臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第636號上 訴 人 代表設計工程股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 羅翠慧律師複代理人 李姝蒓律師被上訴人 美好房屋仲介股份有限公司法定代理人 丁○○被上訴人 甲○○
乙○○上列3人共同訴訟代理人 陳丁章律師複代理人 何家怡律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年5月7日臺灣板橋地方法院97年度訴字第2808號第一審判決提起上訴，本院於99年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊經由被上訴人美好房屋仲介股份有限公司（下稱美好房屋公司）之經紀員即被上訴人乙○○之仲介，於民國97年5月17日與屋主即被上訴人甲○○簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）3,200萬元，購買門牌號碼台北縣○○鄉○○路○○○號之1、203號之2房屋及其基地（除特別標明門牌號碼外，合稱系爭房地），並簽發面額100萬元之支票，連同已付之10萬元斡旋金（計110萬元），作為第1期款交付予甲○○。因乙○○未提供系爭房地之產權及房況說明書，且售價偏高，伊乃與乙○○商議解約，乙○○建議伊先交付第2期款之遠期支票予甲○○，再與甲○○簽訂租賃契約，以給付租金方式，補貼甲○○另行託售系爭房地期間之房貸利息損失。伊於97年7月1日與甲○○簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金6萬元，租期至98年1月31日止，並於翌日簽發面額530萬元、發票日97年12月31日之支票交予乙○○，再轉交予甲○○。迨97年11月間，乙○○向伊表示甲○○堅持沒收110萬元，並要求伊須負擔系爭房地4個月租金、管理費及水電費，如不接受，甲○○將拒絕返還該紙面額530萬元之支票，伊為取回該紙面額530萬元之支票，而同意解約。嗣伊發現系爭203號之1房屋登記面積為29.96平方公尺，主要用途為一般事務所，系爭203號之2房屋登記面積為224.36平方公尺，主要用途為住家，無法作為公司營利事業商業登記之用，系爭203號之2房屋具減少契約預定效用之重大瑕疵，且瑕疵無從除去。又美好房屋公司之實際負責人為乙○○，已於97年4月1日起至98年3月31日止申報停業，伊始知悉被乙○○、甲○○詐騙。伊先位主張依民法第92條之規定，以起訴狀繕本之送達，撤銷系爭買賣契約及解除契約之意思表示，依民法第179條之規定，甲○○應返還110萬元，備位主張依民法第354條、359條之規定，系爭房地具有瑕疵，伊得解除契約，並依民法第259條之規定，請求甲○○返還110萬元。
另不動產經紀管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條之規定，美好房屋公司、乙○○應連帶給付126萬元（含110萬元及仲介服務費16萬元），美好房屋公司、乙○○就連帶給付之110萬元與甲○○為不真正連帶債務，爰聲明請求：㈠甲○○應給付伊110萬元及自97年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡美好房屋公司、乙○○應連帶給付伊126萬元及自97年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢前二項之110萬元本息部分，如其中一人已履行，其餘被上訴人於其履行範圍內免給付義務。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭203號之1房屋主要用途為一般事務所，系爭203號之2房屋亦得變更為辦公室使用，且兩間房屋之現況係打通做一間辦公室使用，即無不能登記為辦公室使用之情事。另否認有詐欺之行為，上訴人基於自由意思與甲○○解除買賣契約，已同意該110萬元由甲○○沒收，上訴人不應再請求等語，資為抗辯。