申辦所有權移轉登記手續，裕傑公司如未得上訴人授權，上訴人豈有之後願意提供相關文件配合辦理之理？是上訴人應負授權人責任。
㈤再者，訴外人麒麟營造有限公司（下稱麒麟公司）依其與
上訴人間之合夥契約（下稱系爭合夥契約）應負責代上訴人完成標的物整建、修繕、裝潢及銷售事務之義務，即由裕傑公司所承受，是系爭房地之銷售事務業由上訴人委由裕傑公司代為處理。裕傑公司於系爭房地之所在地進行銷售行為，且出示授權書、建物所有權狀、土地所有權狀影本等物，伊僅為一般之消費者，就裕傑公司獲有上訴人授權代為銷售系爭房地，足生一定信賴，況伊付款時，亦獲得上訴人出示之收據，足認上訴人確將系爭房地之銷售委由裕傑公司代為辦理等情，爰依解除契約請求回復原狀之法律關係，求為命上訴人返還被上訴人83萬5,000元及同額違約金，並就應返還之金額及違約金自支付命令送達翌日即96年8月4日起，至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審判命上訴人應給付被上訴人93萬5,000元，及自96年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，則該部分已告確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭契約上並無伊之簽章，契約內容亦無任何文義足以表
明裕傑公司為伊代理人，伊亦未授權裕傑公司以伊代理人身分簽訂系爭買賣契約。裕傑公司於95年11月8日委託簡維能律師發函中載明裕傑公司係受麒麟公司委託銷售系爭房屋，被上訴人於95年10月22日簽訂系爭買賣契約時，「賣方」載明為裕傑公司，同時與裕傑公司簽訂「室內工程承攬合約書」及「裕傑物業管理、承租合約」，裕傑公司均係以自己名義與被上訴人簽訂契約，被上訴人均承認契約當事人為裕傑公司而非伊；又被上訴人係交付系爭房地價金予裕傑公司，而非交予伊。裕傑公司銷售系爭房地之事實，依法不構成表見代理。被上訴人與裕傑公司於95年10月22日所簽訂之系爭買賣契約係裕傑公司以自己名義簽訂，並非以伊代理人身分簽訂，是伊係依據與麒麟公司於95年5月10日簽訂之系爭合夥契約，而將系爭房地交由麒麟公司負責銷售及辦理過戶移轉登記事宜，並非授權麒麟公司或裕傑公司以伊代理人身分簽訂系爭買賣契約。
㈡被上訴人未能提出系爭授權書之原本，且不能證明系爭授
權書為真正。裕傑公司原負責人羅冠傑承認沒有伊授權裕傑公司之授權書。且裕傑公司於95年5月29日始設立登記，伊不可能於該公司未成立前即授權。被上訴人提出95年5月26日之系爭授權書，形式及實質均非真正。縱認伊係委託裕傑公司銷售房屋，但因裕傑公司係以自己名義簽訂系爭買賣契約，裕傑公司並非伊代理人，被上訴人與伊之間無任何法律關係存在。又委託銷售並非即係代理本人名義銷售，況裕傑公司於委請簡維能律師發函之律師函中已載明係受麒麟公司委託銷售，而非受伊委託銷售，故裕傑公司銷售系爭房地，伊不負授權人責任。
㈢又被上訴人與裕傑公司於95年10月22日所簽訂之「室內工
程承攬合約書」載明工程總價款為75萬元，並以房地總價之裝修折讓款項支付。被上訴人提出之原證七房地價款（工程前三期款項）收據（見原審訴字第492號卷第28頁）記載被上訴人交付之31萬5,000元為工程前三期款項，且係匯至裕傑公司之華南商業銀行帳戶。被上訴人承認該「室內工程承攬合約書」係與裕傑公司簽訂，裕傑公司係以自己名義與被上訴人簽約，而非以伊代理人身分簽約。被上訴人就系爭房地支付裕傑公司83萬5,000元，其中52萬元為簽約金，其餘31萬5,000元為室內工程裝修款等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人與裕傑公司就位於臺北縣萬里鄉玉田2-1號6樓之
1房屋及坐落基地，於95年10月22日簽訂之「室內工程承攬合約書」及「裕傑物業管理、承租合約」等二份契約，裕傑公司係以自己名義與被上訴人簽約，而非以上訴人代理人身分與被上訴人簽訂。
