臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第76號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 林秋松律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 李成功律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國97年10月7日臺灣板橋地方法院96年度訴字第2610號第一審判決提起上訴，本院於98年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊向訴外人黃芙蓉租用其所有坐落臺北縣土城市○○街○○號1樓之房屋，原本自行經營千儷卡拉ＯＫ店，於民國（下同）95年9月1日起將該卡拉ＯＫ店轉租予上訴人及訴外人沈明淵（當時由沈明淵出面於同年8月23日與伊簽約）。嗣因沈明淵與上訴人經營理念不合，甫2個月即退出合夥，但該二人合夥期間，沈明淵均按月如數給付應付之房租新臺幣（下同）25,000元及「權利金（卡拉OK經營權暨相關設備使用權）」20,000元。沈明淵退夥後，上訴人則於同年11月1日以其本人名義與伊另訂立租賃契約，約定之租賃條件均與原約相同，且租賃期間亦承受前約之約定自95年9月1日至96年8月31日。然上訴人單獨接手經營後，始終未曾繳付契約所定之房租及權利金。茲伊一方面必須向房東黃芙蓉繳付房租，另一方面又無法自上訴人收取應得之房租及權利金，欲終止與上訴人間之契約並收回房屋自行營業，亦為上訴人所拒。俟伊與黃芙蓉間之房屋租賃契約屆期，上訴人仍不繳付租金亦不遷讓房屋，伊迫不得已必須與黃芙蓉續訂1年之租賃契約，百般無奈下，伊乃就上訴人不付租金及權利金一事，於96年4月底向臺北縣永和市調解委員會（下稱永和市調解委員會）聲請調解，嗣經該會轉介至臺北縣土城市調解委員會（下稱土城市調解委員會），上訴人亦有出席，但調解不成立。又黃芙蓉知悉伊困境，乃向土城市調解委員會聲請調解，並於同年10月2日調解時先代墊8萬元押租金予上訴人，上訴人始應允遷讓。是伊自得依兩造間之租賃契約，請求上訴人給付其所積欠自95年10月1日起至95年8月31日止共10個月之房租及權利金計45萬元。另契約屆滿後，雖經伊表明不再續租促請搬遷，上訴人仍遲延1個月迄至96年10月2日始遷離，該一個月使用房屋及設備，自屬無法律上之原因而受利益，致伊受有損害，伊亦得依不當得利之法律關係，請求返還相當於1個月租金及權利金之不當得利計45,000元。爰依兩造間之契約及不當得利之法律關係，求為命上訴人給付495,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算利息；及以供擔保為條件宣告假執行之判決。（按被上訴人另請求上訴人賠償修復玻璃及冷氣窗口之費用3,500元部分，經原審為其敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，因未繫屬本院，於此不贅）
二、上訴人則以：兩造僅約定權利金18萬元，伊業已連同每月租金25,000元如數給付與被上訴人，並無積欠租金及權利金之情事。被上訴人於96年3月間於中和市○○路○○號開設樂鳴卡拉ＯＫ店，倘伊有積欠租金，則被上訴人大可直接將店面收回自營，又怎會花幾十萬元去頂店面而又付雙頭租金。再者，被上訴人於同年4月30日帶伊去見房東陳慶順，商討訂租事宜，伊於當時曾開立11張支票，每張面額3萬元，另給付現金36萬元，交付陳慶順租其店面，而陳慶順亦向被上訴人要求賠償損壞2萬元，被上訴人只帶12,000元，不足部分係由伊借予被上訴人8,000元。倘伊自95年11月間起即未付租金，自可不去陳慶順家中簽約。