臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第675號上 訴 人 金宜蘭有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 羅明宏律師被 上訴 人 甲○○○訴訟代理人 林正隆律師上列當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國98年5月27日臺灣宜蘭地方法院97年度訴字第336號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之追加，經本院於98年10月13日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決所命上訴人應為給付超過新臺幣174,798元及其利息部分及該部分假行之宣告暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣346,302元及自民國98年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
第一、二審及追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決關於命上訴人給付及該部分假執行之宣告及命上訴人負擔訴訟費用之裁判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢被上訴人之追加之訴駁回。
陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠上訴人不同意被上訴人為訴之追加。
㈡被上訴人委託上訴人出售之宜蘭縣○○鎮○○段第120號土
地（以下稱系爭土地）原本高低不平且有地上物車棚，經僱工以機具挖土剷平，拆除地上物以整地，並在東側與鄰地相接部分之水利溝渠覆蓋水溝蓋50個。不論被上訴人日後係自己使用或再行出賣均因此減少相關費用，整地之利益均歸被上訴人所有，難謂受有損害。
㈢被上訴人與買方簽定土地買賣契約，上訴人難謂有何故意過
失，自應認契約業已成交，上訴人受有仲介報酬非無法律上原因，買方嗣後因既成道路問題解除契約，與之無關。
㈣溢收款雖應歸還被上訴人，但被營業員取走。
證據：除援用原審提出者外，補提收據及照片為證。
乙、被上訴人方面：聲明：
㈠上訴駁回。
㈡關於返還仲介費部分追加依債務不履行之損害賠償備位請求
部分聲明：上訴人應給付被上訴人新臺幣（以下同）346,302元及自民國98年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠上訴人收取整地費，雖曾為整地，但收據上載挖土機作業二
天及運費等支出，並非永久效果之設施，如被上訴人再行出售，應再行支出，又所載水溝蓋等現場並未看到，因而並未獲利，要無損益相抵情事。
㈡整地費與代書費之支出與與上訴人隱瞞所仲介之土地有部分為既成道路之事實，有因果關係。
㈢溢收款是被上訴人同意將該筆款項放在上訴人處，將來有支出時就應由該款項支出。
㈣被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還仲介費如認
無理由，因上訴人仲介之故意或過失，使訴外人林正祺得向被上訴人解除契約，並致被上訴人受有額外支付仲介費之損害，被上訴人亦得依債務不履行之規定，請求上訴人賠償同額之損害。
㈤被上訴人與訴外人林正祺間買賣契約既經解除，被上訴人交
付預收款與上訴人之法律關係同屬解除，上訴人收受該預收款之原因即告消滅，且原簽訂專任委託銷售契約之委託期間至96年4月30日即止，亦無理由再為代付費用，上開預款之收款原因亦已不存在，被上訴人均得依不當得利之法律關係請求返還。倘若法院認為被上訴人交付預收款係基於另外之委任關係，亦得任意終止之，爰以書狀通知終止委任契約，被上訴人亦得依不當得利請求返還。
㈥上訴人於被上訴人與訴外人林正祺訂約時，即收取林正祺交
付之1,500,000元，於扣除仲介費、預收款、整地費後，再將餘款750,000元以開立支票方式交付被上訴人，因此，被上訴人係將整地事宜委託上訴人處理，而非另行委託被上訴人之業務員王金亮處理。
㈢證據：援用原審提出者。
丙、本院依職權調閱臺灣宜蘭地方法院96年度訴字第170號訴外人林正祺與被上訴人間返還價金事件歷審卷宗。
理 由本件被上訴人於原審本於不當得利請求上訴人返還所交付之仲