㈡被上訴人與裕傑公司就上開不動產買賣契約書應交付之房地價款及裝修工程款，均係交付予裕傑公司收受。
㈢上訴人於95年5月10日與麒麟公司簽訂合夥契約書，該契
約書第16條特約條款約定由麒麟公司負責系爭房屋之整理、修繕、裝潢、行銷等事務。
㈣裕傑公司於95年11月8日委請全台法律事務所簡維能律師
發函予上訴人，稱裕傑公司已於95年8月8日承受麒麟公司與上訴人簽訂之上開第㈢項契約書之事實，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第54頁反面之筆錄、第3、4頁之書狀），並有95年10月22日之室內工程承攬合約書、物業管理、承租合約、95年5月10日合作契約書、95年11月8日簡維能律師函影本（見原審訴字第492號卷第148、149頁、第150頁至第154頁、第45頁至第53頁、第54、55頁），固堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第 463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，兩造同意就本院98年9月28日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷㈡第54頁反面之筆錄）。茲僅就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：
㈠本件被上訴人與訴外人裕傑公司就系爭房地於95年10月22
日簽訂之「室內工程承攬合約書」及「裕傑物業管理、承租合約」等二份契約，裕傑公司係以自己名義與被上訴人簽約，而非以上訴人代理人身分與被上訴人簽訂之事實，為兩造所不爭執，且有「室內工程承攬合約書」及「裕傑物業管理、承租合約」二份契約可參（見原審訴字第492號卷第148、149頁、第150頁至第154頁）。觀之上開二份契約之簽約日期均為95年10月22日。而關於被上訴人與裕傑公司於同日即95年10月22日所簽訂之系爭買賣契約，究係裕傑公司以自己名義所簽訂？抑或以上訴人代理人身分所簽訂？經查：
⒈上訴人否認曾授權裕傑公司以上訴人代理人身分與被上
訴人簽訂系爭買賣契約。觀之系爭買賣契約書上（見臺灣士林地方法院〈下稱士林地院〉訴字第960號卷第11頁至第16頁），雖該契約書於「立契約書人」賣方裕傑公司之右側蓋上「出售所有權人：乙○○」字樣，充其量僅能證明系爭房地之所有權人為上訴人。又系爭買賣契約書第6頁之簽署欄中乙方即裕傑公司之上方雖亦蓋有「（代理人）」、「出售所有權人：乙○○」、「身分証字號：Z000000000」等字樣，然並無任何上訴人之簽章，且契約內容亦無任何文義足以表明裕傑公司為上訴人之代理人，且系爭房地之價金，被上訴人係交付予裕傑公司，而非上訴人，此亦為被上訴人所不爭執，是被上訴人主張上訴人有授權裕傑公司以上訴人代理人身分與被上訴人簽訂系爭買賣契約云云，自有可議之處。⒉另系爭買賣契約書第6頁之本約附件明細中註明契約附
件雖載有「土地、建物所有權人委託裕傑物業行銷有限公司全權處理不動產之切結書及土地、建物權狀影本」等字樣，被上訴人並提出系爭授權書為證（見原審訴字第492號卷第18頁之授權書）。然上訴人否認該授權書為真正，而被上訴人迄今仍無法提出該授權書之原本以證明該授權書為真正，被上訴人訴訟代理人並陳稱：「（問：原證三之授權書原本，迄今尚未提出？）答：裕傑公司前負責人羅冠傑，在另案基隆地院作證說是他自己將被證六（見原審訴字第492號卷第184頁）的授權書截出來，將下半段受託人部分打字，與上半段部分委託吳元裕處理部分重新打字，變成委託裕傑公司處理，將乙○○及印章剪下來貼在重新打的原證三（見同上卷第18頁）授權書上再影印，…」等語（見本院卷㈡第92頁反面之筆錄）。且裕傑公司於95年11月8日委託簡維能律師發函予上訴人之函文中已載明：「（一）緣台端與麒麟營造有限公司於民國95年有簽訂合夥契約書，約定共同處理標的債權之相關事宜（即向荷商柯華資產管理（股）公司購買之標的債權），而後麒麟營造有限公司與本公司有簽訂不動產銷售契約書，專任委託本公司代理其與台端合夥契約書之內容、執行、廣告行銷及業務銷售等相關事務。…」等情（見本院卷㈠第22頁之函文），足見裕傑公司係受麒麟公司委託銷售系爭房地，裕傑公司若係代理人，應為麒麟公司之代理人，而非上訴人之代理人。