且被上訴人於另案偵查中亦向檢察官陳稱伊有給付租金等語置辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即判命上訴人給付495,000元本息。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人自95年11月1日起向其轉承租千儷卡拉ＯＫ店，約定租期自95年9月1日起至96年8月31日止，除權利金外，上訴人另應按月給付租金25,000元。嗣上訴人經黃芙蓉聲請調解後，於96年10月2日始遷讓返還系爭房屋等情，業據其提出契約書及調解筆錄等為證（原審卷第4、121頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人另主張兩造有約定上訴人轉承租千儷卡拉ＯＫ店，除租金外，於租賃期間尚應按月給付被上訴人2萬元之權利金乙節，為上訴人所否認，抗辯：兩造有約定權利金僅為18萬元等語，則本件首應審究之爭點為：兩造就上訴人向被上訴人轉承租千儷卡拉ＯＫ店權利金之金額，究係約定於1年之租賃期間內均應按月給付2萬元之權利金？或係按月給付2萬元至給付滿18萬元止？經查，依被上訴人所提上訴人亦不爭執其真正之契約書記載：「今鄭阿束（以下稱甲方）位於德峰街12號1樓千儷卡拉ＯＫ，租與甲○○（以下稱乙方），房租貳萬伍仟元整，權利金貳萬元整，按月支付，押金捌萬元整。.... 」等語，兩造就上訴人轉承租千儷卡拉ＯＫ店，顯係約定上訴人應按月支付25,000元之租金及2萬元之權利金，且權利金部分並無以18萬元為限之約定。而系爭房屋原係由沈明淵於95年9月1日向被上訴人轉承租，以與上訴人共同合夥經營卡拉ＯＫ店業務，嗣於同年11月1日起因沈明淵退夥改由上訴人經營，乃與被上訴人另立租約等情，業據證人藍正雄證述明確（原審卷第99頁）。兩造締約時，被上訴人特與上訴人約定，租賃期限1年應將沈明淵已承租期間計入乙節，亦據上訴人陳述：「因為被上訴人說沈明淵的那兩個月的租期要算我的，我有同意，但沈明淵已經付租金給被上訴人，等於是沈明淵讓給我。」等語可憑（原審卷第
30 頁），上訴人顯係繼受沈明淵之承租人地位而與被上訴人訂約。而被上訴人與沈明淵於95年8月23日所簽立之契約書亦明定「今甲方乙○○所經營之千儷卡拉ＯＫ，因倦怠身體不適，讓與乙方沈明淵繼續經營，以壹個月貳萬元權利租金租與乙方，押金捌萬元整。.... 房租壹個月貳萬伍仟元，....。以壹年為期，.... 」等語，亦係約定沈明淵於租賃期間內每月應給付2萬元權利金及25,000元租金與被上訴人，此亦有該契約書之影本1份可稽（原審卷第21頁）。上訴人既係繼受沈明淵承租人之地位與被上訴人訂約，關於租金及權利金之給付條件自無不同之理。上訴人雖辯稱兩造有約定權利金為18萬元，並未舉證證明之。是被上訴人主張兩造有約定上訴人轉承租千儷卡拉ＯＫ店，於租賃期間內應按月給付2萬元之權利金，即為可取。上訴人辯稱兩造約定權利金為18萬元等語，尚無何採。
六、按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院著有28年上字第1920號判例意旨參照）。被上訴人主張自95年11月1日起至96年8月31日止，對於上訴人有每月請求支付租金25,000元及權利金2萬元之債權，並自96年9月1日起至同年10月2日止對上訴人有相當於租金之不當得利返還債權等語，上訴人辯稱其已如數清償等語，依上開說明，自應由上訴人就清償之事實負舉證之責任。上訴人就此雖舉證人藍正雄、歐碧芳、沈明淵、陳順慶，並提出支票之影本10紙為證。惟查：
㈠系爭房屋自95年11月1日改以上訴人名義訂立租約後，就