爰聲明：㈠上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡甲○○應給付上訴人110萬元及自97年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢美好房屋公司、乙○○應連帶給付上訴人126萬元及自97年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣前二項之110萬元本息部分，如其中一人已履行，其餘被上訴人於其履行範圍內免給付義務。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張其經美好房屋公司之經紀人員即乙○○仲介向甲○○購買系爭房地，買賣價金為3,200萬元，於97年5月17日簽訂系爭買賣契約，同時簽發面額100萬元之支票交予甲○○，連同已支付之斡旋金10萬元（計110萬元），作為第1期款，嗣上訴人與甲○○再於97年7月1日簽訂系爭租約，約定甲○○另委託銷售系爭房地，待售期間則由上訴人按月支付租金6萬元予甲○○，以補償其閒置損失，同時簽發面額530萬元之遠期支票交予甲○○作為買賣價金之第2期款，並給付仲介服務費16萬元予乙○○。嗣上訴人與甲○○於97年11月27日協議解除系爭買賣契約，甲○○沒收上訴人已付之買賣價金110萬元等情，為被上訴人所不爭執，復有不動產買賣意願書、系爭買賣契約、系爭租約、支票、增列條款可稽（見原審卷12至25頁、75頁），自堪信為真實。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實者，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件上訴人主張乙○○、甲○○施用詐術，致伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約及同意解除買賣契約，及系爭203之2房屋無法為公司營利事業商業登記使用，具有減少契約預定效用，無法除去之重大瑕疵云云，為被上訴人所否認，則依上開舉證責任分配原則，應由上訴人負舉證責任，如其無法舉證以實其說，即應受不利益之判決。經查：
㈠系爭203號之2號房屋係坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○○號
土地，該土地使用分區為林口特定區第五種住宅區，此據台北縣政府經濟發展局98年2月6日北經登字第0980050527號函覆明確（見原審卷88頁）。又依台北縣政府工務局98年3月31日北工建字第0980211705號函稱：「有關坐落林口特定區第五種住宅區之建築物，依『台北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』及附表規定（如附件），辦理使用類組變更為「事務所（G2類組）用途者，應面臨12公尺以上計畫道路，並限於地面第1層（得含夾層）至第14層，且樓地板面積小於200平方公尺」等語，並敘明系爭203號之2房屋「領得台灣省政府住宅及都巿發展局核發之（80）使林字第065號使用執照，位於地面第1層，卷查使用執照核准圖說，建築基地臨20公尺計畫道路，原核准用途為『住宅』；另建物謄本所載面積為195.12平方公尺（國宅段2356-0建號），核得依前開規定，向本局申請辦理用途變更為『事務所（G2類組）』」等語，有上開函文及其所附之「台北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」暨其附表可查（見原審卷149至154頁）。再依「林口特定區計畫管制要點」第15條第15款之規定，林口特定區第五種住宅區內得為家具及裝設品、油漆粉刷包工業、建築土木修繕、建築材料等一般零售或服務業使用，但限於建築物第1層及地下1層，亦得為建築設計、景觀設計、室內設計等事務所及工商服務業使用，但須面臨12公尺以上計畫道路，此亦有台北縣政府經濟發展局98年3月27日北經登字第0980211412號函檢附之上開管制要點供參（見原審卷121至148頁）。
是系爭203號之2房屋目前雖登記用途為「住家用」，惟其仍得依「台北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定，辦理變更用途為「事務所」，供作為上訴人預定之展示間、工作坊或者辦公室使用，即無不得作為商業用途之情事。上訴人執此而主張乙○○、甲○○施用詐術，及系爭203號之2房屋具減少契約預定效用之重大瑕疵云云，顯無可取。
㈡上訴人復主張系爭203號之1、203號之2房屋登記面積計221.
