臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第95號上 訴 人 乙000000000訴訟代理人 李振林律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 吳啟孝律師
范惇律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年12月19日臺灣臺北地方法院97年度訴字第2306號第一審判決提起上訴，本院於98年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第二項所命上訴人給付之違約金於超過新台幣伍拾參萬伍佰零伍元及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人乙000000000於民國93年12月2日向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓之房屋（含後方由被上訴人搭建並無獨立出入口之附屬建物）以經營服飾行，租賃期間自93年12月15日起至96年12月14日止共3年，租金每月新臺幣（下同）4萬2000元，被上訴人並同意租期屆滿後，附屬建物內上訴人謝錦壽所有之裝潢得由其自行處分、拆卸。嗣被上訴人於租約屆滿前之96年11月19日，以存證信函通知上訴人謝錦壽、原審共同被告即占有人王淑貞，租約屆滿將收回房屋不再續租。詎96年12月14日租期屆滿後，上訴人仍占有系爭房屋，並要求補償60萬元而不願搬遷。上訴人既違約在先，依約本應自96年12月15日起至搬遷日止，按月支付被上訴人違約金21萬元，因上訴人支出有益費用23萬7255元，並為抵銷抗辯，故縮減違約金自97年2月15日起算，爰依民法第767條前段、第455條前段之規定，請求上訴人、王淑貞返還系爭房屋，並依民法第250條及房屋租賃契約書第6條後段之約定，請求上訴人自97年2月15日起至交還上開房屋之日止，按月給付被上訴人21萬元。
原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人就原審判決命給付違約金部分提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（遷讓返還房屋部分，業據上訴人謝錦壽、原審共同被告王淑貞撤回上訴，已告確定）。
二、上訴人則以：系爭房屋後方加蓋部分屋頂原為木材，因年久失修腐爛，不堪使用，故由上訴人拆除腐化之木材屋頂另行搭蓋不銹鋼架屋頂，裝潢屋內，並將加蓋部分原有之門窗以磚頭水泥封住，兩造並簽訂租屋附註條款，確認租屋範圍由電動門到隔牆門之間，不及後方加蓋鐵皮部分。是系爭房屋後方加蓋部分，非租賃物範圍。而上訴人於原審97年6月3日及97年10月23日提出答辯狀均明確表示於租期屆滿時即行搬遷未有使用營業，此乃拋棄占有之意思表示。是系爭租賃物於租賃期限屆滿時已返還被上訴人，上訴人自無須給付違約金。至原審共同被告王淑貞於原審所爭執者，均係後方加蓋部分未為搬遷。退步言，縱認上訴人應給付違約金，惟因受全球金融風暴影響，景氣衰退，系爭房屋租金下跌應有三成以上，應依民法第252條規定酌減之，並與原審認定上訴人支出之有益費用23萬7255元及押金4萬2000元抵銷之等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決關於命上訴人自97年2月15日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人21萬元部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⑶如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原審共同被告王淑貞於93年12月2日代理上訴人與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租臺北市○○街○○號1樓房屋，租期自93年12月15日起至96年12月14日止，租金每月4萬2000元。被上訴人於96年11月19日以存證信函通知上訴人欲收回自用，期滿不再續租，故系爭租賃契約業因租賃期限屆滿而於96年12月14日終止。又上訴人為系爭臨沂街79號1樓房屋後方加蓋部分裝潢支出有益費用共計23萬7255元。又上訴人曾交付8萬4000元押租金予被上訴人，其中4萬2000元抵付96年11月份租金，被上訴人尚餘押租金42000元未退還上訴人。上開各情為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、存證信函、回執可稽（見97年度北簡調字第292號卷第8至12頁、原審卷第152頁、本院卷第68、70、
71、78頁）。