上訴人有無給付租金及權利金，沈明淵均不知情乙節，業據證人沈明淵證述：「（問：是否與被上訴人租過土城市○○街○○號一樓的房子？租多久？）有，租約1、2個月，我兩個月的租金都有給付。都是被上訴人來店裡收，有時候他跟朋友一起來，我們付租金都沒有簽收。之後就由上訴人來租。上訴人是否有付租金我就不知道了，因為我後來就沒有做了。」、「我不租以後，他們的事情我就不清楚了。」等語在卷可憑（原審卷第80頁），自無從資為上訴人有依約繳付租金及權利金之認定。
㈡又查，系爭土城市○○街○○號1樓房屋為黃芙蓉所有，其
於96年3、4月間發現被上訴人有轉租情事後，即表示擬收回租賃標的物，被上訴人曾協同上訴人與黃芙蓉之配偶陳慶順協商續訂租約，固據證人陳順慶證述「我一直都不知道，是後來租約在96年3、4月間到期，我要收回來，跑出上訴人來，我才知道。我去收房租，上訴人拿出契約書，是他跟被上訴人簽的，當時我告訴他這是違法的，要收回來。....」、「我發現被上訴人轉租後，我沒有同意上訴人繼續承租。被上訴人有帶上訴人的太太來跟我簽約，原本我已經簽了，可是被上訴人說店要頂給上訴人二十萬元，上訴人太太不同意，就不歡而散。」等語明確（原審卷第79頁）。惟被上訴人係因恐陳順慶不同意續訂租約，乃未提出上訴人有欠租之事乙節，亦據證人陳順慶證述「我與被上訴人接觸時，她怕我知道轉租的事，所以沒有跟我提到上訴人欠租的事情，是到調解委員會的時候她才有提及。」等語明確（原審卷第79頁），衡以兩造間就系爭房屋所約定之租賃期限係自95年9月1日起至96年8月31日止，有如前述，則被上訴人為求順利履約，暫置上訴人欠租之事不論，協同上訴人與陳順慶協商續訂租約事宜，亦合於事理。而上訴人是否有給付租金及權利金予被上訴人，陳順慶並不知情乙節，業據陳順慶證述明確（原審卷第79頁），自難僅據被上訴人有協同上訴人與陳順慶協商續訂租約事宜，即認上訴人已清償租金及權利金。
㈢上訴人雖又抗辯被上訴人有退還押租金8萬元予上訴人，
如上訴人有欠租，被上訴人實不可能無條件退還押租金等語；惟兩造間租期屆滿，陳順慶擬收回系爭房屋時，兩造即為上訴人欠租之事發生爭執，並向鄉鎮市調解委員會聲請調解，因上訴人堅持須返還押租金始願搬遷，陳順慶為求收回房屋，乃同意代為墊還押租金等情，業據證人陳順慶證稱「當時有去調解委員會那裡調解，我只想要把房子收回來，其他事情我不管。我有代墊租金，因為被上訴人有押租金九萬元在我這裡，上訴人向被上訴人要押租金。在調解委員會那裡我有說被上訴人負擔六萬元，我出兩萬元解決事情。」、「當時上訴人是說押租金還他，他就搬，我要收回房屋，所以就同意返還押租金。」等語（原審第79至80頁）、證人曾進益證述：「因為我是民意代表，所以96年9月初有朋友委任我處理這件事情，當時被上訴人說對方沒有給付租金，希望能去搬東西，我就去現場，我才知道他是二房東，我就跟他說這樣不能搬，要找房東來處理。第二次，被上訴人約大房東到我辦公室給付九十六年九月、十月的租金，因為二房東一直都有付房租給大房東，當天有講，承租人（即上訴人）希望拿到押金八萬元才要搬走，所以他們當場協調是否給付八萬元，就由我約時間調解。第三次到調解會處理，當時他們現場給付八萬元，由承租人返還鑰匙，結束承租關係。當時我有提起他們是否到現場驗收，他們就說不用，因為相互取得信任。後來被上訴人就打電話給我，說裡面的東西有被上訴人搬走，搬走什麼就沒有說。」、「（問：退押金時是否有提到上訴人有積欠租金？）被上訴人一直就主張上訴人沒有付租金。但是如果不退押租金上訴人就不搬走，所以就退押租金。」等詞（原審卷第61至62頁）可據。足見被上訴人原亦不同意退還押租金，係因陳順慶希望收回房屋，為求順利依約返還租賃物，乃同意返還並代墊押租金予上訴人。是亦難執有退還押租金之情，即認上訴人已無積欠被上訴人租金及權利金。
㈣又證人藍正雄雖於原審證稱其於95年12月間至96年2月間3