⒊又證人即裕傑公司之前負責人羅冠傑於另案（即本院98
年度上字第102號）審理時證稱：「（問：從來沒有取得乙○○的授權書？）答：是乙○○授權吳元裕，…」、「（問：有無取得乙○○授權給裕傑公司的授權書？）答：只有吳元裕的那一份，…沒有乙○○授權給裕傑公司的授權書，…」、「因為我們要符合公平會的要求，所以裕傑公司出售的房屋，必須在買賣契約書上押上裕傑公司的章，54頁授權書是吳元裕當時簽回來，下面是我們自己加的。」等語（見本院卷㈡第82頁反面、第83頁正面所附之筆錄）。按民事訴訟法第352條第2項前段規定：「私文書應提出其原本。」同法第357條規定：「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。」同法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」而被上訴人迄今仍未提出該授權書之原本，已如前述，足證裕傑公司並未取得上訴人之授權書。
⒋準此，依裕傑公司於95年11月8日委託簡維能律師發函
予上訴人之函文（見本院卷㈠第22頁之函文）；再參以裕傑公司已自承係受麒麟公司委託銷售系爭房地；且證人即裕傑公司之前負責人羅冠傑於另案（即本院98年度上字第102號）審理時亦證稱係上訴人授權吳元裕，並未取得上訴人授權給裕傑公司之授權書。益證裕傑公司並非受上訴人委託銷售系爭房地。若上訴人有授權裕傑公司簽訂系爭房地之買賣契約，則裕傑公司必已取得上訴人之授權書；而裕傑公司既未取得上訴人之授權書，則被上訴人與裕傑公司於95年10月22日所簽訂之系爭買賣契約，裕傑公司係以自己名義所簽訂，而非以上訴人代理人身分所簽訂甚明。
㈡又查，裕傑公司於95年11月8日委託簡維能律師發函予上
訴人之函文中已載明：「…（二）嗣後本公司於民國95年8月8日與麒麟營造有限公司簽訂合約書，買斷其與台端（即上訴人）之合夥契約書，承受該合夥契約書之權利義務…茲為慎重再檢附麒麟營造有限公司與本公司之上開合約書乙份，敬請台端查閱。」（見本院卷㈠第22、23頁之函文）。而該合約書（見本院卷㈠第24頁）第2條載明裕傑公司係以7,500萬元價格買斷麒麟公司與上訴人間之合夥契約書之權利義務。則若裕傑公司銷售系爭房地即可視為上訴人之代理人，裕傑公司又何需花費高達7,500萬元之鉅款來買斷麒麟公司與上訴人間之合約權利？又裕傑公司若為上訴人之代理人，則其承受麒麟公司與上訴人之合約後，其與上訴人間之法律關係，究係上訴人之代理人？抑或為合約之當事人？均有疑義。再依上訴人與麒麟公司所訂之合夥契約第16條特約條款第7項（見本院卷㈠第42頁）約定，麒麟公司承諾上訴人獲利7,000萬元後，將剩餘不動產產權移轉過戶給上訴人，且不得有任何負擔及擔保物權之設定。如裕傑公司係上訴人之代理人，其法律行為之效力既直接對上訴人生效，裕傑公司既已買斷麒麟公司與上訴人間之合夥契約書之權利義務，則裕傑公司又將如何履行上開合夥契約對上訴人之保證獲利責任？足見裕傑公司受麒麟公司委託，係以自己名義簽訂系爭房地之買賣契約。至裕傑公司印製之系爭買賣契約書，於附件中記載有上訴人委託全權處理之切結書等字樣（見士林地院訴字第960號卷第16頁之附件），承前所述，上訴人既未出具授權書予裕傑公司，而系爭買賣契約書上附件之記載，係裕傑公司自行印製，且被上訴人未舉證已經上訴人之同意，自不得執此要求上訴人須負出賣人之責任。準此，系爭買賣契約並無任何裕傑公司為上訴人代理人之記載，亦無任何文字表明裕傑公司為上訴人代理人之旨意；而裕傑公司係以自己名義與被上訴人簽訂系爭買賣契約及收受買賣價金，足見裕傑公司並非以上訴人代理人身分簽約及收受價金。