四、被上訴人主張上訴人於租期屆滿後未依約交還房屋，爰依民法第250條及房屋租賃契約書第6條後段約定，請求上訴人自97年2月15日起至交還上開房屋之日止，按月給付被上訴人21萬元等語。上訴人則以前詞置辯，經查：
㈠上訴人雖辯稱系爭租賃範圍不及後方加蓋鐵皮部分云云，然此
據被上訴人堅決否認。查系爭房屋租賃契約書第1條約定租賃房屋所在地及使用範圍為「台北市○○街○○號1樓」○○○區○○○○段或後方加蓋。證人鄭元嬌並於原審結證稱，伊當時居間介紹兩造認識租屋時，台北市○○街○○號1樓房屋已有本件爭執之加蓋部分，當時兩造講好承租使用範圍包括現爭執之加蓋部分，只是上訴人將加蓋部分室內重新裝潢（見原審卷第69頁）。上訴人於原審之訴訟代理人王淑貞（兼原審共同被告）亦自認鄭元嬌所言無誤，系爭房屋租賃範圍確包含本件爭執之加蓋部分（見原審卷第69頁）。且原審於97年12月5日言詞辯論時即將上訴人向被上訴人「承租台北市○○街○○號1樓房屋及後方加蓋部分」列入不爭執事項，兩造並當庭表示同意（見原審卷第152頁），足證系爭房屋後方加蓋鐵皮部分亦為租賃範圍。上訴人雖提出系爭房屋租賃契約書之附註條款，辯稱前開自認與事實不符云云。但查，該租屋附註條款係記載：「日野商所承租房屋（台北市○○街○○號）店面部分（由電動鐵車到隔牆門之間）所承租是為42000元，後面之部分（隔牆門之後）所裝潢（加蓋部分）是為承租人所擁有，如日後承租人不租時，有權處理後面之裝潢（加蓋部分）。」（見原審卷第47頁），觀其文義係在說明加蓋之裝潢部分為上訴人所有，於日後不租時，上訴人有權處理其裝潢，核與證人鄭元嬌所述相符，尚無從據此認加蓋部分為上訴人所建而非承租範圍。上訴人執此為辯，洵無可採。
㈡上訴人復辯稱伊於租期屆滿時即行搬遷返還予被上訴人云云，
此亦據被上訴人所否認。查，王淑貞於原審97年5月9日言詞辯論時，當庭陳明現場由伊與上訴人當倉庫使用（見原審卷第28頁）。而上訴人於原審97年6月3日答辯書亦載明：「本人在合約終止後，盡速搬遷，除開啟門口鐵捲門收取信件、檢視安全狀況外，很少進出該店」（見原審卷第48頁），可見系爭房屋猶在上訴人管領力下，而有占有之事實。再者，原審於97年10月14日言詞辯論時，將「被告迄今尚未搬遷」列入不爭執事項，兩造均表同意（見原審卷第68頁），復於97年12月5日言詞辯論時，將「被告謝錦壽、王淑貞迄今尚未搬遷」列入不爭執事項，亦經兩造當庭表示同意（見原審卷第152頁），是上訴人嗣後翻異，辯稱於租期屆滿時即行搬遷返還，難以信實。況被上訴人就遷讓返還房屋部分，於98年1月21日聲請執行，經原法院以98年度司執字第7441號受理，並於98年4月17日由原法院執行處承辦人員會同被上訴人代理人、中正分局警員及鎖匠開鎖入內，當場點交被上訴人而執行完畢，亦據本院調閱前開執行卷宗查明無訛，足證系爭房屋係於98年4月17日始交還被上訴人。
㈢查系爭房屋租賃契約書第6條固約定：「乙方（即上訴人）於
租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見97年度北簡調字第292號卷第9頁）惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。被上訴人雖謂系爭房屋位處金山南路與信義路間之商圈，臨東門市場，商業活動繁榮，交通便利，應按約以租金5倍計算違約損害云云。惟兩造於締結租賃契約時，就租金數額約定當已充分考量附近商圈繁榮程度、交通情形及生活機能等相關因素，是本院衡酌被上訴人因上訴人未依約返還房屋所受損害應為其租金收益及利息損失。承前述，上訴人係於98年4月17日始返還房屋，茲按兩造原訂每月租金4萬2000元及年息20%計算，被上訴人就96年12月15日起至98年4月17日止所受損害約為80萬9760元（計算式：42000×16＋42000×2/30＝000000 000000× (1＋20%)＝809760）。是本院認本件被上訴人所得請求之違約金應酌減至80萬9760元。
㈣惟查，上訴人於承租時曾交付押租金8萬4000元予被上訴人，
因上訴人就96年11月租金未為給付，故以押租金抵付後，被上訴人尚餘4萬2000元未為退還，另上訴人就系爭房屋支出有益費用23萬7255元，此為兩造所不爭執。經與被上訴人前開違約金請求相互抵銷後，被上訴人所得請求之違約金應為53萬0505元。
五、從而，被上訴人依民法第250條及房屋租賃契約書第6條後段約定，請求上訴人給付違約金53萬0505元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、因本件事證已臻明確，上訴人聲請訊問證人張益斌，核無必要，不另訊問，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
民事第一庭
審判長 法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。