次於晚間7點至8點前往「千儷卡拉ＯＫ店」向上訴人收取代墊保費時，曾親眼目睹上訴人配偶鮑京美有交付約4萬元之款項予被上訴人，鮑京美並有告以係租金等語（原審卷第99、100頁），惟依上訴人所舉另一證人歐碧芳證稱上訴人給付租金予被上訴人之時間有下午也有晚上等語（原審第101頁）觀之，被上訴人顯非於固定時間前往收取租金，而證人藍正雄係駕駛計程車為業，其為上訴人墊付保費後，衡情必俟營業空檔時間始能向上訴人收取，竟能於95年12月至同年2月間3次固定於晚間7點至8點前往收取保費，又均巧遇被上訴人前往收租，並親眼目睹鮑京美交付租金予被上訴人，且所交付之金額均約4萬元，其時間之巧合與情節之類似，不無迴護上訴人之嫌。況且證人范玉美於96年1月間有陪同被上訴人前往收租，但上訴人拒絕給付乙節，業據證人范玉美證述「我知道他們有租賃契約，我是96年1月陪被上訴人去收租金，上訴人跟他太太都在。我不知道為何他不給租金，我們是去消費，跟上訴人說如果租金願意給，消費就多一點。不然的話，消費要抵租金。」等語在卷（原審第77頁）可憑，並於臺灣板橋地方法院檢察署97年度他字第593號上訴人告訴被上訴人誣告之刑事案件偵查中檢察官訊以：「你與乙○○於96年1月份至『千儷卡拉ＯＫ店』收租金時，有無遇到藍正雄？」時，亦明白證述「沒有」等語明確（見上開偵查卷宗第32頁），是證人藍正雄上開證述是否實在，非無疑問。
參以被上訴人於96年5月4日就上訴人不付租金及權利金之事，向永和市調解委員會聲請調解，嗣並經轉介至土城市調解委員會，上訴人亦有出席，但調解不成立等情，業據證人范玉美於臺灣板橋地方法院檢察署97年度他字第593號上訴人告訴被上訴人誣告之刑事案件偵查中證述「本來我是跟乙○○一起去永和市公所聲請調解，後來轉介到土城市公所，後來也有調解，甲○○亦有到場，但是調解不成立」等語明確（見上開偵查卷宗第33頁），並有聲請調解書及調解事件處理單之影本各1紙可稽（原審卷第119至120頁）。衡諸常情，倘上訴人已繳納租金、權利金，被上訴人自無大費週章聲請調解之理？是尚難以證人藍正雄證詞為有利於上訴人之認定。
㈤至於證人歐碧芳雖亦於原審證稱「我有看過二、三次上訴
人拿錢給被上訴人。拿多少錢我不知道。付什麼錢我也不知道。他拿錢給被上訴人的時間有下午也有晚上，因為房東正好在那裡唱歌，被上訴人常常去那裡唱歌。我堂哥是住樓上，我那段時間從台中上來，住他家，常常去樓下唱歌，他拿錢給他，有一次在櫃台，有一次在開放式包廂。」、「95年9月到12月那段期間（住堂哥家）。我常常去，我是10月、11月份我都有看到上訴人拿錢給被上訴人。
」等語（原審卷第101頁），惟其就上訴人給付之金額及性質，均不知悉，且系爭房屋於95年10月間尚由沈明淵承租，租金亦係沈明淵所給付乙節，業據上訴人陳述：「（問：提出95年11月1日之契約書上有記載，租約由95年9月1日起算，有何意見？）因為被上訴人說沈明淵的那兩個月的租期要算我的，我有同意，但沈明淵已經付租金給被上訴人，等於是沈明淵讓給我。」等語明確（原審第30頁），並據證人沈明淵證述「（問：是否與被上訴人租過土城市○○街○○號一樓的房子？租多久？）有，租約1、2個月，我兩個月的租金都有給付。」等詞（原審卷第80頁）、證人曾進丁證述：原來是沈明淵租的，頭1、2個月的租金是沈明淵付的等語可稽（原審卷第61頁），則證人歐碧芳證述其於95年10月間有親見上訴人給付租金予被上訴人，即與事實不符，其證詞顯有瑕疵，不足據為上訴人有給付租金之證明。
㈥上訴人雖另抗辯被上訴人於96年3月間有另在中和市○○
路○○號開設樂鳴卡拉ＯＫ店，如上訴人有積欠租金，被上訴人大可收回自營即可等語。惟千儷卡拉ＯＫ店業已出租予上訴人，收回自營則須終止租約，易生紛爭，且樂鳴卡拉ＯＫ店與千儷卡拉ＯＫ店，營業地點不同，營業條件與營業利益亦不相同，亦無從執被上訴人未將千儷卡拉ＯＫ店收回自營，另於他址營業，即推認上訴人無積欠租金及權利金。又上訴人雖又抗辯被上訴人於刑事案件偵查中有表明上訴人有給付租金等語，惟被上訴人係指沈明淵承租時期有依約給付租金，業據被上訴人訴訟代理人陳明，是亦難執之據為上訴人確有給付租金及權利金之認定。