㈢按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他
人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係（最高法院22年上字第3212號判例意旨參照）。經查：
⒈上訴人固自承出具授權書予僑福房屋之副總吳元裕（見
原審訴字第492號卷第179頁之書狀），並提出該授權書為憑（見原審訴字第492號卷第184頁之授權書）；再參以裕傑公司前負責人羅冠傑於另案（即本院98年度上字第102號）審理時已證稱上訴人係授權吳元裕，並未取得上訴人授權給裕傑公司之授權書（見本院卷㈡第82頁反面、第83頁正面所附之筆錄），及被上訴人訴訟代理人於本院言詞辯論時已陳稱：裕傑公司前負責人羅冠傑於另案審理時已證述係羅冠傑將被證六（見原審訴字第492號卷第184頁）之授權書截出來，將下半段受託人部分打字，與上半段部分委託吳元裕處理部分重新打字，變成委託裕傑公司處理，將乙○○及印章剪下來貼在重新打的原證三（見同上卷第18頁）授權書上再影印（即為系爭授權書）等情（見本院卷㈡第92頁反面之筆錄），以及系爭買賣契約書之立契約書人部分僅有被上訴人、裕傑公司及其負責人羅冠傑之簽章，上開契約書內及騎縫，亦僅有被上訴人、裕傑公司及其負責人羅冠傑之簽章，均未見上訴人簽名或蓋章，裕傑公司於契約書中亦未表明以上訴人代理人身分簽約。且系爭買賣契約書上訴人之戳章，被上訴人無法證明係上訴人所加蓋，亦不能證明上訴人有同意該加蓋之戳章。再者，系爭房地買賣契約之本文，並無任何足以證明裕傑公司係以上訴人代理人名義與被上訴人簽訂契約之文字記載，足證系爭買賣契約書之當事人並非上訴人。是上訴人辯稱加蓋上開文字與上訴人無關等語，自屬可信。
⒉況被上訴人於簽立系爭買賣契約當日尚同時與裕傑公司
簽訂「室內工程承攬合約書」及「裕傑物業管理、承租合約」等二份契約，已如前述。除系爭買賣契約外，其他二份契約並無上訴人之戳章，被上訴人不但無任何懷疑，且未主張裕傑公司係以上訴人代理人身分簽訂該二份契約。足見裕傑公司並非以上訴人代理人身分與被上訴人簽訂系爭買賣契約。又系爭買賣契約簽訂時，並無上訴人戳章，被上訴人為何不發覺奇怪或有異？為何不要求同時簽訂之三份契約應同一格式？再者，被上訴人提出之所有繳款證據，均由裕傑公司收受或匯入裕傑公司帳戶，益證系爭買賣契約書之契約當事人為裕傑公司，而非上訴人。
⒊又前開被上訴人與裕傑公司簽訂之「裕傑物業管理、承
租合約」，不但期限自96年1月1日起至98年12月31日止長達3年，且契約最後一條即第13條規定，契約期滿起算30日內，裕傑公司同意以被上訴人承購之原價格買回。更證明系爭房地之出賣人係裕傑公司，所以裕傑公司才有權利同意以原價格買回。若裕傑公司非出賣人，契約就不會用「買回」字樣。益證裕傑公司並非以上訴人代理人身分簽約。
⒋另被上訴人提出95年10月22日簽訂之系爭房地買賣契約
，及與鄔寶林於95年8月14日、陳秀英於95年10月15日（見本院卷㈠第98頁至第104頁、第134頁至第140頁）、蘇維民於95年9月10日、李明輝於95年9月18日、周雅琴於95年9月23日、劉曉卉95年10月6日簽訂之房地買賣契約（見本院卷㈠第106頁至第111頁、第113頁至第118頁、第120頁至第125頁、第127頁至第132頁）雖有不同版本格式，然出賣人均為裕傑公司而非上訴人，亦未載明裕傑公司係上訴人之代理人，尚難據為有利於被上訴人之認定。
⒌又按民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，