93平方公尺，已逾「台北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」附表所定樓地板面積應小於200平方公尺之限制，自不得辦理變更用途為「事務所（G2類組）」云云，然系爭203號之1、203號之2房屋為二個獨立建物，分設不同門牌號碼，於該二間建物未辦理併戶之前，各建物得否作為營業事業登記之商業用途，自應個別判斷之，是上訴人此之主張，亦不可採。
㈢上訴人再主張乙○○刻意隱瞞所買受之房屋分設2個門牌號
碼，及隱瞞美好房屋公司已辦理停業云云，然上訴人之法定代理人丙○○於簽訂系爭買賣契約前，既曾至現場查看系爭房地，系爭203之2房屋並非不能為辦公室使用，即無減少契約預定效用之瑕疵，業如前述，是系爭房屋是否分設2個門牌號碼顯非系爭買賣契約之重要因素，縱使乙○○事前未告知上訴人，亦難認乙○○有何施用詐術，致使上訴人陷於錯誤締約之情事。況觀之系爭買賣契約於建物標示之部分，業載明買賣標的物為「2355建號，建物門牌為台北縣○○鄉○○路○○○號之1」、「2356建號，建物門牌為台北縣○○鄉○○路○○○號之2」（見原審卷14頁），上訴人於簽約時已明知分設二個門牌號碼，仍願意簽訂買賣契約，自難認其有何陷於錯誤之情事。再則，美好房屋公司僅為房地買賣之仲介角色，買賣房地之交易能否成立，係取決買賣雙方當事人，就買賣標的物及買賣價金能否意思表示合致，與扮演仲介角色者是否已停業無關，是縱使乙○○未對上訴人告知美好房屋公司已停業一節，亦難認上訴人因此而陷於錯誤致簽訂買賣契約。是上訴人執此主張遭乙○○、甲○○詐欺而購買系爭房地云云，咸屬無據。
㈣又系爭買賣契約係於97年5月17日簽訂，其付款條件原約定
簽約時付第1期款110萬元，第2期款於97年6月15日備齊一切過戶資料等，上訴人給付第2期款300萬元，第3期款為稅捐機關核發應繳納之稅單3日內，上訴人給付230萬元，尾款2,560萬元由銀行貸款支付之，另約定交付尾款最遲不得超過97年7月30日，逾期以違約論，上訴人所支付之自備款無條件由甲○○沒收之（見原審卷15頁、17頁），嗣97年7月2日又簽訂「增列條款」，約定「賣方（指甲○○）同意買方（指上訴人）之備證款及完稅款合計新台幣伍佰參拾萬元整，延後開立民國97年12月31日之支票支付。俟支票兌現後，買方須先將貸款不足支付尾款之部分以現金補足給賣方，始可辦理房地過戶手續。房地過戶手續及尾款之交付最遲不得超過民國98年1月31日否則以違約論，買方已支付之價款無條件由賣方沒收，同時解除本契約。買賣雙方同意買方自民國97年7月1日起至民國98年1月31日止向賣方承租此房屋，租金每月新台幣陸萬元整。租賃期滿前，買方可隨時將備證款及完稅款及貸款不足支付尾款之部分支付與賣方提前辦理房地過戶手續」等語（見原審卷19頁），顯見該增列條款係因上訴人無法如期支付第2期款300萬元及第3期款230萬元，雙方為解決延後付款之紛爭而增訂，並同時簽訂租賃契約（租約見原審卷20頁至24頁），於該房屋過戶前由上訴人承租，每月支付6萬元租金予甲○○，亦係為填補甲○○未能如期取得第2期、第3期價金之損失，均難認甲○○、乙○○有何施用詐術可言。
㈤被上訴人抗辯於97年6月15日第2期款付款期日屆至時，上訴
人之法定代理人丙○○不僅要求展期，同時將其所有之二筆店面委託乙○○任職之美好林口不動產有限公司（下稱美好林口公司）出售，以週轉資金，顯見乙○○無施用詐術之行為等情，並提出不動產委託銷售契約書二份為證（見原審卷
73 、74頁），查上訴人之法定代理人丙○○確實於97年6月20日簽署不動產委託銷售契約書，同意將門牌號碼台北縣○○鄉○○○路○段○○○○○號房屋（售價3,145萬元）、同上路段335-8號房屋（售價2,185萬元）委託美好林口公司出售，而美好林口公司與美好房屋公司均為乙○○任職服務之不動產仲介公司，業據乙○○陳述在卷（見本院卷106頁反面），苟上訴人認為於97年5月17日購買系爭房地，係受乙○○、甲○○之詐欺所致，既已失信任基礎，豈會願意再於97年6月20日將前揭二間房屋委託同屬於乙○○服務之美好林口公司出售之理？是由上訴人之法定代理人丙○○簽署不動產委託銷售契約書之行為觀之，益證上訴人應無受詐欺之情事。又查「（代表設計工程股份有限公司做何業務？）是做室內設計，我們做了5、6年了，公司沒有其他的不動產，我個人有不動產」、「（97年5月份左右妳在林口地區還有幾間不動產？）還有5、6間左右的不動產，我還要回去查一下，我是買來置產，沒有出租，我從90年或者88年就有開始買房子，都是自用，辦公室也是我買下用的，我都是長期持有」、「（學歷？）美國麻州大學畢業」等語，業據上訴人之法定代理人丙○○敘明在卷（見本院卷109頁反面、110頁），是上訴人以室內設計為業，其法定代理人丙○○復為美國麻州大學畢業，為高學歷之人，其個人於97年5月間在林口地區尚有5、6間之不動產，無論就其職業、學識及購買不動產經驗觀之，均非首次為不動產買賣交易之無智識者所可比擬，其就上開分屬2門牌號碼之建物簽訂系爭買賣契約、租賃契約及事後解除契約，同意110萬元由甲○○沒收等等，均係其本於自由意思而為之，無法證明其受何詐欺。是被上訴人抗辯未施用詐術等等，應屬可信。