㈦被上訴人於96年5月4日就上訴人不付租金及權利金之事，
向永和市調解委員會聲請調解，嗣並經轉介至土城市調解委員會，上訴人亦有出席參與調解，但調解不成立，已如前述，則上訴人經此倘嗣後確有繳付租金及權利金，理應請被上訴人立據以為給付證明，以免糾紛，惟上訴人就其抗辯嗣後仍有繳付租金及權利金等情，亦無法提出任何收據以為證明，實悖乎常理。末上訴人辯稱如其確未按月支付租金，被上訴人早已催繳，收回營業執照、設備，或以存證信函催告，聲請調解，提起訴，終止租約，返還房屋，焉有拖延10月之久，才向土城市調解委員會申請調解等語，然被上訴人何以於上訴人欠租10月之後始申請調解，亦為其權利行使之問題，仍不足以反推或證明上訴人未積欠租金。此外，上訴人就其抗辯有繳付租金及權利金等語，並未再舉證以為證明，其所為抗辯，尚難採信。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。系爭租賃契約約定租賃期間係自95年9月1日至96年8月31日止，上訴人於該租賃期間屆滿後即自96年9月1日起占有系爭房地及其設備即無正當權源。上訴人無權占用系爭房地及設備，受有使用系爭房地之利益，致被上訴人受有損害，該項利益依其性質無法返還，被上訴人自得請求上訴人償還無權占用期間相當於租金之價額。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，土地法第
97 條第1項固定有明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。查上訴人自
96 年9月1日起無權占用系爭房屋係經營千儷卡拉ＯＫ店，為供營業使用，依上開說明，其相當於租金之價額，自不受土地法第97條之限制。本院斟酌系爭房屋位於台北縣土城市○○街，被上訴人向黃芙蓉承租每月租金為3萬元，此有房屋租賃契約書之影本1份可憑（原審卷第23至26頁），被上訴人轉租予上訴人，除約定每月租金25,000元外，另權利金2萬元係營業設備之對價，並上訴人係用以經營卡拉ＯＫ店業務等情，認被上訴人主張以每月45,000元計算相當租金之不當得利，尚稱允當。則被上訴人依民法不當得利之規定，就自96年9月1日起至同年10月2日止無權占用系爭房屋及設備，僅請求上訴人給付45,000元，即應准許。
八、綜上，被上訴人依租賃契約關係請求上訴人給付自95年11月1日起至96年8月31日止，每月25,000元之租金及2萬元之權利金，共計45萬元（45,000×10=450,000），及依不當得利之規定，請求上訴人給付自96年9月1日起至同年10月2日止無權占用系爭房屋及設備之相當於租金之不當得利45,000元，共計495,000元，及自96年12月22日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人如數給付，並為供擔保假執行或免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，另上訴人聲請訊問黃芙蓉、王玉芬、傅萬川、郭練宗均為第二審始提出之新攻擊或防禦方法，復未依民事訴訟法第447條第2項釋明有何符合同條第1項但書之情形，本院爰不予審酌，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女法 官 吳青蓉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 29 日
書記官 吳碧玲