以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」但系爭買賣契約書上所載之出賣人係裕傑公司，並非上訴人；且系爭買賣契約書上亦未記載裕傑公司為上訴人之代理人。是系爭買賣契約之當事人，乃被上訴人與裕傑公司；且被上訴人之價金亦係繳付予裕傑公司，而非上訴人。是上訴人辯稱伊就系爭買賣契約之簽訂及履行，自不應負任何法律責任，上訴人既未收受被上訴人任何系爭價金，自亦無返還責任等語，自屬可採。
⒍縱上訴人為系爭房地所有權人，而委託裕傑公司銷售房
地，然委託銷售與授權裕傑公司以上訴人代理人身分銷售，係屬不同二事。上訴人既未授權裕傑公司以上訴人代理人名義銷售系爭房地，已如前述，揆諸前開說明，上訴人既非系爭房地買賣契約之當事人，自無須依系爭買賣契約負責。
㈣被上訴人雖另主張裕傑公司有在系爭房地所在地現場銷售房屋之事實，則裕傑公司有表見代理上訴人之適用云云。
惟查：
⒈按民法第169條前段規定：「由自己之行為表示以代理
權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」又民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字第1281號判例意旨參照）。
⒉承前所述，上訴人並無任何行為表示授權裕傑公司，被
上訴人亦不能證明上訴人有任何授權裕傑公司之意思表示，上訴人既無由自己之行為表示以代理權授與他人之表見代理態樣；且依裕傑公司委請簡維能律師於95年11月8日所寄發之函文所載，係由麒麟公司與裕傑公司簽訂不動產銷售契約書，由麒麟公司委託裕傑公司銷售，上訴人並未表示授權裕傑公司代理上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴人既從未表示授與裕傑公司代理權，則裕傑公司所為之與被上訴人簽訂系爭買賣契約之法律行為，即不符合「其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件」。是本件與民法第169條規定之表見代理法律構成要件不符，自不能認裕傑公司有表見代理上訴人簽訂系爭買賣契約之情事。
⒊至被上訴人主張裕傑公司在系爭房屋現場有銷售情事，
而認為依該銷售事實應認裕傑公司係表見代理上訴人簽訂系爭買賣契約。惟按表見代理云者，即代理人雖無代理權而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律科以授權人責任之謂。而代理權僅限於意思表示範圍以內，不得為意思表示以外之行為。故不法行為及事實行為不僅不得成立代理，且亦不得成立表見代理（最高法院55年台上字第1054號判例意旨參照）。則被上訴人以裕傑公司有在系爭房屋現場銷售之事實行為，而主張依該銷售事實應認裕傑公司有表見代理上訴人簽訂系爭房屋買賣契約，容有誤解。
⒋被上訴人雖另以系爭買賣契約書上蓋有上訴人之戳章，
以及其他購屋者與裕傑公司簽訂之買賣契約書上亦蓋有上訴人戳章，且已辦理所有權移轉登記為由，而主張上訴人知裕傑公司為代理人而不為反對之表示，而認此應視為裕傑公司表見代理上訴人云云。惟按民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例意旨參照）。而被上訴人於98年5月18日之書狀中亦載明「…辦理過戶事宜…向恆輝公司取得上訴人之印鑑證明正本、所有權狀正本等物件，始得憑向該管地政事務所申辦所有權移轉登記…」（見本院卷㈠第61頁之答辯狀），足見被上訴人並未證明上訴人已知悉裕傑公司在系爭買賣契約書上蓋有上訴人之戳章；且未證明上訴人知情。再參以被上訴人亦自承上訴人對於裕傑公司銷售之房屋所有權移轉登記事宜，並非由上訴人親自辦理或交付相關文件，是上訴人辯稱伊對於裕傑公司之行為，根本毫不知情等語，自屬可信。至其他購屋者之移轉過戶時間，依據被上訴人答辯狀㈡所載，均係在本件95年10月22日買賣契約簽訂後才辦理，有該答辯狀可考（見本院卷㈠第89頁之書狀）。足證其他購屋者之移轉過戶情事，被上訴人簽約時尚未發生，被上訴人自無可能因此而致誤信裕傑公司有代理權。