介費346,302元，嗣於本院審理中追加依債務不履行之損害賠償之法律關係為備位請求，其請求之基礎事實與原訴同一，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定，應予准許，合先敘明。
被上訴人起訴主張：伊將所有系爭土地委託上訴人居間仲介，
於95年7月6日與上訴人簽定委託銷售契約，嗣經仲介，伊與第三人林正祺於同年8月12日訂立買賣契約，以8,657,550元之價格出售土地，於簽約時受領訂金1,756,000元，然林正祺於給付第二期價金2,500,000元後，即以系爭土地有既成道路之瑕疵，伊未告知為由解除契約，並起訴請求返還已付之買賣價金4,256,000元及其利息，案經臺灣宜蘭地方法院以96年度訴字第170號判決及臺灣高等法院以97年度上字第56號判決，認有理由，並告確定，惟系爭土地上有既成道路之事實，伊於委託被上訴人仲介時已明確告知，上訴人就系爭買賣契約遭林正祺解除，應負最終之責任。而上訴人於伊與林正祺簽訂系爭買賣契約時，就林正祺所給付之訂金1,756,000元中，向伊收取756,000元，即土地買賣成交價4%之仲介費346,302元、整地費114,900元、代書費10,000元、及其他預收款284,798元，該預收款後返還120,000元，尚餘164,798元未還，系爭土地買賣契約既遭解除，委任處理預收款契約亦經終止，上訴人收取仲介費346,302元及預收款164,798元即無所依據，伊自得依不當得利之規定請求返還，另整地費114,900元及代書費10,000元，則係上訴人債務不履行致伊所受損害，伊亦得依債務不履行之規定請求上訴人賠償等情，求為判命上訴人給付636,000元及自97年12月3日起計算之法定遲延利息之判決，嗣於本院審理中，返還仲介費部分追加依債務不履行之損害賠償為備位請求，求為命訴人給付346,302元及自98年8月27日起算之法定遲延利息（被上訴人在原審超過上開之請求，業經判決敗訴確定）。上訴人則以：伊依據兩造訂立之委託銷售契約收取仲介費346,
302元及預收款164,798元，委託銷售契約並非無效，伊並非無法律上原因而收取，無不當得利可言。且預收款被上訴人係交付上訴人營業員王金亮個人，與上訴人無關。又系爭委託銷售契約既然有效，並無債務不履行可言，被上訴人依債務不履行主張整地費及代書費為其所受損害，亦有未合，何況整地結果，被上訴人受有利益，損益相抵，亦無受害可言等語，資為抗辯。
查被上訴人將所有系爭土地委託上訴人居間仲介，於95年7 月
6日與上訴人簽定委託銷售契約，嗣經仲介，被上訴人與第三人林正祺於同年8月12日訂立買賣契約，以8,657,550元之價格出售土地，於簽約時受領訂金1,756,000元，然林正祺於給付第二期價金2,500,000元後，即以系爭土地有既成道路之瑕疵，被上訴人未告知為由解除契約，並起訴請求返還已付之買賣價金4,256,000元及其利息，案經臺灣宜蘭地方法院以96年度訴字第170號判決及臺灣高等法院以97年度上字第56號判決，認有理由，判決被上訴人敗訴，並告確定等事實，為兩造所不爭，有委託銷售契約書在卷可按，並經調閱上開案卷核閱無訛，應堪認為真實。關於系爭土地上有既成道路，於買賣時有否告知買受人林正祺乙節，查上訴人員工乙○○於該案陳稱：「我在簽約之前有陪買方到現場看過，我忘記我有沒有知知買方系爭巷道存在的事實，但在簽訂契約時，還有之前，都沒有人特別提到這部分，包括公司負責賣方的營業人員」等語，參酌被上訴人之子胡明昌在該案陳稱：「我有跟王金亮講，而且當時也有拍現場的照片給王金亮，而且我有帶他去看現場，之後才到仲介公司訂立契約」，及上訴人所僱負責系爭委託事件賣方事務之營業員王金亮於該案證稱：「被告（按即被上訴人）委託金宜蘭公司銷售土地時，有提到現有道路部分，被告在委託之前有提供現場照片」，「賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主，但那時未確定那是既成道路，是在沈明春陳情以後，才知道那是既成道路」各等語，有調閱之案卷可按，可知被上訴人於委託仲介時曾告知上訴人道路存在之事實，並且明白表示希望告知買受人，而上訴人僱用之營業員卻未告知是實，是被上訴人主張系爭買賣契約買受人嗣以土地上有既存道路之瑕疵未告知而解除契約，應由上訴人負最終責任等語，即非無據。上訴人之履行委託仲介契約有可歸責之債務不履行情事。
次查被上訴人與林正祺簽訂系爭買賣契約時，林正祺給付訂金