㈥綜上，系爭203號之1、203號之2房屋並無不可作為營業處所
使用之情事，且縱然乙○○於仲介買賣時，未告知系爭房屋分設2個門牌號碼，亦未告知美好房屋公司已停業等等，均非足致上訴人陷於錯誤，因錯誤而簽訂買賣契約、解除契約，是上訴人購買系爭房屋及事後同意解除買賣契約之行為，既非因甲○○、乙○○令其陷於錯誤而為意思表示，則其主張依民法第92條之規定，以起訴狀繕本之送達，撤銷系爭買賣契約及同意解除契約之意思表示云云，於法無據。又系爭203號之1房屋登記用途本為「一般事務所」、203號之2房屋亦得依「台北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定辦理用途變更為「事務所」，即無不能達到契約預定效用之瑕疵存在，是上訴人主張依民法第354條第1項前段、第359條之規定，解除買賣契約云云，亦屬無據。故系爭買賣契約既已解除，上訴人所支付之110萬元亦同意經甲○○沒收之，此有上訴人之法定代理人丙○○於97年11月27日書立之單據可證（見原審卷78頁），甲○○受領該110萬元即具法律上之原因，上訴人依民法第179條、第259條之規定，請求甲○○返還上開金額及利息云云，為無理由。
六、上訴人又主張乙○○為美好房屋公司之經紀人員，並受上訴人之委託提供仲介服務，竟未提供系爭房屋之產權資料及屋況說明書，刻意隱瞞系爭房屋大部分面積不可供作辦公商業使用，美好房屋公司、乙○○應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條之規定連帶賠償其所受之126萬元損害（含110萬元價金及16萬元仲介服務費）及依不當得利之規定，返還已收取之仲介服務費云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第26條第2項分別定有明文。再按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。
㈡本件上訴人主張乙○○仲介系爭房屋時，並未提供該房屋之
產權資料及不動產現況說明書等情，縱認屬實，惟系爭房地既無其所指摘不得作為營業處所之情事，即得依其預定目的供作展示間、工作坊或者辦公室使用，業如前述，自難認其因乙○○未提供上開資料，以致受有損害，是其主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條之規定請求美好房屋公司、乙○○應連帶賠償126萬元損害云云，或主張美好房屋公司、乙○○不得受領居間報酬16萬元應依不當得利規定返還云云，均屬無據。
七、綜上所述，本件上訴人先位主張依民法第92條之規定，撤銷買賣契約及同意解除契約之意思表示，及備位主張依民法第354條第1項前段、第359條前段之規定，解除系爭買賣契約，均屬無據，是其依民法第179條、第259條之規定，請求甲○○給付110萬元及自97年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，非屬正當。又上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條、不當得利之規定，請求美好房屋公司、乙○○應連帶給付126萬元及自97年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，及就其中110萬元本息部分，如甲○○、乙○○、美好房屋公司其中一人已給付者，其餘之人於給付範圍內免給付之義務，均無理由，不應准許。上訴人之訴既無理由，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，另上訴人聲請本院傳訊甲○○到庭對質云云（見本院卷181頁、182頁），經核無必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 邱瑞祥法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
書記官 明祖全