臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第855號上 訴 人 甲○○
丙○○丁○○共 同訴訟代理人 洪維煌律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 顏火炎律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年6月29日臺灣板橋地方法院第一審判決（98年度訴字第1073號）提起上訴，本院於98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：如附表一、附表二所示之不動產（該建物下分別稱3339建號房屋、3545建號房屋、3340建號房屋、3546建號房屋，附表一、附表二所示房屋合稱系爭房屋，系爭房屋及其坐落基地則合稱系爭不動產），係伊於民國98年4月22日向臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）民事執行處（下稱執行處）拍賣得標買受，並領得權利移轉證書。系爭不動產前所有權人為李文雄，根據現場查封筆錄所載，3339建號房屋係由上訴人甲○○（下稱甲○○）出租予上訴人丙○○（下稱丙○○），3340建號房屋係由甲○○出租予上訴人丁○○（下稱丁○○，與甲○○、丙○○合稱上訴人），甲○○亦住於其中（該房屋為其全家人使用），故拍賣後不點交。惟上訴人與李文雄均無租賃關係，故上訴人要係無權占用伊所有之系爭房屋，為此，爰依所有物返還請求權，而聲明：㈠甲○○、丙○○應自如附表一所示房屋（含3339建號房屋、3545建號房屋）遷讓並交還予伊。㈡甲○○、丁○○應自如附表二所示房屋（含3340建號房屋、3546建號房屋）遷讓並交還予伊。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋原係甲○○之配偶洪石泉於61年間購買，洪石泉於77年去世後，登記為甲○○名義。系爭房屋原為2樓式建築，於84年重建為5層樓建築。是除於重建時間外，甲○○一直居住於系爭房屋。嗣因甲○○與家盟企業股份有限公司（下稱家盟公司）有借貸關係，乃將系爭不動產之土地所有權狀、建物所有權狀均交給家盟公司，家盟公司乃在甲○○不知情之情況下，於91年將系爭不動產移轉為李文雄所有。甲○○之印鑑證明乃因甲○○擔任家盟公司向銀行借貸之連帶保證人，故將印鑑證明交付給家盟公司。事後甲○○向李文雄要求將系爭不動產移轉至甲○○名義，但李文雄未予理會。又丙○○、丁○○係分別基於租賃關係占有如附表一房屋、如附表二房屋。是以，上訴人並非無權占有系爭房屋等語置辯，並聲明：上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件經原審判決上訴人㈠甲○○、丙○○應將如附表一所示房屋遷讓並返還被上訴人。㈡甲○○、丁○○應將如附表二所示房屋遷讓並返還被上訴人。上訴人不服原審判決提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院98年10月12日準備程序筆錄，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）
（一）系爭房屋原登記為甲○○所有，於91年4月17日以買賣為原因，移轉登記為李文雄所有，經板橋地院執行處於98年
4 月22日進行拍賣程序，由被上訴人得標買受，板橋地院執行處於同年5月6日核發權利移轉證書。
（二）如附表一所示房屋現由甲○○間接占有，並出租予丙○○使用。如附表二所示房屋目前亦由甲○○間接占有，並供其女丁○○居住使用。
（三）如附表一所示房屋，甲○○先於91年3月10日起至92年3月9日止，以每月新臺幣（下同）1萬1000元租給丙○○。後於94年3月10日起至97年3月9日止，以每月新臺幣(下同)1萬1000元出租給丙○○。
（四）如附表二所示房屋，甲○○曾自90年6月1日起至92年5月
30 日止，以每月租金8000元出租給丁○○。
（五）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄）之權利移轉證書、土地暨建物登記謄本、戶籍謄本、租賃契約書（以上均影本）附卷可稽（分別見原審卷第8頁至第12頁、第23頁至第25頁；本院卷第20頁至第27頁、第67頁至第68頁），自堪信為真實。