1,756,000元，上訴人僱用人員扣留756,000元，即土地買賣成交價4%之仲介費346,302元、整地費114,900元、代書費10,000元、及其他預收款284,798元，該預收款後返還120,000元，尚餘164,798元等事實，為上訴人所不爭。被上訴人既與上訴人訂立委託仲介契約，上訴人僱用人員因該契約而與被上訴人往來服務，其效力自及於上訴人，上訴人以仲介費部分由其營業員領取，整地、預收款等事項係其營業員個人與被上訴人間之關係，與之無涉之抗辯，即無足採。
被上訴人請求上訴人返還仲介費346,302元、整地費114,900元
、代書費10,000元、及尚未返還之預收款164,798元，分述如下：
㈠關於仲介費346,302元部分：
按居間人於契約因其娸介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院著有49年台上1646判例可資參酌。被上訴人與上訴人訂立委託仲介契約，業因上訴人之媒介而與訴外人林正祺訂約，上訴人收取報酬，即係依委託仲介契約而取得，自非無法律上之原因，被上訴人於原審以不當得利請求上訴人返還仲介報酬，固有未合，惟被上訴人與林正祺訂立之買賣契約所以解除係因可歸責於上訴人之事由，業如前述，上訴人之履行委託仲介即屬債務不履行，被上訴人以所交付之仲介費為上訴人不履行契約致生之損害而請求賠償，備位請求上訴人返還仲介費346,302元，及自追加起訴狀繕本送達翌日之98年8月27日起，至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，即無不合。上訴人抗辯，業已仲介完成，解約與之無涉云云，尚無可採。
㈡關於代書費10,000元部分：
查被上訴人與林正祺訂立之買賣契約所以解除係因可歸責於上訴人之事由，上訴人之履行委託仲介契約即有屬債務不履情事，業如前述。被上訴人於履行與林正祺之買賣契約而支付之代書費10,000元，因買賣契約之解除而不具原有效益，被上訴人主張因而受有同額損害，請求上訴人賠償及給付其法定遲延利息，即非無據。
㈢關於整地費114,900元部分：
上訴人收取上開地費確曾就系爭土地整地，其支出有收據可按。上訴人辯稱：被上訴人因而受有利益，依損益相抵原則，不得請求賠償等語，被上訴人雖稱：各該支出並非永久性設施，於再次出售系爭土地時仍須再次支付云云，惟據收據記載，除整地、運費、圍籬等支出外，最主要之支出為水溝盍50個，每個2,000元，計100,000元，已據提出照片為證，自屬永久性設施，且據上訴人稱：系爭土地原本高低不平且有地上物車棚，經僱工以機具挖土剷平，拆除地上物以整地等語，亦難謂整地之相關支出，被上訴人未受益，是其主張受有支出整地費之同額損害，訴請上訴人賠償，並計付遲延利息，尚有未合。
㈣關於尚未返還之預收款164,798元部分：
查被上訴人所以交付預收款，乃為便利上訴人為其委託仲介中為必要之支出，已據被上訴人陳明，而為上訴人所不爭，是被上訴人主張關於預付預收款乃委任上訴人為其處理相關事務，即非無據，茲被上訴人以委任事務可任意終止，而終止之，請求上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還尚未返還之預收款，並計付遲延利息，並無不合。
綜上所述，被上訴人於原審依據不當得利法律關係，請求上訴
人返還預收款164,798元及計付遲延利息，依債務不履行之損害賠法律關係，請求上訴人給付代書費10,000元及遲延利息，尚無不合，原審判命上訴人為此給付，並宣告兩造預供擔保為准免假執行，即無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由。至於依不當得利法律關係請求返還仲介費346,302元，依債務不履行之法律，請求賠償整地費114,900元，並計付遲延利息部分，則無理由，原判決判命上訴人給付，並為假執行之宣告，即有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。又關於仲介費346,302元部分，被上訴人在本審追加以債務不履行損害賠償為備位請求上訴人給付，並計付遲延利息部分為有理由，應予准許。
本件判決事實及理由已如前述，兩造其餘之爭執及舉證，於本件判決之結果已無若何影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為
有理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第
78 條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 鄭傑夫法 官 林玲玉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 11 月 2 日
書記官 姚麗華