⒌關於裕傑公司銷售上訴人所有之系爭房地，上訴人業已
提出證據，即依上訴人與麒麟公司間96年5月10日之合夥契約（見本院卷㈠第35頁至第43頁之契約）；裕傑公司亦承認係受麒麟公司之委託銷售系爭房屋，已如前述；裕傑公司並非以上訴人代理人身分簽訂系爭買賣契約，上訴人對系爭買賣契約書上蓋有上訴人戳章亦不知情，而裕傑公司銷售系爭房地之前係受麒麟公司之委任。至裕傑公司委請之代書向恆輝公司拿取房屋移轉過戶所需之上訴人印鑑證明及房屋權狀等，上訴人辯稱係伊委請恆輝公司代為辦理該些庶務，恆輝公司依民法第528條規定僅有處理上訴人交辦事物之處理權，而非上訴人代理人。若恆輝公司為上訴人之代理人，又何須裕傑公司再為代理人等語，自屬可信。另裕傑公司於96年6月27日自金山農會帳戶領取6萬0,170元存入丙○○個人帳戶，丙○○於本院證稱，不知道裕傑公司何以如此做等語（見本院卷㈡第72頁反面之筆錄）。且經本院向金山農會調取之裕傑公司該帳戶取款憑條，亦可證明裕傑公司設於金山農會帳戶之款項，均係裕傑公司自行領取，有金山地區農會函文及檢附之取款憑條可考（見本院卷㈡第25頁至第50頁），並非由上訴人領取，自難遽認裕傑公司有表見代理上訴人簽訂系爭買賣契約之情事。
⒍再參以被上訴人於96年11月6日委請律師以台北橋郵局
第00184號存證信函（見士林地院訴字第960號卷第17頁至第21頁），載明95年10月22日簽訂系爭買賣契約同時，尚與裕傑公司簽訂「室內工程承攬合約書」及「裕傑物業管理、承租合約」。而觀之該「室內工程承攬合約書」第1條規定「工程地點：台北縣萬里鄉玉田2之1號6樓之1」、第5條規定「工程總價款：計新台幣75萬元整…」、第6條規定「付款方式：甲（即被上訴人李佳竤）乙（即裕傑公司）雙方同意，以房地總價之裝修折讓款項支付，裝修折讓款計新台幣75萬元整…」（見本院卷㈠第26頁至第28頁之承攬合約書），而該「室內工程承攬合約書」上並無上訴人戳章，被上訴人亦未主張該合約係由裕傑公司代理上訴人簽訂，足見該承攬合約書之當事人為裕傑公司與被上訴人。且依被上訴人提出之繳款收據，其中31萬5,000元載明「房地價款（工程前三期款項）收據」，足證該31萬5,000元係被上訴人依該合約繳付裕傑公司之室內工程裝潢款，而非系爭房地之價款。且該款項被上訴人係存入裕傑公司華南商業銀行帳戶；被上訴人係付給裕傑公司而非上訴人；被上訴人亦未證明上訴人有收受該款項。則被上訴人既係依其與裕傑公司之室內工程合約書支付裕傑公司之室內工程裝潢費用，是其請求上訴人返還此部分之款項，自屬無據。
⒎準此，被上訴人提出之系爭買賣契約，上訴人既未曾在
該契約書上簽章，該契約書上亦未載明裕傑公司係代理上訴人簽訂。且系爭買賣契約於95年10月22日簽訂時，裕傑公司自承係受麒麟公司的委託銷售，而非上訴人委託；是上訴人辯稱裕傑公司自不可能係伊之代理人等語，自屬可採。上訴人既非系爭買賣契約之當事人，裕傑公司亦非以上訴人代理人身分簽訂系爭契約，是被上訴人依系爭買賣契約請求上訴人回復原狀及給付違約金，自屬無據。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付93萬5,000元，及自96年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，非屬正當，即屬不應准許。從而原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 邱瑞祥法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
書記官 詹麗珠