五、經本院於98年10月12日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院上開筆錄，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
（一）上訴人抗辯：系爭房屋原屬甲○○所有，係遭家盟公司於不知情之情況移轉為李文雄名義等情，得否對抗被上訴人？
（二）甲○○、丙○○是否無權占有如附表一所示房屋？丙○○得否對被上訴人主張租賃關係？
（三）甲○○、丁○○是否無權占有如附表二所示房屋？丁○○得否對被上訴人主張租賃關係？
六、茲就爭點分別論述如下
（一）上訴人抗辯：系爭房屋原屬甲○○所有，係遭家盟公司於不知情之情況移轉為李文雄名義等情，縱然屬實，亦不得對抗被上訴人。
１、上訴人雖辯稱：甲○○係於不知情之情況下，遭家盟公司與李文雄將系爭房屋移轉登記為李文雄所有。惟該移轉所有權登記之印鑑證明已逾三個月有效期限，亦非甲○○所申請，且甲○○未授權辦理系爭房屋移轉登記作業，是該移轉登記應屬無效，甲○○得主張系爭房屋所有權為其所有云云。
２、惟按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文。蓋土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求。若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68條規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求（最高法院41年臺上字第323號判例意旨參照）。
３、經查，系爭房屋原登記為甲○○所有，於91年4月17日以買賣為原因，移轉登記為李文雄所有。嗣經板橋地院執行處於98年4月22日進行拍賣程序，由被上訴人得標買受，板橋地院執行處後於同年5月6日核發權利移轉證書等節，為兩造所不爭執（見上四之（一）所示），自堪認為實在。而拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第98條第1項前段規定甚明。是被上訴人自領得系爭房屋之權利移轉證書時，即為系爭房屋之所有人，至為明悉。
４、由是觀之，系爭房屋既登記為李文雄所有，而被上訴人係參與板橋地院執行處不動產拍賣程序，得標買受系爭房屋，復經板橋地院執行處發給系爭房屋之權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權。揆諸上２規定及說明意旨，被上訴人既信賴土地登記，而因板橋地院拍賣程序之得標，當取得系爭房屋之所有權，要屬無疑。
５、況且，上訴人復未主張或舉證證明：被上訴人取得系爭房屋係出於惡意，自不得執其與李文雄間之事由對抗被上訴人。以故，縱李文雄取得系爭房屋之移轉登記有得撤銷或無效之情事，甚或上訴人上揭所辯屬實，皆不得對抗被上訴人，應屬彰彰明甚。
（二）甲○○、丙○○係無權占有附表一所示房屋，丙○○不得對被上訴人主張租賃關係存在於附表一所示房屋。
１、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。
２、查如附表一所示房屋，甲○○先於91年3月10日起至92年3月9日止，以每月1萬1000元租給丙○○；如附表一所示房屋原登記為甲○○所有，於91年4月17日以買賣為原因，移轉登記為李文雄所有等情，為兩造所無異詞（見上四之
（三）、（一）所載），自堪認為真實。
３、職是，甲○○與丙○○就如附表一所示房屋之租約，應於92年3月9日即因租期屆滿而消滅。惟如附表一所示房屋於
91 年4月17日移轉所有權為李文雄所有，丙○○依上１規定，固得對李文雄主張租賃契約繼續存在，且於符合民法第451條之情形下，亦得對李文雄主張就如附表一所示房屋有不定期租賃契約關係存在。惟被上訴人於98年5月6日取得如附表一所示房屋所有權，業經認定如上（一）之３所示，則揆諸上開規定，丙○○即不得對被上訴人主張就如附表一所示房屋有不定期租賃契約關係存在，至屬明悉。
４、至甲○○復於於94年3月10日起至97年3月9日止，以每月1萬1000元出租給丙○○等情，雖為兩造所不爭執（見上四之（三）所示）。但查，丙○○與甲○○間就如附表一所示房屋之租賃關係雖屬有效。惟甲○○自91年4月17日之後，即非如附表一所示房屋之所有人，是丙○○與甲○○間就如附表一所示房屋之租約效力，不得對如附表一所示房屋之買受人即被上訴人主張。蓋被上訴人係自李文雄繼受取得如附表一所示房屋，而非自甲○○取得。
（三）甲○○、丁○○無權占有附表二所示房屋，丁○○不得對被上訴人主張租賃關係存在於附表二所示房屋。
１、甲○○、丁○○辯以：如附表二所示房屋係由甲○○出租予丁○○，嗣以買賣為原因移轉為李文雄所有，被上訴人則因板橋地院執行處拍賣而取得所有權，依買賣不破租賃之規定，丁○○得對被上訴人主張基於租賃關係而占有如附表二所示房屋云云。
２、惟查，如附表二所示房屋目前亦由甲○○間接占有，並供丁○○居住使用；甲○○曾自90年6月1日起至92年5月30日止，以每月租金8000元，將如附表二所示房屋出租給丁○○等情，為兩造所不爭執（見上四之（二）、（四）所示），當堪認為實在。
３、準此，甲○○與丁○○就如附表二所示房屋之租約，應於92年5月30日即因租期屆滿而消滅。惟如附表二所示房屋於91年4月17日移轉所有權為李文雄所有，丁○○依民法第425條第1項規定，固得對李文雄主張租賃契約繼續存在，且於符合民法第451條之情形下，亦得對李文雄主張就如附表二所示房屋有不定期租賃契約關係存在。惟被上訴人於98年5月6日取得如附表二所示房屋所有權，業經認定如上（一）之３所示，則揆諸民法第425條第2項規定，丁○○即不得對被上訴人主張就如附表二所示房屋有不定期租賃契約關係存在，至為灼然。
４、甲○○、丁○○另辯稱：甲○○自95年5月31日起至98年5月30日止，以每月8000元將如附表二所示房屋出租給丁○○等節。然查，甲○○與丁○○間就如附表二所示房屋之租賃關係縱屬實在。惟甲○○自91年4月17日之後，即非如附表二所示房屋之所有人，是甲○○與丁○○間就如附表二所示房屋之租約效力，不得對如附表二所示房屋之買受人即被上訴人主張。蓋被上訴人係自李文雄繼受取得如附表二所示房屋，而非自甲○○取得。
（四）被上訴人主張：基於所有物返還請求權，而請求甲○○、丙○○應將附表一所示房屋遷讓返還；甲○○、丁○○應將附表二所示房屋遷讓返還等節，均屬可採。
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。
２、經查，被上訴人自板橋地院執行處得標買受系爭房屋，並經板橋地院執行處核發權利移轉證書，自已合法取得既系爭房屋之所有權。上訴人雖辯稱：系爭房屋係於甲○○不知情之情形，移轉為李文雄所有；丙○○、丁○○分別基於租賃關係占有系爭房屋云云，均非可採，業詳如上（二）、（三）所示。據此，上訴人並無占有系爭房屋之合法權源，則於被上訴人取得系爭房屋所有權後，仍占有系爭房屋，核屬無權占用被上訴人之不動產，被上訴人自得本於所有物之返還請求權，請求上訴人遷讓系爭房屋，自屬有據。
３、末查，上訴人另以：李文雄曾與甲○○簽訂租賃契約書，其中系爭房屋亦為租賃標的之一部分，得對抗被上訴人云云。惟上訴人提出之房屋租賃契約書影本（附於本院卷第
79 頁至第80頁），其上載明之租賃期限為100年。揆諸上
（二）之１之法條規定，該租賃契約既屬未經公證之不動產租賃契約，且其期限逾五年，自不得對被上訴人主張租賃契約繼續存在，至為灼然。以故，上訴人此部分抗辯，亦不足資為占有系爭房屋之合法權源，併此指明。
七、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。是依民法第767條第1項前段規定，被上訴人自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋。從而，被上訴人本於所有物返還請求權，請求甲○○、丙○○應將附表一所示房屋遷讓返還；甲○○、丁○○應將附表二所示房屋遷讓返還，為有理由，應予准許。是則，原審判命上訴人給付，並依原告陳明願供擔保而宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 1 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 黃雯惠法 官 鍾任賜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
書記官 吳金來